Cour d'Appel · 1re chambre civile — 30 juillet 2024

SCI LIBERT ET LHOMME



C/



[R] [V]



[Z] [I] épouse [O]



[M] [O]





































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 30 JUILLET 2024



N° RG 22/00518 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F56D



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 22 mars 2022, 

rendue par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 17/3653











APPELANTE :



SCI LIBERT ET LHOMME, agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié de droit au siège :

[Adresse 5]

[Localité 3]



Intimée dans le dossier RG 22/00565 joint à la procédure



représentée par Me François-Xavier MIGNOT, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81





INTIMÉS :



Madame [R] [J] [V]

née le 29 Juillet 1971 à [Localité 6] (21)

[Adresse 1]

[Localité 6]



représentée par Me Christophe BALLORIN, membre de la SELARL BALLORIN- BAUDRY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 9





Madame [Z] [I] épouse [O]

née le 31 Décembre 1962 à [Localité 8] (94)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Monsieur [M] [T] [K] [O]

né le 11 Mai 1962 à [Localité 7] (34)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Appelant dans le dossier RG 22/00565 joint à la procédure



représentés par Me Virginie NUNES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 avril 2024 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré. 



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2024 pour être prorogée au 02 Juillet 2024 puis au 30 Juillet 2024,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Les époux [M] [O] / [Z] [I] étaient propriétaires au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 6] des lots suivants :

- le lot 3 constituant un appartement au deuxième étage, 

- les lots 14, 15 et 17 situés au troisième et dernier étage correspondant initialement à un grenier et des mansardes. 

Ils ont effectué des travaux sur ces trois derniers lots consistant :

- d'une part à créer un duplex en joignant le lot 17 au lot 3, 

- d'autre part à regrouper les lots 14 et 15 qu'ils ont aménagé en un studio composé d'un séjour avec coin cuisine et d'une salle d'eau avec WC. 



Par acte authentique du 2 décembre 2016, les époux [O] ont vendu les lots 3 et 17 à Mme [R] [V]. 

Par acte authentique du 2 octobre 2017, ils ont vendu les lots 14 et 15 à la SCI Libert et Lhomme. 



Par actes du 29 novembre 2017 et du 12 février 2018, Mme [V] a fait assigner les époux [O] et la SCI Libert et Lhomme devant le tribunal de grande instance de Dijon aux fins de voir annuler la vente du 2 octobre 2017 ou à défaut d'obtenir la remise partielle des lots 14 et 15 dans leur état antérieur à leur transformation en un studio. 





Par jugement réputé contradictoire du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a :

- débouté Mme [R] [V] de sa demande d'annulation de la vente réalisée le 2 octobre 2017 entre M. [M] [O] et Mme [Z] [O], d'une part, et la SCI Libert et Lhomme, d'autre part, 

- condamné la SCI Libert et Lhomme à supprimer les fenêtres de toit du lot n°14 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6], et à remettre en état la couverture dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte, passé ce délai, de 50 euros par jour de retard pendant 4 mois, 

- condamné la SCI Libert et Lhomme à supprimer les raccordements aux eaux usées et à l'eau courante réalisés dans le cadre des travaux d'aménagement des lots n°14 et 15 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6], dans le délai de six mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte, passé ce délai, de 50 euros par jour de retard pendant 4 mois, 

- débouté Mme [R] [V] de sa demande de remise en état de la porte palière du lot n°15 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6], 

- condamné in solidum M. [M] [O] et Mme [Z] [O], d'une part, et la SCI Libert et Lhomme, d'autre part, à payer à Mme [R] [V] la somme de 3 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice, 

- débouté la SCI Libert et Lhomme de sa demande de remise en état du lot n°17 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6], 

- débouté la SCI Libert et Lhomme de sa demande de condamnation de Mme [R] [V] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision, 

- condamné in solidum M. [M] [O] et Mme [Z] [O], d'une part, et la SCI Libert et Lhomme, d'autre part, à payer à Mme [R] [V] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum M. [M] [O] et Mme [Z] [O], d'une part, et la SCI Libert et Lhomme, d'autre part, aux entiers dépens de l'instance, 

- autorisé les avocats de la cause qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre à recouvrer directement les dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.





Par déclaration du 22 avril 2022, la SCI Libert et Lhomme a interjeté appel de ce jugement qu'elle critique expressément en ce qu'il :

- l'a condamnée sous astreinte :

. à supprimer les fenêtres de toit du lot n° 14 de la copropriété et à remettre en état la couverture 

. à supprimer les raccordements aux eaux usées et à l'eau courante réalisés dans le cadre des travaux d'aménagement des lots n°14 et 15 de la copropriété, 

- l'a condamnée in solidum avec les époux [O] à payer à Mme [V] 3 000 euros de dommages-intérêts, 

- l'a déboutée de :

. sa demande de remise en état du lot n°17 de la copropriété, 

. sa demande indemnitaire à hauteur de 10 000 euros, 

- l'a condamnée in solidum avec les époux [O] aux dépens et à payer à Mme [V] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 





Par déclaration du 4 mai 2022, les époux [O] ont interjeté appel de ce jugement qu'ils critiquent expressément en ce qu'il :

- les a condamnés in solidum avec la SCI Libert et Lhomme 

. à payer à Mme [V] 3 000 euros de dommages-intérêts et 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

. aux dépens, 

- a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Les affaires ont été jointes par ordonnance du 4 mai 2023. 





Lors de l'assemblée générale du 15 juin 2022, à laquelle assistaient tous les copropriétaires au nombre de 4, il a été décidé d'autoriser la SCI Libert et Lhomme :

- au terme de la résolution 24, à créer trois fenêtres de toit dans le lot 14 et une fenêtre dans le lot 15, telles qu'existantes sur le plan descriptif de la copropriété de 2015

- au terme de la résolution 25, à procéder au raccordement et branchement à partir des lots 14 et 15 sur les canalisations communes d'eau courante et d'évacuation des eaux usées, 

- au terme de la résolution 26, à condamner la porte palière du lot 15. 

Ces résolutions ont été adoptées à la majorité de 3 copropriétaires totalisant 99 / 130 tantièmes, Mme [V] disposant de 31 / 130 tantièmes ayant voté contre. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 08 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SCI Libert et Lhomme demande à la cour de :

- la dire et juger recevable en son appel, 

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée :

' à supprimer les fenêtres de toit du lot n°14 et à remettre en état la couverture sous astreinte,

' à supprimer les raccordements aux eaux usées et à l'eau courante réalisés dans le cadre des travaux d'aménagement des lots n°14 et 15 sous astreinte,

' à verser à Mme [V] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

 Statuant à nouveau de ces chefs, 

- débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de l'acte de vente et la demande de remise en état de la porte palière, 

- statuer ce que de droit sur l'appel formé par les époux [O], 

- condamner Mme [V] aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

 

Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 3 août 2022 dans le dossier enrôlé sous le n°RG 22/565 et le 11 octobre 2022 dans le dossier enrôlé sous le n°RG 22/518, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, les époux [O] demandent à la cour de :

- les juger recevables et bien fondés en leur appel, 

- y faisant droit, réformer le jugement dont appel en ses dispositions critiquées dans leur déclaration d'appel, 



Statuant à nouveau,

- débouter Mme [R] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à leur encontre, 

- condamner Mme [R] [V] à leur régler une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la même aux entiers dépens en jugeant que Maître Virginie Nunes, avocat au barreau de Dijon, pourra procéder à leur recouvrement comme cela est prescrit à l'article 699 du code de procédure civile. 





Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 26 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, Mme [V] demande à la cour de :

' à titre principal, 

- infirmer le jugement rendu le 22 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'annulation de la vente réalisée le 2 octobre 2017 entre M. et Mme [O] d'une part et la SCI Libert et Lhomme d'autre part, 

- statuant à nouveau, prononcer la nullité de la vente intervenue entre les époux [O] et la SCI Libert et Lhomme portant sur les lots n°14 et 15 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 6], 

' à titre subsidiaire, 

- confirmer le jugement rendu le 22 mars 2022 en ce qu'il a condamné la SCI Libert et Lhomme, sous astreinte, à :

. supprimer les fenêtres de toit du lot n°14 et à remettre en état la couverture . supprimer les raccordements aux eaux usées et à l'eau courante réalisés dans le cadre des travaux d'aménagement des lots n°14 et 15, 

 - infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de remise en état de la porte palière du lot n°15,

- statuant à nouveau, ordonner la remise en état du bien à sa destination de grenier en conformité au règlement de copropriété sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le trentième jour à compter de la signification du 'jugement', 

' en tout état de cause, 

- infirmer le jugement du 22 mars 2022 sur le quantum des dommages et intérêts qui lui ont été alloués.

- statuant à nouveau, condamner solidairement les consorts [O] et la SCI Libert et Lhomme à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de préjudice de jouissance,

- débouter Mme [Z] [O] et M. [M] [O] de l'intégralité de leurs demandes, 

- débouter la SCI Libert et Lhomme de l'intégralité de ses demandes, 

- condamner solidairement les consorts [O] et la SCI Libert et Lhomme à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



La clôture est intervenue le 14 mars 2024.



A l'audience du 9 avril 2024, la cour a, au visa de l'article 125 du code de procédure civile, soulevé d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt de Mme [V] à poursuivre l'annulation de la vente intervenue entre les époux [O] et la SCI Libert et Lhomme et a autorisé les parties à présenter leurs observations sur cette fin de non-recevoir par notes en délibéré devant lui parvenir au plus tard le 14 mai 2024. 



Par note du 12 avril 2024, Mme [V] a fait valoir que cette fin de non-recevoir était de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état et que les époux [O] n'étaient plus recevables à la soulever devant la cour. Elle a subsidiairement indiqué qu'elle fondait sa demande d'annulation sur l'adage 'fraus omnia corrumpit' et 'via les actions obliques et pauliennes s'agissant d'une vente d'un bien qualifié de studio alors qu'il s'agit d'un grenier, ce qui constitue une violation de l'objet de la vente'. 



Par note du 16 avril 2024, les époux [O] ont notamment exposé que :

- le motif invoqué par Mme [V] au soutien de sa demande d'annulation de la vente à laquelle elle n'est pas partie n'est pas un motif d'intérêt général ouvrant aux tiers une action en nullité absolue, 

- n'étant créancière ni du vendeur, ni de l'acheteur, Mme [V] n'était pas recevable à introduire une action oblique ou paulienne fondée sur l'adage 'fraus omnia corrumpit'. 





MOTIVATION



A titre liminaire, la cour observe que la SCI Libert et Lhomme a réduit dans ses conclusions le périmètre de son appel tel que fixé par sa déclaration d'appel, en ce sens qu'elle ne demande pas l'infirmation des dispositions du jugement l'ayant déboutée de sa demande de remise en état du lot n° 17 de la copropriété et de sa demande indemnitaire à hauteur de 10 000 euros. 





Sur la demande de Mme [V] en annulation de la vente du 2 octobre 2017 intervenue entre les époux [O] et la SCI Libert et Lhomme



Il résulte des articles 1178 et suivants du code civil que :

- un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul, ces conditions prescrites par l'article 1128 du code civil étant les suivantes : le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain, 

- la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et elle peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, 

- la nullité est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé et elle ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger. 



La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de Mme [V] à poursuivre l'annulation de cette vente n'a pas été soulevée par les époux [O] qui n'ont pas conclu à l'irrecevabilité mais au débouté de sa demande d'annulation. 

C'est la cour qui l'a soulevée en application de l'article 125 du code de procédure civile ouvrant au juge, terme générique pouvant la désigner, la faculté de le faire. 

En tout état de cause, cette fin de non-recevoir étant relative à l'appel, et non à la procédure d'appel, elle ne relevait pas de la compétence du conseiller de la mise en état. 

 

Au soutien de sa demande d'annulation, Mme [V] invoque trois moyens. 



' La première série de moyens tend à critiquer les travaux réalisés par les époux [O] ayant conduit à la réunion des lots 14 et 15 et en leur aménagement en un studio. Mme [V] fait valoir que ces travaux ont été réalisés au mépris des règles d'urbanisme, des règles de police administrative et des règles de l'art, en violation du règlement de copropriété et que le studio créé est insalubre. 



Outre que cette première série de moyens est manifestement inopérante, dès lors que ce n'est pas la vente qui est critiquée mais les travaux préalables à la vente, la SCI Libert et Lhomme faisant observer à juste titre que l'annulation de la vente n'aurait aucun effet sur l'état des lieux qu'elle a acquis, Mme [V] ne peut se prévaloir d'aucune cause de nullité absolue, si bien qu'étant tiers à le vente, elle n'est pas recevable à en demander l'annulation. 



' Le deuxième moyen tient en une 'violation de l'objet de la vente'. 



Mme [V] n'étant pas partie à la vente du 2 octobre 2017, elle n'a pas qualité pour agir en annulation de celle-ci sur un tel fondement, étant relevé en outre que les biens vendus sont désignés dans l'acte de vente conformément à leur désignation dans le règlement de copropriété, avec la précision selon laquelle ils formaient au jour de la vente un studio. 

Seule la SCI Libert et Lhomme, acquéreur, pourrait se prévaloir d'une 'violation de l'objet de la vente', étant observé que, dès le compromis de vente, elle a été informée par le vendeur qu'il ne disposait pas d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant le changement de destination et que les tantièmes n'avaient pas été réévalués, situation dont elle a déclaré 'vouloir (...) faire son affaire personnelle'. 



' Le troisième moyen est fondé sur l'adage 'fraus omnia corrumpit', Mme [V] semblant soutenir qu'elle a engagé une action paulienne ou une action oblique. 



Il résulte des articles 1341-1 et 1341-2 du code civil que les actions paulienne ou oblique ne sont ouvertes qu'au créancier de l'une des parties. Or Mme [V] ne détient aucune créance que ce soit à l'encontre des époux [O] ou de la SCI Libert et Lhomme. 



En conséquence, la cour infirme la disposition du jugement dont appel ayant débouté Mme [V] de sa demande d'annulation de la vente et la déclare irrecevable en cette demande. 





Sur la demande de Mme [V] tendant à la remise partielle des lots 14 et 15 dans l'état où ils étaient avant la réalisation des travaux litigieux



Cette demande présentée à titre subsidiaire est exclusivement fondée sur la violation du règlement de copropriété et l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires : cf page 33 des conclusions de Mme [V]. 



Elle tend à la suppression des ouvertures de toit et à la remise en état de la couverture, à la suppression des raccordements aux eaux usées et à l'eau courante, et à la remise en état de la porte palière du lot 15 



Elle ne peut pas prospérer dès lors que la situation a été régularisée a posteriori par les résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 15 juin 2022, résolutions dont Mme [V] n'a pas demandé l'annulation en justice, comme elle l'a fait à l'encontre des résolutions adoptées dans les mêmes conditions lors de l'assemblée générale du 19 juin 2019, modifiant les tantièmes de la copropriété et la répartition des charges pour tenir compte de la transformation des lots 14 et 15 en un studio. 





Sur la demande indemnitaire de Mme [V]



Les troubles de jouissance dont Mme [V] demande réparation ne sont pas en lien de causalité avec la transformation des lots 14 et 15 en un studio, mais avec l'occupation effective de ce studio. 



A titre liminaire, la cour observe, à l'instar du premier juge, que contrairement à ce que Mme [V] soutient, les lots 14 et 15 avaient déjà été aménagés en studio lors de l'achat de son appartement en duplex, l'agent immobilier mandaté par les époux [O] attestant même lui avoir proposé l'achat de ce studio à titre d'investissement locatif, simultanément à celui de son appartement. Elle ne peut donc pas prétendre qu'elle escomptait que le dernier étage ne soit jamais habité. 



Il ressort des pièces produites aux débats que le studio n'a jamais été loué avant qu'il ne soit vendu par les époux [O] à la SCI Libert et Lhomme, la première locataire des lieux ayant emménagé le 4 novembre 2017. 

Dans ces circonstances, la demande de Mme [V] ne peut pas prospérer en ce qu'elle est dirigée à l'encontre des époux [O]. 



Les troubles de jouissance dont se plaint Mme [V] consistent essentiellement en des nuisances sonores et en de la poussière tombant du plafond. Elle justifie de la réalité de ces troubles par des attestations qui sont toutes datées de 2019. Il ressort de ces attestations que ces troubles étaient notamment liés au fait que le studio était loué dans des conditions conduisant à sa sur-occupation. 

Par ailleurs, la SCI Libert et Lhomme justifie avoir en août 2020 fait réaliser des travaux sur le plancher du studio consistant d'une part à poser un isolant phonique et d'autre part à installer un parquet flottant, de tels travaux étant de nature à supprimer les troubles de jouissance dénoncés. 

Au regard de ces éléments, la cour retient que les troubles de jouissance, imputables à la SCI Libert et Lhomme, n'ont duré que 18 mois.

Ils ont été justement et intégralement indemnisés par le premier juge, la cour confirmant l'allocation de la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts à Mme [V]. 





Sur les frais de procès



Sur les frais de procès afférents au lien d'instance opposant Mme [V] aux époux [O]



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel doivent être supportés par Mme [V], le bénéfice de l'article 699 du même code étant accordé au conseil des époux [O]. 



Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur des époux [O] auxquels la cour alloue la somme globale de 2 500 euros. 



Sur les frais de procès afférents au lien d'instance opposant Mme [V] à la SCI Libert et Lhomme



Dès lors que chacune de ces parties a succombé en certaines de ses prétentions et eu égard aux circonstances particulières de l'espèce, la cour laisse à la charge tant de Mme [V] que de laSCI Libert et Lhomme tous les dépens et les frais non compris dans les dépens qu'elles ont respectivement exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. 







PAR CES MOTIFS,



La cour statuant dans les limites de sa saisine, 



Sur la demande d'annulation de la vente du 2 octobre 2017 portant sur les lots 14 et 15 de la copropriété intervenue entre les époux [O] et la SCI Libert et Lhomme



Infirme le jugement dont appel, 



Statuant à nouveau, déclare Mme [V] irrecevable en sa demande, 



Sur la demande de Mme [V] tendant à la remise partielle des lots 14 et 15 dans leur état antérieur à leur transformation en un studio



Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [V] de sa demande portant sur la porte palière du lot 15, 



L'infirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau, déboute Mme [V] de ses demandes, 



Sur la demande indemnitaire de Mme [V]



Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SCI Libert et Lhomme à payer à Mme [V] 3 000 euros de dommages-intérêts, 



L'infirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau, déboute Mme [V] de sa demande en ce qu'elle est dirigée contre les époux [O], 



Sur les frais de procès



Infirme les dispositions du jugement dont appel ayant statué sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Statuant à nouveau, 



Condamne Mme [V] aux dépens de première instance et d'appel, afférents au lien d'instance l'opposant aux époux [O], 

Autorise Maître Virginie Nunes à recouvrer directement à l'encontre de Mme [V] les dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [V] à payer aux époux [O] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Laisse à la charge de Mme [V] et de la SCI Libert et Lhomme tous les dépens afférents au lien d'instance les opposant, qu'elles ont respectivement exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, 



Déboute Mme [V] et la SCI Libert et Lhomme de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,