Cour d'Appel · 2ème Chambre — 2 juillet 2024

N° RG 23/04032 - N° Portalis DBVM-V-B7H-MBB3



N° Minute :



C2









































































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



la SARL JBV AVOCATS





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 02 JUILLET 2024





Appel d'une ordonnance (N° R.G. 23/00667) rendue par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 16 novembre 2023, suivant déclaration d'appel du 27 novembre 2023





APPELANTE :



ACTIS - Acteur de l'Immobilier Social (OPH DE LA REGION GRENOBLOISE) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Sixtine VADON de la SARL JBV AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par Me Ségolène JAY-BAL de la SARL JBV AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE









INTIMÉE :



Mme [O] [L]

née le 04 Février 1977 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



non représentée





COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,





DÉBATS :



A l'audience publique du 30 avril 2024 Mme Emmanuèle Cardona, présidente chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile. 



Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par contrat de bail en date du 31 août 2021 consenti par l'établissement public ACTIS, Mme [O] [L] a pris en location un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 355,78 euros.



Par acte d'huissier en date du 14 avril 2023 l'établissement public ACTIS a fait assigner en référé Mme [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion, conditionner sans exception la suspension des effets de la clause résolutoire au paiement intégral des loyers et charges courants et la voir condamnée à payer diverses sommes.



Par ordonnance de référé en date du 16 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a : 

- Condamné à titre provisionnel Mme [O] [L] à payer à l'établissement public ACTIS, la somme de 259,26 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 7 juin 2023 (mois de mai 2023 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

- Dit que Mme [O] [L] pourra s'acquitter de la dette par des versements mensuels de 21 euros le 5 de chaque mois pendant 12 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette, 

- Dit qu'en cas de paiement partiel, le règlement s'imputera en priorité sur le loyer échu avant d'être imputé sur l'arriéré locatif,

- Dit qu'à défaut du versement d'un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité, 

- Débouté l'établissement public ACTIS de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire,

- Débouté l'établissement public ACTIS de sa demande cl'expulsion,

- Débouté l'établissement public ACTIS de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné Mme [O] [L] a supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 6 février 2023,

- Rejeté toutes les autres demandes.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 27 novembre 2023, l'établissement public ACTIS a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

- Dit que Mme [O] [L] pourra s'acquitter de la dette par des versements mensuels de 21 euros le 5 de chaque mois pendant 12 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette, 

- Débouté l'établissement public ACTIS de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire,

- Débouté l'établissement public ACTIS de sa demande cl'expulsion,

- Débouté l'établissement public ACTIS de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- Rejeté toutes les autres demandes.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Suivant dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2023, l'EPIC Actis demande à la cour de : 







- Réformer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 16 novembre 2023 en ce qu'elle a : 

- Dit que Mme [O] [L] pourra s'acquitter de la dette par des versements mensuels de 21 euros le 5 de chaque mois pendant 12 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le denier versement étant ajusté au solde de la dette, 

- Débouté l'établissement ACTIS de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire,

- Débouté l'établissement ACTIS de sa demande d'expulsion, 

- Débouté l'établissement ACTIS de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- Confirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 16 novembre 2023 pour le surplus,

 

Et statuant à nouveau : 



- Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 6 avril 2023,

- Ordonner à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [L] et de tout occupant de son chef avec, au besoin, l'assistante de la force publique, du logement sis [Adresse 3], 

- Fixer une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 6 avril 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexé selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, 

- Condamner à titre provisionnel Mme [O] [L] à payer à l'établissement public ACTIS la somme de 1 506,10 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

- Dire et juger que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois, 

- Condamner Mme [L] au règlement de la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Au soutien de ses demandes, l'EPIC Actis fait valoir que la locataire s'est acquittée d'une bonne partie de la dette quelque peu avant l'audience de première instance, de sorte que le premier juge a débouté l'appelant de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et de sa demande d'expulsion mais allègue que depuis, la locataire n'a plus payé aucun loyer reconstituant ainsi une dette locative à hauteur de 1 506,10 euros. Il ajoute que conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il s'oppose à l'octroi de délais de paiement, la locataire n'ayant pas repris le paiement intégral du loyer.



Bien que régulièrement convoquée par assignation déposée à étude le 14 décembre 2023, l'intimée n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2024.





MOTIVATION



En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 









1.Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'indemnité d'occupation



Il résulte des articles 834, 835 du code de procédure civile et de l'article 24 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu' il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu'elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



Par application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



En l'espèce, le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux 2 mois suivant sa signification.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 6 février 2023 pour la somme de 554,39 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 27 janvier 2023.



Faute, pour Mme [L], d'avoir payé ou contesté les causes du commandement dans les délais impartis, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions étaient réunies au 7 avril 2023.



Partant, l'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef et les loyers dus à compter de cette date seront requalifiés d'indemnités d'occupation. L'indemnité d'occupation est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié et est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux.



Sur la créance du bailleur et les délais de paiement



Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, l'EPIC Actis verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 octobre 2023, Mme [L] était redevable de la somme de 1 506,10 euros, soustraction faite des frais de procédure.



Il n'est produit aucun élément de nature à remettre en cause ce montant de sorte que Mme [L] sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.



Relativement aux délais de paiement, Mme [L] qui n'a pas constitué avocat, est présumée s'approprier les motifs de l'ordonnance dont appel en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.



Or, il résulte de l'article l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que : 'Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'



En l'absence d'élément permettant à la cour d'apprécier la situation de l'intimée, aucun délai ne sera octroyé et le jugement sera infirmé de ce chef.



L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [L] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.





 PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi :



Infirme l'ordonnance sauf en ce qu'elle a condamné Mme [O] [L] a supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 6 février 2023,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Constate que les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au contrat conclu le 31 août 2021 entre Mme [L] et l'EPIC Actis concernant le logement situé [Adresse 3] étaient réunies le 7 avril 2023,



Ordonne à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [L] et de tout occupant de son chef avec, au besoin, l'assistante de la force publique, du logement sis [Adresse 3], 



Fixe une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 7 avril 2023 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, et qui sera indexé selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail, 



Condamne à titre provisionnel Mme [O] [L] à payer à l'établissement public ACTIS la somme de 1 506,10 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 octobre 2023 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, 



Dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois, 



Condamne Mme [L] à payer à l'EPIC ACTIS la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [L] aux dépens d'appel. 



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE