Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [H] [C] [X]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Marie-charlotte TOUZET 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01337 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EHP

N° MINUTE : 
7 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], Représenté par son syndicat le Cabinet SIMMOGEST - [Adresse 2]
représenté par Maître Marie-charlotte TOUZET de la SARL MCT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D961


DÉFENDERESSE
Madame [H] [C] [X], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 04 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01337 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EHP

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [C] [X] est propriétaire du lot n°34 dans l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SIMMOGEST 40, a assigné devant le juge du tribunal judiciaire de Paris Mme [H] [C] [X], par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2023, en paiement des sommes suivantes :
- 9 032,14 euros au titre des charges de copropriété (échéance du 3ème trimestre 2023 incluse),
- 584,22 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- les intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de l’assignation ;
- 300 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s’en est référé aux termes de son assignation. Sur interrogation, il a confirmé le lieu de situation de l’immeuble et du syndicat des copropriétaires au [Adresse 3]. 

Bien qu'assignée à l’étude, Mme [H] [C] [X] n’a pas comparu ni personne pour elle. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [H] [C] [X] concernant le lot 34, indiquant la répartition des tantièmes (18/1003), 
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023 (échéance du 4ème trimestre incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel depuis le 1er janvier 2020,
- l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 9 433,42 euros en ce compris 401,28 euros de frais de recouvrement (huit mises en demeure d’un montant unitaire de 50,16 euros) et une reprise de solde antérieur au 1er janvier 2020 d’un montant de 109,54 euros, les régularisations annuelles de charges pour les années 2019 à 2022, 
- un décompte avocat des sommes restant dues par la défenderesse au titre des charges et travaux pour un montant de 9 032,14 euros après déduction des frais de 8 mises en demeure et des sommes inscrites au crédit de la défenderesse pour la période comprise entre 1er janvier 2020 et le 1er octobre 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 janvier 2021, 22 février 2022 et 13 mars 2023 approuvant les comptes des exercices clos des années 2019 à 2022, votant les budgets prévisionnels 2021 à 2024, le fonds travaux ainsi que les travaux de remplacement de la porte SAS donnant lieu à un appel de fonds unique au 1er avril 2023, annulant le vote de l’assemblée du 14 mai 2019 concernant la création d’un ascenseur et nouveau vote avec appel de financement par appel de fond unique au 1er juillet 2022, recours à un avocat pour préparer la modification du règlement intérieur financé avec deux appels de fonds représentant chacun 50% de la somme, les 1er juillet et 1er octobre 2022.
- le contrat de syndic signé le 13 mai 2023,
- un décompte avocat des frais de recouvrement pour un montant de 584,22 euros recouvrant les huit mises en demeure et une facture de constitution du dossier avocat par le syndic adressé au syndicat des copropriétaires le 6 décembre 2023 pour un montant de 182,94 euros.

En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8 922,60 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 après déduction du solde antérieur au 1er janvier 2020 d’un montant de 109,54 euros dont le montant n’est pas justifié aux débats.

Les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à défaut pour le demandeur d’avoir regroupé l’accusé réception avec la mise en demeure concernée.

Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Les frais d’huissier constituent certes des frais nécessaires mais ceux exposés dans le cadre du procès seront récupérés au titre des dépens et les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent donc pas des frais de recouvrement.

En l’espèce, s’agissant des frais de remise de dossier à avocats facturés pour un montant de 182,94 euros, il sera observé que le demandeur ne justifie pas de diligences réelles et inhabituelles à l’appui de cette facturation puisque les multiples mises en demeure adressées à Mme [H] [C] [X] caractérisent un suivi régulier des impayés de Mme [H] [C] [X]. 

Au demeurant ces courriers constituent des diligences ordinaires incombant au syndic qui ne justifient pas d’imputer huit fois la somme de 50,16 euros au décompte des sommes dues par Mme [H] [C] [X]. Aucun accusé réception des trois mises en demeure produites n’étant fourni, il convient dès lors de débouter le syndic de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts 
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 6 février 2024.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Mme [H] [C] [X] présente, de manière récurrente depuis plus de 3 ans, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Il sera en conséquence fait droit à l’intégralité de la demande formée par le syndicat des copropriétaires et Mme [H] [C] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros, demandée à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires
Mme [H] [C] [X], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [H] [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SIMMOGEST 40 la somme de 8 922,60 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, 1er janvier 2020 au 1er octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 6 février 2024 ;

CONDAMNE Mme [H] [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SIMMOGEST 40 la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [H] [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SIMMOGEST 40, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [C] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président.