Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 18 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies
délivrées le :


■


18° chambre 
1ère section

 
N° RG 23/14442 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3E7C

N° MINUTE : 5

Assignation du :
10 Novembre 2023

contradictoire

Expertise :
[C] [D]
[Adresse 7]
[Localité 15]











ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 18 Juillet 2024

DEMANDERESSE 

S.A.S. GECITER
[Adresse 8]
[Localité 14]

représentée par Me Davina SUSINI - LAURENTI, de la SARL DAVINA SUSINI-LAURENTI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043



DEFENDERESSE 

S.A. SOCIETE FRANCAISE DE RADIOTELEPHONIE - SFR
[Adresse 9]
[Localité 18]

représentée par Maître Nicolas AYNES de l’AARPI FAIRWAY, demeurant [Adresse 12] - [Localité 17], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0190












MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,


DEBATS

A l’audience du 25 avril 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024.


ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort






Par acte sous seing privé à effet du 1er juillet 1997, la société Parc d’Activité de la Gare, aux droits de laquelle est venue la SAS Geciter, a donné à bail commercial à la société Cegetel Entreprises, aux droits de laquelle est venue la SA Société Française de Radiotéléphonie - SFR (ci-après « SFR »), des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 13], à [Localité 22], pour une durée de 9 ans.

Les locaux sont désignés comme suit : « Dans le « BÂTIMENT C » 
Au niveau 1 (rez-de-chaussée) 
a) Dégagement lot 1123 constituant l’accès au local par la galerie marchande en rouge sur le plan (faisant partie commune avec les lots de la société MID, locataire du rez-de-chaussée) 
b) Entrée, remise, 2 WC avec lavabo, escalier intérieur accédant au niveau 1 Mezzanine/ 1er étage – surface 33 m² 54, soit une partie du lot 1122 en vert sur le plan». 
Au niveau 1 Mezzanine / 1er étage 
Un grand local dont un bureau avec cloison vitrée et autre pièce – au fond une petite pièce séparée par cloison – lot 1125 et 1126 – surface 323 m² 64 ».

La destination du bail est l’exploitation des activités liées à la profession du preneur « notamment celle de Centre technique de Télécommunications et des prestations annexes qui en découlent ». Le bail précise que « les lieux loués seront utilisés à usage d’entrepôt, d’installations techniques et, le cas échéant, de bureaux d’accompagnement».

Par acte sous seing privé du 7 février 2008, ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2006 pour se terminer le 30 juin 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 58.800 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.





Par acte extrajudiciaire en date du 20 mars 2023, la société Geciter a fait signifier à la société SFR un congé avec refus de renouvellement, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2023. 

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2023, la société Geciter a fait assigner la société SFR devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 64.968 euros et condamnation de la société SFR à payer une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2023 pour un montant annuel de 131.760 euros hors taxes et hors charges.


Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, la société Geciter demande au juge de la mise en état de :
« - DESIGNER, tous droits et moyens des parties réservés, tel Expert qu'il vous plaira avec pour mission de convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire : 
- de se rendre sur place, de décrire les locaux, de prendre connaissance des charges et conditions du bail et de tous documents estimés par lui utiles à l’accomplissement de sa mission, 
- de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2023 par la SOCIETE FRANCAISE DE RADIOTELEPHONIE - SFR qui, conformément à l’article L 145-28 du Code de commerce, devra correspondre à la valeur locative, 
- fournir à la juridiction compétente tous les éléments utiles permettant de chiffrer l'indemnité d'éviction à laquelle la SOCIETE FRANCAISE DE RADIOTELEPHONIE - SFR pourrait éventuellement prétendre en tenant compte de l’activité exercée à usage de bureaux et de locaux techniques. 
- CONSTATER que la société GECITER offre de consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert aux frais de qui il appartiendra ; 
- DIRE n’y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- RESERVER les dépens. »

La société Geciter expose que par suite du refus de renouvellement du bail, elle a offert de payer une indemnité d’éviction et que SFR est redevable d’une indemnité d’occupation qui doit correspondre à la valeur locative des locaux en application de l’article L. 145-28 du code de commerce ; qu’en l’absence d’accord des parties sur le montant des indemnités, la désignation d’un expert est nécessaire.


Par conclusions en réponse sur incident notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, la société SFR demande au juge de la mise en état de :
« - Désigner tel expert qu’il lui plaira de commettre avec mission de : 
o visiter les lieux situés au [Adresse 10] et au [Adresse 13] à [Localité 22], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire, 
o prendre connaissance, se faire communiquer et/ou consulter tous documents et pièces utiles, notamment comptables et fiscaux, o recueillir les explications des parties, et entendre tout sachant, 
o rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction due, conformément aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et notamment de l’article L. 145-14 dudit code, dans le cas : 
▪ d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, 
▪ de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 
o déterminer la valeur de droit au bail, 
o rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l'indemnité d'occupation dont le locataire sera redevable, conformément aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, et notamment de l’article L. 145-28 dudit code,
o à ces fins : 
▪ décrire l’activité et l’exploitation situées dans les locaux précités, 
▪ préciser la surface des locaux et en établir une description détaillée, 
▪ indiquer les commodités ou, au contraire, les inconvénients que présentent lesdits locaux pour l’exploitation et/ou l’activité considérée, 
▪ donner toutes précisions techniques et opérationnelles sur l’éventuel transfert de l’activité, ses conditions, les délais envisageables et l’ensemble de tous les coûts, charges, frais et accessoires de toutes nature que le transfert génèrera, 
▪ donner toutes précisions techniques et opérationnelles sur la réinstallation, si tant est qu’elle soit possible, de l’activité, ses conditions, les délais envisageables et l’ensemble de tous les coûts, charges, frais et accessoires de toutes nature que la réinstallation génèrera, 
▪ plus généralement, fournir tous éléments de toute nature, permettant d’évaluer tous les postes susceptibles de constituer l’indemnité d’éviction que la locataire pourrait revendiquer, 
o faire de façon générale toutes investigations et observations utiles, 
o répondre aux dires des parties qu’il aura recueillis au cours d’une réunion de synthèse qu’il provoquera après la diffusion de son pré-rapport mais avant le dépôt de son rapport et le cas échéant, compléter ses investigations, 
o rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties, 
o dresser un constat précis de ses premières constatations au moyen d’un pré-rapport, à défaut d’établir directement un rapport définitif ; 
- Ordonner le sursis à statuer de la présente instance jusqu’au dépôt du rapport par l’expert judiciaire désigné ; 
- Donner acte à Geciter de ce qu’elle consent à supporter l’intégralité des provisions à valoir sur les frais d’expertise ; 
- Réserver l’application de l’article 700 du code de procédure civile et l’emploi des dépens. »

La société SFR soutient qu’en application des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, elle est bien fondée à solliciter une indemnité d’éviction compte tenu du congé avec refus de renouvellement qui lui a été notifié par la bailleresse ; qu’il convient également de fixer l’indemnité d’occupation qui sera due et qui se compensera avec les montants d’ores et déjà versés par SFR sur la période considérée. Elle estime que la désignation d’un expert est nécessaire, dont la provision doit être à la charge de la société Geciter, et qu’un sursis à statuer doit être prononcé dans l’attente du dépôt du rapport.

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 25 avril 2024, mise en délibéré au 18 juillet 2024, date à laquelle il a été rendu par mise à disposition au greffe.

*







MOTIFS DE LA DECISION


Sur la mesure d’expertise et l’injonction à médiation

Selon les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction, ce-dernier ayant droit au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement et étant redevable d'une indemnité d'occupation le temps de son maintien dans les lieux. 

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner toute mesure d'instruction.

En l'espèce, par effet de la délivrance le 20 mars 2023 d'un congé avec refus de renouvellement, le contrat de bail liant les parties a pris fin à compter du 30 septembre 2023 à minuit et a ouvert droit au profit de la société SFR au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité, et au profit de la société Geciter, au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire prévue à l’article L. 145-28 du même code, à compter du 1er octobre 2023 pour les locaux objets du bail renouvelé par acte sous seing privé du 7 février 2008. 

Le principe de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation n’est pas discuté par les parties, ni la date d’effet du congé, mais elles ne sont pas parvenues à s’entendre sur les montants à fixer.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d'éviction due par la bailleresse à la locataire évincée, en l'absence d'éléments suffisants d'appréciation des conséquences de l'éviction, et au vu de l'accord des parties, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés par la bailleresse qui a donné congé à la locataire. Il en va de même pour l’indemnité d’occupation statutaire.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. 

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. 


Sur les mesures accessoires

Il n’est pas nécessaire de prononcer un sursis à statuer dans la mesure où l’affaire continuera à être suivie par le juge de la mise en état.

Les frais irrépétibles et les dépens de l'incident seront réservés. 

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif.

*










PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 20 mars 2023 à la SA Société Française de Radiotéléphonie - SFR ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d'une indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu'au versement de cette indemnité, et au profit de la bailleresse, la SAS Geciter, au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera due à compter du 1er octobre 2023, pour les locaux objets du bail renouvelé le 7 février 2008, 

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

M. [C] [D]
[Adresse 7]
[Localité 15]
[XXXXXXXX02]
[Courriel 24]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire:
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3°) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er octobre 2023 jusqu'à leur libération effective,
* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d'effet du congé,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 1ére section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 septembre 2025,

Fixe à la somme de 6.000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SAS Geciter à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 30 septembre 2024,





Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,


Vu l’article 131-4 du code de procédure civile 

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de Madame [K] [T]
[Adresse 11]
[Localité 16]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 20]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse, 

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants, 

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Dit n’y avoir lieu à sursoir à statuer,

Renvoie l'affaire à l’audience de mise en état du 10 octobre 2024 à 11h30 pour contrôle du versement de la consignation,









Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Faite et rendue à Paris le 18 Juillet 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON









SERVICE DE LA RÉGIE
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[Courriel 23]
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