Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 12 avril 2024

MINUTE:




N° RG 24/00026 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYNV



[U] [L], [R] [E] [I]

C/

[F] [O], [S] [C]



-

Le

 Expéditions délivrées à

-[U] [L], [R] 
-[E] [I]
- Mme [X]

copie à
-Me Dominique LAPLAGNE
-Prefecture gironde


TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 9]
[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 avril 2024

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, 

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [L]
né le à [Localité 3]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Présent

Monsieur [R] [E] [I]
né le 29 Février 1964 à [Localité 8] ,sous la curatelle de MME [X]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Mr [J] , muni d’un pouvoir à cet effet

DEFENDEURS :
Monsieur [F] [O]
[Adresse 7]
[Localité 5]
représenté par Me BIBRON loco Me LAPLAGNE, avocat au barreau de Bordeaux

Madame [S] [C]
[Adresse 7]
[Localité 5]
représentée par Me BIBRON loco Me LAPLAGNE, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :
Audience publique en date du 08 Mars 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Janvier 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile



EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 19 janvier 2011, Mme [H] [N] épouse [I] a donné à bail à M [F] [O] et Mme [S] [C] un logement situé [Adresse 7] [Localité 5] pour un loyer mensuel de 720 €.

Mme [H] [N] épouse [I] est décédée le 27 mai 2023 laissant pour lui succéder son fils M [R] [I] et son petit fils M [U] [L].

Le 08 novembre 2023, M [R] [I] et M [U] [L] ont fait signifier à M [O] et Mme [C] un commandement de payer des loyers et de justifier d'une assurance locative en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail. 

Ils ont ensuite fait assigner M [F] [O] et Mme [S] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon par un acte d'huissier du 11 janvier 2024 pour obtenir la résiliation du contrat pour défaut de paiement des loyers, leur expulsion et leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l'audience du 08 mars 2024 , M [U] [L], agissant tant pour son compte que pour celui de son oncle M [R] [I] suivant pouvoir de représentation délivré le 15 février 2024, reprend les termes de l'assignation pour demander de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de M [F] [O] et Mme [S] [C] et les condamner au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 1981,10 €, majorée de 10 % comme prévu au contrat de bail, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M [U] [L] expose que suite au décès de sa grand-mère, les versements que M [O] et Mme [C] ont effectuées au titre des loyers des mois de juillet, août et septembre 2023 ont été rejetés par la banque; de sorte qu'ils doivent être considérés comme impayés. Il estime qu'il appartenait aux locataires, d'une part, d'effectuer les démarches nécessaires pour obtenir un nouveau RIB de paiement dès qu'ils ont été informés du décès de la bailleresse, au plus tard en juin 2023, et d'autre part, de conserver les sommes qui leur avaient été restituées par la banque afin de pouvoir s'acquitter de l'arriéré dès réception des mises en demeure du notaire à compter de septembre 2023 et du commandement de payer délivré en novembre 2023.
M [L] ajoute que M [O] et Mme [C] avaient déjà été défaillants dans le paiement de leur loyer auparavant et qu'ils n'ont jamais justifié de l'entretien de la chaudière.
Il indique s'opposer aux délais de paiement sollicités par les locataires compte tenu de leur mauvaise foi et de la nécessité de vendre la maison en raison de l'état de santé de son oncle qui nécessitera sans doute une entrée prochaine en établissement. 

M [F] [O] et Mme [S] [C], représentés par leur conseil, soulèvent in limine litis la nullité de l'assignation sur le fondement des articles 648 et 114 du code de procédure civile aux motifs que la date y figurant, à savoir le 11 juillet 2024, est erronée et ne permet pas de vérifier le respect des délais légaux imposés par le loi du 06 juillet 1989. 

A titre subsidiaire, M [O] et Mme [C] soulèvent l'irrecevabilité de la demande de M [L] et M [I] qui ne précise pas le fondement juridique permettant de justifier la compétence du juge des référés et qui est formulée sans faire référence à une provision. 
Ils allèguent en outre d'une contestation sérieuse tenant au fait que les loyers fondant la demande de résiliation du bail ont bien été versés. L'impayé résulte selon eux de la faute des bailleurs qui ne leur ont donné aucun information ni instruction suite au décès de Mme [I]. 

Sur le fond, à titre infiniment subsidiaire, M [O] et Mme [C] sollicitent les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de leur dette avec suspension des effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. 

Enfin, M [O] et Mme [C] sollicitent la condamnation in solidum des demandeurs au paiement de la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le rejet de la demande adverse à ce titre; y compris dans l'hypothèse où leur demande serait accueillie. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en nullité de l'assignation

Il résulte de l'article 648 du code de procédure civile qu'à peine de nullité, tout acte de commissaire de justice indique sa date. 
Conformément aux dispositions de l'article 114 du même code, l'omission ou l'irrégularité de date ne peut entraîner la nullité de l'acte que si elle cause un grief à celui qui sen prévaut. 

En l'espèce, force est de constater que le tribunal a été saisi par un acte daté du 11 janvier 2024 délivré à la personne de M [F] [O], qui a accepté de le recevoir tant en son nom que pour celui de Mme [C], à cette même date suivant les mentions portées par le commissaire de justice sur l'acte de signification faisant foi jusqu'à inscription de faux. 
Si M [O] et Mme [C] se sont vu signifier un premier acte daté du 11 juillet 2024, celui-ci, manifestement erroné, n'a pas été mise au rôle et a été régularisé par la délivrance d'un nouvel acte daté du 11 janvier 2024. 

En conséquence, la demande en nullité de l'assignation sera rejetée. 

Sur la recevabilité de la demande

1/ Pour défaut de fondement juridique

Si l'article 56 du code de procédure civile prévoit que l'assignation contient, à peine de nullité, un exposé des moyens en fait et en droit, aucune disposition ne conditionne la recevabilité d'une demande en justice à la mention de son fondement juridique. A défaut d'une telle précision, il appartient simplement au juge, en application de l'article 12 du code de procédure civile, de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

En conséquence, le défaut de mention du fondement juridique, alors même que l'assignation vise les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que l'urgence, renvoyant ainsi à l'article 834 du code de procédure civile, ne peut conduire à l'irrecevabilité de la demande. 

2/ En raison d'une contestation sérieuse

En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En premier lieu, il convient de rappeler que le juge des référés qui statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention n'a pas à relever l'urgence. 

En second lieu, aucune contestation sérieuse ne saurait être retenue en l'espèce dès lors qu'il est constant que les trois mois de loyers litigieux n'ont pas été régularisés dans les deux mois de la délivrance du commandement. 

En conséquence, les demandes de M [L] et M [I] seront déclarées recevables. 

Sur la résiliation du bail

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 19 janvier 2011 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 08 novembre 2023, pour la somme en principal de 2381 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois puisque M [O] et Mme [C] n'ont versé que la somme de 200€ entre le 08 novembre 2023 et le 08 janvier 2024; de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 janvier 2024.

Sur la demande en paiement

L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 

En l'espèce, M [R] [I] et M [U] [L] produisent un décompte selon lequel M [F] [O] et Mme [S] [C] restent leur devoir la somme de 1981,10 € à la date du 27 février 2024 ( 793,70 € x 3 mois = 2381,10 - 4 versements de 100€ au 12 février 2024 = 1981,10 €). 
M [F] [O] et Mme [S] [C] ne contestent pas le montant de cette dette.

En conséquence, ils seront condamnés à verser à M [R] [I] et M [U] [L] cette somme de 1981,10 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
La majoration de 10 % ne sera pas appliquée dès lors que la clause la prévoyant doit être réputée non écrite en application de l'article 4 i) de la loi du 06 juillet 1989.

Sur la demande de délais

En vertu des dispositions de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l'espèce, il est constant que M [O] et Mme [C] n'ont pas véritablement cessé de verser leur loyer et en tout état de cause, que ces loyers ont bien été perçus par les bailleurs dès le mois d'octobre 2023 et le sont toujours au jour de l'audience. 

Il ressort par ailleurs du diagnostic social et financier que M [O] et Mme [C] perçoivent des revenus de 2200 € par mois pour des charges de 1608,70€, en ce compris le loyer courant. 
Leur reste à vivre peut leur permettre de dégager une somme de 100€ par mois qui leur permettra d'apurer leur dette en moins de 24 mois. 

Compte tenu de ces éléments, M [F] [O] et Mme [S] [C] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l'article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d'une demande à cette fin. 

En l'espèce, au vu des circonstances rappelées ci-avant et des délais octroyés, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire. 
Cette suspension prendra fin dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libéreront pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés dans le dispositif de la présente décision. La clause résolutoire reprendra alors son plein effet entraînant la résiliation du bail et permettant aux bailleurs de poursuivre l'expulsion des locataires au besoin avec le concours de la force publique

Dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, que M [F] [O] et Mme [S] [C] , causant un préjudice aux bailleurs en occupant les lieux sans droit ni titre, seront redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. 
A l'inverse, si les locataires procèdent au paiement des loyers et charges courants et se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixés, la clause est réputée ne pas avoir joué. 


Sur les frais 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M [F] [O] et Mme [S] [C] supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, chacune des parties succombant partiellement et les bailleurs ne justifiant pas de frais engagés autres que ceux déjà compris dans les dépens, les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M [O] et Mme [C] de leur demande en nullité de l'assignation; 

DECLARE M [R] [I] et M [U] [L] recevables en leurs demandes; 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2011 sur la maison à usage d'habitation située [Adresse 7] [Localité 5] sont réunies à la date du 08 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement M [F] [O] et Mme [S] [C] à verser à M [R] [I] et M [U] [L] à titre provisionnel la somme de 1981,10 € (décompte arrêté au 27 février 2024) , avec les intérêts au taux légal à compter du 08 novembre 2023;

AUTORISE M [F] [O] et Mme [S] [C] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 100€ chacune et une 21 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M [F] [O] et Mme [S] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de les lieux , M [R] [I] et M [U] [L] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M [F] [O] et Mme [S] [C] soient condamnés à verser à M [R] [I] et M [U] [L] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE les parties de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 
 
CONDAMNE in solidum M [F] [O] et Mme [S] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et par le greffier .


 Le GreffierLe juge des contentieux de la protection