Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 5 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/10578
N° Portalis 352J-W-B7H-C2T4N



N° MINUTE : 5

Assignation du :
17 Août 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [I] [V][2]

[2] 
[Adresse 4]
[Localité 5]





JUGEMENT 
rendu le 05 Juillet 2024
DEMANDERESSE

S.A.R.L. FONCIERE DE L’HORTUS
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1890



DEFENDERESSE

S.A. LA POSTE
[Adresse 8]
[Localité 7]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 22 Avril 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 août 2004, Madame [C] [B] épouse [U] et Monsieur [J] [B] (ci-après les consorts [U]-[B]) ont donné à bail commercial à la société LA POSTE des locaux commerciaux, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] dans le [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2003 pour se terminer le 1er janvier 2012, moyennant un loyer annuel en principal de 49.108,46 euros.

Il ressort de la désignation des locaux que ceux-ci sont principalement à usage de bureaux.

Par acte authentique du 16 mai 2011, les consorts [U]-[B] ont vendu à la société FONCIERE DE L'HORTUS ledit bien immobilier comportant les locaux donnés à bail.

Par acte sous seing privé du 27 juin 2012 tel que modifié par avenant du 6 décembre 2012, la société FONCIERE DE L'HORTUS a donné à bail en renouvellement à la société LA POSTE ces mêmes locaux, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2012 pour expirer le 31 décembre 2020, moyennant un loyer annuel de 158.000 euros, hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2020, la société FONCIERE DE L'HORTUS a fait délivrer à la société LA POSTE un congé avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021, moyennant un loyer annuel de 230.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 31 août 2020, la société LA POSTE a accepté le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021, mais propose un loyer annuel en principal de 170.293,56 euros.

Par mémoire préalable notifié le 6 décembre 2022, la société FONCIERE DE L'HORTUS a sollicité la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 247.637 euros, hors taxes et hors charges et ce, à compter du 1er janvier 2021.

Par exploit de commissaire de justice du 17 août 2023, la société FONCIERE DE L'HORTUS a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris la société LA POSTE, aux fins notamment de :

" A titre principal 

- CONSTATER que par l'effet du congé avec offre de renouvellement signifié par la société FONCIERE DE L'HORTUS à la société LA POSTE le 26 juin 2020 pour le 31 décembre 2020, le bail concernant les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 9] s'est renouvelé à compter du 1er janvier 2021 ;
 
- FIXER en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à un montant annuel, de 247.637 € (deux cent quarante-sept mille six cent trente-sept euros), en principal, hors charges, hors taxes ;
 
- CONDAMNER la société LA POSTE au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le loyer payé par le locataire et le loyer fixé par la juridiction saisie en application de l'article 1343-2 du Code civil, à compter du 6 décembre 2022 date de la notification du mémoire, avec capitalisation des intérêts au 1er janvier de chaque année ;
 
- CONDAMNER la société LA POSTE au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 
- CONDAMNER la société LA POSTE aux dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné en vertu de l'article 699 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire

Dans l'hypothèse où Madame ou Monsieur le Juge des Loyers commerciaux estimerait nécessaire d'avoir recours à une mesure d'instruction, il lui sera demandé : 
 
- de désigner tel Expert qu'il lui plaira afin de donner son avis sur le montant de la valeur locative à compter du 1er janvier 2021 ;
 
- de fixer le loyer provisionnel, pour la durée de l'instance, par application de l'article L.145-57 du Code de commerce, au montant du loyer contractuel indexé en principal outre les charges et la TVA ;
 
- de voir en telle hypothèse réserver les dépens ;
 
- d'ordonner en toute hypothèse l'exécution provisoire de la décision à intervenir. "


Au soutien de ses prétentions, la bailleresse fait valoir en substance :

- qu'au cours du bail, il y a eu des modifications notables des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement du loyer renouvelé, en ce que, d'une part, l'assiette du bail a été modifié à deux reprises, la reprise ayant été justifiée par l'intérêt particulier de la partie reprise pour son activité de banque postale et que d'autre part, lesdits locaux ont fait l'objet de travaux de rénovation avec suppression d'un escalier intérieur par la bailleresse, de sorte que la superficie a été augmentée à 160,5 m² ;
- que, la modification du loyer en cours de bail est également un motif de déplafonnement,
- qu'enfin, il y a eu une modification notable de la surface affectée à la réception du public dans les locaux rénovés en raison des activités qui y ont été exercées à savoir, initialement une activité syndicale puis, en fin de bail, une activité bancaire ;
- que l'expertise unilatérale qu'elle produit émanant du cabinet Pain Expertise lui permet de justifier ses prétentions.


Par mémoire en réponse notifié le 9 janvier 2024, la société LA POSTE sollicite :

- à titre principal, la fixation du prix du loyer à la somme en principal de 129.300 euros à compter du 1er janvier 2021,
- à titre subsidiaire, la désignation d'un expert pour déterminer la valeur locative ainsi que la fixation du loyer provisionnel à la somme du montant loyer applicable au 1er janvier 2021,
- à titre encore plus subsidiaire, la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 164.799,16 euros, hors taxes et hors charges,
- en tout état de cause, le remboursement des trop-perçus qui porteront intérêts au taux légal depuis la date du mémoire ainsi que la capitalisation des intérêts,
- la condamnation aux dépens et juger n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappeler l'exécution provisoire est de droit.


Au soutien de ses prétentions, la société LA POSTE fait valoir en substance :

- qu'elle ne conteste pas la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative mais elle s'oppose aux motifs de déplafonnement soulevés par la bailleresse, soulignant que le simple fait que le loyer contractuel payé en fin de bail soit supérieur à la valeur locative suffit à fixer le loyer renouvelé à ladite valeur sans qu'il soit nécessaire d'apporter une preuve particulière,
- qu'elle conteste les éléments de référence retenus par l'expertise unilatérale réalisée à l'initiative de la bailleresse, en ce que pour fixer la valeur locative de la partie commerciale, lesdits experts n'ont retenu que les références des nouvelles locations sans tenir compte des prix pratiqués dans le voisinage pour des loyers initiaux et de baux renouvelés amiablement ainsi que des loyers judiciairement fixés. 
- qu'il y a lieu de retenir la valeur locative qu'elle propose sur la base de l'expertise unilatérale du cabinet Robine et associés réalisée à son initiative, après avoir appliqué des abattements proportionnels aux charges exorbitantes, à savoir une minoration de 3% au titre du transfert de mise en conformité, une minoration de 1,5% au titre du transfert de l'impôt foncier et une minoration 1% au titre de la faculté de sous-location limitée et conditionnée.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 22 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 5 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur le principe du renouvellement du bail 

En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux sis [Adresse 2] dans le [Localité 9] à compter du 1er janvier 2021.

Il y a lieu d'acter le principe de cet accord. 


Sur la fixation du loyer renouvelé
 
L'article L. 145-34 du même code précise qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Toutefois, l'article R. 145-11 du code de commerce souligne que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

L'expertise unilatérale du cabinet Robine & associés du 1er octobre 2020 conclut à un loyer plafond de 165.770 euros et à une valeur locative de 166.500. Elle indique que le loyer plafond étant similaire à la valeur locative de renouvellement, il n'est pas nécessaire d'examiner les motifs de déplafonnement.

L'expertise unilatérale du cabinet Pain expertises du 14 mai 2020 estime la valeur locative entre 208.000 et 230.000 euros, avec la mention " compte tenu de la crise sanitaire actuelle dont nous ne connaissons pas l'impact sur le marché immobilier, cette estimation devra faire l'objet d'une réactualisation à plus ou moins brève échéance ". Elle ne se prononce pas sur les motifs invoqués de déplafonnement. 

En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais de la société FONCIERE DE L'HORTUS, demanderesse au déplafonnement du loyer, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société LA POSTE pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la société FONCIERE DE L'HORTUS à la société LA POSTE à compter du 1er janvier 2021 portant sur les locaux commerciaux, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] dans le [Localité 9],

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :


[I] [V]
[Adresse 4]
Tel : [XXXXXXXX01] - [Courriel 11]



avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 2] dans le [Localité 9] et de les décrire,
* d'entendre les parties en leurs dires et explications,
* de donner son avis sur une éventuelle modification éventuelle des obligations respectives des parties,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2021 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, ainsi que le montant du loyer plafonné à cette date,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
 
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2025,
 
Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par moitié par chacune des parties à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 10]) avant le 05 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée le 06 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 05 juillet 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON