Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 11 juillet 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 11/07/2024





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N° de MINUTE : 

N° RG 22/00846 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UDWK



Jugement (N° 20/02205)

rendu le 02 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béthune







APPELANTE



La SCI Elisa

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 7]



représentée par Me Hortense Fontaine, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué



INTIMÉS



Monsieur [U] [E]

né le 23 décembre 1986 à [Localité 10]

Madame [C] [G]

née le 15 mai 1995 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]



représentés par Me Jean Chroscik, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué



La SA Caisse d'Epargne et de Prévoyance Hauts-de-France venant aux droits et obligations de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Nord France Europe

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par Me Eric Delfly, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Jacques-Eric Martinot, avocat au barreau de Lille



DÉBATS à l'audience publique du 28 mars 2024, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024 après prorogation du délibéré en date du 13 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 mars 2024 



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Par acte authentique du 9 janvier 2018, la SCI Elisa a vendu à M. [U] [E] et Mme [C] [G] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 11] moyennant 68 000 euros. 



Les acheteurs ont financé cette acquisition au moyen d'un prêt immobilier souscrit auprès de la Caisse d'Epargne des Hauts-de-France. 



Au mois de mai 2020, M. [E] et Mme [G] ont fait assigner la société Elisa, la Caisse d'Epargne et la société CNP Assurances devant le tribunal judiciaire de Béthune afin, principalement, de voir prononcer la nullité de la vente litigieuse pour dol, condamner la société Elisa à leur rembourser le prix de vente et à leur verser des dommages et intérêts, et constater la nullité du contrat de prêt conclu avec la Caisse d'épargne. 



Par jugement réputé contradictoire du 2 décembre 2021, le tribunal a : 

- constaté la publication des assignations au service de la publicité foncière de [Localité 8]-2 le 25 mai 2020, 

- prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente litigieux pour dol, 

- dit que l'annulation dudit contrat entraînait la résolution du contrat de crédit consenti par la Caisse d'Epargne, ainsi que du contrat d'assurance de ce prêt consenti par la société CNP Assurances, 

- dit que l'effet rétroactif d'annulation de la vente litigieuse replaçait les parties dans la situation dans laquelle elles se seraient trouvées si elles n'avaient jamais contracté, 

- dit que la société Elisa était condamnée à restituer aux demandeurs le prix de vente de l'immeuble litigieux, soit la somme de 68 000 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 19 mai 2020, date de l'assignation, et avec capitalisation de ces intérêts légaux ordonnée pour chaque année entière à partir de la signification du présent jugement dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil, 

- dit que les demandeurs ne seraient tenus de restituer le bien litigieux qu'après remboursement intégral du prix de vente,

 

- dit que ces derniers seraient autorisés à ne payer la somme de 91 642,80 euros à la Caisse d'Epargne que lorsque la société Elisa leur aurait préalablement remboursé le prix de vente de 68 000 euros tout en étant tenue de les garantir quant à la restitution du capital prêté par la Caisse d'Epargne, 

- dit que ceux-ci seraient admis à se voir rembourser par la société Elisa les sommes suivantes :

- frais de notaire : 3 949 + 68 = 4 017 euros, 

- honoraires de négociation : 7 000 euros,

- travaux d'aménagement et d'embellissement (menuiserie et toiture) : 115,39 + 5 819 + 116,01 : 6 050,40 euros,

- factures d'achats de matériaux : 33,89 + 989,44 + 104 : 1 127,33 euros, 

- frais d'assurance habitation : 410,52 x 2 = 821,04 + 33,72 euros par mois à compter du 1 janvier 2020 jusqu'à restitution effective de l'immeuble (mémoire), 

- frais d'électricité : 63,19 euros,

- taxe foncière 2019 : 903 euros, 

- condamné la société Elisa à payer les sommes suivantes : 

- 33 600 euros aux demandeurs à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance,

- 11 578,55 euros à la Caisse d'Epargne pour le gain d'intérêts contractuels dont elle a été privée,

- rejeté toutes demandes autres ou contraires, 

- condamné la société Elisa aux dépens, sauf ceux d'expertise judiciaire et de référé, et à verser les sommes de 3 000 euros à M. [E] et Mme [G] et de 1 500 euros à la Caisse d'Epargne au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit qu'elle supporterait ses propres frais irrépétibles, 

- rappelé que le jugement bénéficiait de l'exécution provisoire de plein droit, 

- ordonné sa publication au service de la publicité foncière de [Localité 8]. 



La société Elisa a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 27 octobre 2022, demande à la cour, au visa des articles 1137 et suivants du code civil et de l'article 1240 du code civil, de réformer ledit jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : 

- débouter M. [E] et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes, 

- à titre subsidiaire, réduire le préjudice de jouissance de ces derniers à hauteur de 100 euros par mois, 

- en tout état de cause, condamner in solidum les intimés aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. 



Par conclusions remises le 2 août 2022, M. [E] et Mme [G] demandent à la cour, au visa des articles 1137 et suivants et 1792 et suivants du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf sur les dépens et, statuant à nouveau et y ajoutant, de : 

- dire et juger qu'ils devront restituer à la Caisse d'Epargne le montant du capital emprunté de 91 642,80 euros, et effectivement débloqué par la Banque, en deniers ou quittance, déduction faite des échéances d'emprunt (principal, intérêts et cotisation d'assurances inclus) et autres frais et accessoires de toute nature, en ce compris les frais de dossier (701,99 euros) et les frais de garantie (1 370,58 euros) qu'ils ont réglés, à la date de l'arrêt à intervenir, 

- condamner la société appelante à leur verser, par mois, la somme de 800 euros à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, 

- condamner la société Elisa aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise et de référé, et à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, 

- la débouter de l'ensemble de ses demandes. 



Enfin, par conclusions remises le 5 août 2022, la Caisse d'Epargne demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil et de l'ancien article 1382 du même code, si elle confirme le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la nullité de la vente litigieuse, de réformer celui-ci en ce qu'il a dit que M. [E] et Mme [G] étaient autorisés à ne lui payer la somme de 91 642,80 euros que lorsque la société appelante leur aurait préalablement remboursé le prix de vente, soit la somme de 68 000 euros, tout en étant tenue de les garantir quant à la restitution du capital qu'elle a prêté et, statuant à nouveau : 

- condamner solidairement M. [E] et Mme [G] à lui verser la somme de 91 642,80 euros indépendamment de toute restitution du prix de vente, 

- condamner toute partie succombante, outre aux dépens, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La société CNP Assurances n'a pas été intimée.



Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges ; constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



La vente a porté en l'espèce sur une construction inachevée.



Il est établi que peu après la vente, les acquéreurs ont constaté des infiltrations d'eau au niveau de la toiture.



Une expertise amiable et une expertise judiciaire concordantes ont mis en évidence que divers travaux, tels que la pose de plaques de plâtre et d'huisseries intérieures, et en particulier la construction de la charpente, avaient été réalisés, de l'aveu de Mme [V], gérante de la SCI Elisa, pendant l'occupation de l'immeuble par la fille de celle-ci entre 2005 et 2016, sans l'intervention de professionnels, que ces travaux, conçus et exécutés en dépit de toutes les règles de l'art, présentaient de graves malfaçons, détaillées par les rapports d'expertise, que celles-ci constituent un danger comme étant susceptibles d'entraîner l'affaissement voire l'effondrement de la charpente et la fissuration des murs, et qu'elles imposent d'importants travaux de réfection dont le coût avoisinerait voire dépasserait le coût d'achat de l'immeuble.





M. [E] et Mme [G], qui ont visité l'immeuble en qualité de profanes en matière de construction, qualité que la profession d'ouvrier peintre de M. [E] ne suffit pas à exclure contrairement à ce que fait valoir l'appelante, soutiennent qu'ils n'ont pas été informés par la venderesse des dates et des conditions d'exécution de ces travaux, notamment des travaux de charpente, et en particulier de ce qu'ils n'avaient pas été réalisés par des professionnels.



Cette affirmation est accréditée par la présence dans l'acte de vente d'une clause aux termes de laquelle le vendeur déclare qu'à sa connaissance :

- aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les 10 dernières années,

- aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil [relevant donc de la garantie décennale] n'a été réalisé dans ce délai.



Cette déclaration mensongère dans un l'acte authentique non seulement accrédite la réticence par la venderesse, que les acquéreurs dénoncent, d'informations nécessairement déterminantes pour eux compte tenu de leur nature, mais démontre également le caractère intentionnel de cette réticence. 



Celle-ci, lors des visites et négociations, et la clause susvisée, qui figurait nécessairement dans le projet d'acte soumis aux parties, ont à l'évidence trompé les acquéreurs et surpris leur consentement.



Par ailleurs, c'est vainement que l'appelante soutient que M. [E] et Mme [G] ont acquis en toute connaissance de cause un immeuble nécessitant des travaux, ce qui a été pris en compte pour la fixation du prix, dès lors que ces derniers ne critiquent pas la nécessité d'achever l'immeuble mais la nécessité de refaire une partie de l'ouvrage existant.



C'est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu l'existence d'un dol mais, en revanche, à tort qu'il a prononcé la résolution de la vente, le dol étant une cause de nullité du contrat, de sorte qu'il y a lieu d'infirmer le jugement sur ce dernier point et de prononcer la nullité de la vente.



Cette nullité, comme la résolution, entraîne de facto l'obligation pour la venderesse de restituer le prix et l'obligation pour les acquéreurs de restituer l'immeuble, comme l'a jugé le tribunal, sans que l'on puisse néanmoins subordonner l'une à l'autre, de sorte que le jugement, contrairement à ce que demandent expressément les acquéreurs dans leurs conclusions, mettant la question dans le débat, ne peut être confirmé sur ce dernier point.



***



Le dol, par l'effet de l'annulation du contrat, constitue une faute de la SCI Elisa qui engage sa responsabilité contractuelle et l'oblige à réparer le préjudice qui résulte pour les acquéreurs des divers frais exposés inutilement et énumérés par le jugement, de sorte que celui-ci doit être confirmé sur le principe de l'indemnisation mais qu'il convient de le réformer en ce qu'il a 'dit que ceux-ci seraient admis à se voir rembourser par la société Elisa' les sommes en question et de condamner ladite société au paiement de ces sommes, représentant 19 981,96 euros.



En outre, il ne peut être contesté que M. [E] et Mme [G] subissent un préjudice de jouissance résultant de l'impossibilité où ils se sont trouvés d'investir, d'aménager et d'habiter l'immeuble comme ils l'escomptaient et de l'incertitude dans laquelle les plonge la procédure en cours. Cependant, s'ils déclarent avoir été obligés de se reloger, ils ne produisent qu'une quittance de loyer de 500 euros pour la période du 15 juin au 14 juillet 2021, ont fait réaliser des travaux de toiture, dont ils demandent à être indemnisés, ayant amélioré le couvert et, tant dans l'assignation introductive d'instance que sur le dossier de plaidoirie qu'ils ont remis à la cour, se domicilient à l'adresse de l'immeuble litigieux, de sorte qu'ils ne justifient pas suffisamment du préjudice financier qu'ils allèguent subir pour l'intégralité du temps écoulé depuis la vente et que c'est à tort que le tribunal a condamné la SCI Elisa à leur verser 800 euros par mois, soit 33 600 euros jusqu'à la date du jugement, et qu'ils demandent la même somme mensuelle jusqu'au prononcé du présent arrêt. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement de ce chef et de condamner la SCI Elisa à leur verser une indemnité de 5 000 euros à laquelle les considérations qui précèdent permettent d'évaluer la réparation adéquate de leur préjudice.



***



L'anéantissement du contrat de crédit immobilier affecté par l'effet de l'anéantissement du crédit de vente n'est pas discuté mais il convient de réformer le jugement pour dire qu'il s'agit d'une annulation et non d'une résolution.



Cette annulation entraîne de facto l'obligation pour les acquéreurs de rembourser la somme prêtée sous déduction, le cas échéant, de toutes sommes versées par eux et c'est à bon droit que la Caisse d'Epargne critique le jugement, qui sera donc infirmé sur ce point, en ce qu'il a dit que M. [E] et Mme [G] étaient autorisés à ne lui payer la somme de 91 642,80 euros que lorsque la société appelante leur aurait préalablement remboursé le prix de vente, soit la somme de 68 000 euros, tout en étant tenue de les garantir quant à la restitution du capital qu'elle a prêté.

Il convient de préciser les modalités de la restitution ainsi que le souhaitent les intimés.



C'est par erreur que le tribunal a également jugé que la SCI Elisa, en tant que coupable du dol susvisé, avait commis une faute contractuelle à l'égard de la Caisse d'Epargne, dès lors qu'il n'existe aucun lien contractuel entre ces parties, et l'a condamnée à payer à cette dernière la somme de 11 578,55 euros en réparation du préjudice constitué par la privation du gain que lui auraient procuré les intérêts du prêt.

Il est néanmoins constant qu'un tiers à un contrat peut arguer d'un manquement de l'une des parties à ses obligations contractuelles pour obtenir sa condamnation à l'indemniser s'il en est résulté pour lui un préjudice. 

Toutefois, les intérêts assortissant un prêt rémunèrent le service rendu par la banque et l'indemnisent de l'indisponibilité du capital pendant un certain temps comme du risque qu'elle prend. La SCI Elisa peut dès lors valablement soutenir que, si le prononcé de la nullité du contrat prive la banque des intérêts que le déroulement du contrat de crédit lui aurait procurés, il rend en contrepartie son capital immédiatement exigible, de sorte que la justification des intérêts et le préjudice résultant de leur perte s'en trouvent réduits. Au regard des décomptes et explications fournis par la Caisse d'Epargne et compte tenu des dates de déblocage des fonds, de l'exigibilité du capital résultant du présent arrêt mais aussi de l'incertitude qui persiste sur la date à laquelle elle recouvrera effectivement celui-ci, la cour est en mesure d'estimer à 3 500 euros le préjudice à indemniser, de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement sur ce point et de faire droit dans cette limite à la demande de dommages et intérêts de la banque.



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Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, la condamnation de la société Elisa, partie perdante, aux dépens et à indemniser M. [E] et Mme [G] de leurs frais irrépétibles est légitime.

Il y a lieu de faire droit à la demande de ces derniers tendant à inclure dans les dépens les frais d'expertise judiciaire que le premier juge a exclus faute de justification mais dont ils justifient en cause d'appel.

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 susvisé au profit de la Caisse d'Epargne.



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Il résulte en définitive des développements qui précèdent que, pour la clarté de la décision et afin de faciliter son exécution, il est opportun d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de statuer à nouveau conformément aux principes définis ci-dessus.



PAR CES MOTIFS



La cour



infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau,



prononce la nullité du contrat de vente conclu par acte authentique du 9 janvier 2018 entre la SCI Elisa d'une part, M. [U] [E] et Mme [C] [G] d'autre part,

 

constate la nullité du contrat de crédit immobilier consenti à M. [E] et Mme [G] par la Caisse d'Epargne des Hauts-de-France, 



ordonne :

 - la restitution par la société Elisa à M. [E] et Mme [G] du prix de vente de l'immeuble litigieux, soit la somme de 68 000 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 19 mai 2020, date de l'assignation, et capitalisation de ces intérêts par année entière dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil, 

- la restitution par M. [E] et Mme [G] à la SCI Elisa de l'immeuble objet de la vente,

- la restitution par M. [E] et Mme [G] à la Caisse d'Epargne des Hauts-de-France du montant du capital emprunté de 91 642,80 euros, sous déduction des échéances de remboursement (principal, intérêts et cotisation d'assurances inclus) et autres frais et accessoires de toute nature réglés par eux, en ce compris les frais de dossier et les frais de garantie,



condamne la SCI Elisa à payer à M. [E] et Mme [G] les sommes de :

- 19 981,96 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,



déboute M. [E] et Mme [G] du surplus de leurs demandes indemnitaires,



condamne la SCI Elisa à payer à la Caisse d'Epargne des Hauts-de-France la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour perte du gain escompté,



la condamne aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et à verser à M. [E] et Mme [G] la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel, 



déboute la SCI Elisa et la Caisse d'Epargne des Hauts-de-France de leurs demandes fondées sur ledit article 700,



ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière de [Localité 8].











Le greffier







Delphine Verhaeghe







Le président







Bruno Poupet