Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/08619 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZH5H

N° MINUTE : 



Assignation du :
4 mai 2023






JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier GROUPEMENT FONCIER DES TERNES sis [Adresse 1] - [Adresse 2] - [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet SCORSIM, S.A.S
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811


DÉFENDERESSE

S.C.I. MERAS
[Adresse 2]
[Localité 5] 

non- représentée 



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/08619 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZH5H


DÉBATS

A l’audience publique du 24 Avril 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE
 
La SCI Meras est propriétaire des lots n°217, 218, 219 et 220 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] -[Adresse 2] - [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a adressé à la SCI Meras le 18 février 2021 une mise en demeure de lui régler la somme de 11.000 euros, 1er trimestre 2021 inclus.

Soutenant que cette mise en demeure était restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Meras devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d'huissier du 4 mai 2023, demandant au tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, en particulier de ses articles 10 et 10-1 et de son décret d'application du 17 mars 1967 en particulier ses articles 36 et 55, de : 

- CONDAMNER la société Meras au paiement d’une somme de 29.335,73 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2023 incluse),

- ORDONNER la capitalisation des intérêts,

- CONDAMNER la société Meras au paiement d’une somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

-RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifiée qu’elle soit écartée,

-CONDAMNER la société Meras à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] -[Adresse 2] - [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l'article 455 du code de procédure civile. 
 
Citée par procès-verbal de de remise à étude, la SCI Meras n'a pas constitué avocat. 



L'affaire a été close le 12 octobre 2023, plaidée le 24 avril 2024 et mise en délibéré au 4 juillet 2023. 


MOTIFS DE LA DÉCISION 


Il convient à titre liminaire de rappeler qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 


Sur la demande en paiement de charges 

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période arrêtée au 2ème trimestre 2023 pour un montant total de 29.335,73 euros, selon décompte individuel arrêté au 1er avril 2023.

A l'appui de sa demande, il produit :

- un extrait de matrice cadastrale, la fiche d’immeuble et un extrait K-bis selon laquelle la SCI Meras est propriétaire des lots n° 217 à 2020 au sein de l'ensemble immobilier ;

- les appels de fonds et de travaux adressés à la SCI Meras pour la période de 2020 au 2ème trimestre 2023 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 juin 2019, 3 septembre 2020, 17 mai 2021, 14 juin 2022, approuvant les comptes des exercices 2018 à 2021 et votant les budgets de 2020 à 2023 accompagnés d’une attestation de non-recours du syndic visant ces assemblées.

Il ressort des pièces versées que les honoraires de l’avocat d’un montant de 120 euros, ne constituant pas des charges de copropriété, doivent être retranchés. En outre, les frais de vigiks de 111 euros et les frais de pose interphone de 400 euros ne sont pas justifiés ni dans les appels de fonds ni dans les procès-verbaux d’assemblée générale, ils ne seront donc pas davantage retenus.


Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 28.704,73 euros, qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI Meras à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28.704,73 euros au titre des charges impayées arrêtées au 2ème trimestre 2023.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil. 


Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l' article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. 

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance comprenant des frais honoraires d’avocat de 120 euros relatifs à une mise en demeure. Ces derniers ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité mais peuvent être indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

En l'espèce, le syndicat qui sollicite le paiement d’une somme de 4.000 euros de dommages et intérêts, ne rapporte pas la preuve que la défaillance de la SCI Meras dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, il ne justifie pas davantage d’une résistance abusive de celle-ci.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat sera intégralement débouté de sa demande de dommages et intérêts. 


Sur les autres demandes

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Meras, partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée. 


PAR CES MOTIFS,


Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI Meras à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] - [Adresse 2] - [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la somme de 28.704,73 euros au titre des charges de copropriété impayées, appel de fonds du 2ème trimestre 2023 inclus, 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] - [Adresse 2] - [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice en paiement de la somme de 120 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] - [Adresse 2] - [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice ;

CONDAMNE la SCI Meras aux entiers dépens ;



CONDAMNE la SCI Meras payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] - [Adresse 2] - [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière La Présidente