Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 23 juillet 2024

N° RG 24/01109 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GIHL

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Me BUFFON, vestitaire T25

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[P] [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

 DU 23 Juillet 2024 


DEMANDEURS :

Madame [I] [E] épouse [A]
et
Monsieur [U] [A]
né le 04 Juillet 1978 à NIORT (79000)
Tous deux domiciliés 5 rue du moulin à tan - 28290 CHAPELLE ROYALE
et représentés par Me Patricia BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25, postulant de la SELARL
[D], demeurant 6 rue de Sèze - 33000 BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant


D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [P] [W]
demeurant 20 rue Jean Moulin - 28290 CHAPELLE ROYALE
comparante en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Pauline DE LORME

En présence de : Madame Florence HENOUX, magistrat et Monsieur Eliott CORSO, auditeur de justice, lors des débats 

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé 

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 14 Mai 2024 et mise en délibéré au 23 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *














EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 14 avril 2018, Madame [I] [E] épouse [A] et Monsieur [U] [A] (ci-après dénommés les époux [A]) ont donné à bail à Madame [P] [W] un logement, situé au 20 rue Jean Moulin à LA CHAPELLE-ROYALE (EURE-ET-LOIR), pour un loyer mensuel de 452,67 euros mensuels et 7,88 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2020, les époux [A] ont fait signifier à Madame [P] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1410.71 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 14 février 2022, les bailleurs ont fait délivrer un second commandement de payer la somme principale de 932.10 euros au titre de l’arriéré locatif visant la clause résolutoire prévue dans le contrat à Madame [P] [W].

Le 21 juin 2022, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [P] [W] un troisième commandement de payer la somme principale de 962.10 euros au titre de l’arriéré locatif visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Le 09 septembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [P] [W] un troisième commandement de payer la somme principale de 962.10 euros au titre de l’arriéré locatif visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Le 22 novembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [P] [W] un troisième commandement de payer la somme principale de 742.68 euros au titre de l’arriéré locatif visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Enfin, le 3 novembre 2023, les époux [A] ont fait signifier à Madame [P] [W] un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1185.82 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des locataires le 17 août 2020, le 21 février 2022, le 23 juin 2022, le 13 septembre 2022, le 30 novembre 2022 et le 6 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, les époux [A] ont fait assigner Madame [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Madame [P] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 
822,52 euros au titre de l'arriéré locatif ;une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail,500 euros à titre de dommages et intérêts,800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2024.

A l'audience du 14 mai 2024, les époux [A], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes exposées au sein de l’acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 892,20 euros, arrêtée au mois de mai 2024. Ils indiquent être opposés à l'octroi de tout délai de paiement. Pour le surplus, il convient de se référer à leurs écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


Madame [P] [W], comparant en personne et assistée de Monsieur [S] [Z], ne s’oppose pas au montant de la créance. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et souhaite demeurer dans le logement. Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement pour une dette s’élevant à 10 000 euros. Elle indique avoir deux enfants, être en recherche d’emploi et percevoir un revenu de solidarité active de 86 euros par mois, ainsi que 182 euros de prestations familiales et 406 euros de prime d’activité. Elle ajoute enfin que son compagnon travaille et perçoit un salaire de 1900 euros par mois.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2023 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture d’EURE-ET-LOIR le 19 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, les époux [A] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 novembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail et la condamnation au paiement

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer."

Selon l’article 1728 2°du code civil et l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1224 du Code civil dans sa nouvelle rédaction dispose que la résolution peut émaner « soit de l'application d'une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ». L’article 1227 nouveau du code civil rappelle que « la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ».

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte de créance produit par les époux [A] démontre que si, depuis le mois de janvier 2020, Madame [P] [W] a réalisé des paiements, elle n’a toutefois pas payé de manière régulière et à chaque échéance son loyer. En effet, la défenderesse s’est vue délivrer six commandements de payer entre le mois d’août 2020 et le mois de novembre 2023 qui n’ont été payés que partiellement et tardivement. En outre, s’il ressort de ce décompte que la somme visée par l’assignation du 18 janvier 2024 au titre des impayés a bien été versée par Madame [P] [W], la dette locative a augmenté continuellement depuis le mois de mars 2024, et s’élève désormais à 892,20 euros, ce que Madame [P] [W] ne conteste pas à l’audience.

Ainsi, Madame [P] [W] n’a pas payé le prix du bail aux termes convenus, occasionnant une dette locative.



Compte-tenu du caractère particulièrement répété des retards de paiement du loyer, attesté par les six commandements de payer délivrés et le décompte de la dette arrêtée en mai 2024, ainsi que de l’absence de paiement dudit loyer depuis le mois de mars 2024, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Madame [P] [W] et, par conséquent, son expulsion. Il convient également de la condamner au paiement de la somme de 892,20 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024, mensualité de mai 2024 incluse. 

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur . Ainsi, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce, les époux [A] sollicitent à la fois la condamnation de Madame [P] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et l’application de la clause pénale. Or la clause pénale figurant au contrat de location conclu le 14 avril 2018 prévoit une indemnité d’occupation égale à trois fois le montant du loyer quotidien ce qui traduit une contradiction entre ces deux demandes. Il apparaît que cette clause pénale est manifestement excessive en ce qu’elle indemnise plus que le préjudice réel subi par le bailleur et doit donc être réduite à de plus justes proportions, à hauteur du montant du loyer convenu incluant les provisions sur charge, soit 497,94 euros mensuels.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande en délais de paiement :

L’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l'espèce, Madame [P] [W], qui précise avoir deux enfants, indique percevoir 674 euros par mois de prestations sociales tandis que son compagnon, qui occupe actuellement un emploi, touche environ 1900 euros mensuels. Elle sollicite des délais à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer.


Si cette mensualité peut sembler envisageable au regard des ressources alléguées du couple, il convient de constater qu’elle ne produit pas de pièces justificatives et que, comme en témoignent les six commandements de payer délivrés à son encontre et le décompte de la dette locative qu’elle ne conteste pas, Madame [P] [W] a éprouvé de grandes difficultés à s’acquitter de ses loyers depuis le mois de janvier 2020 et à rembourser ses dettes locatives. En outre, si celle-ci a régularisé les arriérés locatifs figurant dans l’assignation qui lui a été délivrée, elle n’a versé aucun loyer en avril et mai 2024.

Ainsi, eu égard à l’absence d’efforts financiers réguliers et aux difficultés, manifestes et actuelles, de Madame [P] [W] à s’acquitter de son loyer, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Sur la demande relative à la clause pénale:

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce, la clause pénale figurant au sein du contrat de bail stipule également qu’ « en cas de non-paiement du loyer ou des charges afférentes, aux termes convenus, les sommes impayées, pour lesquelles un commandement de payer aura été délivré, produiront intérêts au taux légal au profit du propriétaire, sans préjudice de l’article 700 du code de procédure civile, ni de l’effet d’une clause résolutoire s’il en existe une ».

Cependant, cette clause pénale, qui vise à indemniser le retard dans le paiement des arriérés locatifs, apparaît manifestement excessive, les sommes visées par les commandements de payer ayant été progressivement payées. Il convient donc de débouter les époux [A] de cette demande. 

Sur la demande en indemnisation au titre de la résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”

En l’espèce, les époux [A] ne justifient pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement du loyer du par Madame [P] [W].

Ils seront en conséquence déboutée de cette demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [P] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 14 août 2020, premier commandement de payer, la délivrance des 05 autres n’étant pas obligatoires pour solliciter la résiliation, et de l’assignation.

Condamnée aux dépens, l’équité commande de condamner Madame [P] [W] au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DECLARE Madame [I] [E] épouse [A] et Monsieur [N] [A] recevables en leurs demandes ; 

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 14 avril 2018 entre Madame [I] [E] épouse [A] et Monsieur [N] [A], d’une part, et Madame [P] [W], d’autre part, concernant la maison d’habitation située au 20 rue Jean Moulin à LA CHAPELLE ROYALE (EURE-ET-LOIR) ;

ORDONNE à Madame [P] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 20 rue Jean Moulin à LA CHAPELLE ROYALE (EURE-ET-LOIR)  ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [P] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 497,94 euros (quatre cent quatre-vingt-dix-sept euros et quatre-vingt-quatorze centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [P] [W] à payer à Madame [I] [E] épouse [A] et Monsieur [N] [A] la somme de 892,20 euros (huit cents quatre-vingt-douze euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [P] [W] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DEBOUTE Madame [I] [E] épouse [A] et Monsieur [N] [A] de leur demande en indemnisation au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Madame [I] [E] épouse [A] et Monsieur [N] [A] de leur demande en paiement de la clause pénale ;

CONDAMNE Madame [P] [W] à payer à Madame [I] [E] épouse [A] et Monsieur [N] [A] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [W] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 août 2020 de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; 





DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



Séverine FONTAINE Pauline DE LORME