Cour d'Appel · Chambre commerciale 3-1 — 4 juillet 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 56B



Chambre commerciale 3-1



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 4 JUILLET 2024



N° RG 21/06689 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U2M3







AFFAIRE :



ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT 'LES RESIDENCES DE LA BAIE ORIENTALE'



C/



S.A.S. SAUR









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Juillet 2021 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre : 5

N° RG : 2020F00981



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Dan ZERHAT 



Me Guillaume NICOLAS 



TC NANTERRE









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



ASSOCIATION SYNDICALE DU LOTISSEMENT 'LES RESIDENCES DE LA BAIE ORIENTALE'

[Adresse 4] 

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et Me Philomène CONRAD & Me Judith HAROCHE, Plaidants, avocats au barreau de Paris



APPELANTE

****************





S.A.S. SAUR

RCS Nanterre n° 339 379 984

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 255 et Me Marie-Yvonne BENJAMIN de la SELARL GENESIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0225



INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Avril 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Bérangère MEURANT, Conseillère faisant fonction de président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Véronique MULLER, Magistrate honoraire,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,









EXPOSÉ DU LITIGE



L'Association Syndicale du Lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale' (ci-après ASL) est une association syndicale libre regroupant 830 propriétaires de terrains, bâtis ou non, dépendant de ce lotissement privé, réalisé en plusieurs tranches de travaux au cours des années 1980 et 1990 sur le territoire de la commune de [Localité 3], dans la partie française de l'île de Saint-Martin (97150).



Le 23 mars 2006, la commune de [Localité 3], aux droits de laquelle vient la collectivité de [Localité 3] depuis le 15 juillet 2007, a délégué l'exploitation de son service public d'eau potable à la Compagnie Générale des Eaux Guadeloupe (ci-après GDEG).



Depuis le 1er décembre 2018, la SAS SAUR assure le rôle de délégataire du service public d'approvisionnement en eau potable de l'île de Saint-Martin, à la suite de l'ancien délégataire.



A compter de l'année 2012, de nombreuses fuites d'eau ont été constatées au sein du lotissement Les Résidences de la Baie orientale, dans un contexte de vieillissement des infrastructures.



La société SAUR a adressé à l'ASL plusieurs factures pour un montant de 1.439.906,60 €, qui sont restées impayées.



Par acte du 4 mai 2020, l'ASL a fait assigner la société SAUR devant le tribunal de commerce de Nanterre aux fins de voir prononcer la nullité des factures.



Par jugement contradictoire du 23 juillet 2021, le tribunal de commerce de Nanterre a :

- Dit que les demandes reconventionnelles de la SAS SAUR sont recevables ;

- Dit que les factures n°741190120347, 741190120348, 741190151705, 741190151697, 741190182580, 741190182581, 741190014913, 741190014914, 751200038603, 751200038602, 751200064616 et 751200064617 de la SAS SAUR sont nulles ; 

- Débouté la SAS SAUR de sa demande de paiement de ces factures ;

- Condamné l'Association Syndicale du Lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale' à payer à la SAS SAUR la somme de 900.000 € au titre de dommages et intérêts pour défaut d'entretien de son réseau d'eau commun pour la période du 1er décembre 2018 au 4 mai 2020 ;

- Condamné l'Association Syndicale du Lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale' à payer à la SAS SAUR la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit n`y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire ;

- Condamné l'Association Syndicale du Lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale' aux dépens.



Par déclaration du 8 novembre 2021, l'Association Syndicale du Lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale' a interjeté appel du jugement. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 29 février 2024, l'Association Syndicale Libre du Lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale' demande à la cour de :

- La déclarer recevable en son appel ; 

A titre liminaire, 

- Infirmer le jugement rendu le 23 juillet 2021 par le tribunal de commerce de Nanterre en ce qu'il a : 

- Condamné l'Association Syndicale Libre du Lotissement Les Résidences de la Baie orientale au paiement d'une somme de 900.000 € à titre de dommages et intérêts sur un fondement délictuel ; 

- Condamné l'Association Syndicale Libre du Lotissement Les Résidences de la Baie orientale au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; 

- Confirmer ledit jugement en ce qu'il a : 

- Prononcé la nullité des factures suivantes : 

- Facture n°741190120348 du 4 avril 2019 pour 300.147,48 € ; 

- Facture n°741190120347 du 4 avril 2019 pour 38.578,47 € ; 

- Facture n°741190151705 du 20 juin 2019 pour 19.614,86 € ; 

- Facture n°741190151697 du 20 juin 2019 pour 229.379,70 € ; 

- Facture n°741190182580 du 30 août 2019 pour 25.494,87 € ; 

- Facture n°741190182581 du 30 août 2019 pour 296.313,24 € ; 

- Facture n°751190014913 du 5 décembre 2019 pour 30.644,98 € ;

- Facture n°751190014914 du 5 décembre 2019 pour 312.299,25 € ; 

- Facture n°751200038603 du 17 mars 2020 pour 167.902,01 € ; 

- Facture n°751200038602 du 17 mars 2020 pour 19.531,74 € ; 

- Facture n°751200064616 du 30 juin 2020 pour 39.039,45 € ; 

- Facture n°751200064617 du 30 juin 2020 pour 161.964,85 € ; 

- Débouté la SAUR de sa demande en paiement desdites factures ; 

Statuant à nouveau, 

- Ecarter des débats les factures émises par la SAUR ; 

- Ordonner à la SAUR de retirer les deux compteurs généraux installés arbitrairement aux entrées de l'ASL à l'insu de cette dernière et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; 

- Déclarer que l'entretien du réseau qui est public et depuis toujours en gestion publique incombe à la Collectivité de [Localité 3] et à la SAUR en sa qualité de délégataire de service public, conformément au contrat de délégation du service public ; 

- Débouter la SAUR de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

- Condamner la SAUR à verser à l'Association Syndicale Libre du Lotissement Les Résidences de la Baie orientale la somme de 250.539,53 € à parfaire, au titre des travaux d'entretien du réseau dont elle a fait l'avance ; 

Si la cour confirmait la condamnation de l'ASL, 

- Déclarer que les cubages doivent être calculés sur la base d'un prix unitaire de 4,20 € le m3 ;

- Limiter la responsabilité de l'ASL sur un fondement délictuel aux cubages estimés à un volume de 37.500 m3 soit sur la base d'un prix de 4,20 € le m3, soit la somme totale de 157.500 € ; 

- A titre subsidiaire, si la cour confirmait le montant de 6 €/m3 retenu par le jugement, la condamnation en paiement de l'ASL serait au maximum de 37.500 x 6 € soit 225.000 € ; 

- Plus subsidiairement sur la base des cubages retenus de 150.000 m3 avec un prix de 4,20 € le m3, soit 630.000 € ; 

- Encore plus subsidiairement, si la cour faisait droit à l'appel incident de la SAUR, retrancher et exclure des cubages facturés pour la somme de 1.640.910,90 €, l'ASL ne pourrait être condamnée qu'au paiement de la somme recalculée sur la base du prix de 4,20 €/m3, soit 1.640.910,90 € / 2, soit la somme totale de 820.455,45 € ; 

- Condamner la SAUR à verser à l'Association Syndicale Libre du Lotissement Les Résidences de la Baie orientale la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Par dernières conclusions notifiées le 12 avril 2023, la société SAUR demande à la cour de :

A titre principal et incident, 

- Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Nanterre en ce qu'il a dit que les factures émises par la société SAUR sont nulles ; 

- Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Nanterre en ce qu'il a ramené les demandes reconventionnelles de la société SAUR de 1.640.910,90 € à 900.000 € ; 

A titre subsidiaire, 

- Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Nanterre en ce qu'il a jugé recevables les demandes reconventionnelles de la société SAUR ; 

- Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Nanterre en ce qu'il a condamné l'ASL de la Baie orientale à payer à la société SAUR une indemnité sur un fondement délictuel ; 

Par voie de conséquence et en toute hypothèse, 

- Dire et juger que l'obligation d'entretien et de réparation des réseaux du lotissement de la Baie orientale incombe à la seule ASL de la Baie orientale ; 

- Dire et juger l'ASL de la Baie orientale responsable de toutes les conséquences préjudiciables, matérielles et/ ou financières, des fuites d'eau affectant le réseau privé du lotissement ; 

- Ordonner à l'ASL de la Baie orientale de régulariser le contrat d'abonnement attaché aux deux compteurs généraux installés aux entrées du lotissement de la Baie orientale et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; 

- Rejeter l'ensemble des demandes de l'ASL de la Baie orientale compte tenu de ce que les factures sont dues à la société SAUR sur un fondement contractuel et/ ou de ce que les sommes lui sont dues sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel ; 

- Rejeter en particulier les demandes de l'ASL de la Baie orientale tendant à la condamnation de la société SAUR à lui verser une somme de 246.480,35 €, somme à parfaire, au titre des travaux d'entretien du réseau qui lui incombent ; 

- Condamner l'ASL de la Baie orientale à payer à la société SAUR une somme de 1.640.910,90 €, quitte à parfaire, augmentée des intérêts à compter de l'émission des factures et de la capitalisation des intérêts ;

- Condamner l'ASL de la Baie orientale à verser à la société SAUR une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, augmentée des entiers dépens ; somme qui viendra s'ajouter à la somme de 3.000 € que le tribunal de commerce de Nanterre a condamné l'ASL à verser à la société SAUR et qui ne l'a jamais été.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2024.



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l'article 455 du code de procédure civile. 





MOTIFS



L'ASL s'estime bien fondée, juridiquement et factuellement, à voir juger que les réseaux d'adduction et d'assainissement traversant le périmètre du lotissement de la Baie orientale constituent un ouvrage public et donc en gestion publique communale. Elle soutient que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal de commerce, les réseaux concernés par les fuites d'eau sont publics et non privés ; que la collectivité de [Localité 3] a eu en gestion et en responsabilité communale les réseaux d'assainissement et d'adduction d'eau potable sur toute l'assiette de l'ASL, qui n'a eu à mener aucun entretien du réseau pendant des années, jusqu'à ce qu'en 2014, avec l'apparition de fuites, sa responsabilité soit soudainement recherchée. A supposer même que les réseaux aient eu au départ la nature de réseaux privés, elle considère que leur utilité publique implique leur caractère public. Elle souligne que les fuites se situent sur les réseaux en PEHD (Polyéthylène Haute Densité), matériau incompatible avec les traitements d'eau potable utilisés à [Localité 3], et elle en déduit que la collectivité de [Localité 3], la SEMSAMAR (Société d'Economie Mixte de [Localité 3]) et la GDEG portent la responsabilité de n'avoir pas fait effectuer les études nécessaires en 1986/1987. Elle affirme qu'aucune autorité de la chose jugée ne s'attache au jugement du tribunal administratif de Saint-Martin du 24 juin 2016 puis à l'arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 8 octobre 2018 au motif que ces décisions ont été obtenues « quasiment par la fraude » en occultant l'ensemble des actes du lotissement.



Elle conteste que les factures dont le paiement est réclamé par la SAUR soient exigibles dès lors que celle-ci ne justifie pas d'un abonnement contractualisé avec l'ASL et que pendant 26 ans, ni la GDEG ni la régie qui l'a précédée n'ont estimé nécessaire ou utile d'installer des compteurs à l'entrée et à la sortie du lotissement. Elle prétend que la collectivité de [Localité 3] et la GDEG ont soudainement revendiqué le caractère privé des réseaux et tenté en 2013 de lui imposer deux abonnements avec deux compteurs haut et bas sous prétexte de fuites.



Elle affirme qu'elle n'a commis aucune faute puisqu'elle n'a pas à entretenir un réseau de canalisations qui est public, qui revêt un caractère d'utilité publique et qui était en gestion  publique ; que la GDEG, venant aux droits de la SOGEA qui a construit ces réseaux, a laissé se dégrader la situation. Elle ajoute que le préjudice est loin d'être certain car le montant revendiqué par la SAUR est erroné. Elle observe à cet égard que l'article 7 du protocole d'accord signé entre la GDEG, la collectivité de [Localité 3] et l'EEASM (Etablissement des Eaux et de l'Assainissement de Saint'Martin) ne comporte aucune mention des factures de la GDEG impayées du fait des fuites.



Elle critique la méthode de calcul utilisée par la SAUR pour chiffrer sa demande financière ainsi que l'expertise réalisée par M. [T], qui comporte selon elle « une multitude d'irrégularités de méthode et de calculs qui faussent lourdement le décompte final ». Elle fait valoir que les compteurs individuels étaient défaillants et qu'ils n'ont été changés pour des compteurs en télé-relevage que fin 2020. Elle considère que le prix de 6 € par m3 retenu par le tribunal de commerce est excessif, que la tarification de 8,40 € par m3 hors assainissement appliquée par la SAUR dans ses factures correspond à un « gros consommateur » (plus de 30 m3), pour l'inciter à la modération, et que le prix du m3 d'eau doit être ramené à 4,20 €. Elle s'estime bien fondée à bénéficier de la soustraction de toutes taxes d'assainissement en application des dispositions de la loi n°2011-525 du 17 mai 2012 dite loi Warsmann.



Elle expose avoir été contrainte de dépenser, sur la seule période de 2019 à décembre 2022, la somme de 250.539,53 € pour l'entretien et la réparation de fuites et elle en demande le paiement par la SAUR. Elle indique qu'aujourd'hui le réseau est abandonné par la collectivité de [Localité 3] et son délégataire mais qu'elle n'a ni le devoir, ni les moyens de le remplacer, même partiellement.



La SAUR s'oppose aux demandes de l'ASL tendant à la voir condamner au titre des travaux d'entretien du réseau. Elle sollicite à titre principal et incident l'infirmation du jugement en ce qu'il a dit que les factures émises par la société SAUR sont nulles et en ce qu'il a ramené ses demandes reconventionnelles de 1.640.910,90 € à 900.000 €. Elle soutient que les sommes qu'elle réclame sont dues sur un fondement contractuel, que ses factures sont valides et que les demandes de l'ASL tendant à voir constater leur nullité ne peuvent être accueillies. 



Elle fait valoir tout d'abord que les réseaux d'eau potable et d'assainissement du lotissement de la Baie orientale fuient depuis 2011 sans d'une part que l'ASL fasse procéder aux réparations nécessaires, ce qui compromet la distribution de l'eau potable sur toute l'île de Saint-Martin et donne lieu à l'institution de 'tours d'eau' pour que tous les quartiers soient alimentés en eau potable au moins une fois par jour, et sans d'autre part qu'elle paye ses factures d'eau, ce qui obère le financement de l'entretien du réseau public de l'île ; qu'une expertise judiciaire demandée par l'ASL a conclu en janvier 2020 à la nécessité de refaire totalement les réseaux du lotissement, qui datent de sa construction et sont arrivés en fin de vie ; que le lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale' est un lotissement privé ; que les réseaux d'eau potable et d'assainissement traversant le périmètre du lotissement sont également privés ainsi qu'il a été définitivement jugé par la cour administrative d'appel de Bordeaux, qui a retenu que ces réseaux relèvent de la seule responsabilité de l'ASL ; que la charge de l'entretien et de la réparation de ces réseaux incombe donc à la seule ASL, comme le prévoient d'ailleurs ses statuts ; que le réseau est fuyard par la faute exclusive de l'ASL.



L'intimée invoque les dispositions de l'article L.2224-12-1 du code général des collectivités territoriales qui imposent à l'usager du service public de distribution de l'eau potable, qui bénéficie des prestations en cause, de payer ses factures d'eau, sans qu'il soit possible pour lui de se prévaloir de l'absence de contrat d'abonnement en eau ni de l'absence de compteur général. Elle rappelle que les contrats de délégation de service public et règlements de service faisaient obligation à l'ASL de poser un compteur général et de souscrire un contrat d'abonnement collectif au service de l'eau. Si en 2013, un compteur général desservant le lotissement a été installé par la GDEG, alors delégataire du service public, ce qu'elle était bien fondée à faire, l'ASL n'a jamais souscrit de contrat d'abonnement, comme cela lui a été demandé à plusieurs reprises. Elle retient que l'ASL, qui ne peut nier qu'elle bénéficie du service de distribution d'eau potable, directement pour ses besoins propres (nettoyage, arrosage, ...) et indirectement pour la desserte de ses co-lotis, est abonnée audit service et a la qualité d'usager, quand bien même elle a refusé de signer le contrat d'abonnement collectif. Elle désapprouve les premiers juges d'avoir considéré qu'elle ne pouvait contraindre l'ASL à souscrire un contrat d'abonnement et demande à la cour d'ordonner à l'ASL, sous astreinte, de régulariser le contrat d'abonnement attaché aux deux compteurs généraux installés aux entrées du lotissement de la Baie orientale. Après avoir relativisé les dysfonctionnements évoqués par l'appelante s'agissant des compteurs individuels (3 sur 830 en 2019), relevé qu'elle n'apporte pas le moindre commencement de preuve de ce que les compteurs généraux auraient été défaillants et précisé que les télé-relevés mis en place en 2020 ont confirmé les débits de fuite, la SAUR conclut que les factures résultant de la consommation enregistrée sur ces compteurs entre le 1er décembre 2018 et le 4 mai 2020 sont dues pour un montant de 1.640.910,90 € (écart de consommation constaté entre relevés des compteurs généraux et consommations facturées aux compteurs abonnés) et qu'elles valent présomption de sorte que la charge de la preuve de leur caractère erroné revient à l'abonné, à savoir l'ASL. En réponse aux griefs formulés par l'ASL, elle fait observer que la méthode de calcul utilisée a été validée par la Cour de cassation et par l'expert judiciaire, dont le rapport a été régulièrement déposé.











A titre subsidiaire, elle conclut que la somme de 1.640.910,90 € est due par l'ASL sur un fondement délictuel, faisant valoir que la faute de cette dernière est caractérisée, que le préjudice de la SAUR est actuel, direct et certain et que le lien de causalité est caractérisé.



Elle critique les premiers juges d'avoir sous-estimé le quantum du préjudice après avoir retenu que la SAUR subit, par la faute de l'ASL, un préjudice qui doit être réparé. Elle insiste sur le fait que si les fuites n'avaient pas eu lieu, l'eau potable aurait été vendue à un autre usager, de sorte qu'il n'y a aucune raison d'exclure une valorisation au prix de la délégation de service public.



Sur la nature publique ou privée du réseau d'eau potable et d'assainissement du lotissement de la Baie orientale



Il résulte des pièces et des explications des parties que le 1er juin 2015, la collectivité de [Localité 3], constatant d'importantes fuites d'eau sur les réseaux du lotissement de la Baie orientale, a pris et notifié à l'ASL un arrêté la mettant en demeure « d'assurer par tout moyen laissé à sa discrétion, la résorption des atteintes à la sûreté, à la sécurité et à la salubrité publiques causés par les réseaux d'eau potable et d'assainissement défaillants dans un délai de 3 mois, et de justifier auprès de la Collectivité de [Localité 3] des démarches engagées à cette fin, dans un délai de 15 jours, le tout à compter de la réception du présent arrêté ». 



L'ASL a saisi le tribunal administratif de Saint-Martin d'une première requête en référé-suspension, laquelle a été rejetée par ordonnance du 21 octobre 2015. Une seconde requête en référé-suspension a également été rejetée par ordonnance du 13 avril 2016. L'ASL a ensuite formé un recours en annulation qui été rejeté par jugement du 24 juin 2016. Ce jugement a été confirmé par la cour administrative d'appel de Bordeaux par arrêt du 8 octobre 2018.



Aux termes de sa décision, la cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté la requête de l'ASL aux fins d'annulation de l'arrêté du 1er juin 2015, après avoir constaté :



- que « la propriété, la gestion et l'entretien des équipements communs d'un lotissement, tel le réseau interne d'adduction d'eau, sont normalement dévolus à l'association syndicale regroupant les co-lotis, sauf à ce que le lotisseur ait conclu avec une personne morale de droit public une convention prévoyant le transfert dans son domaine de ces équipements, une fois les travaux achevés, ou que l'association syndicale convienne ultérieurement d'un tel transfert avec la personne morale dont s'agit » ;



- que « les réseaux d'eau potable et d'assainissement situés sous les voiries desservant les maisons individuelles et immeubles d'habitation inclus dans le périmètre du lotissement privé 'Les Résidences de la Baie orientale' ont été installés par plusieurs entreprises de travaux, mandatées par les lotisseurs privés successifs au cours des décennies 1980 et 1990 et, notamment, la société Foncière de la Montagne Verte (...) ainsi que la SARL Foncière Orient Bay » ;



- qu'il n'est pas établi que « la commune de [Localité 3], aux droits de laquelle vient désormais la collectivité de [Localité 3], aurait décidé de prendre en charge ces travaux de mise en place des réseaux du lotissement ou accompli en fait, dans les ouvrages en cause, des travaux à des fins d'intérêt général » ;



- qu'il « résulte des termes mêmes de l'article 3 des statuts de l'ASL Résidences de la Baie orientale qu'elle a pour objet l'entretien des biens communs à tous les propriétaires constituant des éléments d'équipement du lotissement, et compris dans son périmètre, en particulier les canalisations et réseaux, ainsi que la gestion et la police desdits biens communs nécessaires ou utiles pour la bonne jouissance des propriétaires, et ce dès leur mise en service » ;



- qu'il « ne ressort d'aucune pièce du dossier que la propriété de ces équipements communs situés dans le périmètre du lotissement aurait été transférée d'une part, dans le domaine de la collectivité territoriale par le biais de conventions conclues avec les lotisseurs successifs une fois les travaux achevés, ou même avec l'association syndicale libre ni, d'autre part, au profit de la Société Générale des Eaux Guadeloupe lorsque la commune de [Localité 3] a entrepris de lui déléguer, par contrat du 23 mars 2006, l'exploitation de son service public d'eau potable ».







La cour administrative d'appel de Bordeaux en a déduit que « l'obligation d'entretien et de réparation des réseaux litigieux incombe à la seule ASL 'Résidences de la Baie orientale' », en précisant que celle-ci ne pouvait utilement se prévaloir, pour tenter de se soustraire à cette obligation, de ce que le délégataire du service public avait entrepris, le 29 mai 2013, d'installer un compteur général à la limite du lotissement, cette installation n'étant pas de nature à avoir modifié la nature privée des réseaux d'eau potable et d'assainissement litigieux situés dans le périmètre du lotissement.



L'arrêt rendu par la cour administrative d'appel de Bordeaux le 8 octobre 2018 est désormais définitif, suite à la non-admission du pourvoi formé par l'ASL selon arrêt du Conseil d'Etat du 27 septembre 2019.



L'ASL qualifie d' « expéditif » l'arrêt rendu le 8 octobre 2018 par la cour administrative d'appel de Bordeaux, « sans que ne soient communiquées les pièces qui s'imposaient ». Elle considère qu'il faut restituer à cet arrêt son exacte porte, qu'elle juge « très limitée ».



Il est constant que l'autorité de la chose jugée des juridictions administratives s'attache tant au dispositif qu'aux motifs qui en sont le soutien nécessaire.



L'ASL soutient qu'aucune autorité de chose jugée ne peut être reconnue à l'arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux du 8 octobre 2018, au motif que cette décision a été obtenue « quasiment par la fraude » en occultant l'ensemble des actes du lotissement.



Elle produit en cause d'appel les actes du lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale', reçus devant notaire le 14 septembre 1987 et déposés à la publicité foncière le 8 octobre 1987 (sa pièce 62), dont elle souligne qu'ils n'ont pas été soumis aux juridictions administratives. Elle prétend que ces actes établissent que dès l'origine, la collectivité de [Localité 3] a eu en gestion et en responsabilité communale les réseaux d'assainissement et d'adduction d'eau potable sur toute l'assiette de l'ASL de la Baie orientale, et elle en déduit l'absence totale de responsabilité de l'ASL s'agissant des fuites qui se sont produites sur le réseau.



Ces actes comprennent en particulier :



- l'arrêté municipal du 7 janvier 1987 portant autorisation de lotir accordée à la Société Foncière de la Montagne Verte, société de droit privé ;



- le 'Règlement du lotissement' ;



- le 'Programme d'aménagement', qui indique notamment que le lotissement est destiné à recevoir des maisons à usage d'habitation, des commerces, des hôtels ;



- une lettre du 12 novembre 1986 aux termes de laquelle la Société Foncière de la Montagne Verte « s'engage à constituer une Association Syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs, jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public » (souligné par la cour) ;



- les statuts de l'ASL, qui énoncent en leur article 3 que celle-ci a notamment pour objet « l'entretien des biens communs à tous les propriétaires constituant des éléments d'équipement du lotissement, et compris dans son périmètre, notamment voies, espaces verts, canalisations et réseaux et éclairage public, ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement et à l'utilisation des réseaux, l'appropriation desdits biens ; (...) le contrôle de l'application du règlement et du cahier des charges du lotissement ; (...) la gestion et la police desdits biens communs nécessaires ou utiles pour la bonne jouissance des propriétaires » ;



- le 'Cahier des charges du lotissement', qui prévoit :



* en son article 3 (Equipements communs) que :

« Le lotissement comporte des équipements à usage commun, à savoir : (...) Réseaux d'évacuation des eaux pluviales ; Réseaux d'assainissement avec raccordement à l'égout communal ; Réseaux divers d'eau, d'électricité et de télécommunications ; Espaces verts ; (...) » ;





* en son article 4 (Création et réalisation des équipements communs) que :

« 1° La création et la réalisation des équipements communs ci-dessus sont à la charge exclusive du lotisseur qui est tenu de les exécuter dans les conditions, modalités et délais résultant tant du dossier joint à la demande d'autorisation de lotir que de cette autorisation elle-même, dont les prescriptions, en cas de discordance, prévalent sur toutes autres. (...) » ;



* en son article 7 (Cession des équipements communs) que :

« 7-1 A l'Association Syndicale

Dès l'obtention par le lotisseur du certificat prévu par l'article R.315-36-b) du code de l'urbanisme, les équipements communs (...) seront cédés à titre gratuit par le lotisseur à l'Association Syndicale 'Les Résidences de la Baie orientale' qui sera tenue d'en accepter le transfert à son profit. (...)

7-2 Par l'Association Syndicale à la Collectivité Publique

A première demande de la Collectivité Publique, l'Association Syndicale sera tenue de lui céder à titre gratuit ceux des équipements communs qui seront devenus sa propriété. » ;



* en son article 9 (Contribution des propriétaires aux charges afférents aux équipements communs) que :

« 1° A compter du transfert des parcelles et équipements communs du lotissement à l'Association Syndicale, les charges y afférentes, savoir le coût de leur entretien et les dépenses accessoires notamment, les impôts auxquels leur propriétaire serait assujetti, les primes d'assurance et les frais de leur gestion, sont assumés par l'Association Syndicale dans les conditions ci-après et suivant les prescriptions particulières prévues dans ses statuts ». 



- la 'Convention relative à l'Aménagement et à l'Equipement de cette zone entre l'Aménageur et la commune de [Localité 3].



Aucune de ces pièces ni aucune de celles versées par ailleurs aux débats ne permettent de remettre en cause ce qui a été définitivement jugé par la juridiction administrative.



Il résulte des documents susvisés que les réseaux litigieux ont été construit par des entreprises privées de travaux pour le compte de lotisseurs privés, sans intervention financière ou matérielle de la collectivité de [Localité 3] ou de son délégataire ; qu'ils ont été réceptionnés par les lotisseurs privés puis transférés à l'ASL conformément à l'article 7 précité du 'Cahier des charges du lotissement', ce que confirme une délibération de l'assemblée générale de l'ASL en date du 20 décembre 2012.



Si l'article 7 du 'Cahier des charges du lotissement' stipule que « A première demande de la Collectivité Publique, l'Association Syndicale sera tenue de lui céder à titre gratuit ceux des équipements communs qui seront devenus sa propriété », l'ASL ne rapporte pas la preuve que la cession des réseaux d'eau à la collectivité publique a eu lieu, ni à tout le moins que la collectivité de [Localité 3] en a fait la demande.



Elle ne démontre pas non plus qu'elle n'aurait pas l'usage exclusif du réseau interne au lotissement ou que les raccordements allégués de propriétés extérieures, à les supposer établis et réguliers, ont emporté la requalification du réseau privé du lotissement en réseau public.



Il doit en conséquence être retenu que le caractère privé du réseau d'eau potable et d'assainissement traversant le lotissement de la Baie orientale est acquis.



L'ASL ne peut donc qu'être déboutée de sa demande de condamnation de la SAUR au titre des travaux d'entretien et de réparation du réseau, qui incombent à la seule ASL comme l'a retenu la cour administrative d'appel de Bordeaux.



Sur la nullité des factures



Selon l'article L.2224-12-1 du code général des collectivités territoriales, « Toute fourniture d'eau potable, quel qu'en soit le bénéficiaire, fait l'objet d'une facturation au tarif applicable à la catégorie d'usagers correspondante (...) ».







La qualité d'usager n'est pas subordonnée à l'existence d'un contrat et doit être reconnue à celui qui bénéficie des prestations en cause.



Outre que l'ASL est usager du service public de distribution d'eau en sa qualité de propriétaire des équipements communs (canalisations et réseaux), elle ne peut raisonnablement contester qu'elle consomme de l'eau pour les besoins des parties communes du lotissement de la Baie orientale, en particulier les espaces verts, dont l'existence est attestée par les pièces examinées supra, de sorte que l'ASL bénéficie bien des prestations de distribution d'eau.



Comme le fait observer la SAUR, la mise en place d'un compteur général ainsi que la souscription d'un contrat d'abonnement constituaient deux pré-requis à la fourniture d'eau potable, et ce à tous les niveaux du lotissement (habitat collectif et habitat individuel).



Ainsi, le règlement du service d'eau potable de la commune de [Localité 3], applicable lorsque la délégation était confiée à la GDEG, stipulait que « 2- Votre contrat : Pour bénéficier du Service de l'Eau, c'est-à-dire être alimenté en eau potable, vous devez souscrire un contrat d'abonnement au Service de l'Eau. La fourniture se fait uniquement au moyen de branchements munis de compteurs (...) ».



Le règlement de service actuellement en vigueur prévoit aussi, comme le précédent, au titre de l'individualisation des contrats en immeuble collectif d'habitation et ensemble immobilier de logements :

« Si ce n'est pas déjà le cas, une individualisation des contrats de fourniture d'eau peut être mise en place, à la demande du propriétaire, ou son représentant, d'un habitat collectif (immeuble collectif ou lotissement privé ) (...).

Cette individualisation est soumise à la mise en conformité des installations intérieures de l'habitat collectif aux prescriptions techniques détaillées dans l'annexe 2 jointe au présent règlement. Ces travaux sont à la charge du propriétaire.

Quand une individualisation des contrats de fourniture d'eau a été mise en place : 

- tous les logements ou locaux professionnels doivent souscrire un contrat d'abonnement individuel ;

- un contrat spécial dit "contrat collectif" doit être souscrit par le propriétaire de l'immeuble ou son représentant pour le compteur général.

Dans le cas où le propriétaire ne procéderait pas à l'équipement du compteur général, la Collectivité pourra procéder à ses frais à la pose de ce compteur général. »



Au cas présent, la GDEG a installé en mai 2013 un compteur général desservant le lotissement, qui a confirmé l'existence de nombreuses et importantes fuites d'eau entre le compteur général et les compteurs individuels des co-lotis, ainsi que la GDEG l'indiquait au directeur de l'ASL dans un courrier du 13 juin 2013 : « [le compteur général] a confirmé nos inquiétudes quant à l'état général de vos réseaux privés. Depuis sa mise en service qui date du 29 mai à 18h00, nous avons mesuré un volume de 10.200 m3 qui a transité par celui-ci. D'ailleurs, les différents résultats des campagnes de mesures de débits instantanés, y compris nocturnes, corroborent avec cet enregistrement, soit un débit de pertes d'environ 30 m3/h (720 m3/jour) ». L'invitation de la GDEG à régulariser « au plus vite » l'abonnement de ce compteur général, en conclusion de ce courrier, n'a pas été suivie d'effet.



Toutefois, le règlement de service stipule que « Le contrat d'abonnement dit 'contrat collectif' sera automatiquement souscrit dès lors qu'une consommation sera relevée au compteur général et le propriétaire ou son représentant en seront redevables financièrement envers le Concessionnaire ».



L'ASL ne peut donc se retrancher derrière l'absence de souscription volontaire de contrat d'abonnement pour refuser le paiement des factures résultant de la consommation d'eau enregistrée sur les compteurs.



Elle sera déboutée de sa demande tendant à voir constater la nullité des factures émises par la SAUR, par infirmation du jugement entrepris, ainsi que de celle visant à voir retirés les deux compteurs généraux installés en limite de lotissement.



Au vu de ce qui précède, la demande de la société SAUR tendant à ce qu'il soit ordonné à l'ASL, sous astreinte, de régulariser un contrat d'abonnement apparait sans objet et ne peut qu'être rejetée. En effet, il a été relevé que selon le règlement du service d'eau potable de la commune de [Localité 3], un contrat d'abonnement dit 'contrat collectif' a été automatiquement souscrit.



Sur la demande en paiement



La SAUR sollicite à titre principal et incident l'infirmation du jugement en ce qu'il a ramené les demandes reconventionnelles de la société SAUR de 1.640.910,90 € à 900.000 €.



Elle réclame le paiement des factures suivantes :

- Facture n°741190120347 du 4 avril 2019 d'un montant de 38.578,47 € ;

- Facture n°741190120348 du 4 avril 2019 d'un montant de 300.147,48 € ;

- Facture n°741190151705 du 20 juin 2019 d'un montant de 19.614,86 € ;

- Facture n°741190151697 du 20 juin 2019 d'un montant de 229.379,70 € ;

- Facture n°741190182580 du 30 août 2019 d'un montant de 25.494,87 € ;

- Facture n°741190182581 du 30 août 2019 d'un montant de 296.313,24 € ;

- Facture n°751190014913 du 5 décembre 2019 d'un montant de 30.644,98 € ;

- Facture n°751190014914 du 5 décembre 2019 d'un montant de 312.299,25 € ;

- Facture n°751200038602 du 17 mars 2020 d'un montant de 19.531.74 € ;

- Facture n°751200038603 du 17 mars 2020 d'un montant de 167.902,01 € ;

- Facture n°751200064616 du 30 juin 2020 d'un montant de 39.039,45 € ;

- Facture n°751200064617 du 30 juin 2020 d'un montant de 161.964,85 € ;

soit un montant total de 1.640.910,90 €.



L'intimée explique que le compteur général installé à l'entrée du lotissement de la Baie orientale mesure la quantité d'eau entrant dans le lotissement et que les compteurs individuels installés à l'entrée de chaque lot mesurent la quantité d'eau consommée par les co-lotis et facturée à ceux-ci. La différence correspond à la consommation de l'ASL (besoins propres ou fuites), qui lui a été facturée.



Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Il n'est pas discuté que le lotissement de la Baie orientale est alimenté en eau potable. En outre, comme relevé supra, l'ASL bénéficie bien des prestations de distribution d'eau assurées par la société SAUR. Si l'appelante objecte qu'elle n'a jamais « consommé » cette eau qui s'est échappée dans le sol, la société SAUR souligne l'inertie de l'ASL qui, à tout le moins depuis l'arrêté territorial du 1er juin 2015, s'est abstenue de réparer le réseau litigieux et elle conclut à raison que l'usage qui est fait de l'eau distribuée (consommation ou fuite) n'enlève rien au caractère dû de la consommation enregistrée.



Il appartient à l'ASL de rapporter la preuve du caractère erroné des factures.



L'appelante critique l'approximation de la méthode de calcul retenue par la SAUR, qui aboutit selon elle à un résultat erroné. Elle se prévaut d'une note d'analyse technique rédigée à sa demande par M. [C] [K], qui pointe les erreurs de calcul commises dans son rapport par l'expert judiciaire, M. [W] [T], désigné par ordonnance du 27 janvier 2017. La cour observe cependant que M. [T] a été missionné à la demande de l'ASL dans le cadre du litige qui l'opposait alors à la GDEG et à la collectivité de [Localité 3], qu'en janvier 2020 il a déposé son rapport, que l'ASL, qui désapprouve les conditions dans lesquelles ce rapport a été rendu, n'a pas saisi le juge chargé du contrôle des expertises d'une demande de nullité du rapport, qu'elle n'a pas davantage sollicité une contre-expertise. Elle ne peut donc aujourd'hui venir utilement critiquer ce rapport en produisant une note d'analyse technique non contradictoire et non judiciaire, qui ne présente ainsi pas de valeur probante. Au surplus, l'analyse de M. [T] porte sur les volumes d'eau consommés jusqu'en 2018, alors que la SAUR n'était pas encore délégataire du service public d'approvisionnement en eau potable. Si M. [T] valide, à tort selon l'appelante, la méthode consistant à soustraire du volume relevé au compteur général la somme des volumes enregistrés aux compteurs individuels, il ressort des éléments communiqués par la société SAUR et non utilement remis en cause que cette méthode est couramment utilisée.





Elle invoque un dysfonctionnement de certains compteurs individuels, ce que confirme un diagnostic réalisé par la SAUR en novembre 2019. Ces dysfonctionnements sont cependant à relativiser puisque selon ce même rapport, ils ont concerné seulement une dizaine environ de compteurs sur les 830 compteurs individuels que comporte le lotissement. Il n'est pas contesté que les compteurs défaillants ont été remplacés. Quant aux fuites qui ont pu se produire après les compteurs individuels, elles ont déjà été déduites puisque comptabilisées en tant qu'eau consommée par les co-lotis concernés.



Les factures dont le paiement est réclamé portent sur une consommation totale de 174.446 m3 entre le 1er décembre 2018 et le 4 mai 2020.



L'ASL discute le prix du m3 d'eau sans que la société SAUR n'apporte une quelconque explication sur le montant de 8,40 € le m3 facturé pour la majeure partie des consommations ni n'apporte la moindre contradiction à l'argumentation développée par la partie adverse. 



L'appelante considère que le prix de 8,40 €/m3 est excessif au regard du tarif 2019 pour un abonné coloti qui ressort à 4,20 €/m3, en soulignant que la tarification appliquée par la SAUR dans ses factures correspond à un « gros consommateur ». Il ressort toutefois des factures que le prix appliqué varie en fonction du volume d'eau consommé, de 4,20 €/m3 (1 à 30 m3) à 8,40 €/m3 (plus de 31 m3). Au regard de la consommation d'eau litigieuse, le tarif de 4,20 €/m3 ne peut être retenu.



En revanche, les premiers juges doivent être suivis en ce qu'ils ont exclu la part d'assainissement pour ne retenir que la part de distribution de l'eau en évaluant raisonnablement le prix de fourniture et d'acheminement à 6 € le m3.



L'ASL sera en conséquence condamnée à payer à la société SAUR la somme de 1.046.676 € (174.446 m3 x 6 €), augmentée des intérêts à compter de la date d'exigibilité de chaque facture, par infirmation du jugement entrepris. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, il y a lieu de préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'ASL, qui succombe en son appel, supportera les dépens d'appel. Elle sera en outre condamnée à verser à la société SAUR la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement rendu le 23 juillet 2021 par le tribunal de commerce de Nanterre sauf en ce qu'il a dit que les demandes reconventionnelles de la société SAUR sont recevables et en ce qu'il a condamné l'Association Syndicale du Lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale' au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



CONDAMNE l'Association Syndicale du Lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale' à payer à la société SAUR la somme de 1.046.676 €, augmentée des intérêts à compter de la date d'exigibilité de chaque facture ;



ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;



DÉBOUTE la société SAUR de sa demande de régularisation d'un contrat d'abonnement ;



DÉBOUTE l'Association Syndicale du Lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale' de l'ensemble de ses demandes ;



CONDAMNE l'Association Syndicale du Lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale' aux dépens d'appel ;



CONDAMNE l'Association Syndicale du Lotissement 'Les Résidences de la Baie orientale' à verser à la société SAUR la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Bérangère MEURANT, Conseillère faisant fonction de président, et par Monsieur Hugo BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, La conseillère,