Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 4 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 04 JUILLET 2024



(n° 194/2024, 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 22/09251 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZVP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 avril 2022 - Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) RG n° 20/11588





APPELANTE

 

S.C.I. SCI WEST INVEST

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 822 922 233

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée et assistée par Me Bruno TRAESCH, avocat au barreau de Paris, toque : E1219





INTIMEE



S.A.R.L. SADOU

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 537 826 026

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de Paris, toque : L0029

Assistée de Me Marina PAVOT subsituant Me Amaury SONET, associé de BFPL AVOCATS AARPI, avocat au barreau de Paris, toque : P0496





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 mai 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles





Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous signature privée du 22 novembre 2013, les consorts [J], aux droits desquels vient la SCI West Invest, ont consenti à la SARL Sadou un renouvellement de bail commercial portant sur divers locaux situés au sous-sol, au rez-de-chaussée, à l'entresol, aux deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième étages d'un immeuble en copropriété situé « angle [Adresse 1], [Adresse 6] et [Adresse 7] » à [Localité 2], pour une durée de neuf années commençant à courir rétroactivement le 09 août 2013, en contrepartie du paiement d'un loyer de 54.000 € par an HT et HC payable par trimestre d'avance.



La SARL Sadou exploite dans les lieux un hôtel meublé sous l'enseigne « Hôtel Rivoli ».



En 2017, la SARL Sadou a fait réaliser des travaux de rénovation dans les lieux loués.



Par courrier du 26 décembre 2017, la préfecture de police de [Localité 5] a informé la SARL Sadou qu'après avoir constaté que la sécurité du public n'était pas assurée dans les lieux, elle avait décidé d'interdire temporairement l'utilisation des chambres des 2ème et 3ème étage jusqu'à l'achèvement de l'ensemble des travaux. Le 08 mars 2019, la préfecture de police a émis un avis favorable à la poursuite de l'exploitation de l'établissement et à la validation des travaux réalisés par la SARL Sadou. Elle demandait toutefois à cette dernière de prendre plusieurs mesures de sécurité énoncées dans sa décision.



Les lieux loués ont été revendus à plusieurs reprises au cours du bail. Le 1er février 2019, la société Bourse, propriétaire de l'époque, a conclu une promesse de vente au bénéfice de la société G Groupe X. Le bien a finalement été acquis le 03 avril 2019 par la SCI West Invest.



Le 09 avril 2019, le conseil de la société G Groupe X a adressé à la SARL Sadou une mise en demeure d'avoir à justifier de l'exécution des travaux prescrits par l'administration dans sa décision du 08 mars 2019. Le 12 avril 2019, la même société a fait signifier à la SARL Sadou un commandement aux mêmes fins. Le 07 mai 2019, le conseil de la SARL Sadou a adressé à l'huissier instrumentaire une attestation d'exécution de travaux tout en l'interrogeant sur la qualité de la société G Groupe X.



Par courrier du 11 juillet 2019, le conseil de la SCI West Invest a informé la SARL Sadou que l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 03 juillet 2019 avait voté la réalisation de travaux de ravalement, dont elle déclarait être fondée à réclamer le paiement à sa locataire en vertu des clauses du bail. Par ailleurs, la SCI West Invest mettait en demeure sa locataire d'exécuter les travaux prescrits par la préfecture de police de [Localité 5] dans sa décision du 08 mars 2019 et de lui rembourser la somme de 3.627,40 € qu'elle déclarait avoir été contrainte de verser à la copropriété « en raison des malfaçons et de la mauvaise exécution de vos travaux engagés de manière unilatérale et sans autorisation ». Par courriel du 17 juillet 2019 adressé à son confrère, le conseil de la SARL Sadou a répondu que sa cliente ne s'acquitterait que de la quote-part des travaux de ravalement lui revenant et après vérification du montant réclamé par la bailleresse.



Le 14 août 2019, la SCI West Invest, faisant valoir que de graves désordres, notamment l'engorgement des canalisations, avaient été constatés dans l'immeuble après la réalisation des travaux de rénovation effectués sans autorisation par la SARL Sadou, a fait assigner cette dernière et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de désignation d'un expert judiciaire. Par ordonnance du 13 novembre 2019, le juge des référés a désigné M. [Y] [O] en qualité d'expert avec mission de, notamment, examiner les désordres allégués dans l'assignation, dire si les travaux prescrits par la préfecture de police de [Localité 5] ont été réalisés et fournir tous éléments permettant de statuer sur les éventuels préjudices et les responsabilités encourues.



En décembre 2019, des travaux de ravalement de l'immeuble ont été engagés par le syndicat des copropriétaires.



Le 21 février 2020, la SCI West Invest a émis à l'attention de sa locataire une facture de 77.571 € payable comptant au titre de l' « appel de charges du ravalement pour le 1er trimestre 2020 ».



Le 22 octobre 2020, la SCI West Invest a fait signifier à la SARL Sadou un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la facture précitée de 77.571 €, outre 409,63 € de frais d'acte.



Par courrier du 16 novembre 2020, la SARL Sadou a adressé à l'huissier instrumentaire un chèque de règlement de 77.980,63 € correspondant aux causes du commandement de payer, tout en indiquant contester l'exigibilité de la somme réclamée dans l'acte. Elle soulignait à cet égard qu'elle n'avait pas obtenu de la bailleresse les justificatifs qu'elle avait sollicités.



Le 19 novembre 2020, la SARL Sadou a fait assigner la SCI West Invest devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentiellement que soit déclaré nul le commandement de payer signifié par la SCI West Invest le 22 octobre 2020 et que soit ainsi condamnée la SCI West Invest à restituer à la SARL Sadou les sommes versées en exécution dudit commandement de payer.



L'expert judiciaire désigné par le juge des référés a déposé son rapport pendant le cours de l'instance, le 05 janvier 2021.



Par jugement du 13 avril 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

- condamné la SCI West Invest à restituer à la société SARL Sadou la somme de 77.980,63 € acquittée par cette dernière en exécution du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 octobre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2020 ;

- condamné la SCI West Invest à payer à la société SARL Sadou la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la société SARL Sadou du surplus de ses demandes ;

- débouté la SCI West Invest de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la SCI West Invest aux dépens de l'instance.



Par déclaration d'appel du 10 mai 2022, la SCI West Invest a interjeté appel total du jugement.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 07 février 2024.





MOYENS ET PRETENTIONS



Vu les conclusions déposées le 08 mars 2023, par lesquelles la SCI West Invest, appelante, demande à la Cour de :

- infirmer en sa totalité le jugement attaqué du tribunal judiciaire de Paris rendu le 13 avril 2022 ;

De ce fait,

- condamner la SARL Sadou à régler à la SCI West Invest la somme de 77.980,63 €, avancée par le bailleur pour les travaux de ravalement, augmentée des intérêts au taux d'intérêt légal depuis le commandement de payer du 22 octobre 2020 ;

- condamner la SARL Sadou à régler à la SCI West Invest la somme de 13.461 € relative au remplacement des volets, avancé par le bailleur, afin de garantir la sécurité du chantier de ravalement, augmentée des intérêts au taux d'intérêt légal ;

- condamner la SARL Sadou à régler à la SCI West Invest la somme de 3.627,40 €, que cette dernière a été contrainte de rembourser au syndicat des copropriétaires, en raison des malfaçons et de la mauvaise exécution des travaux engagés de manière unilatérale et sans autorisation par la SARL Sadou, augmentée des intérêts au taux d'intérêt légal ;

- condamner la SARL Sadou à régler à la SCI West Invest la somme de 15.000 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer.



Vu les conclusions déposées le 05 février 2024, par lesquelles la SARL Sadou, intimée, demande à la Cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer signifié à la SARL Sadou par la SCI West Invest le 22 octobre 2020 de la SARL Sadou ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la SARL Sadou tendant à voir la SCI West Invest condamner à lui verser la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral résultant de l'abus et la mauvaise foi dans la signification du commandement de payer ;

En conséquence,

- juger nul le commandement de payer signifié à la SARL Sadou par la SCI West Invest le 22 octobre 2020 avec toutes les conséquences de droit ;

- condamner la SCI West Invest à restituer à la SARL Sadou la somme de 77.980,63 € en raison de la nullité du commandement de payer, en deniers ou quittance ;

- condamner la SCI West Invest à verser à la SARL Sadou la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par la SARL Sadou en raison de l'abus et de la mauvaise foi de la SCI West Invest dans la signification du commandement de payer ;

En toute hypothèse,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI West Invest à verser à la SARL Sadou la somme de 77.980,63 €, indûment versée à la suite du commandement de payer signifié le 22 octobre 2020 par la SCI West Invest ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI West Invest de toutes ses demandes ;

- débouter la SCI West Invest de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la SCI West Invest à verser à la SARL Sadou la somme de 40.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI West Invest aux entiers dépens dont ceux de première instance.



Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs conclusions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





SUR CE,



1. Sur la demande d'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 octobre 2020



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, et doit informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour lui permettre d'identifier les causes des sommes exigées.



Par ailleurs, aux termes de l'ancien article 1134 alinéa 3 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance 11° 2016-131 du 10 février 2016 s'agissant d'un bail conclu le 22 novembre 2013, les conventions doivent être exécutées de bonne foi. 



Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SARL Sadou de sa demande d'annulation du commandement de payer du 22 octobre 2020, après avoir considéré que :

- s'il est constant que le commandement de payer litigieux se réfère à un "contrat de renouvellement de bail commercial en date du 21 février 1999 » alors que le bail en cours à la date de notification de cet acte a été conclu le 22 novembre 2013, il apparaît au vu des pièces produites par les parties, d'une part que le bail du 21 février 1999 évoqué dans le commandement correspond au bail antérieur portant sur les lieux loués consenti à la société HOTEL RIVOLI, aux droits de laquelle la SARL Sadou déclare venir par suite de la transmission universelle de patrimoine intervenue à son profit le 21 août 2012, ce bail du 21 février 1999 ayant été ultérieurement renouvelé le 11 décembre 2006 puis le 22 novembre 2013 et d'autre part que la clause résolutoire du bail du 21 février 1999 reproduite en annexe du commandement de payer litigieux est strictement identique à celle figurant dans le bail renouvelé le 22 novembre 2013, de sorte qu'il convient de dire que la mention erronée du précédent bail du 21 février 1999 dans le commandement de payer du 22 octobre 2020 n'a pas pu conduire la SARL Sadou à se méprendre sur l'objet et la portée de l'acte qui lui a été signifié,

- le commandement de payer porte sur un 'appel de charges ravalement' de 77.571 € et comporte, en annexe, une copie d'une facture de ce montant émise le 21 février 2020 par la SCI West Invest au nom de la SARL Sadou pour avoir paiement de l' « Appel de Charges du Ravalement pour le 1er trimestre 2020" ; dans ces conditions, les causes du commandement sont suffisamment explicites pour permettre au destinataire de l'acte de déterminer l'objet et le montant de la somme qui lui est réclamée et pour contester son exigibilité le cas échéant,

- le seul fait que la SCI West Invest ait notifié diverses mises en demeure à sa locataire au cours du printemps et de l'été 2019 est insuffisant à caractériser sa mauvaise foi dans l'exécution du bail, rappel étant fait que la bonne foi se présume.



La SARL Sadou conteste ce chef du jugement et sollicite que le commandement de payer litigieux soit déclaré nul, en faisant valoir pour l'essentiel qu'il fait référence au contrat de renouvellement de bail commercial du 21 février 1999, lequel n'était plus en vigueur au jour du commandement, ce dont il résulte que ce commandement de payer était de nature à tromper la SARL Sadou sur les causes et la portée du commandement qu'elle recevait.



Elle ajoute que le commandement de payer signifié le 22 octobre 2020, ainsi que la facture annexée, ne comportent pas avec précision le décompte détaillé des charges réclamées, la facture et le procès-verbal d'assemblée générale du 03 juillet 2019 n'étant pas suffisants pour démontrer qu'il n'y a eu que des travaux de ravalement ni que seul le montant des travaux de ravalement a été demandé à la SARL Sadou alors qu'il ressort du compte rendu de chantier du 20 février 2020 que l'accès au toit n'a pas été rendu nécessaire pour les seuls travaux de ravalement mais aussi pour la réalisation des travaux de couverture, au titre desquels, les travaux sur les souches de cheminée, lesquels ont eu lieu en même temps que les travaux de ravalement et qu'il ne ressort de l'autorisation de l'architecte des bâtiments de France aucun lien entre le ravalement et les persiennes.



Enfin, la SARL Sadou souligne la mauvaise foi de la SCI West Invest dans la délivrance dudit commandement, caractérisée par la multiplication des actions pour tenter d'obtenir la rupture du bail commercial et l'expulsion de la SARL Sadou, laquelle a pourtant toujours parfaitement exécuté ses obligations contractuelles, et par l'absence d'information donnée à la SARL Sadou concernant le calendrier des travaux de ravalement, ni leurs modalités, alors qu'elle a tenté en toute bonne foi et à plusieurs reprises d'obtenir plus de précisions sur les charges réclamées, avant de se voir soudainement signifier un commandement de payer des charges de ravalement, sans qu'aucune mise en demeure ne lui ait été précédemment adressée.



Au cas d'espèce, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en tirant les conséquences de ses propres constatations, dont il résulte, d'une part, une absence de méprise possible pour la SARL Sadou sur l'objet et la portée du commandement qui lui a été signifié en dépit d'une mention erronée du précédent bail du 21 février 1999, d'autre part, une formulation suffisamment explicite des causes du commandement pour permettre à la SARL Sadou de déterminer l'objet et le montant de la somme qui lui est réclamée et pour contester son exigibilité le cas échéant et, enfin, une absence d'élément établissant une mauvaise foi de la SCI West Invest, qui ne saurait se déduire d'une multiplication d'actions soudaines, la mauvaise foi ne se présumant pas.



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Sadou de sa demande d'annulation du commandement de payer qui lui a été délivré le 22 octobre 2020. 



2. Sur la demande de condamnation de la SCI West Invest à restituer la somme de 77.980,63 €



Aux termes de l'ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. 



En vertu de l'article 1315 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au contrat litigieux, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.



Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a condamné la SCI West Invest à restituer à la SARL Sadou la somme de 77.751 € correspondant à des travaux de ravalement, après avoir considéré que :

- l'article 'Charges et conditions' du bail du 4 juin 1982 auquel renvoie le bail du 22 novembre 2013 stipule que le preneur s'oblige à "entretenir les lieux loués, pendant toute la durée du bail, en bon état de réparation locatives et d'entretien, mêmes celles prévues par l'article 606 du code civil, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations de la toiture et des gros murs, mais non les ravalements qui restent à la charge du preneur", ce dont il résulte que la SCI West Invest est fondée à réclamer à sa locataire le paiement de la quote-part des travaux de ravalement de l'immeuble qu'elle a acquittée en sa qualité de copropriétaire, mais doit néanmoins justifier que la somme qu'elle réclame à ce titre correspond effectivement et exclusivement à des travaux de ravalement,

 Si la SCI West Invest verse aux débats l'appel de provisions que le syndic lui a adressé le 10 octobre 2019 mentionnant une quote-part de travaux de 'ravalement façade rue' due par elle d'un montant de 77.571 €, il convient cependant de vérifier si les travaux, objet de cet appel de fonds, correspondent exclusivement à des travaux de ravalement, ce que la seule production de l'appel de provisions susvisé est insuffisante à établir en cas de contestation du preneur,

- Si la SCI West Invest verse aux débats le dossier constitué par le syndic, la société O'REAL, à l'attention du syndicat des copropriétaires, où figurent les devis de travaux des sociétés Restauration et Valorisation du Patrimoine, MV-Valorisation et Leclerc Fils & Beineix, ainsi que le devis de la société Cordinatis Expertise pour une prestation de coordination et de suivi de chantier, elle a toutefois omis de produire le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2019, qui a, selon elle, voté les travaux de ravalement et choisi l'entreprise en charge de leur réalisation et n'apporte pas davantage de précision, dans ses conclusions, au sujet de l'entreprise retenue par les copropriétaires,

- or, il apparaît que l'entreprise à laquelle les travaux de ravalement ont finalement été confiés est une autre société dénommée [V], ainsi qu'il résulte notamment de la décision d'autorisation des travaux de "ravalement des façades sur rue" du 24 septembre 2019 émise par la mairie de [Localité 5] à l'attention de la société [V], du procès-verbal de réception des échafaudages signé par cette entreprise en qualité de "donneur d'ordre" et du compte-rendu de chantier de la société Cordinatis Expertise du 26 février 2020, qui mentionne que "L'entreprise [V] communique bien et a mis une équipe nombreuse sur place sur les différents corps d'état', 

- Par ailleurs, la SARL Sadou produit le courriel que la société Coordinatis Expertise lui a adressé le 08 mars 2020 pour l'informer que 'les travaux de maçonnerie sont en cours sur les pignons de cheminée et sur les boiseries extérieures des chiens assis. Nous n'avons pas d'autre travaux prévus sur la toiture et ne touchons pas à la couverture. Je demande à Mr [V] de venir voir le problème", cette correspondance, qui évoque des "travaux prévus sur la toiture", étant de nature à soulever une interrogation légitime dans l'esprit de la SARL Sadou sur la nature des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires et, par conséquent, sur la faculté de la SCI West Invest de lui réclamer la totalité de l'appel de fonds du syndic, rappel étant fait que les grosses réparations de la toiture sont contractuellement à la charge du bailleur, cette interrogation étant d'autant plus justifiée que la somme réclamée à la SARL Sadou par la SCI West Invest était d'un montant substantiel,

- Or, force est constater que la SCI West Invest, bien qu'interpellée sur ce point par sa locataire, n'a pas répondu aux questions que cette dernière lui a posées, notamment dans sa sommation du 10 août 2020 dans laquelle la SARL Sadou la mettait en demeure de lui préciser notamment " à quels travaux correspondent les appels de fonds que vous nous avez adressés ' Et Sont-ce uniquement des travaux pesant sur à la charge du locataire au terme de notre bail commercial '", alors qu'il lui était pourtant aisé d'apporter les éclaircissements demandés en communiquant le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2019, dont elle a nécessairement été rendu destinataire en sa qualité de copropriétaire, et le devis détaillé de l'entreprise dont la candidature a été retenue par les copropriétaires, dont elle a également eu connaissance pour la même raison ;

- bien que la SCI West Invest ait certes produit deux devis émis par la société [V] dans le cadre de la présente procédure, ces documents concernent des prestations de remplacement de persiennes et non des travaux de ravalement, de sorte que la SCI West Invest n'a pas davantage versé les justificatifs suffisants des sommes réclamées aux débats,

- Au vu de ces éléments, il convient de dire que la SCI West Invest ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l'existence d'une créance de 77.571 € correspondant à des travaux de ravalement et sera donc condamnée à restituer cette somme à la SARL Sadou, complétée des frais du commandement de payer du 22 octobre 2020, soit la somme totale de 77.980,63 €, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 



La SCI West Invest, laquelle sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, fait valoir pour l'essentiel que le dit procès-verbal d'assemblée générale a été communiqué à la SARL Sadou dans le cadre de la procédure de référé expresse plaidée le 23 octobre 2019 et que tant l'identité de l'entreprise dirigeant le ravalement au nom du syndic ainsi que le périmètre de sa mission ont été justifiés par les pièces produites au débat, ainsi que les factures des honoraires de cette dernière, ce dont il ressort que les travaux étaient limités strictement au ravalement de l'immeuble, et donc à la charge de la SARL Sadou.



A ce titre, la SCI West Invest observe que les travaux de ravalement comprennent, entre autres, les travaux sur les souches de cheminées, lesquels nécessitent un accès par le toit, de sorte que l'intervention sur les souches de cheminées relève bien des travaux de ravalement, autorisés par la Mairie de [Localité 5] et l'Architecte des bâtiments de France.



La SARL Sadou s'oppose à cette argumentation en arguant avoir versé à la SCI West Invest les sommes réclamées par le commandement de payer, mais qu'en l'absence de production du détail des charges de ravalement réclamées par la SCI West Invest à la SARL Sadou, ces sommes ont été indûment versées par la SARL Sadou.



Au cas d'espèce, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en tirant les conséquences juridiques de l'absence de production du procès-verbal d'assemblée générale du 03 juillet 2019 ayant autorisé les travaux de ravalement, et de justification suffisante sur la nature des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires et, par conséquent, sur la faculté de la SCI West Invest de réclamer à la SARL Sadou la totalité de l'appel de fonds du syndic.



Si en cause d'appel, la SCI West Invest verse aux débats un procès-verbal d'assemblée générale du 08 juillet 2022 portant « approbation du compte travaux ravalement pour un montant de 225.357,06 € », cette pièce ne saurait sérieusement justifier de la réalité des travaux ainsi facturés aux copropriétaires et de leur intégration dans les travaux visés par le contrat de bail liant les parties comme étant à la charge de la SARL Sadou, faute de détail précis des prestations ainsi facturées.



De même, si la SCI West Invest verse aux débats en cause d'appel le procès-verbal de réception des travaux du 09 janvier 2020 et la facture de l'entreprise [V] du 07 septembre 2020, ces pièces n'établissent pas davantage que les prestations facturées par la SCI West Invest à la SARL Sadou relèvent bien des travaux mis à la charge du preneur par le contrat de bail. 



En l'absence d'éléments nouveaux sérieux en cause d'appel, il convient en conséquence de confirmer la décision déférée ayant condamné la SCI West Invest à verser à la SARL Sadou la somme de 77.571 € correspondant à des travaux de ravalement ainsi que le coût du commandement de payer du 22 octobre 2020, soit la somme totale de 77.980,63 €, dès lors que les sommes réclamées par ledit commandement n'étaient pas dues par la SARL Sadou.



3. Sur la demande de condamnation de la SARL Sadou à verser à la SCI West Invest la somme de 13.461 € au titre des frais de remplacement des volets



Aux termes l'article 1315 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au contrat litigieux, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.



Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a débouté la SCI West Invest de sa demande de condamnation de la SARL Sadou à lui rembourser la somme de 13.461 € pour le remplacement des volets, après avoir considéré que la SCI West Invest ne rapporte pas la preuve qu'elle a réglé la somme de 13.461 € pour le remplacement des volets, se bornant à verser aux débats un simple devis émis par la société [V] à l'attention du syndicat des copropriétaires et en tout état de cause, la dégradation des volets résultant de leur vétusté et non d'un défaut d'entretien du preneur dont la preuve n'est pas rapportée, les travaux occasionnés par leur vétusté ne sauraient être mis à la charge de la SARL Sadou, à défaut d'une clause expresse du bail.



La SCI West Invest, laquelle sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, fait valoir pour l'essentiel que la SARL Sadou n'a jamais entretenu les volets et qu'en sa qualité de bailleresse, elle s'est vue contrainte de s'acquitter en urgence des factures sous la pression du syndic en raison de l'absence d'entretien des volets qui incombait à la SARL Sadou.



La SARL Sadou sollicite la confirmation du jugement de ce chef, en contestant tout manquement de sa part à son obligation d'entretien, la SARL Sadou justifiant avoir entrepris des travaux pour entretenir les locaux, ce que la SCI West Invest a reconnu puisqu'elle a demandé les documents relatifs à ces travaux ainsi qu'une expertise et les volets n'ayant pas été remplacés mais seulement déposés afin de permettre la poursuite des travaux de ravalement décidés par la copropriété et non en raison de leur défaut d'entretien.



Elle relève en tout état de cause que si les volets avaient dû être remplacés, c'est en raison de leur vétusté et non du fait du défaut d'entretien et que dès lors que le bailleur a décidé une réfection totale des volets, cette dernière ne peut être mise à la charge du preneur.



Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué, en tirant les conséquences de l'absence de justification par la SCI West Invest du règlement d'une facture du montant qu'elle réclame pourtant à sa preneuse, et de l'absence d'éléments démontrant un manquement de la SARL Sadou à son obligation d'entretien des volets dont le coût de remplacement est pourtant réclamé, et ce alors même que la SCI West Invest ne conteste pas que ces volets n'ont jamais été remplacés depuis la conclusion du premier bail daté du 07 janvier 1974, ce dont il s'infère que leur dégradation résulte de leur seule vétusté.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI West Invest de sa demande en paiement de la somme de 13.461 €.



4. Sur la demande de condamnation de la SARL Sadou à verser à la SCI West Invest la somme de 3.627,40 € au titre des frais engagés consécutifs à des malfaçons et mauvaise exécution de travaux



Aux termes l'article 1315 du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au contrat litigieux, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.



Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a débouté la SCI West Invest de sa demande de condamnation de la SARL Sadou à lui rembourser la somme de 3.627,40 € correspondant au coût resté à sa charge au titre de factures de dégorgement et de plomberie, après avoir considéré que la SCI West Invest a omis de verser aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 juillet 2019 sur lequel elle fonde sa demande de paiement de la somme de 3.627,40 €, et qu'en tout état de cause, la SARL Sadou produit le courrier qu'elle a adressé à la SCI West Invest le 15 juillet 2019 ainsi que la copie du chèque joint à cette lettre, d'un montant de 20.079,40 € correspondant, au vu des explications figurant dans le courrier, au loyer du 3ème trimestre 2019, soit 16.452 €, et aux 'dépenses engagées pour les dégorgements', soit 3.627,40 €, la SCI West Invest ne contestant pas la réception de ce courrier et du chèque de règlement qui lui était joint. 



La SCI West Invest sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, et la condamnation de la SARL Sadou à lui rembourser la somme de 3.627,40 €, en faisant valoir pour l'essentiel qu'elle a été contrainte de rembourser au syndicat des copropriétaires cette somme, en raison des malfaçons et de la mauvaise exécution des travaux engagés de manière unilatérale et sans autorisation par la SARL Sadou.



La SARL Sadou sollicite quant à elle la confirmation du jugement entrepris de ce chef, en arguant en substance qu'en l'absence de preuve de travaux effectivement réalisés sur les parties privatives, le bailleur ne peut arguer qu'ils aient été réalisés sans son autorisation.



Elle relève que s'agissant des travaux ordonnés par la Préfecture le 08 mars 2019, la SCI West Invest s'est empressée, dès le 09 avril 2019, de sommer la SARL Sadou de les exécuter, de sorte qu'elle ne saurait reprocher à la SARL Sadou de les avoir exécutés sans autorisation, ainsi que les travaux réalisés par la SARL Sadou sur les parties communes, leur exécution avait été autorisée par le précédent bailleur concernant les travaux de 2017, et initié par le syndic qui a mandaté un plombier à la demande de la SARL Sadou concernant les travaux de plomberie.



Elle souligne que l'immeuble a connu dès 2015 des soucis de colonnes engorgées de sorte que les dégâts des eaux ne sont pas liés aux travaux réalisés en 2017 par la SARL Sadou et observe enfin que la SCI West Invest ne rapporte pas la preuve du règlement au syndicat des copropriétaires de la somme de 3.627,40 € au titre de travaux de réfection des réseaux prétendument rendus nécessaires par les travaux exécutés par la SARL Sadou, la nécessité de réaliser ces travaux résultant de surcroît de leur vétusté et non d'une quelconque faute de la SARL Sadou, qui a effectivement communiqué les attestations d'assurances souscrites dans le cadre de la réalisation des travaux, de sorte que la SCI West Invest n'a subi aucune préjudice relatif à l'absence d'assurance.



Au cas d'espèce, la cour adopte les motifs pertinents du premier juge lequel, pour débouter la SCI West Invest de cette demande, a relevé, à bon droit, qu'elle ne justifiait pas du procès-verbal d'assemblée générale de copropriétaires fondant pourtant cette créance alléguée par la bailleresse, et qu'il résultait des pièces versées aux débats, et non contredites par la SCI West Invest, que sa preneuse avait réglé la somme ainsi réclamée.



Faute pour la SCI West Invest d'apporter d'éléments nouveaux sur ces deux points en cause d'appel, et notamment de produire le procès-verbal litigieux, il échet de confirmer le jugement de ce chef.



5. Sur la demande de condamnation de la société WEST INVEST au paiement de 15.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral



Aux termes de l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au présent litige concernant un contrat conclu avant cette date, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 



Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a débouté la SARL Sadou de sa demande d'indemnisation, après avoir relevé qu'elle n'apportait aucune explication sur la nature concrète du préjudice moral qu'elle assure avoir subi et dont elle sollicite la réparation.



La SARL Sadou, laquelle sollicite l'infirmation du jugement de ce chef, souligne ainsi l'abus et la soudaineté de la mise en 'uvre du commandement de payer, que la SCI West Invest n'a cessé de multiplier les actes de mauvaise foi, à savoir quatre actions en une année et demie alors que la SARL Sadou a toujours exécuté, depuis 45 ans, ses obligations contractuelles de bonne foi et que la SCI West Invest n'a jamais répondu aux demandes de la SARL Sadou relatives à la communication du détail des charges en dépit de son obligation légale de justifier les charges qu'elle réclame à sa locataire.



Elle ajoute que la soudaineté de la délivrance du commandement de payer, trois semaines après le dernier versement effectué par la SARL Sadou, lui a également causé un préjudice certain.



Au cas d'espèce, la SARL Sadou ne justifie en cause d'appel d'aucun moyen ni élément nouveau de nature à remettre en cause la solution retenue par le premier juge par des motifs justement tirés des faits de la cause et des textes applicables, et que la cour adopte, étant encore observé qu'elle ne justifie pas plus en cause d'appel qu'en première instance tant de la réalité du préjudice moral qu'elle allègue sans l'expliciter, que de son quantum.



Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ce chef de demande. 



6. Sur les demandes accessoires



La SCI West Invest succombant en ses demandes, sera condamnée aux entiers dépens d'appel. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge. 



En outre, l'équité commande de la débouter de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner de ce chef à verser à la SARL Sadou la somme de 15.000 €. 



PAR CES MOTIFS,



LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;



Confirme le jugement rendu le 13 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 20/11588 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Déboute la SCI West Invest de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI West Invest à verser à la SARL Sadou la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI West Invest aux entiers dépens d'appel.





La greffière, La présidente,