Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 05/07/2024
à : - Me J.-B. LUNEL
 - M. [B] [X]

Copie exécutoire délivrée 
le : 05/07/2024
à : - M. [B] [X]

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 24/04823 - N° Portalis 352J-W-B7I-C423C

N° de MINUTE : 
5/2024






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 5 juillet 2024


DEMANDERESSE
L’Association Loi 1901 FOYER “ RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT “, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Bernard LUNEL, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #A0924, substitué par Me Rebecca FABRE, Avocate au Barreau de PARIS


DÉFENDEUR
Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 28 mai 2024


ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 5 juillet 2024 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière. 

Décision du 05 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04823 - N° Portalis 352J-W-B7I-C423C




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2019, l'Association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT a conclu avec Monsieur [B] [X] un contrat de résidence portant sur un logement situé au sein de la résidence des Buttes Chaumont, [Adresse 2], chambre n° 107.

Déplorant le règlement irrégulier de la redevance et des charges afférentes au logement occupé l'Association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT a fait signifier à Monsieur [B] [X], par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, la résiliation du contrat à effet au 5 avril 2024.

Celui-ci se maintenant dans les lieux au-delà de cette date et ayant cessé tout paiement, l'Association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, une mise en demeure de régler la somme de 3.441 euros correspondant aux redevances impayées à cette date dans le délai d'un mois sous peine de résiliation du contrat. 

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, l'Association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT a fait assigner Monsieur [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties portant sur la chambre n° 107 située au sein de la résidence des Buttes Chaumont sis [Adresse 2], à compter du 9 mai 2024 à minuit, 
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [B] [X] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- autoriser la vente des meubles garnissant le logement, le prix venant en déduction des sommes restant dues, 
- condamner Monsieur [B] [X] à lui verser une somme provisionnelle de 3.441 euros au titre des redevances et charges dues jusqu'au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024, 
- condamner Monsieur [B] [X] à lui verser une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui de la redevance si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la signification de la décision à intervenir, puis égal au double de la redevance jusqu’à la libération des lieux,
- ordonner la capitalisation des intérêts, 
- débouter Monsieur [B] [X] de ses éventuelles prétentions,
condamner Monsieur [B] [X] à lui verser une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l'association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT expose que le contrat de résidence signé avec Monsieur [B] [X] est soumis aux dispositions du code de l'habilitation et de la construction, que Monsieur [B] [X] a 




commis un manquement grave et répété au règlement intérieur, à savoir qu'il n'a pas réglé ses redevances, qu'elle était ainsi bien fondée à prononcer la résiliation du contrat au regard de l'article R 633-3 de ce code, que, dès lors, en l'absence de toute contestation sérieuse et compte tenu du trouble manifestement illicite qui lui est causé, il y a lieu d'ordonner, au visa de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, son expulsion, et sur celui de l'alinéa 2 du même code, sa condamnation au paiement d'une somme provisionnelle correspondant aux redevances impayées et au paiement d'une indemnité d'occupation. 

À l'audience du 28 mai 2024, l'association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Monsieur [B] [X], bien que régulièrement cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire, conformément à l'article 473 du code de procédure civile. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 juillet 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Suivant l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [B] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code, ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à 




restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 du code civil précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du code de la construction et de l'habitation précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 du même code sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…).

La résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, l'Association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT produit un contrat de résidence partiellement reproduit, aux termes duquel n’apparaît aucune clause résolutoire. 

Dès lors, le constat de la résiliation du contrat de bail ne saurait résulter de l'acquisition de la clause résolutoire. 

Il ne saurait pas plus être fait droit à la demande tendant à constater la résiliation de ce contrat notifiée par la demanderesse, laquelle ne peut être valablement intervenue qu'en cas d'une inexécution suffisamment grave dont la preuve, en l'espèce, n'est pas rapportée avec l'évidence requise en référé en l'absence de toute clause relative au paiement de la redevance dans le contrat litigieux. 

Enfin, la requérante ne formule pas de demande de prononcé de la 




résiliation judiciaire pour manquement grave aux obligations du preneur, laquelle n'aurait effectivement pas pu être accueillie en référé, une telle demande excédant les pouvoirs du juge des référés.

Par conséquent, non-lieu à référé sera prononcé s'agissant de la demande de constater la résiliation du contrat de résidence consenti à Monsieur [B] [X], ainsi que sur les demandes subséquentes en expulsion, condamnation au paiement d'un indemnité d'occupation et vente des meubles.

Sur la demande de condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 3.441 euros

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, selon l'article 9 du code de procédure civile et celui, en particulier, qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, alors que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, l'Association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT produit un contrat de résidence incomplet, ne laissant pas apparaître le montant de la redevance. En outre, il existe une incertitude quant à la chambre occupée par Monsieur [B] [X], puisqu’il est fait mention, dans l’assignation, de la chambre n° 107, qu'aux termes du courriel adressé au preneur le 9 janvier 2020, il est indiqué la chambre n° 120 et qu'enfin, le contrat de bail porte sur la chambre n° 86. 

Eu égard à ces éléments trop lacunaires, l'obligation dont se prévaut l'Association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT apparaît contestable et non-lieu à référé sera prononcé sur la demande en paiement au titre des redevances impayées. 

Sur les demandes accessoires

L'Association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formées par l’Association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT, 

DÉBOUTONS l'Association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT de la demande qu'elle a formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNONS l'Association FOYER RÉSIDENCE DES BUTTES CHAUMONT aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées .

La Greffière, La Juge,






Décision du 05 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04823 - N° Portalis 352J-W-B7I-C423C