Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [K] [X]
 Madame [Y] [J] épouse [X]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/02413 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FZL

N° MINUTE : 
8/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 20 JUIN 2024
PROROGÉ EN DATE DU 01 JUILLET 2024


DEMANDERESSE
SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE
société dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D035

DÉFENDEURS
Monsieur [K] [X]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [Y] [J] épouse [X]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier






Décision du 01 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02413 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FZL


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2013, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE a consenti un bail d’habitation à M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 585,70 euros.

Par actes de commissaire de justice du 27 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2816,73 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [X] et de Mme [Y] [J] épouse [X] le 4 octobre 2023. 

Par assignations du 16 février 2024, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut prononcer la résiliation judiciaire pour le même motif, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X] et à la séquestration de leurs meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4769,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et l’assignation pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Il en résulte que M. [X] est en attente du paiement de sa retraite complémentaire, et qu’il travaille, en complément de sa retraite de base, en tant qu’agent de sécurité. Mme [X] multiplie les remplacements en tant qu’agent de restauration dans l’attente de pouvoir exercer en tant qu’agent d’escale, et le couple a trois enfants à charge, qui poursuivent leur scolarité. Il apparaît en outre qu’un dossier FSL est en cours d’instruction.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 avril 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 5 avril 2024, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 avril 2024, s'élève désormais à 5474,95 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette suspensif des effets de la clause proposé par les défendeurs, dès lors qu'il y a bien eu, selon elle, une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X] reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement pendant 36 mois, en plus du loyer courant.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail litigieux 
toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 27 octobre 2023 et la somme de 2964,78 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 décembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2024, M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X] lui devaient la somme de 5474,95 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 sur la somme de 2816,73 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1953,07 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

La bailleresse et les défendeurs s’accordent pour que soient accordés à ces derniers des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. 

Il résulte du décompte du 2 avril 2024 que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite, les époux [X] ayant effectué deux règlements de 500 et 600 euros au mois de mars 2024. Il ressort en outre du diagnostic social et financier qu’une demande de FSL est en cours, de sorte qu’il est raisonnable d’envisager, conformément à la recommandation du travailleur social qui a réalisé le diagnostic, qu’ils puissent s’acquitter mensuellement de la somme de 10 euros en plus du loyer courant.

Compte-tenu de la demande formée à ce titre par les deux parties, il convient d’autoriser les époux [X] à se libérer de leur dette locative par des versements de 10 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. 

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu'à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l'expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 janvier 2013 entre la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE, d’une part, et M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 28 décembre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X] à payer à la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE la somme de 5474,95 euros (cinq mille quatre cent soixante-quatorze euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 sur la somme de 2816,73 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1953,07 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 décembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X] seront solidairement condamnés à verser à la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE TOIT ET JOIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [K] [X] et Mme [Y] [J] épouse [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 octobre 2023 et celui des assignations du 16 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge