Tribunal Judiciaire · Chambre Civile — 9 juillet 2024

JUGEMENT DU : 09 Juillet 2024
MINUTE N° : 24/
DOSSIER N° : N° RG 23/00235 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GHQV




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 09 Juillet 2024



Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE 

Madame [O] [X] [T] épouse [F]
née le 06 Février 1970 à BOURG EN BRESSE (01000),
demeurant 44 Rue du Mail - 01000 BOURG EN BRESSE

représentée par Me Nelly LLOBET, avocat au barreau de l’Ain, vestiaire : 56


DEFENDERESSE

S.A.R.L. CITYA PAYS DE L’ AIN - IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Nourg en Bresse sous le numéro 393 565 296,
dont le siège social est sis 15 Rue de l’Etoile - 01000 BOURG EN BRESSE

représentée par Me Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de Lyon, vestiaire : 1113



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Madame BLIN, Vice Présidente

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 27 Mai 2024

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire




ELEMENTS DU LITIGE

Madame [O] [F] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble sis 44 rue du Mail à Bourg-en-Bresse, soumis au régime de la copropriété, et dont le syndic est la société CITYA PAYS DE L’AIN.

En 2015, l’appartement de Madame [F] a subi un premier dégât des eaux dont les travaux de reprise ont été indemnisés par son assureur habitation.

En mars 2017, l’appartement de Madame [F] a subi un nouveau dégât des eaux, dont l’origine a été déclarée comme étant la vétusté de la toiture de l’immeuble. En 2019, un nouveau dégât des eaux a affecté cet appartement, et l’assureur de Madame [F], la compagnie PACIFICA, a refusé sa prise en charge au motif qu’il provenait toujours du même problème non résolu, à savoir la toiture à reprendre. 

La société CITYA a commandé les travaux de réfection de la toiture auprès de l’entreprise RECCIA en décembre 2019.

Par courrier en date du 14 juin 2021, réitéré le 6 juillet 2021, la compagnie PACIFICA, en sa qualité d’assureur de protection juridique de Madame [F], a vainement demandé à la société CITYA, en sa qualité de syndic, de s’assurer que la réfection de la toiture ait lieu dans les plus brefs délais, et d’indemniser son assureur à hauteur de 2 461,58 euros, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux de réfection de toiture n’ayant toujours pas eu lieu depuis quatre ans.

Cependant, les travaux de réfection de la toiture n’ont eu lieu qu’au début de l’année 2022.

Une expertise amiable a été réalisée le 5 octobre 2022 par la société POLYEXPERT, à la demande de la compagnie PACIFICA.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 janvier 2023, Madame [O] [F] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse la société CITYA PAYS DE L’AIN - IMMOBILIER en responsabilité et en indemnisation de ses préjudices subis en raison des dégâts des eaux que son appartement a subis.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 novembre 2023, Madame [O] [F] née [T] sollicite, au vu des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil :
- de déclarer recevable et bien fondée sa demande, 
- de reconnaître la responsabilité extra-contractuelle du syndic de copropriété CITYA engagée à l’égard de Madame [F],
- de condamner la société CITYA au paiement de la somme de 5 439,17 euros sous réserve de l’inflation des prix au titre du préjudice matériel subi par Madame [F],
- de condamner la société CITYA au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice pour perte de la valeur vénale du bien immobilier subi par Madame [F],
- de condamner la société CITYA au paiement de la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance paisible subi par Madame [F],
- de condamner la société CITYA au paiement de la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [F],
- de condamner le syndic de copropriété CITYA aux entiers dépens et à payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir notamment :
* que la responsabilité de la société CITYA en tant que syndic doit être retenue sur le fondement des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, puisqu’alors que son appartement a subi un dégât des eaux en mars 2017 dont l’origine était le toit de l’immeuble, dégât des eaux qui a perduré dans son appartement jusqu’au mois de février 2022, la société CITYA n’a pas fait bâcher la toiture de l’immeuble, laissant perdurer l’infiltration, alors que les sommes nécessaires à la rénovation de la toiture ont été provisionnées fin 2019,

* que pourtant, en cas d’urgence, le syndic a la possibilité de passer outre un accord de l’assemblée générale et de procéder à l’exécution de toute mesure conservatoire urgente et de toute réparation nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble de sa propre initiative, ce qu’il n’a pas fait en l’espèce,
* que la société CITYA ne produit aucun élément sur les diligences qu’elle a mises en oeuvre pour préserver l’état de l’immeuble,
* qu’elle a subi de ce fait un préjudice matériel lié aux travaux qu’elle doit effectuer dans son appartement, ainsi qu’un préjudice de perte de valeur vénale de son bien puisque les travaux de remise en état prévoient de condamner visuellement une des belles poutres apparentes de son salon, 
* qu’elle a subi également un préjudice de jouissance lié au fait que le dégât des eaux qu’elle a subi depuis 2017 l’a privée de la jouissance paisible de son bien jusqu’à ce jour puisque les travaux ne sont toujours pas réalisés,
* qu’elle a subi enfin un préjudice moral du fait de la défaillance du syndic, puisqu’elle a dû effectuer de nombreuses formalités pour que les travaux soient effectués rapidement, et dans la mesure où alors que son appartement avait un certain cachet avec ses poutres apparentes, elle est aujourd’hui obligée de les cacher. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2023, la société CITYA PAYS DE L’AIN sollicite, au vu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil :
- de débouter Madame [F] de l’ensemble de ses demandes comme étant mal fondées,
- de condamner Madame [F] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- de condamner Madame [F] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat, sur son affirmation de droit.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir notamment :
* qu’elle n’a pas commis de faute, puisqu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir tout mis en oeuvre pour que les travaux de réfection de la toiture soient réalisés pour remédier au dégât des eaux subi par Madame [F],
* que le syndic n’est qu’un simple mandataire et n’a pas de pouvoir décisionnaire,
* qu’elle n’est pas responsable du choix fait par la majorité des copropriétaires, lors de l’assemblée générale du 9 octobre 2017, de reporter la réalisation des travaux de réfection de la toiture pour les faire coïncider avec ceux devant être réalisés au niveau des coursives de l’immeuble, alors même que Madame [F] avait expressément attiré leur attention sur l’urgence de la situation,
* que les procès-verbaux des assemblées générales de 2017 à 2019 démontrent bien que la société CITYA s’est préoccupée de la situation, et qu’elle a d’ailleurs commandé les travaux en 2019 dès qu’elle a disposé des fonds permettant de les financer,
* que ce n’est que pour des raisons indépendantes de sa volonté que les travaux n’ont pas pu être réalisés par les entreprises initialement pressenties et n’ont pu avoir lieu qu’en février 2022,
* que la mise en place d’une bâche aurait été inefficace,
* que Madame [F] avait la possibilité de demander à ce qu’un éventuel bâchage soit débattu en assemblée générale, ce qu’elle n’a pas fait,
* que le préjudice matériel invoqué par Madame [F] n’est pas justifié, alors que le devis qu’elle produit n’a pas été établi contradictoirement et que l’éventuelle inflation des prix n’est pas de la responsabilité de la société CITYA,
* qu’à la suite du premier sinistre, Madame [F] a été indemnisée par son assureur mais ne justifie pas pour autant avoir réalisé les travaux correspondants, et que l’indemnité qu’elle a eue doit venir en déduction du coût des travaux à réaliser aujourd’hui,
* que Madame [F] inverse la charge de la preuve en lui opposant son droit à demander une expertise judiciaire,
* que la société CITYA n’est pas responsable de la défectuosité de la toiture,


* qu’il n’existe aucun lien de causalité entre le fait que Madame [F] doive réaliser des travaux de remise en état de son appartement et une prétendue faute de la société CITYA,
* que le préjudice de perte de valeur du bien n’est pas démontré et qu’au surplus, le lien de causalité entre ce prétendu préjudice et une potentielle faute de la société CITYA n’est pas démontré,
* que les préjudices de jouissance et moral ne sont pas démontrés.

Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 décembre 2023. 

A l’audience de plaidoirie du 27 mai 2024, date à laquelle l’affaire a été utilement appelée et retenue, les parties représentées ont déposé les pièces à l’appui de leurs allégations. 

Les parties ont été informées par le Président que le jugement serait rendu le 9 juillet 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.


MOTIVATION DE LA DECISION

- Sur la responsabilité du syndic

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de principe qu’une faute commise par le syndic dans l’exercice de sa mission a un caractère extra-contractuel à l’égard d’un copropriétaire pris individuellement qui devra dès lors établir l’existence d’une faute à la charge du syndic, d’un dommage en ayant résulté pour lui, et d’une relation de cause à effet entre cette faute et ce dommage.

En l’espèce, il est constant que Madame [F] a subi dans son appartement dans la copropriété régie par la société CITYA un dégât des eaux en mars 2017, puis un nouveau dégât des eaux en 2019, dont l’origine provient de la toiture de l’immeuble, partie commune.

Or, il résulte des pièces produites que lors de l’assemblée générale de copropriété du 9 octobre 2017, la résolution n°11 intitulée “Décision d’effectuer les travaux ayant pour objet REFECTION DE LA TOITURE” avait été refusée à l’unanimité, cette résolution précisant que les devis des sociétés BRESSE DOMBES TOITURE, CURT et LOISY n’avaient pas été reçus, et que ces travaux de réfection de la toiture seront envisagés avec la réfection des coursives. Cette résolution précisait également que “compte tenu des récentes infiltrations, Madame [F] insiste sur l’urgence et la nécessité de ces travaux de couverture (voir lettres).”

Pourtant, il doit être considéré qu’il appartenait à la société CITYA, en sa qualité, de faire en sorte de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires plusieurs devis, ce qu’elle n’a pas fait, ce qui démontre une première négligence de sa part malgré l’urgence de la situation, s’agissant d’infiltrations provenant d’une partie commune causant des dégâts sur des parties privatives, et dont la cessation par un moyen quelconque s’imposait. D’ailleurs, le procès-verbal d’assemblée générale du 9 octobre 2017 précise bien, comme indiqué supra, que Madame [F] a insisté sur l’urgence et la nécessité de ces travaux de couverture.

Dès lors, la société CITYA ne saurait se retrancher derrière le fait que les copropriétaires ont décidé de faire coïncider les travaux de réfection de la toiture avec les travaux au niveau des coursives de l’immeuble, et que le retard de travaux serait imputable aux copropriétaires, alors que cette résolution avait été mise à l’ordre du jour et qu’il lui appartenait de recueillir des devis pour qu’il puisse être voté sur cette résolution, ou, tout du moins, de faire mettre en oeuvre une solution provisoire de nature à faire cesser les infiltrations, comme un bâchage de la toiture par exemple. D’ailleurs, si la société CITYA a indiqué selon courrier du 12 décembre 2019 à Madame [F] avoir accepté le devis de la société RECCIA concernant la réfection de la toiture et avoir pris des mesures conservatoires, il n’en demeure pas moins qu’elle ne les a pas décrites, et qu’elle n’en justifie pas, étant au demeurant observé qu’elle ne conteste pas, dans ses écritures, ne pas avoir mis en oeuvre des mesures conservatoires.

Puis, il apparaît que lors de l’assemblée générale de copropriété du 24 septembre 2018, la résolution suivante n°14 a été adoptée à l’unanimité, intitulée “Décision d’effectuer les travaux ayant pour objet réfection de la toiture demande de devis aux entreprises : TABOURET, TOITURES SERVICES; Article 24.
L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, de l’avis du conseil syndical et après avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants :
- Réfection de la toiture
L’assemblée générale examine et soumet au vote les propositions présentées :
- TABOURET )
) demande de Devis en cours
- TOITURES SERVICES )
L’assemblée générale mandate le conseil syndical pour choisir une entreprise en vue des travaux de réfection totale de la toiture prévue pour un montant prévisionnel de 50000 EUROS TTC.
Le démarrage des travaux est prévu à la date du JUIN 2019.
(...)”

Or, Madame [F] démontre, par les pièces qu’elle produit, que si la société CITYA a adressé plusieurs appels de fonds entre le 1er octobre 2018 et le 1er juillet 2019, elle n’a toutefois commandé les travaux de réfection de la toiture qu’au mois de décembre 2019, comme le courrier du 12 décembre 2019 qu’elle lui a envoyé le confirme, et que lesdits travaux n’ont été réalisés qu’en février 2022 finalement.

Certes, la société CITYA justifie ce retard par la période liée à la Covid-19 qui a suivi sa commande des travaux. Cependant, cette situation n’explique pas à elle seule un retard de plus de deux ans après la commande des travaux, alors qu’il résulte du rapport d’expertise amiable versé aux débats que les infiltrations ont perduré jusqu’à la réalisation des travaux de reprise de la toiture en février 2022, puisqu’aucun bâchage de la toiture n’a été réalisé, alors que selon l’expert, si cela avait été le cas, cela aurait permis de mettre fin aux infiltrations et ainsi, sauvegarder les embellissements de Madame [F].

Ainsi, cette expertise du 3 novembre 2022 relève la présence de dommages de mouille sur les plafonds du séjour, de la chambre et de la salle de bains de l’appartement de Madame [F], et la présence des pièces métalliques faisant partie de la réparation de la panne par moisage, l’aspect esthétique du plafond de l’appartement étant nettement dégradé.

L’expert en conclut à juste titre que la responsabilité de la société CITYA, en tant que syndic de copropriété de l’immeuble, apparaît engagée en n’honorant pas ses obligations fixées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il est suffisamment établi que la société CITYA a commis une faute en laissant traîner les travaux de reprise de la toiture pendant plus de quatre ans et en ne mettant pas tout en oeuvre pour remédier aux infiltrations qui continuaient d’atteindre l’appartement de Madame [F] de ce fait.

La responsabilité de la société CITYA en tant que syndic sera donc retenue à l’égard de Madame [F] sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil.


- Sur les préjudices de Madame [F]

* Sur le préjudice matériel

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise amiable que Madame [F] a présenté un devis de remise en état de ses embellissements et du coffrage du moisage pour un montant de 5 439,17 euros TTC que l’expert a considéré comme cohérent et a retenu. 

Or, ce devis apparaît suffisamment sérieux pour être retenu, quand bien même il n’ait pas été établi contradictoirement, et le principe de la réparation intégrale du préjudice justifie que Madame [F] soit indemnisée de l’intégralité des désordres que subit son appartement du fait de la persistance des infiltrations provenant de la toiture pour lesquelles le syndic a commis une faute en ne les faisant pas stopper en temps utile.

Il convient donc de retenir ce devis et de condamner la société FONCIA à payer à Madame [F] la somme de 5 439,17 euros TTC en indemnisation de son préjudice matériel, sans qu’il n’y ait lieu toutefois de préciser “sous réserve de l’inflation des prix”, cette précision étant soumise à des événements futurs hypothétiques.

* Sur la perte de la valeur vénale du bien immobilier de Madame [F]

En l’espèce, Madame [F] justifie sa demande d’indemnisation de la perte de la valeur vénale de son bien immobilier par le fait que les travaux de remise en état prévoient de condamner visuellement une des belles poutres apparentes dans le salon en la renforçant, alors qu’elle contribue grandement au cachet de l’appartement.

Il résulte en effet de l’examen du devis du 10 février 2022 établi par la société FRANCOIS PLATRERIE PEINTURE pour un montant de 5 439,17 euros TTC, relatif aux travaux de remise en état de l’appartement de Madame [F] pour remédier aux désordres causés par les dégâts des eaux, que sont prévues notamment la fourniture et la pose d’un caisson de masquage pour poutre apparente consolidée, de sorte que c’est à juste titre que Madame [F] invoque une perte de la valeur vénale de son bien qui perdra nécessairement de son cachet du fait de ce caisson. Cette perte de valeur a un lien de causalité direct avec la faute de la société CITYA qui, par son inaction, est à l’origine de l’aggravation des désordres dans l’appartement de Madame [F] dus aux infiltrations, et donc, de la nécessité de masquer cette poutre apparente. 

Cependant, la somme demandée de 5 000 euros apparaît excessive, en l’absence d’autre élément probant, et alors que l’appartement a été acquis en 2012 pour 110 000 euros pour 80,66 m², et elle ne peut en tout état de cause que s’analyser en une perte de chance de vendre son bien au même prix que celui souhaité en raison de cette perte de cachet.

Il convient donc de ramener cette somme à de plus justes proportions, à savoir 2 000 euros.

En conséquence, la société CITYA sera condamnée à payer à Madame [F] la somme de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice de perte de chance liée à la perte de valeur vénale de son bien.

* Sur le préjudice de jouissance

Les fuites affectant l’appartement de Madame [F] n’ayant pas été stoppées entre 2017 et février 2022, c’est à juste titre que cette dernière considère avoir subi un préjudice de jouissance.

Or, ce préjudice de jouissance est directement imputable à la faute de la société CITYA qui n’a pas pris les mesures nécessaires en tant que syndic pour faire cesser ces infiltrations pendant plus de quatre ans.

En conséquence, il sera fait droit à la demande, et la société CITYA sera condamnée à payer à Madame [F] la somme de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

* Sur le préjudice moral

Madame [F] considère qu’elle a subi un préjudice moral du fait de la défaillance du syndic de copropriété aux motifs que c’est elle qui a effectué les démarches pour trouver un artisan pour réaliser les travaux, ce dont elle justifie par les échanges de mails qu’elle produit, qu’elle a vu de l’eau tomber dans son appartement pendant 5 ans, que le syndic ne répondait pas à ses demandes et rejetait sa responsabilité malgré la position de l’expert, et qu’en raison des traces d’eau sur les poutres de son appartement, elle est obligée de les cacher.

L’existence d’un préjudice moral subi par Madame [F] du fait de l’inaction fautive de la société CITYA est indéniable, puisqu’il résulte des pièces produites qu’elle a subi des infiltrations dans son appartement pendant plus de quatre ans de ce fait, et que malgré les nombreuses démarches qu’elle a effectuées, démontrées par les échanges de mails, la société CITYA n’a jamais reconnu sa responsabilité et n’a pas réagi en temps utile.

Cependant, ce préjudice moral, qui ne doit pas interférer avec le préjudice de jouissance et l’allocation d’une indemnité pour frais irrépétibles, sera ramené à de plus justes proportions, et sera fixé à la somme de 500 euros.

La société CITYA sera donc condamnée à payer à Madame [F] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice moral.


- Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la société CITYA sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de condamner la société CITYA à payer à Madame [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- Condamne le syndic de copropriété la société CITYA PAYS DE L’AIN à payer à Madame [O] [F] née [T] la somme de 5 439,17 euros en indemnisation de son préjudice matériel ;

- Condamne le syndic de copropriété la société CITYA PAYS DE L’AIN à payer à Madame [O] [F] née [T] la somme de 2 000 euros en indemnisation de sa perte de chance liée à la perte de valeur vénale de son bien immobilier ;


- Condamne le syndic de copropriété la société CITYA PAYS DE L’AIN à payer à Madame [O] [F] née [T] la somme de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

- Condamne le syndic de copropriété la société CITYA PAYS DE L’AIN à payer à Madame [O] [F] née [T] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

- Condamne le syndic de copropriété la société CITYA PAYS DE L’AIN à payer à Madame [O] [F] née [T] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- Condamne le syndic de copropriété la société CITYA PAYS DE L’AIN aux dépens.

Remis au Greffe en vue de sa mise à disposition des parties et signé par le Président et le Greffier, 

Le Greffier Le Président 





































copie exécutoire + ccc le :
à
Me Valérie BERTHOZ
Me Nelly LLOBET