Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Astrid GENTES
Me Fatima BAKHTI
Maître ENTFELLNER 
Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Astrid GENTES
Me Fatima BAKHTI
Maître ENTFELLNER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09526 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PYH

N° MINUTE : 
3JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.N.C. SNC BELLECHASSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Astrid GENTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0248

DÉFENDERESSES
Madame [V] [X] épouse [N], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Fatima BAKHTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1194

Madame [T] [X] épouse [J], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître ENTFELLNER Anne Charlotte, avocat au barreau de PARIS, vestiaire G135
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024003704 du 05/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09526 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PYH


EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivré le 13 octobre 2023, la SNC BELLECHASSE a fait citer Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
dire valable le congé délivré le 14 avril 2023 aux défenderesses  ;dire que Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] sont occupantes sans droit ni titre des lieux loués ;ordonner l’expulsion de Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 9], et ce avec le concours du commissaire de police ou de la force armée et d’un serrurier, s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pour les contraindre à s’exécuter, à compter de la signification du jugement à intervenir ;juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle pourra être liquidée et qu’il sera de nouveau fait droit ;condamner solidairement Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] à lui payer la somme de 24225,52 euros en principal au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2023 ;condamner solidairement Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] au paiement de la somme de 2422,55 euros en vertu de la clause pénale insérée au bail ;condamner solidairement Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 4400 euros en vertu de l’article 1.3 du bail, et ce à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à leur départ effectif des lieux et remise des clés ;condamner solidairement Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] à payer à la SNC BELLECHASSE la somme de 4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du congé et de l’assignation.
A l’appui de ses prétentions, la requérante expose que par acte sous seing privé du 16 novembre 2022, elle a donné aux défenderesses à bail de droit commun à usage d’habitation secondaire meublée un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 9] ; que par sa nature, ce bail est exclu de l’application de la loi du 6 juillet 1989 ; que le bail a été conclu pour une durée d’une année à compter du 15 juillet 2022 pour se terminer le 14 juillet 2023, sans possibilité de reconduction ; que le loyer est de 2000 euros outre 200 euros de provisions sur charges ; qu’afin de conforter la date de départ des locataires, la bailleresse a fait délivrer un congé le 14 avril 2023 ; que les locataires ont demandé un délai pour quitter les lieux au 17 juillet 2023 ; que ce jour, elles ont sollicité un délai supplémentaire au 31 août 2023, ce sur quoi le bailleur donnait son accord ; que le 31 août 2023, le commissaire de justice mandaté pour la réalisation de l’état des lieux de sortie constatait que les locataires ne lui répondaient pas.

Après renvoi à la demande des parties, l'affaire est appelée et examinée à l'audience du 30 avril 2024.

La SNC BELLECHASSE, représentée par son conseil, a maintenu ses prétentions, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 56707,52 euros arrêtée au 30 avril 2024, et la clause pénale à la somme de 5670,75 euros. Elle sollicite en outre que les défenderesses soient déboutées de l’ensemble de leurs demandes.

Au soutien de ces prétentions, elle a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [V] [X] épouse [N], représentée par son conseil, a sollicité de voir :
requalifier le bail de locaux meublés en bail de locaux nus ;requalifier le contrat de location, bail d’habitation meublé à usage de résidence secondaire, en contrat de location d’habitation vide à usage de résidence principale, régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 pour une durée de trois ans à compter de sa signature ;en conséquence, prononcer la nullité du commandement de payer du fait de la violation de l’article 24 I, alinéa 2 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 ;dire que le congé délivré par voie d’huissier est nul ;débouter la SNC BELLECHASSE de ses demandes aux fins de validation du congé, de qualification d’occupant sans droit ni titre, d’expulsion et d’astreinte ;débouter la SNC BELLECHASSE de sa demande au titre de la dette locative, tant s’agissant du loyer que des charges ;dire que le solde antérieur à octobre 2020 se trouve prescrit, soit la somme de 7200,97 euros et en conséquence débouter la SNC BELLECHASSE de ce montant ;fixer le loyer mensuel au prorata de la surface réelle au montant de 1386 euros à compter du mois d’octobre 2020, soit trois ans avant la présente assignation ;condamner la SNC BELLECHASSE au paiement de la somme de 22068 euros correspondant au trop perçu eu égard à la surface habitable réelle ;condamner la SNC BELLECHASSE à lui rembourser la somme de 12000 euros correspondant au trop perçu du fait de la répétition de l’indu en matière de charges locatives non justifiées ;ordonner la compensation s’il y a lieu ;débouter la SNC BELLECHASSE de ses demandes au titre de la clause pénale ;à titre subsidiaire, dire que la SNC BELLECHASSE a méconnu l’obligation de recourir au contrat-type de location de logement meublé à usage de résidence principale ;à titre infiniment subsidiaire, accorder à Mme [X] 24 mois de délais pour apurer la dette éventuellement restante ;en tout état de cause,débouter la SNC BELLECHASSE de ses demandes au titre des articles 696 et 700 du code de procédure civile ; condamner la SNC BELLECHASSE à lui payer la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;écarter l’exécution provisoire. 
Au soutien de ces prétentions, elle a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [T] [X] veuve [J], représentée par son conseil, a émis les mêmes prétentions que Mme [V] [X] épouse [N].

Au soutien de ces prétentions, elle a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1353 du code civil prévoit quant à lui que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la qualification du bail 

Il est ici nécessaire de statuer sur la qualification du bail avant de statuer sur la recevabilité de l’action, dans la mesure où cette question dépend de la loi applicable au bail.

Sur le caractère meublé du bail

Conformément à l'article 25-4 du titre II la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
L'article 25-5 de la même loi précise qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.
La SNC BELLECHASSE produit un document intitulé « Inventaire Appartement [Adresse 4] ». Toutefois ce document n’est ni paraphé ni signé par les parties. Il n’est donc pas justifié qu’il soit l’annexe du bail.

Il n’est en outre pas produit l’état des lieux d’entrée afin d’établir le contenu de l’appartement pour permettre de qualifier le bail de meublé. Par conséquent, à défaut de voir établi le caractère meublé du bail, il sera dit que le bail signé le 16 novembre 2022 entre les parties est un bail non meublé.

Sur l’application du Titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 audit bail

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 prévoit quant à lui que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la signature du contrat le 16 novembre 2022, prévoit que les dispositions du titre I de la loi sont d’ordre public et s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Il est constant qu’il appartient au juge de se placer au jour de la conclusion du bail pour déterminer en premier lieu, la commune intention des parties, sans que la seule qualification du contrat par les parties ne puisse suffire à fixer la qualification du bail, et en second lieu, si les lieux loués constituaient la résidence principale des locataires.

Il convient de relever que le contrat du 16 novembre 2022 est intervenu après la signature de quatre précédents contrats entre les parties à compter du 2 octobre 2014. Chacun de ces contrats a été qualifié de « bail de droit commun habitation secondaire meublée ». Il y est expressément précisé « exclu de la loi du 6 juillet 1989 » et la précision que la, puis les locataires ont expressément « déclaré ne pas y résider plus de huit mois ». Il apparaît ainsi que cette qualification n’a pas été choisie une unique fois mais réitérée à plusieurs reprises par les parties.

Les locataires ne justifient pas et ne font d’ailleurs pas état de démarches auprès du bailleur pour obtenir la signature d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 lors du renouvellement du contrat en 2022. Il n’est produit aucun échange sur les conditions de formalisation de ce dernier contrat. Il apparaît ainsi que la rédaction du contrat résulte de la commune intention des parties.

La loi du 6 juillet 1989 en son titre 1er étant d’ordre public, il convient toutefois d’apprécier la question de la résidence principale des locataires, Mme [V] [X] épouse [N] est domiciliée dans le contrat du 2 octobre 2014 « [Adresse 3] », puis à partir du contrat du 26 juillet 2015 et jusqu’au contrat du 16 novembre 2022, « [Adresse 6] ALGERIE ».

Mme [T] [X] veuve [J] est quant à elle domiciliée dans ces contrats « [Adresse 5] ». Il s’avère que cette adresse est celle du bien loué par les deux défenderesses selon contrat portant sur leur habitation principale à effet au 15 janvier 2012. Les défenderesses expliquent qu’il s’agit de leur précédent logement. Ceci est corroboré par l’attestation de Mme [C] [G] en date du 26 avril 2024 qui affirme que Mme [N]-[X] était propriétaire d’un bien [Adresse 2] à [Localité 9], puis s’est installée [Adresse 7] après sa vente et, depuis juillet 2014 réside [Adresse 4].

De la même façon, Mme [S] [Y] et Mme [P] [F], petites-filles de Mme [V] [X] épouse [N] et filles de Mme [T] [X] veuve [J], ont attesté avoir vécu avec leur grand-mère et reprennent l’enchaînement des trois adresses de celle-ci, ajoutant avoir été scolarisées dans les établissements à proximité.

Mme [T] [X] veuve [J] justifie ensuite être domiciliée [Adresse 4] auprès de la CAF a minima depuis 2020, ceci en pleine connaissance du bailleur. Elle produit en effet la copie d’une attestation de loyer daté du 25 mai 2020 et signé du mandataire du bailleur, par laquelle celui-ci confirme leurs statuts de locataires de ces lieux « depuis le 15/07/2019 », et sollicite de recevoir directement l’aide au logement, aide qui ne peut être versée que si les lieux loués constituent la résidence principale des locataires.

Par conséquent, il est établi que, contrairement aux termes du bail, et sans que les parties n’expliquent cette rédaction, les lieux loués constituaient à la date de signature du bail du 16 novembre 2022 la résidence principale des locataires.

Le titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 doit donc recevoir application.

Sur la recevabilité des demandes

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en son II, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

Le même article en son III prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

Il est prévu au IV que les II et III son applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, le bailleur ne sollicite ni le constat de la résiliation du bail par effet de l’acquisition de la clause résolutoire visée par un commandement de payer, ni le prononcé de la résiliation du bail pour impayés. Lesdits textes ne trouvent donc pas à s’appliquer.

Les demandes sont recevables.

Sur la validité du congé délivré le 14 avril 2023 

S’agissant d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, les conditions de délivrance du congé sont soumises à l’article 15 de ladite loi qui prévoit que ce congé doit être motivé soit par la décision du bailleur de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

La SNC BELLECHASSE justifie avoir fait délivrer à Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] un congé par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2023, congé délivré à étude. Ce congé ne vise aucun des motifs ni ne respecte aucun formalisme défini à l’article 15 visé ci-dessus. Il sera donc déclaré nul.

Le congé étant nul et la SNC BELLECHASSE ne sollicitant pas le prononcé de la résiliation du bail, celui-ci s’est poursuivi. Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] sont toujours locataires et la SNC BELLECHASSE sera déboutée de sa demande tendant à les voir déclarer occupantes sans droit ni titre, et par voie de conséquence de ses demandes d’expulsion sous astreinte et de condamnation à l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes au titre du montant du loyer et de la dette locative

Sur le montant du loyer

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu de deux obligations principales dont l'une est « De payer le prix du bail aux termes convenus », obligation reprise par l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément à l'article 17 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.
Toutefois, en application de l'article 140 III de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, dans les territoires dits de tension locative, dont [Localité 8], le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base ainsi défini pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En premier lieu, sur les interrogations soulevées quant au montant apparaissant sur les quittances de loyer, il convient de souligner que lorsqu’elles sont de 12000 euros, elles portent sur une période de 6 mois, et que ne sont de 4000 euros, outre 400 euros de provision sur charges, que les quittances à compter d’octobre 2023, date où le bailleur estimait le bail résilié et appliquait le montant estimé par lui pour l’indemnité d’occupation.

En second lieu, la demande de requalification du bail porte ici uniquement sur le bail signé le 16 novembre 2022 à effet au 15 juillet 2022. En l’absence de demande de requalification des baux antérieurs, ceux-ci demeurent soumis aux dispositions du code civil tant en ce qui concerne la prescription que le montant du loyer.

Or, si l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d'exercer ce droit, l’article 2224 du code civil prévoit quant à lui que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
Toutefois, il est constant que les règles d'imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription (DC 20.11.106 – Civ 3ème 4 mars 2021).
Sont par conséquent prescrites les demandes en paiement portant sur les loyers et charges dus en exécution des premiers contrats antérieurement au 13 octobre 2018, soit cinq ans avant la délivrance de l'assignation le 13 octobre 2023, soit la somme de 423,72 euros due à cette date.
Les locataires ne contestent pas la teneur du décompte en ce qu’elles ne font pas état de paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

Au 15 juillet 2022, le solde dû est de 8739,88 euros, soit 8316,16 euros une fois déduite la somme prescrite.

A compter du mois d’août 2022, il convient de fixer le loyer conformément à la réglementation sur l’encadrement des loyers de logements non meublés.

En outre, dans la mesure où à compter de cette date, le décompte locatif sera reconstitué avec le montant exact du loyer, la demande de restitution des loyers trop perçus est sans objet.

Le bien loué [Adresse 4] à [Localité 9] se situe dans un immeuble datant selon les déclarations des locataires non contestées par le bailleur d’avant 1946. Ainsi, à la date de prise d’effet du bail, le 14 juillet 2022, le loyer de référence pour un logement vide était de :
- loyer de référence minoré = 19 € / m² ;
- loyer de référence = 27,20 € / m² ;
- loyer de référence majoré = 32,60 €/ m².

La bailleresse ne fournit aucun élément justifiant de retenir un complément de loyer. Le loyer de référence majoré sera donc retenu. 

S’agissant de la surface du logement, le contrat de bail indique « environ 70 m2 ». Les locataires produisent un diagnostic immobilier qui définit la surface habitable en écartant notamment les surfaces ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Il est retenu une surface au sol de 79,99 m² et une surface habitable de 48,54 m². Cette limitation de la surface habitable est cohérente avec le fait que l’appartement se situe au dernier étage et donc manifestement sous les toits.

Ainsi, à compter du mois d’août 2022, le loyer hors charges sera fixé à la somme de 1582,40 euros (32,60 x 48,54). La dette locative sera définie en tenant compte d’une provision sur charges de 200 euros, et il sera statué ci-dessous sur la demande de restitution.


Loyer
Charges
Règlement
Solde
Au 14/07/2022



8 316,16 €
08/22
1 582,40 €
200,00 €

10 098,56 €
09/22
1 582,40 €
200,00 €

11 880,96 €
10/22
1 582,40 €
200,00 €

13 663,36 €
12/10/2022


4 400,00 €
9 263,36 €
11/22
1 582,40 €
200,00 €

11 045,76 €
12/22
1 582,40 €
200,00 €

12 828,16 €
09/12/2022


2 200,00 €
10 628,16 €
01/23
1 582,40 €
200,00 €

12 410,56 €
30/01/2023


2 200,00 €
10 210,56 €
02/23
1 582,40 €
200,00 €

11 992,96 €
03/23
1 582,40 €
200,00 €

13 775,36 €
04/23
1 582,40 €
200,00 €

15 557,76 €
12/04/2023


2 200,00 €
13 357,76 €
05/23
1 582,40 €
200,00 €

15 140,16 €
06/23
1 582,40 €
200,00 €

16 922,56 €
07/23
1 582,40 €
200,00 €

18 704,96 €
18/07/2023


2 200,00 €
16 504,96 €
08/23
1 582,40 €
200,00 €

18 287,36 €
09/23
1 582,40 €
200,00 €

20 069,76 €
12/09/23 – CAF


425,00 €
19 644,76 €
10/23
1 582,40 €
200,00 €

21 427,16 €
03/10/23 – CAF


425,00 €
21 002,16 €
11/23
1 582,40 €
200,00 €

22 784,56 €
07/11/23


384,00 €
22 400,56 €
15/11/23


1 100,00 €
21 300,56 €
12/23
1 582,40 €
200,00 €

23 082,96 €
06/12/23


384,00 €
22 698,96 €
01/24
1 582,40 €
200,00 €

24 481,36 €
02/24
1 582,40 €
200,00 €

26 263,76 €
03/24
1 582,40 €
200,00 €

28 046,16 €
04/24
1 582,40 €
200,00 €

29 828,56 €

La dette locative, provisions sur charges incluses, doit ainsi être fixée à la somme de 29828,56 euros au 30 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

Sur la demande au titre de la restitution des charges

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui liste ce qui relève des charges locatives prévoit que les charges récupérables sont exigibles sur justification ; qu'elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Ce texte est appelé à s’appliquer à compter d’août 2022. Pour la période antérieure, il convient d’appliquer les termes des contrats successifs.

Les quatre premiers contrats prévoient le versement d’une provision sur charges de 200 euros et le fait qu’il « sera procédé à une régularisation en fin d’exercice », sans autre précision. Il ressort du décompte que les régularisations pour les années 2021 et antérieures sont bien intervenues. La demande de restitution de provisions sur charges jusqu’à 2021 inclus de Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] sera par conséquent rejetée.

Pour l’année 2022, une somme de 85,64 euros a été portée le 17 mai 2023 au débit de décompte à ce titre. Toutefois, pour la régularisation des charges pour l’année 2022, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 doit recevoir application. Il ne peut être distingué la période antérieure et postérieure au 14 juillet 1989, le bailleur ne fournissant aucun décompte de charges précis.

Par conséquent, en l’absence de tout justificatif de la réalité des charges et de la nécessité de maintenir la provision pour 2023 et 2024 à ce montant, il sera prévu que la provision sur charges imputée au compte des locataires de janvier 2022 à avril 2024 n’était pas due. Ceci représente la somme de 5600 euros, somme venant en déduction de la dette locative, qui sera donc fixée à la somme de 24228,56 euros.

Sur la clause pénale

En application de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Le contrat du 16 novembre 2022 comprend une clause pénale en son article 2.6.1 des conditions générales qui prévoit qu’à défaut de paiement du loyer, les sommes dues seront majorées de plein droit de 10%.

Cette clause est réputée non écrite. La SNC BELLECHASSE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément à l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [V] [X] épouse [N] produit son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022. Elle déclarait des revenus tirés de sa retraite de 15893 euros, soit un montant imposable de 1324,41 euros.

Mme [T] [X] veuve [J] justifie que ses revenus sont composés des prestations familiales et sociales pour un total, hors rappel, de 1751,78 euros.

Les locataires bénéficient donc d’un revenu global de 3076,19 euros pour un loyer de 1582,40 euros hors charges.

Il sera fait droit à leur demande de délais de paiement de la dette locative fixée ci-dessus à la somme de 24228,56 euros, sur 24 mois, soit 1000 euros par mois, le solde étant dû à la dernière échéance.

Sur la nullité du commandement de payer

En application de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de délivrance du commandement de payer du 1er juin 2023, le commandement de payer contient, à peine de nullité, :
1° la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° le décompte de la dette ;
4° l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Conformément à ce que soutiennent les défenderesses, le commandement de payer qui leur a été délivré le 1er juin 2023 ne reprend pas les dispositions les informant de la possibilité de saisir le FSL.
Ledit commandement de payer sera déclaré nul.

Sur les mesures accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] ne caractérisent pas en quoi l’objet du présent litige rend nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement. Elles seront déboutées de cette demande.


La SNC BELLECHASSE succombant en ses demandes principales en expulsion et en débouté général des demandes reconventionnelles, les dépens de l'instance seront mis à sa charge.

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] chacune la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le bail conclu entre la SNC BELLECHASSE d'une part et Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] d'autre part en date du 16 novembre 2022 à effet au 15 juillet 2022 et portant sur l’appartement sis dans l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 9] est un bail non meublé soumis aux dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 ;

DECLARE recevables les demandes de la SNC BELLECHASSE ;

ORDONNE la nullité du congé délivré par la SNC BELLECHASSE le 14 avril 2023 à effet au 14 juillet 2023 ;

DEBOUTE la SNC BELLECHASSE de ses demandes tendant à voir Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] déclarées occupantes sans droit ni titre et à voir prononcer leur expulsion sous astreinte et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ; 

DIT que les demandes au titre de la dette locative sont prescrites à hauteur de 423,72 euros ;

FIXE le loyer à la somme de 1582,40 euros par mois ;

CONDAMNE en conséquence, solidairement, après déduction des provisions sur charges de janvier 2022 à avril 2024, Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] à payer à la SNC BELLECHASSE la somme de 24228,56 euros, au titre de la dette locative, terme d’avril 2024 inclus ;

DEBOUTE la SNC BELLECHASSE de sa demande au titre de la clause pénale ;

AUTORISE Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] à régler la somme globale de 24228,56 euros en 24 mensualités de 1000 euros chacune, payables le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la SNC BELLECHASSE sera autorisée à poursuivre l'exécution du présent jugement ;
DECLARE nul le commandement de payer délivré le 1er juin 2023 ;

DEBOUTE Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] de leurs demandes tendant à voir écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE la SNC BELLECHASSE à payer à Mme [V] [X] épouse [N] et Mme [T] [X] veuve [J] la somme de 1500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC BELLECHASSE aux entiers dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.


LA GREFFIERELA PRESIDENTE