Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 18 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H] [L]
 Monsieur [C] [L]
 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Mikaël LOREK

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/00334 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XFA

N° MINUTE : 
5/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024
PROROGÉE EN DATE DU 18 JUILLET 2024


DEMANDEUR
Monsieur [G] [I]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1707

DÉFENDEURS
Monsieur [H] [L]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Monsieur [C] [L]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 28 février 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier






Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00334 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XFA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2020, Monsieur [G] [I] a donné à bail à Monsieur [H] [L] un appartement à usage d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 1 000 euros outre 60 euros de provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2020 Monsieur [C] [L] s'est porté caution solidaire du paiement des loyers, indemnités d'occupation, charges récupérables et frais éventuels de procédure pour une durée de 36 mois dans la limite de 38 160 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, Monsieur [G] [I] a fait délivrer à Monsieur [H] [L] un commandement de payer la somme principale de 13 780 euros au titre de l'arriéré locatif et de produire l'attestation d'assurance obligatoire en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [C] [L] par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice des 6 et 7 décembre 2023, Monsieur [G] [I] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 27 octobre 2023 et à défaut au 27 novembre 2023,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [L] et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Monsieur [C] [L] à payer à titre provisionnel la somme de 15 900 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2023 ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation de 1 060 euros sous réserve d'indexation, augmenté des charges et des taxes jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [H] [L] à payer à titre provisionnel la somme de 743 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2020 à 2023,
- condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Monsieur [C] [L] à payer chacun la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût des commandements de payer des 8 mars 2021 et 26 septembre 2023et de leur dénonciation.

À l'audience du 28 février 2024 Monsieur [G] [I] représenté par son conseil a maintenu les termes de son assignation et a précisé que la dette locative terme de février 2024 inclus s'élevait désormais à la somme de 18 820 euros.

Assignés à étude, Monsieur [H] [L] et Monsieur [C] [L] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Ils n'ont par ailleurs pas justifié de motif d'absence à l'appui de leur demande de renvoi formulée par mail du 27 février 2024, laquelle ne peut dès lors pas été prise en compte.

En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 18 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 

En vertu de ces textes, il est possible dans le cadre d'une procédure en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux visant le défaut d'assurance des risques locatifs. 


Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023 Monsieur [G] [I] a fait délivrer à Monsieur [H] [L] un commandement de justifier de la souscription d'une assurance, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 7 g) susvisé, est régulier. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d'un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 octobre 2023.

Monsieur [H] [L] étant sans droit ni titre depuis le 28 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution.

Sur les demandes de paiement à l'encontre du locataire

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Monsieur [H] [L] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée en l'espèce au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [H] [L] est redevable des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés de septembre 2022 à février 2024 inclus, soit la somme de 19 080 euros (1 060 euros x 18 mois), à laquelle il convient d'ajouter la taxe d'ordures ménagères des années 2020 à 2023 dûment justifiée pour 743 euros, soit un total de 19 823 euros.

Il sera toutefois relevé que Monsieur [G] [I] ne sollicite à l'audience que le paiement d'une somme totale de 19 563 euros, taxe d'enlèvement des ordures ménagères incluse (18 820 euros +743 euros).

Monsieur [H] [L] non comparant n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à payer à Monsieur [G] [I] à titre provisionnel la somme de 19 563 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et taxes d'ordures ménagères échues impayés à février 2024 inclus.

Monsieur [H] [L] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance de mars 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1 060 euros.

Sur les demandes de paiement à l'encontre de la caution

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisie en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Par acte en date du 3 juillet 2020, Monsieur [C] [L] s'est porté caution solidaire de Monsieur [H] [L] pour le paiement des loyers, indemnités d'occupation, charges récupérables et frais éventuels de procédure.

L'engagement de caution a été établi conformément aux dispositions de l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989. En tout état de cause, il ne souffre pas de difficulté sérieuse, pour être établi conformément aux dispositions de l'article 2292 du code civil en précisant expressément l'étendue du cautionnement. 

Monsieur [C] [L] s'est engagé dans la limite de 38 160 euros jusqu'au 30 juin 2023. Il est donc redevable de toutes les dettes nées antérieurement à cette date. A la date du 30 juin 2023, le montant de la dette locative contractée par Monsieur [H] [L] au titre des loyers et charges s'élevait à la somme de 10 600 euros (1 060 euros x 10 mois) étant précisé qu’aucune condamnation n'est sollicitée au titre de la taxe d'ordures ménagères. 

Monsieur [C] [L] non comparant n'apportant par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera solidairement condamné avec Monsieur [H] [L] au paiement à titre provisionnel de cette somme.

Le bail ayant été résilié postérieurement à la fin de l'engagement de caution de Monsieur [C] [L], la demande de condamnation au titre de l'indemnité d'occupation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [L] et Monsieur [C] [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2023, de sa dénonciation du 2 octobre 2023, des assignations des 6 et 7 décembre 2023 et de sa dénonciation à la préfecture ainsi que de la notification de la présente décision.

En revanche, la demande au titre du commandement de payer du 8 mars 2021 et de sa dénonciation du 17 mars 2021 sera rejetée, ces actes ayant donné lieu à un premier jugement de rejet du 13 juin 2023 n'étant pas afférents à la présente instance.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 200 euros à la demande de Monsieur [G] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile, à laquelle Monsieur [H] [L] et Monsieur [C] [L] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juin 2020 entre Monsieur [G] [I] et Monsieur [H] [L] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 27 octobre 2023,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [H] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [I] pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

CONDAMNONS Monsieur [H] [L] à verser à Monsieur [G] [I] la somme provisionnelle de 19 563 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et taxes d'ordures ménagères échues impayés arrêtés au 29 février 2024, échéance de février 2024 incluse solidairement avec Monsieur [C] [L] dans la limite de 10 600 euros,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,




CONDAMNONS Monsieur [H] [L] à verser à Monsieur [G] [I] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de mars 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [L] et Monsieur [C] [L] à payer à Monsieur [G] [I] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS Monsieur [G] [I] de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [L] et Monsieur [C] [L] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.