Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 19 avril 2024

ARRÊT N°2024/114

LF





R.G : N° RG 22/00398 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVPW 













S.A.S. MARAMA RUN IMMO





C/



[O]

[E]

S.A.R.L. RL DETECTION

S.A. MMA IARD











RG 1ERE INSTANCE : 19/02174 











COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 19 AVRIL 2024



Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 15 FEVRIER 2022 RG n° 19/02174 suivant déclaration d'appel en date du 04 AVRIL 2022





APPELANTE :



S.A.S. MARAMA RUN IMMO

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION







INTIMES :



Monsieur [K] [O]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentant : Me Laurent BENOITON, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [H] [E] épouse [O]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentant : Me Laurent BENOITON, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



S.A.R.L. RL DETECTION

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



S.A. MMA IARD

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION







CLOTURE LE : 08 juin 2023





DÉBATS : En application des dispositions de l'article 785 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Février 2024 devant la cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.





A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 19 Avril 2024. 





Greffier lors des débats : Sarah HAFEJEE.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Avril 2024. 



* * *



LA COUR





EXPOSE DU LITIGE



Les époux [M] ont constitué la Société par Action Simplifiée MARAMA RUN IMMO aux fins d'acquisition d'un immeuble qui leur serait loué à titre personnel en vue d'en faire leur résidence principale. 



Suivant acte notarié du 11 août 2016, la société MARAMA RUN IMMO a acquis de Monsieur [K] [O] et Madame [H] [E] épouse [O] une maison d'habitation sise [Adresse 5] à [Localité 9] pour un prix de 820.000 euros.



A cet acte étaient annexés les diagnostics immobiliers obligatoires établis par l'Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée RL DETECTION le 24 mai 2016.



Par courrier du 6 octobre 2016, la société MARAMA RUN IMMO a mis en demeure les époux [O] de procéder à la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés faisant état de dépôt blanc attestant de la présence de salpêtre et d'humidité dans la chambre et la salle à manger, d'un mur en placo imbibe d'eau, de fuite d'eau y compris robinet fermé obligeant a reremplir la piscine régulièrement, ainsi que de la présence de termites souterrains au niveau du kiosque du jardin, de champignons lignivores au niveau du parquet flottant de la chambre 3, du dressing donnant sur la salle d'eau, du mobilier composant le dressing, des planches sous rives au niveau de l'entrée et des planches sous rives donnant sur la salle d'eau n°2.



Par ordonnance du 2 février 2017, le juge des référés a fait droit à la demande d'expertise de la société MARAMA RUN IMMO fondée sur l'article 145 du code de procédure civile.



Monsieur [C] [Z], expert désigné a déposé son rapport le 16 août 2018.



Sur la base du rapport d'expertise et suivant acte d'huissier de justice en date du 13 juin 2019, la société MARAMA RUN IMMO, a cité les époux [O], ainsi que l'EURL RL DETECTION, ainsi que son assureur MMA IARD, à comparaitre devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion aux fins de voir notamment :


Prononcer la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Condamner les époux [O] à lui verser la somme de 820.000 euros au titre de la restitution du prix, outre intérêts légaux, 

Condamner in solidum les époux [O], l'EURL RL DETECTION et MMA IARD à lui verser la somme de 159 675,35 euros en réparation de ses préjudices, à savoir : 

132.792 euros au titre de la perte de revenus locatifs, 

11.882,35 euros au titre de ses frais (PV de constat, frais d'expertise amiable, frais d'expertise judiciaire),

15.000 euros au titre de la mobilisation du temps et des efforts de son président,

1 euros au titre du préjudice moral. 






Par jugement en date du 15 février 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes : 



-DEBOUTE la société MARAMA RUN IMMO de sa demande en résolution de la vente,

-DEBOUTE en conséquence la société MARAMA RUN IMMO de ses demandes à l'encontre des époux [O] sur le fondement de l'article 1645 du code civil,

-CONDAMNE in solidum l'EURL RL DETECTION et son assureur la société MMA IARD à payer à la société MARAMA RUN IMMO la somme de 1 euro de dommages et intérêts en réparation des fautes commises,

-DEBOUTE la société MARAMA RUN IMMO du surplus de ses demandes en l'absence de lien avec la faute établie,

-DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire,

-CONDAMNE Ia société MARAMA RUN IMMO à payer aux époux [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNE in solidum l'EURL RL DETECTION et la compagnie SA MMA IARD à payer à la société MARAMA RUN IMMO la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNE la société MARAMA RUN IMMO aux entiers dépens de l'instance en ceux compris les frais de l'expertise ordonnée en référé.



Par déclaration du 4 avril 2022, la société MARAMA RUN IMMO a interjeté appel du jugement précité.



L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 5 avril 2022.



La société MARAMA RUN IMMO a notifié par RPVA ses premières conclusions d'appelant le 4 juillet 2022. 



La société MMA IARD et EURL RL DETECTION ont notifié par RPVA leurs conclusions d'intimées n°1 le 28 septembre 2022.



Les époux [O] ont notifié par RPVA leurs conclusions d'intimés le 4 octobre 2022. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juin 2023.



***



PRETENTIONS ET MOYENS



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er février 2023, la société MARAMA RUN IMMO demande à la cour de :



-INFIRMER, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 15 février 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis,



Et statuant à nouveau : 



A titre principal :

-PRONONCER la résolution judiciaire de la vente immobilière du 11 août 2016,

-CONDAMNER in solidum les époux [O] à lui restituer la somme de de 820.000 euros qu'ils ont perçue à cette date au titre du prix de vente,

-ASSORTIR la condamnation précitée des intérêts aux taux légal depuis le 6 octobre 2016 date de la mise en demeure et jusqu'au complet règlement des sommes dues par les consorts [O],

-CONDAMNER in solidum les époux [O], l'EURL RL DETECTION et la société MMA IARD à lui verser les sommes suivantes en réparation de ses préjudices : 


4.024 euros par mois à compter du 1er septembre 2016 et jusqu'à la décision à intervenir prononçant la résolution judiciaire, au titre de la perte de ses revenus locatifs,

3.382,35 euros au titre des frais qu'elle a exposés en pure perte, 

1 euro symbolique au titre de son préjudice moral,




A titre subsidiaire :

-ORDONNER la réduction du prix de la vente immobilière du 11 août 2016 à hauteur de 118.392,26 euros,

-CONDAMNER in solidum les époux [O] à payer cette somme à la société MARAMA RUN IMMO à titre de réduction de prix,

-CONDAMNER in solidum les époux [O], l'EURL RL DETECTION et la société MMA IARD à lui verser les sommes suivantes en réparation de son préjudice : 


4.024 euros par mois à compter du 1er septembre 2016 et jusqu'à la décision à intervenir prononçant la résolution judiciaire, au titre de la perte de ses revenus locatifs,

3.382,35 euros au titre des frais qu'elle a exposés en pure perte,

1 euro symbolique au titre de son préjudice moral,


 

En tout état de cause :

-CONDAMNER in solidum les époux [O], l'EURL RL DETECTION et la société MMA IARD à lui verser la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNER in solidum les époux [O], l'EURL RL DETECTION et la société MMA IARD aux entiers dépens.



***



Aux termes de leurs uniques conclusions notifiées par RPVA le 4 octobre 2022, les époux [O] demandent à la cour à titre principal de :



-DECLARER la société MARAMA RUN IMMO mal fondée en son appel,

-La DEBOUTER, en conséquence, de l'ensemble de ses demandes et prétentions,

-JUGER irrecevable en tout état de cause, la demande nouvelle en appel de réduction du prix,

-CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris du tribunal judiciaire de Saint-

Denis de La Réunion du 15 février 2022,

-DECLARER qu'il n'y a pas lieu à mise en 'uvre de la garantie des vices cachés de la part des vendeurs, les conditions n'étant pas réunies,



A titre subsidiaire, en cas de condamnation, ici purement hypothétique,

-DIRE que s'agissant des désordres résultant des termites et de l'électricité, les époux [O] ne sont pas responsables et ont fait intervenir un professionnel avant la vente pour réaliser des diagnostics exigés par la loi et dire, par conséquent, que l'EURL RL DETECTION et son assureur MMA IARD les couvriront entièrement en cas de condamnation au titre de la garantie des vices cachés sur ces deux points (électricité et termites) et pour les éventuels dommages et intérêts qui seraient accordés au demandeur,

-REJETER toutes demandes de dommages-intérêts présentées par le demandeur, le bien étant destiné à l'habitat de la famille [M],

-Condamner la société MARAMA RUN IMMO à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel.



***



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 décembre 2022, la société MMA IARD et l'EURL RL DETECTION demandent à la cour de :

-DECLARER mal fondée la société MARAMA RUN IMMO en son appel,

-DECLARER recevables et bien fondés l'EURL RL DETECTION ET la société MMA IARD en leur appel incident ; 



En conséquence, 

-INFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné l'EURL RL DETECTION et la société MMA IARD à payer à la société MARAMA RUN IMMO la somme de 1 euro de dommages-intérêts au titre du préjudice moral,

-INFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné l'EURL RL DETECTION et la société MMA IARD à payer à la société MARAMA RUN IMMO la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-CONFIRMER le jugement pour le surplus,

-DEBOUTER les époux [O] de leur demande subsidiaire visant à être garantis par l'EURL RL DETECTION et la société MMA IARD de toute éventuelle condamnation relative à l'installation électrique et l'infestation du deck par les termites, comme étant sans objet et en tout état de cause mal fondée,

-CONDAMNER la société MARAMA RUN IMMO à payer à l'EURL RL DETECTION et la société MMA IARD, ensemble, une indemnité de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNER la société MARAMA RUN IMMO aux entiers dépens de première instance et d'appel.



***



Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



I ' Sur la résolution judiciaire de la vente immobilière sur le fondement de l'article 1641 du code civil,



A titre principal, l'appelante sollicite la résolution de la vente et par conséquent, la réparation des préjudices subis. Au soutien de ses prétentions, elle soulève l'existence de nombreux vices affectant l'immeuble :


fuite d'eau sur le réseau d'alimentation et humidité générale dans la maison résultant d'autre fuites,

fuite dans la piscine,

installation électrique non-conforme à la norme applicable (XP c 16-600),

présence de xylophage sur le deck extérieur,


L'expert judiciaire a confirmé l'existence des vices affectant l'immeuble et qu'en vertu de l'article 1641 du code civil, ces vices sont :


Antérieurs ou concomitants à la vente car d'une part la fuite d'eau, ainsi que la non-conformité de l'installation électrique, et l'atteinte du deck préexistaient à la vente, et d'autre part les interventions des époux [M] étaient sans lien avec les désordres constatés,

Cachés dès lors que les divers désordres n'étaient pas décelables par un acquéreur, ni dans leur ampleur, ni dans leurs conséquences et qu'il a fallu recourir à un expert pour les déceler, la seule présence de traces d'humidité ne laissant pas deviner l'existence de fuite,

Rendant impropre à l'usage auquel la chose était destinée dans la mesure où la villa est, en l'état, proprement inhabitable (humidité ambiante, présence invasive de salpêtre) mais aussi « indécente » au sens du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (installation électrique non conforme, deck présentant un risque pour les usagers).




En outre, l'appelante sollicite réparation de son préjudice, en premier lieu au visa de l'article 1645 du code civil, aux motifs que les époux [O] avaient connaissance de l'existence des vices caractérisant leur mauvaise foi. En deuxième lieu, elle sollicite également réparation, au visa de l'article 1382 ancien du code civil, aux motifs que l'EURL RL DETECTION a commis une faute, de nature à engager sa responsabilité, tant sur la présence de termites sur le terrain d'une part, que l'installation électrique non conforme d'autre part.



A ce titre, la société MARAMA RUN IMMO sollicite la condamnation in solidum des époux [O], de l'EURL RL DETECTION et de son assureur MMA IARD, indiquant avoir subi :


un préjudice tiré de la perte de revenus locatifs : elle soutient que l'objet social de la société comprend la mise en location, de sorte que les désordres ayant rendu la ville inhabitable ont privé l'appelante d'un revenu locatif mensuel d'un montant de 4.024 euros, depuis le 1er septembre 2016, 

des frais liés à l'établissement de la preuve des désordres à hauteur de 3.382,35 euros rendus nécessaires afin de pouvoir faire valoir utilement ses droits en justice, 

un préjudice moral caractérisé par le très désagréable sentiment - avéré par les faits - que sa propre bonne foi a été largement abusée par ses adversaires.




L'appelante soutient que le lien de causalité entre les fautes commises par l'EURL RL DETECTION et ses préjudices est caractérisé car d'une part, si l'EURL RL DETECTION lui avait révélé la présence de termites et la non-conformité de l'installation électrique, elle n'aurait en définitive jamais acquis cette villa, et d'autre part si cette dernière avait correctement accompli ses deux missions d'origine elle n'aurait jamais engagé de frais d'huissier et d'experts.

 

Les époux [O] font valoir que les conditions de mise en 'uvre de la garantie des vices cachés sur le fondement de l'article 1641 du code civil ne sont pas réunies. Ils soutiennent qu'aucun vice n'était caché au regard de l'acte notarié et de l'expertise :


le désordre lié à la fuite d'eau dans les chambres n'est pas un vice caché s'il résulte vraisemblablement d'un « joint » du lavabo de la chambre 2 et si l'acquéreur est intervenu à plusieurs reprises sur la tuyauterie et le problème avant le passage de l'expert,

l'expert n'a relevé aucune trace de salpêtre, mais uniquement des remontées capillaires,

les factures d'eau produites ne démontrent pas que les époux [O] auraient pu avoir connaissance d'une fuite d'eau sur le réseau d'alimentation et l'aurait dissimulée,

la fuite de la piscine est considérée comme une conséquence prévisible du vieillissement de la piscine,

l'état de dégradation du deck était apparent au moment de la vente,




Par ailleurs, l'antériorité n'a pas été reconnue par l'expert pour certains vices, notamment l'apparition de la fuite sur la bonde de fond de la piscine. Enfin, ils ajoutent que le caractère impropre du bien à sa destination n'est pas prouvé par le demandeur : les termites se situent uniquement sur le kiosque extérieur, la fuite dans la chambre était intermittente et avait cessé lors de la deuxième visite, et l'ensemble des autres vices sont « mineurs ».



Les époux [O] soutiennent que les vices ne sont pas assez graves pour entraîner in situ la résolution de la vente s'agissant d'un bien vendu à 820.000 euros lorsque les travaux de reprises des désordres est évalué à 20.000 € TTC.



En outre, ils rappellent qu'en vertu de l'article 1643 du code civil, la clause limitative de garantie des vices cachés prévue à l'acte de vente en page 10 est applicable dès qu'ils sont profanes et de bonne foi.



Enfin, ils font valoir que la demande de dommages-intérêts est infondée car le bien n'était manifestement pas destiné à la location puisque l'acquéreur l'avait acheté pour la maison familiale, qu'en tout état de cause, rien n'empêchait à l'acquéreur de la mettre en location plutôt que de s'accrocher à l'indemnisation d'un préjudice locatif dès lors que la maison n'était pas impropre à destination, et que l'expert [T] n'a pas retenu la bonne valeur locative mensuelle.



Ils concluent encore que l'EURL RL DETECTION et son assureur MMA IARD seront appelés en garantie aux motifs qu'ils ne sont pas responsables sur les vices liés à l'électricité et sur les vices liés aux termites puisque seul le sachant en est responsable d'après le rapport d'expertise.



La société MMA IARD et l'EURL RL DETECTION rappellent que les deux seuls désordres susceptibles de les concerner portent sur l'installation électrique et sur le deck extérieur. Or, aucun de ces deux désordres ne constitue un vice rédhibitoire pouvant entraîner la résolution de la vente, d'une part en raison du faible montant des réparations à mettre en 'uvre, d'autre part en raison du fait que le désordre affectant le deck était apparent et signalé expressément dans le rapport de l'EURL RL DETECTION. Ces désordres ne rendent nullement la maison impropre à son usage, condition essentielle posée par l'article 1641 du code civil.



En outre, elles indiquent que la demande de garantie des époux [O] au titre de l'installation électrique et de l'état du deck est sans objet, dès lors qu'aucune demande n'est formée à ce titre par la société MARAMA RUN IMMO, et mal fondée dès lors que faire supporter indirectement une diminution de prix par le diagnostiqueur, fût-il fautif, reviendrait à accorder au vendeurs un enrichissement indu, alors qu'eux seuls ont perçu le prix de la vente.



Enfin, elles font valoir sur les divers dommages-intérêts sollicités par l'appelante que : 


la prétendue perte locative invoquée par la société MARAMA RUN IMMO n'est en rien causée par les désordres mineurs portant sur l'installation électrique et le deck, et que celle-ci ne démontre pas qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité de louer le bien acquis. 

La société MARAMA RUN IMMO ne prend pas la peine d'exposer en quoi les frais exposés seraient en lien direct de causalité avec les fautes reprochées à l'EURL RL DETECTION, contrevenant ainsi aux dispositions de l'article 1240 du Code civil,

le préjudice moral n'est caractérisé ni dans son principe, ni dans son montant, s'agissant au surplus d'un préjudice invoqué par une personne morale.




Sur ce,



Vu les articles 1641 à 1648 du code civil,



Sur les désordres et leur origine :



En l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire a retenu s'agissant de :




 La fuite sur le réseau d'alimentation : que la partie fuyante du réseau d'alimentation ne passe dans (ou sous) le bâtiment. Il s'agit d'une antenne extérieure qui contourne le bâtiment. Le lien entre cette fuite et les désordres qui affectent l'intérieur du bâtiment est peu probable. Il est impossible de dater précisément l'apparition de la fuite sur le réseau d'alimentation. La fuite a pu passer inaperçue en raison d'un écoulement modéré et s'accélérer plus récemment provoquant la perte d'eau pendant les opérations d'expertise. L'examen des factures communiquées par le conseil des époux [O] ont fait apparaître une consommation d'eau très importante et irrégulière. 





La fuite sur la piscine : qu'une fuite conséquente a été identifiée au niveau de la bonde au fond de la piscine indépendamment du fonctionnement de la pompe. Il s'agit d'un défaut d'étanchéité de la bonde résultant d'une simple altération du joint dont le changement relève de l'entretien classique. La date d'apparition exacte de la fuite n'est pas connue. En l'absence de constat effectué avant l'acquisition par la société MARAMA RUN IMMO, il n'est pas possible de dater plus précisément l'apparition de la fuite même s'il est probable qu'elle soit antérieure et qu'elle se soit aggravée avec le temps. 





L'humidité dans les chambres : 


Chambre 4 sur le plan, en soulevant le miroir, l'expert a relevé les traces de dégradation de l'enduit plâtre sous l'effet de l'humidité. Le taux relevé a démontré la présence d'une légère humidité anormale. Mitoyenne avec salle d'eau de la chambre 3, une insertion d'eau a été identifiée depuis la douche l'angle de la salle d'eau 3 adjacente. Il s'agit d'un défaut d'étanchéité localisé dans l'angle inférieur de la douche à l'italienne. La climatisation du dressing située directement au-dessus de la paroi favorise la condensation et aggrave le développement des dégradations. Dans le dressing, l'expert a relevé que le parement du fond était abîmé. Selon le rapport d'AUSTRALE EXPERTISE, cette altération est provoquée par des champignons lignivores. Le développement des champignons est lié à la présence d'humidité dans l'interstice entre le parement et le mur. Cette humidité est une conséquence de l'humidité entretenue par la fuite dans la douche adjacente. 

Chambre 3 sur le plan, l'expert a identifié une fuite d'eau provenant de l'évacuation du lavabo situé à l'arrière de la cloison dans la salle de bain 2. Cette fuite génère une goutte à goutte ininterrompu lors de la vidange du lavabo. La présence de dépôts le long du tuyau démontre que la fuite n'est pas récente. Le doublage de cloison a pu cacher les conséquences immédiates du désordre sur le mur.

Chambre 1 et 2 sur le plan, l'expert a relevé des traces d'humidité de part et d'autre de la porte d'accès à la salle d'eau attenante. La cause du dégât n'est pas visible par un simple examen visuel. Les recherches effectuées ont mis en évidence la source des dégradations dans la chambre 3 repris ci-dessus. Sans pourvoir donner de date d'apparition, selon l'expert, il est peu probable que les causes soient récentes. 




La non-conformité de l'installation électrique : que ladite installation a fait l'objet d'un nouvel examen par le bureau de contrôle DIDES qui a confirmé que le rapport et le référentiel appliqué par l'EURL RL DETECTION sont conformes aux normes en vigueur à la date de réalisation du diagnostic. En revanche, ce même bureau a précisé que l'installation présentait des anomalies qui auraient dû être mentionnées par l'EURL RL DETECTION. 





La présence de xylophage sur le deck extérieur : qu'il est en mauvais état et très dégradé avec les lames au sol qui sont très abîmées, voir pour certaines qui ne tiennent plus ou sont enfoncées. L'expert attribue la cause à la présence de pourriture sur le bois (relevé par l'EURL RL DETECTION dans le premier rapport) qui a dégradé le bois. Des traces d'attaques de termites sont également visibles sur les lames du deck. Il est difficile de dater l'attaque des termites mais les dégradations paraissent anciennes et sont antérieures à l'acquisition. En tout état de cause, les dégradations sont conséquentes et concernent l'ensemble de l'ouvrage. En l'état, il n'est pas envisageable de le réparer. 





Des divers désordres relevés par l'huissier (ancien kiosque en bois, couches de peinture récente sur des pans de murs extérieurs, décollement du revêtement de façade, couche de peinture abîmée en façade, végétation envahissante à l'intérieur de la gouttière, peinture gondolée dans la salle à manger et peinture boursoufflée en plafond de la salle à manger), que ces éléments résultent d'un entretien hétérogène courant de la villa. 








Sur la nature des désordres et les responsabilités,




La fuite sur le réseau d'alimentation : 




Il résulte des éléments susvisés que ce désordre n'est pas décelable dans le cadre d'une visite normale d'un bien, soit par un acheteur profane, soit par un diagnostiqueur missionné en vue de la réalisation d'une vente. En effet, la mise en évidence de la fuite a nécessité, comme le rappelle l'expert, « un audit soutenu avec un examen du compteur et des manipulations des vannes ». 



Toutefois, les investigations effectuées n'ont pas démontré d'une part, que le vice caché affectant le bien a pu nuire à l'usage de l'immeuble et qu'il présente une certaine gravité avec un coût de reprise fixé à 800 euros. A ce titre, l'expert précise bien que ce désordre renvoie à la question de l'entretien courant de la villa. D'autre part, si l'expert peut établir que l'apparition de ce désordre n'est pas une conséquence de la prise de possession de la villa par M. [M] ou des travaux qu'il a pu réaliser, celui-ci n'a pu fixer exactement la date d'apparition du désordre. Enfin, il ne ressort pas des éléments communiqués que les époux [O] auraient pu avoir connaissance de ce désordre et qu'ils l'auraient dissimulée à l'acquéreur. 



Par conséquent, si l'on peut considérer qu'il s'agit d'un vice caché pour le profane, en revanche, il ne peut constituer un vice rédhibitoire parce qu'il n'est pas démontré que les vendeurs l'aient connu, ni que la faible gravité du désordre rend l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné. 




La fuite sur la piscine : 




Il résulte de ce qui précède que la fuite de la piscine provient d'une altération du joint affectant l'étanchéité de la bonde qui relève de l'entretien courant classique de la villa, plus particulièrement de la piscine dont le coût de reprise est évalué par l'expert à 400 euros. Ainsi, ce vice ne peut être considéré comme apparent lors d'une visite par des acquéreurs dans le cadre d'une vente immobilière. Si l'expert n'a pu affirmer exactement l'antériorité du vice par rapport à la vente, il n'est pas rapporté aux débats que les époux [O] auraient pu avoir connaissance de ce désordre et qu'ils l'auraient dissimulée à l'acquéreur.



Dès lors, si le vice ne peut être considéré comme apparent, de par sa nature ne rendant pas le bien impropre à l'usage auquel il est destiné, l'absence d'antériorité établie et l'absence de gravité requise, ce vice ne peut être considéré comme un vice caché. 




L'humidité dans les chambres : 




Compte tenu de ce qui précède et des pièces versées au débats, il ressort, tout d'abord, de l'acte de vente que la société MARAMA RUN IMMO avait pris connaissance, après état des lieux, de l'existence de « Traces d'humidité sur les murs qui jouxtent les salles de bains et le WC et sur certaines lames de parquet ». Si les opérations d'expertise ont mis en évidence que l'acquéreur ne pouvait en établir la cause, ni l'ampleur dès lors que le doublage de la cloison a pu cacher les conséquences immédiates du désordre sur le mur, l'expert judiciaire rappelle que, de façon générale, un dégât des eaux est susceptible de rendre un immeuble impropre à sa destination.



Toutefois, dans le cas présent, le caractère de gravité suffisant pour recevoir la qualification de vice caché est relativisé par l'expert judiciaire en ce que les investigations réalisées ont démontré que les conséquences de ce vice « sont mineures ». En effet, dans le cadre des travaux nécessaires à la reprise de l'ensemble des désordres relatifs aux chambres, l'expert évalue le coût global à 5 000 euros en raison de la mise à nu des parties, avant de procéder aux réparations de plomberie (joints, étanchéité des collages et des traverses), puis de reconstitution, repose, reprise et embellissement des parois et revêtements. 



Par conséquent, si on peut considérer que les désordres ne sont pas apparents uniquement en leur cause et ampleur, les investigations ont démontré qu'il s'agissait d'une fuite récente ne rendant pas impropre à son usage l'immeuble litigieux, et sans caractère de gravité suffisant pour recevoir la qualification de vice caché eu égard les interventions mineures pour y remédier. 




La non-conformité de l'installation électrique :




Compte tenu de ce qui précède, il résulte que le vice n'était pas apparent pour la société MARAMA RUN IMMO, ni pour les vendeurs dont la mauvaise foi n'est pas démontrée et ce, d'autant que l'EURL RL DETECTION qui était intervenue aux fins de diagnostiquer l'installation avait exclu des anomalies. A ce titre, l'expert judiciaire rappelle que, de façon générale, certaines non-conformités sont de nature à générer un risque pour les usagers, nécessitant, en urgence, des mises aux normes avant que la villa ne soit habitée.



Toutefois, dans le cas présent, les investigations effectuées par la société DIDES n'ont pas démontré que les différentes anomalies, non relevées par l'EURL RL DETECTION, ont eu pour effet de rendre l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné, ni d'en diminuer tellement l'usage de sorte que la société MARAMA RUN IMMO ne l'aurait pas acheté ou n'en aurait donné qu'un moindre prix. 



Si l'expert évalue le coût des reprises à la somme de 4 000 euros, ce vice par son ampleur ne permet pas aux désordres de recouvrir la qualification de vice caché car ils ne rendent pas impropre à son usage l'immeuble. 




La présence de xylophage sur le deck extérieur : 




Bien que la présence de termites était inconnue de l'acquéreur lors de la vente, l'état de dégradation très avancé du deck (photos du rapport d'expertise) et l'état général de l'ouvrage établissent que les désordres étaient apparents pour l'appelante, même acquéreur profane, à minima en raison de la présence de traces de passages de champignons, de pourritures, celle-ci ayant effectué une visite du bien dès avant la signature sans apporter aucune modification au projet d'acte de vente.



Dan ces conditions, même si l'expert judiciaire conclut naturellement à la démolition du deck dans l'emprise existante, il y a lieu de juger ce désordre ne peut constituer un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil.




Des divers désordres relevés par l'huissier 




Les désordres concernés sont caractérisés par l'ancien kiosque en bois, les couches de peinture récente sur des pans de murs extérieurs, le décollement du revêtement de façade, la couche de peinture abîmée en façade, la végétation envahissante à l'intérieur de la gouttière, la peinture gondolée dans la salle à manger et la peinture boursoufflée en plafond de la salle à manger.



Dans le cadre de ses opérations d'expertise, l'expert a relevé que ces désordres divers constatés par l'huissier de justice préexistaient à la vente et qu'ils pouvaient être décelés dans le cadre d'un examen soutenu de la villa. 



Toutefois, il résulte du rapport d'expertise que ces désordres sont issus, globalement, « de l'âge de la villa » et relèvent de l'entretien courant et normal d'une maison. Il ne s'agit pas de vices cachés et il n'est pas démontré qu'il s'agirait de tentatives de dissimulation de la part des vendeurs. 



Par conséquent, en l'absence de conséquences préjudiciables, il y a lieu de dire que ces désordres ne peuvent recouvrir la qualification de vice caché.



Compte tenu de l'ensemble des pièces du dossier, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a écarté la demande de résolution judiciaire de la vente immobilière sur le fondement de l'article 1641 du code civil.



Sur les demandes formulées à l'encontre des époux [O] sur le fondement de l'article 1645 du code civil,



Compte tenu de ce qui précède et par voie de conséquence, la société MARAMA RUN IMMO sera déboutée de ses demandes à l'encontre des époux [O] qui supposent la résolution judiciaire préalable. 



Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. 



Sur les demandes formulées à l'encontre de l'EURL RL DETECTION sur le fondement de l'article 1382 du même code en vigueur,



Au vu de ce qui précède, la faute qualifiée de l'EURL RL DETECTION est doublement caractérisée concernant l'installation électrique et le deck extérieur.



S'agissant de l'installation électrique, l'EURL RL DETECTION est intervenue en qualité de professionnel. Selon l'expert judiciaire, les non-conformités, non relevées, étaient décelables par un diagnostiqueur électrique.



S'agissant du deck extérieur, l'expert judiciaire fait également le même constat. Le désordre était « aisément décelable » dans le cadre d'une intervention préalable à une vente pour la recherche de la présence de termites.



Aux termes de ses conclusions, la société MARAMA RUN IMMO sollicite la condamnation in solidum des époux [O], l'EURL RL DETECTION et la société MMA IARD à lui verser les sommes suivantes en réparation de ses préjudices : 


4.024 euros par mois à compter du 1er septembre 2016 et jusqu'à la décision à intervenir prononçant la résolution judiciaire, au titre de la perte de ses revenus locatifs,

3.382,35 euros au titre des frais qu'elle a exposés en pure perte, 

1 euro symbolique au titre de son préjudice moral,




Si la faute de l'EURL RL DETECTION est établie, il s'avère que la société MARAMA RUN IMMO ne démontre pas de lien de causalité entre les fautes qualifiées et les préjudices prétendument subis au titre de la perte de revenus locatifs, à l'exception de certains frais exposés et du préjudice moral qui peuvent être retenus. 



En effet, tout d'abord, les fautes reprochées à l'EURL RL DETECTION ne sont pas à l'origine de l'absence de perception de loyers car il n'est pas démontré, en cas de contrat de bail en cours, que le diagnostic incomplet effectué par l'EURL RL DETECTION a eu des incidences sur l'exécution desdits contrats.



Par ailleurs, la société MARAMA RUN IMMO sollicite la condamnation de l'EURL RL DETECTION et de la société MMA IARD à lui verser la somme de 3.382,35 euros au titre des frais qu'elle a exposés en pure perte détaillée comme suit :


Procès-verbal de constat d'huissier de justice en date du 15 septembre 2016 : 450 euros qui concerne plusieurs désordres annexes dont celui concernant le kiosque en bois,

Contre-diagnostic de la société AUSTRALE EXPERTISE du 13 septembre 2016 : 450 euros, (dossier n°130916003) qui concerne la recherche de présence de termites,

Analyse de l'état de l'installation électrique établi par la société BUREAU VERITAS le 9 novembre 2016 : 748,65 euros,

Rapport d'expertise amiable sur l'humidité de la maison établi par la société AUSTRALE EXPERTISE le 22 novembre 2016 : 483,70 euros,

Recherches de fuites par le pisciniste : 483,70 euros




Il résulte de l'analyse des documents versés aux débats que seuls les frais exposés au titre du contre-diagnostic de la société AUSTRALE EXPERTISE du 13 septembre 2016 (450 euros) relatif à la recherche de présence de termites et l'analyse de l'état de l'installation électrique établi par la société BUREAU VERITAS le 9 novembre 2016 (748,65 euros) sont en lien avec les fautes reprochées, soit un montant total de 1 198,65 euros. 



Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé partiellement de ce chef en ce qu'il a condamné uniquement l'EURL RL DETECTION et la société MMA IARD in solidum à payer la société MARAMA RUN IMMO uniquement la somme de 1 euro au titre du préjudice moral.



L'EURL RL DETECTION et la société MMA IARD seront condamnées in solidum à payer la société MARAMA RUN IMMO, outre la somme de 1 euro au titre du préjudice moral, la somme de 1 198,65 euros au titre des frais exposés en pure perte. 



II ' Sur la recevabilité de l'action estimatoire,



A titre subsidiaire, la société MARAMA RUN IMMO indique, au visa des articles 564 et 565 du code civil, que l'action estimatoire tend exactement aux mêmes fins que l'action rédhibitoire, c'est-à-dire voir constater l'existence de vices cachés, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle présentée pour la première fois en cause d'appel. Elle sollicite au titre de l'action estimatoire, une réduction du prix de vente de la villa à hauteur du montant des travaux de reprise fixé par la société EMPREINTE ARCHITECTURALE, et non sur celui des travails évalués par l'expert à hauteur de 20.000 euros aux motifs que le rapport d'expertise ne repose pas sur des éléments sérieux, concrets et probants. 



L'appelante indique, en outre, ne pas avoir fait procéder aux travaux de remise en état à raison du choix donné à l'acheteur en vertu de l'article 1644 du code civil, de la jurisprudence selon laquelle les acquéreurs qui ont procédé aux réparations pour faire disparaitre les vices ne sont plus recevables à exercer l'action en garantie des vices cachés, et du refus de ses adversaires de voir reconnaitre leur responsabilité.



Les époux [O] font valoir que la demande subsidiaire formulée en cause d'appel par la société MARAMA RUN IMMO sera déclarée irrecevable en ce qu'elle est nouvelle car une action en annulation d'une vente, qui a pour objet d'anéantir l'acte de vente notarié conclu, ne poursuit absolument pas les mêmes fins qu'une action en réduction du prix de vente qui au contraire valide la vente, mais revient uniquement sur le prix. En outre, ils indiquent que cette demande n'aurait pu être accueillie sur le fond au regard de l'évaluation de l'expert judiciaire qui, seule, compte en ce qu'elle est contradictoire.



L'EURL RL DETECTION et la société MMA IARD n'a pas formulé d'observation sur la demande subsidiaire présentée par la société MARAMA RUN IMMO au visa des articles 564 et 565 du code de procédure civile. 



Sur ce,



Vu les articles 564 et 565 du code de procédure civile,

Vu l'article 1644 du code civil,



La prétention est nouvelle en appel lorsqu'elle diffère de la prétention soumise aux premiers juges par son objet ou par les parties concernées ou les qualités de celles-ci. En revanche, la prétention n'est pas nouvelle dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que la demande originaire, même si son fondement juridique est différent de celui des prétentions initiales.



En l'espèce, par actes d'huissier de justice en date des 13 et 14 juin 2019, la société MARAMA RUN IMMO a assigné les époux [O], l'EURL RL DETECTION et son assureur MMA IARD devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins notamment de voire prononcer la résolution de la vente immobilière en date du 11 août 2016 et de condamner les époux [O] à verser la somme de 820 000 euros au titre de la restitution du prix de vente. 



Aux termes de l'acte introductif d'instance, elle a sollicité également la condamnation in solidum des époux [O], l'EURL RL DETECTION et son assureur MMA IARD à la somme de 159 675,35 euros en réparation des préjudices subis



Or, en cause d'appel, la société MARAMA RUN IMMO formule une demande à titre subsidiaire de réduction du prix de vente.



Il se déduit que cette demande est irrecevable tant il n'apparaît pas contestable que l'option laissée par l'article 1644 du code civil donne la faculté de rendre la chose et se faire restituer le prix ou de se faire rendre une partie du prix telle qu'arbitrée par experts. 



L'action estimatoire en réduction du prix ne peut être ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément de l'action rédhibitoire qui poursuit un objet différent. 



Par conséquent, la demande estimatoire formulée à titre subsidiaire sera déclarée irrecevable. 



III ' Sur les autres demandes, 



La société MARAMA RUN IMMO, partie succombante, supportera les dépens de l'appel, ainsi que les frais irrépétibles des intimés à hauteur de 2 000 euros chacun.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



INFIRME le jugement querellé en ce qu'il a condamné uniquement l'Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée RL DETECTION et la société MMA IARD in solidum à payer la Société par Action Simplifiée MARAMA RUN IMMO la somme de 1 euro au titre du préjudice moral ;



LE CONFIRME pour le surplus ;



Statuant à nouveau du chef infirmé,



CONDAMNE in solidum l'Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée RL DETECTION et la société MMA IARD à payer la Société par Action Simplifiée MARAMA RUN IMMO 1 198,65 euros au titre des frais exposés détaillé comme suit :


contre-diagnostic de la société AUSTRALE EXPERTISE du 13 septembre 2016 d'un montant de 450 euros relatif à la recherche de présence de termites,

l'analyse de l'état de l'installation électrique établi par la société BUREAU VERITAS le 9 novembre 2016 d'un montant de 748,65 euros.




Y ajoutant,



DECLARE irrecevable la demande en réduction du prix sollicitée à titre subsidiaire ; 



CONDAMNE la Société par Action Simplifiée MARAMA RUN IMMO aux dépens de l'instance d'appel ;



CONDAMNE la Société par Action Simplifiée MARAMA RUN IMMO à payer à l'Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée RL DETECTION et la société MMA IARD la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE la Société par Action Simplifiée MARAMA RUN IMMO à payer à Monsieur [K] [O] et Madame [H] [E] épouse [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par Sarah HAFEJEE, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT





SIGNE