Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 08/07/2024
à : Me Charles-amadou DRAMÉ, Monsieur [Z] [O]


Copie exécutoire délivrée 
le : 08/07/2024
à : Maître Sophie BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09576 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P7J

N° MINUTE : 
5/2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 08 juillet 2024

DEMANDEURS
Monsieur [D] [G], demeurant [Adresse 4]
Madame [W] [H], demeurant [Adresse 6]
Monsieur [S] [H], demeurant [Adresse 5]
Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 3]
Madame [C] [T], demeurant [Adresse 2]
Tous représentés par Maître Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Charles-amadou DRAMÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502
Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 06 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier
Décision du 08 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09576 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P7J

EXPOSE DU LITIGE

L’appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] est propriété de l’indivision [G]-[H]-[T] composée de Monsieur [D] [G], Madame [W] [H], Monsieur [S] [H], Monsieur [L] [T] et Madame [C] [T].

Suivant l’ordonnance sur requête du 18 novembre 2022 et par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 10 janvier 2023, l’indivision [G]-[H]-[T] a fait constater les conditions d'occupation des lieux.

Estimant que l’appartement était occupé sans droit ni titre en l’absence d’un quelconque contrat de bail, et par actes de commissaire de justice du 6 septembre 2023, l’indivision [G]-[H]-[T] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris Monsieur [J] [O] et Monsieur [Z] [O] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Le constat de leur occupation sans droit ni titre du logement,Leur expulsion et de tout occupant de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jours de retard, avec le concours de la force publique si besoin et avec séquestration des meubles,Leur condamnation in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 800 euros à compter du 10 janvier 2023 et jusqu'à libération effective des lieux,Leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat du 10 janvier 2023.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 mai 2024.

A l’audience l’indivision [G]-[H]-[T] a été représentée par son conseil et a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles elle a renvoyé aux termes de son assignation, outre qu’elle a sollicité subsidiairement d’ordonner la résiliation du bail du 25 mars 1996.

Monsieur [J] [O] a été représenté par son conseil à l’audience utile. Il a d’abord produit un contrat de bail en date du 25 mars 1996, le désignant locataire du lot n°51 moyennant un loyer de 450 francs outre 100 francs de provision sur charges, ainsi qu’une attestation de son premier bailleur faisant état qu’il était à jour de ses loyers au 2 janvier 1992. Monsieur [J] [O] a ensuite demandé oralement le rejet des prétentions adverses, subsidiairement, de réduire le montant dû au titre des loyers impayés à la somme de 100,05 euros (450 francs) par mois hors charge par référence aux termes du bail et en utilisant l’indice du coût de la construction, outre de lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer la dette, et enfin de réduire la somme allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien qu'assigné à domicile, Monsieur [Z] [O] n'a pas comparu et ne se s’est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que la note en délibéré communiquée par Monsieur [J] [O] sera rejetée, faute d’avoir été autorisée à l’audience utile. Toutefois, il sera constaté que les demandes et moyens soulevés en défense dans le cadre de cette note (2ndes conclusions) ont été développés oralement à l’audience du 6 mai 2024 si bien qu’il y sera répondu ci-après. Surtout, les pièces utiles ont toutes été communiquées en défense le jour de l’audience.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Par ailleurs, aux termes de l'article 2 de ladite loi, le logement loué doit constituer la résidence principale du preneur.

En l'espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 10 janvier 2023 que la belle-fille de Monsieur [J] [O] affirme dans un courrier électronique au commissaire de justice joint au constat que le locataire demeurait occupant du bien et qu’il hébergeait son fils Monsieur [Z] [O]. Elle ajoute que le gardien de l’immeuble en était informé : « on est venu à plusieurs reprises voir le gardien pour lui donner nos contacts ». 

Toutefois, Monsieur [J] [O] n’occupait pas le logement litigieux au jour du constat. Plus encore, il ressort de l’attestation du gardien du 21 février 2024 ayant valeur de simple renseignement, qu’il ne réside en réalité plus dans le logement depuis 2010 et que l’appartement est occupé par des tiers depuis lors : « Je connais bien Monsieur [J] [O]. Vers l’année 2010, Monsieur [J] [O] ne venait plus et un homme beaucoup plus jeune, M. [I], s’est installé dans la chambre (…). En 2022 (je pense), j’ai revu Monsieur [J] [O] qui n’a pas voulu monter au 7ème étage car il ne pouvait plus à cause de sa santé (…) Il a répondu : « Non, je ne peux pas habiter là-haut, c’est mon petit-fils qui habitera là-haut » (…) Il y a eu de très nombreux locataires qui changent toutes les semaines ». La sous-location alléguée par le gardien d’immeuble est corroborée au dossier par des attestations de résidents de l’immeuble.

Par ailleurs, Monsieur [J] [O] n’est pas en capacité de justifier d’un quelconque paiement de loyer depuis l’attestation du premier bailleur en date du 2 janvier 1992. Dans son courrier électronique du 10 janvier 2023, sa belle-fille ne conteste pas que les loyers dus au titre du bail ne soient pas versés par le locataire, ceci de longue date : « Il a payé ses loyers directement à la propriétaire en espèces à l’époque et depuis son décès on a eu plus aucune nouvelle de personne (…) Un jour, il y a 5 ou 6 ans à peu près (…), on lui a proposé de lui payer un loyer (…), depuis ce jour plus de nouvelle ».

Il en ressort une violation manifeste du locataire de ses obligations, violation suffisamment longue et grave pour justifier de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter de ce jour.

Monsieur [J] [O] devenant sans droit ni titre, il convient d'autoriser son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef (notamment Monsieur [Z] [O]) dans les modalités fixées dans le dispositif.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande en paiement au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, et dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.

En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

En l'espèce, il ressort du constat du commissaire de justice du 10 janvier 2023, et en particulier du mail de la belle-fille de Monsieur [J] [O] du même jour qui lui est annexé, que ce dernier ne conteste pas ne plus payer les loyers dus. Il ressort en outre des débats à l’audience qu’il est constant qu’aucun loyer n’est versé depuis lors. Par conséquent, Monsieur [J] [O] sera condamné à payer à l’indivision [G]-[H]-[T] l’arriéré locatif sur la période sollicitée dans l’acte introductif d’instance, à savoir depuis le 10 janvier 2023.

S’agissant du montant dû, il sera relevé que le contrat produit ne fait pas état d’une indexation du loyer initialement prévu de 450 francs à la rubrique « conditions particulières » puisqu’aucune date de révision annuelle n’est apposée sur le document pré rempli. En outre, l’indivision [G]-[H]-[T] ne justifie pas du montant auquel correspondrait la conversion de la somme de 450 francs en euros. Il sera également relevé que l’indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation (ICC) n’est pas communiqué, y compris en défense (la pièce n°3 est manquante au dossier). Dans ces conditions, le montant invoqué en défense à titre subsidiaire sera retenu au titre du loyer, charges comprises, soit la somme mensuelle de 100,05 euros. Par suite, Monsieur [J] [O] sera condamné à payer 1900,95 euros (100,05x12+100,05x7) d’impayé de loyers et charges, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En revanche, en sa qualité d'occupant des lieux Monsieur [Z] [O] sera tenu au paiement de l'indemnité d'occupation à compter du présent jugement, in solidum avec Monsieur [J] [O] compte de son défaut de diligence pour libérer les lieux. 

Sur le montant de ladite indemnité, l’indivision [G]-[H]-[T] ne justifie pas de porter la somme demandée à 800 euros. Dès lors, au vu notamment du montant modique du loyer prévu au contrat litigieux par rapport au niveau actuel des loyers en zone tendue qu’est [Localité 7], l’indemnité mensuelle d’occupation sera portée à 500 euros, ceci comprenant les charges, dont le paiement sera dû à compter du 1er août 2024 (le terme du mois de juillet 2024 étant pris en compte au titre de l’arriéré locatif).


Sur la demande de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur. 

En l’espèce, il est constant que Monsieur [J] [O] n’a pas repris le paiement des loyers courants. Il a en outre largement profité de l’absence de tout paiement de loyers et charges depuis de nombreuses années, bien au-delà du 10 janvier 2023, et dont il ne pouvait ignorer qu’il en resterait redevable. Il aurait donc pu se constituer une épargne à cette fin.

En conséquence, sa demande de délais de paiement sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [O] et Monsieur [Z] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du constat du 10 janvier 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle MonsieurDhaou [O] et Monsieur [Z] [O] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 25 mars 1996 concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] aux torts du locataire, à compter de ce jour ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [O] et Monsieur [Z] [O] de restituer les clés du logement dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, à l’indivision [G]-[H]-[T], composée de Monsieur [D] [G], Madame [W] [H], Monsieur [S] [H], Monsieur [L] [T] et Madame [C] [T] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [O] et Monsieur [Z] [O] d’avoir restitué les clés dans ce délai, l’indivision [G]-[H]-[T] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer à l’indivision [G]-[H]-[T] la somme de 1900,95 euros à titre d’arriéré de loyers et charges pour la période du 10 janvier 2023 à ce jour, échéance de juillet 2024 comprise ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [O] et Monsieur [Z] [O] à payer à l’indivision [G]-[H]-[T] une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros charges comprises, à compter du 1er août 2024 (le terme du mois de juillet 2024 étant pris en compte au titre de l’arriéré locatif) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [O] et Monsieur [Z] [O] à verser à l’indivision [G]-[H]-[T] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [O] et Monsieur [Z] [O] aux dépens, en ce compris le coût du constant du 10 janvier 2023 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection