Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 9 juillet 2024

Du 09 juillet 2024


5AA


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 24/01124 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCRX



S.A. CLAIRSIENNE

C/

[S] [P]




Expéditions délivrées à :
CLAIRSIENNE
M. [P]

FE délivrée à :
CLAIRSIENNE

Le 09/07/2024


 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 09 juillet 2024



JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

En présence de Mesdames [X] [K] [V] et [F] [I], auditrices de justice 


DEMANDERESSE :

S.A. CLAIRSIENNE - [Adresse 2]

Représentée par Monsieur [Z] [N], salarié de l’entreprise muni d’un pouvoir régulier



DEFENDEUR :

Monsieur [S] [P] né le 16 Avril 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne


DÉBATS :

Audience publique en date du 14 mai 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 













EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat de bail d'habitation signé le 2 février 2021, la SA CLAIRSIENNE a donné en location à M. [S] [P] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (33), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 459,30 € charges comprises.

Arguant d'une dette locative malgré un commandement de payer délivré le 6 juin 2023, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner M. [S] [P] devant le Juge des contentieux de la protection par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024. Cet acte faisait également commandement au locataire d'avoir à justifier d'une assurance locative.

Lors de l'audience du 14 mai 2024, elle sollicite de voir : 
▸ prononcer la résiliation sans délai du contrat de location pour inexécution de l'obligation de paiement des loyers à échéance ;
▸ ordonner l'expulsion sans délai du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique ;
▸ condamner le locataire au paiement de la somme provisionnelle de 5.151,92 €, au titre des loyers et charges, somme à parfaire ; 
▸ condamner le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges revalorisés, jusqu'à la libération des lieux ;
▸ condamner le locataire au paiement de la somme de 150 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens ;
▸ ordonner l'exécution provisoire.

La SA CLAIRSIENNE expose que M. [S] [P] présente une situation d'impayés depuis le 30 novembre 2021 ; qu'il a régularisé sa situation au regard de l'assurance locative dont il a justifié après la délivrance du commandement du 6 juin 2023 ; qu'il a déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 4 août 2023 par la Commission de surendettement qui a orienté son dossier vers une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 13 octobre 2023 ; que suite à des contestations dont une élevée par CLAIRSIENNE, le juge du surendettement a renvoyé le dossier de son locataire à la Commission de surendettement. 

Elle soutient que le débiteur en procédure de surendettement a l'interdiction d'aggraver son endettement, et que Monsieur [S] [P] a donc l'obligation de s'acquitter du paiement de son loyer et des charges ; que pourtant il n'a réalisé aucun paiement après le 29 novembre 2023, à l'exception d'un paiement récent de 850€ ; qu'en toute hypothèse, la procédure de surendettement n'interdit pas au créancier d'obtenir la délivrance d'un titre exécutoire.
Elle donne néanmoins son accord à l'octroi de délais de paiement, avec suspension de la clause résolutoire, et actualise le montant de la dette locative à la somme de 5.151,92 €.

Présent à l'audience, M. [S] [P] ne conteste pas la dette. Il explique qu'il perçoit un salaire de 2.200 € par mois dans le cadre d'un CDI, et qu'il règle une somme totale de 253 € au titre de pensions alimentaires pour deux enfants.
Il propose de s'acquitter de sa dette locative dans un délai de 36 mois, et de verser une somme de 150 € par mois.

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

Le jugement est contradictoire. Il a été mis en délibéré au 9 juillet 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité de l'action :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 12 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l'audience. 

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 6 juin 2023.

La procédure est donc régulière et l'action recevable au regard de ces dispositions. 

Sur la résiliation du bail du logement :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, s'il autorise lors de la conclusion du bail, la fixation d'une clause de résiliation de plein droit pour non versement du loyer aux termes convenus, prévoit toutefois que le juge peut, même d'office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de 3 années (le loyer et les charges courantes devant être réglés à leur échéance). Cet article précise en outre que pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, que si le locataire se libère selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l'espèce le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges à l'échéance fixée.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.939,65 € au titre des loyers et charges échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer. 

Au soutien de sa demande, la SA CLAIRSIENNE produit un décompte actualisé à la date du 6 mai 2024, selon lequel sa créance s'établit à 5.151,92 €.
Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens d'un montant total de 439,76 €, qu'il convient de déduire du décompte.

L'obligation au paiement des loyers n'étant pas contestable, ni contestée, M. [S] [P] sera condamné à payer la somme de 4.712,16 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

M. [S] [P] propose cependant, pour se maintenir dans les lieux, un règlement échelonné de l'arriéré en sus du paiement du loyer courant. 

Il sera précisé à ce stade que le défendeur, déclaré recevable le 3 août 2023 à une procédure de surendettement par la commission de la Banque de France qui l'a orienté en procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, a vu cette orientation infirmée par le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement le 2 mai 2024 après contestation de deux des créanciers dont la SA CLAIRSIENNE ; que le dossier a en conséquence été renvoyé à la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde. 
Il est rappelé que rien n'empêche le créancier de se procurer un titre pour sécuriser sa créance, dont le recouvrement sera en toute hypothèse soumis au respect de la procédure de surendettement.

Faute de pièces versées aux débats en ce sens, il convient de se référer au jugement du juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement du 2 mai 2024 qui a permis de déterminer que la situation de M. [S] [P] s'établit comme suit :

- il perçoit un salaire mensuel moyen de 2.124,80 €, outre une prime d'activité de 98,68 €, dans le cadre d'un CDI, il est divorcé et doit s'acquitter du versement de deux pensions alimentaires pour un montant total de 317 €.

Il résulte des éléments qui précèdent que M. [S] [P] est en mesure de régler sa dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes. 

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s'il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que le bailleur sera autorisé à poursuivre l'expulsion de M. [S] [P] et une indemnité d'occupation sera fixée, d'un montant équivalent à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Sur les autres demandes :

M. [S] [P] qui succombe sera condamné aux entiers dépens, lesquels incluront l'assignation et le commandement de payer du 6 juin 2023.

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'exécution provisoire est constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [S] [P] à payer à la SA CLAIRSIENNE la somme de 4.712,16 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à M. [S] [P] des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative ;

L'AUTORISE à s'acquitter de cette dette à compter du présent jugement dans un délai de 31 mois par versements mensuels de 150 €, le dernier étant augmenté du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d'échéance ;

DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens ;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n'avoir jamais joué ;



DIT qu'en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, ainsi que du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d'échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail d'habitation, CONDAMNE en ce cas M. [S] [P] à quitter les lieux loués à la SA CLAIRSIENNE et DIT qu'à défaut pour M. [S] [P] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (535,42 € à ce jour) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE M. [S] [P] à son paiement à compter du mois de mai 2024 ;

DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire ; 

CONDAMNE M. [S] [P] aux dépens, lesquels incluront l'assignation et de sa dénonciation au Préfet, et le commandement de payer du 6 juin 2023.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE