Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Charges de copropriété

 
 N° RG 23/02705 
 N° Portalis 352J-W-B7H-CY54X

N° MINUTE : 


Assignation du :
24 Février 2023








JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]
représenté par son syndic, la société BALMA GESTION 
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0140


DÉFENDEUR

Monsieur [B] [J] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente statuant en juge unique.
assistée de Sophie PILATI, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition 
Décision du 25 Avril 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/02705 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY54X


DÉBATS

A l’audience du 08 Février 2024
 

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *
 
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [B] [K] est propriétaire des lots de copropriété n°303, 400, 401 et 700 d’un immeuble situé au [Adresse 2].

Par lettre recommandée du 28 août 2020 avec avis de réception du 1er septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [B] [K] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié les 1er, 22 et 24 février 2023 selon procès-verbal de recherches infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2]) a fait assigner Monsieur [B] [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété pour un montant de 4.465,18 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 15 juin 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de :

- condamner Monsieur [B] [K] au paiement de la somme de 12.075,55 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2023, avec intérêts de droit à compter du 28 août 2020, date de la première mise en demeure pour la somme de 4.498,18 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- condamner Monsieur [B] [K] au paiement de la somme de 438 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
- condamner Monsieur [B] [K] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner Monsieur [B] [K] au paiement des entiers dépens ;
- condamner Monsieur [B] [K] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Cité suivant les modalités de l’articles 659 du code de procédure civile, Monsieur [B] [K] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 juin 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 08 février 2024.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [B] [K] est propriétaire des lots n°303, 400, 401 et 700 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2018, 13 juin 2019, 14 novembre 2019, 28 septembre 2020, 15 avril 2021 et 1er juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [B] [K], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.075,55 euros.

Il ressort en outre des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde pour les charges 2018 de 786,62 euros au 14 novembre 2019 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, le décompte détaillé ne commençant qu’au 1er janvier 2020. La reprise dans l’état financier de la copropriété de façon globale ne saurait constituer une justification de cette somme, non détaillée. Ce solde sera déduit de la créance du syndicat des copropriétaires.

Monsieur [B] [K] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 11.288,93 (12.075,55 – 786,62) euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 1er septembre 2020, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme de 4.465,18 euros et pour le surplus à compter du 24 février 2023. 


2 - Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 438 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mises en demeure adressées les 1er septembre 2020, 2 décembre 2020, 07 juin 2021, 6 décembre 2021, 24 février 2022 et 10 juin 2022 par le syndicat des copropriétaires et les mises en demeure adressées par le conseil du syndicat des copropriétaires les 22 novembre 2022 et 8 mars 2021 antérieurement à la signification de l’assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, Monsieur [B] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 438 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


3 - Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [B] [K] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [B] [K] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 14 novembre 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [B] [K] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


4 - Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [K] sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 
 
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,


CONDAMNE Monsieur [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de : 

- 11.288,93 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2020 pour la somme de 4.465,18 euros et pour le surplus à compter du 24 février 2023 ;

- 438 euros au titre des frais de recouvrement;

- 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024


La GreffièreLa Présidente