Cour d'Appel · 1re chambre civile — 30 juillet 2024

[T] [O]



C/



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 1]

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1re chambre civile



ARRÊT DU 30 JUILLET 2024



N° RG 22/00553 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F6CG



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 22 mars 2022, 

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 19/01957











APPELANTE :



Madame [T] [O]

née le 29 Juillet 1971 à [Localité 3] (21)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Christophe BALLORIN, membre de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 9





INTIMÉ :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 1]) pris en la personne de son syndic, la SARL BUET IMMOBILIER, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro B 392 006 730, dont le siège social est [Adresse 2]



Représenté par Me Stéphane CREUSVAUX, membre de la SCP BEZIZ-CLEON - CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 09 Juillet 2024 pour être prorogée au 30 Juillet 2024,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***** 

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Les époux [P] étaient propriétaires au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 3] des lots suivants :

- le lot 3 constituant un appartement au deuxième étage 

- les lots 14, 15 et 17 situés au troisième et dernier étage correspondant initialement à un grenier et des mansardes. 

Ils ont effectué des travaux sur ces trois derniers lots consistant :

- d'une part à créer un duplex en joignant le lot 17 au lot 3, 

- d'autre part à regrouper les lots 14 et 15 qu'ils ont aménagé en un studio composé d'un séjour avec coin cuisine et d'une salle d'eau avec WC. 



Par acte authentique du 2 décembre 2016, les époux [P] ont vendu les lots 3 et 17 à Mme [T] [O]. 

Par acte authentique du 2 octobre 2017, ils ont vendu les lots 14 et 15 à la SCI Libert et Lhomme. 



Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2019, à laquelle assistaient tous les copropriétaires au nombre de 4, il a été décidé :

- aux termes de la résolution 19, intitulée 'Approbation du projet de modification de la répartition des charges rendu nécessaire par le changement d'affectation des lots 14 et 15", de 'changer l'affectation des lots 14 et 15 suite à leur aménagement en appartement' et en conséquence :

' d'exprimer en 132ème les quote-parts du 'sol et des parties communes générales' jusqu'alors exprimées en 130èmes, 

' d'exprimer en 102èmes les quote-parts du 'bâtiment 'jusqu'alors exprimées en 100èmes,

' de modifier la désignation des lots 14 et 15 dans l'état descriptif de division, 

. le lot 14 initialement désigné comme étant un grenier auquel étaient attachés 2/100èmes des 'choses communes du bâtiment' et 2/130èmes de 'l'ensemble du terrain' devenant au 3ème étage, une partie d'appartement ayant accès par le couloir commun, comprenant un séjour, auquel seront attachés 4/132èmes du 'sol et des parties générales communes' et 4/102èmes du 'bâtiment', 

. le lot 15 initialement désigné comme étant une mansarde auquel étaient attachés 1/100ème des 'choses communes du bâtiment' et 1/130ème de 'l'ensemble du terrain' devenant au 3ème étage, une partie d'appartement ayant accès par le couloir commun puis par le lot 14, comprenant une salle d'eau, auquel seront attachés 1/132ème du 'sol et des parties générales communes' et 1/102ème du 'bâtiment', 

. avec la précision selon laquelle les lots 14 et 15 forment un seul et même appartement et sont donc indissociables, 

- aux termes de la résolution 20, d'autoriser le syndic à signer l'acte authentique à intervenir pour modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les frais de cet acte étant à la charge exclusive de la SCI Libert et Lhomme.

Ces deux décisions ont été prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires totalisant 99/130èmes, seule Mme [O] disposant de 31/130èmes ayant voté contre. 



Le procès-verbal de l'assemblée générale 19 juin 2019 a été notifié à Mme [O] par courrier du 21 juin 2019. 



Par acte du 16 juillet 2019, Mme [O] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Dijon aux fins essentiellement de voir annuler les résolutions 19 et 20 du 19 juin 2019 et d'obtenir des dommages-intérêts. 



Par jugement du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a : 

- débouté Mme [O] de sa demande d'annulation des résolutions n°19 et 20 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] du 19 juin 2019, 

- débouté Mme [O] de sa demande de dommages et intérêts, 

- condamné Mme [O] :

. à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

. aux entiers dépens, pouvant être recouvrés par Maître Creusvaux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Par déclaration du 2 mai 2022, Mme [O] a relevé appel de ce jugement dont elle critique expressément tous les chefs. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 26 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, Mme [O] demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, notamment en ses articles 11 et 26, et du règlement de copropriété du 24 février 1960, d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et en conséquence, de : 

- annuler les délibérations 19 et 20 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] en date du 19 juin 2019,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, 

- dire qu'elle sera dispensée de participer à l'appel de fonds sur les condamnations qui seront prononcées à titre dommages et intérêts et au titre des frais de défense et dépens. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 28 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de juger Mme [O] mal fondée en son appel et en conséquence, de : 

- débouter Mme [O] de ses demandes, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- condamner Mme [O] : 

. à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

. aux entiers dépens. 



La clôture est intervenue le 18 avril 2024. 







MOTIVATION 



Sur la demande d'annulation des résolutions 19 et 20 du 19 juin 2019



Mme [O] soutient d'une part que le changement d'affectation des lots 14 et 15 aurait dû être préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires et que les résolutions contestées tendent à une régularisation a posteriori, ce qui suffit à les rendre 'illégales'. 

Ce premier moyen n'est pas fondé, les régularisations a posteriori ou ratifications étant admises en jurisprudence : cf notamment Civ 3ème 20 mars 2002 n°00-17.751 et Civ 3ème 30 novembre 2022 n°21-14.475. 



Mme [O] soutient d'autre part que la modification de la répartition des charges induite par le changement d'affectation des lots 14 et 15 devait en application des articles 11 tant de la loi du 10 juillet 1965 que du règlement de copropriété être adoptée selon la règle de l'unanimité des copropriétaires. 

Le syndicat des copropriétaires lui oppose les dispositions de l'article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965. 



Il résulte de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. 

L'article 11 du règlement de copropriété stipule que la répartition de la propriété des choses communes et la quote-part contributive aux charges communes ne pourront être modifiées qu'à l'unanimité des copropriétaires intéressés. 



Il résulte des articles 25, e) et 10, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 que les décisions concernant la modification de la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires. 

Par ailleurs, en application de l'article 43 de la loi, toute clause du règlement de copropriété contraire à l'article 25, e) est réputée non écrite. 



En l'espèce, les charges dont la répartition a été modifiée par la résolution 19 du 19 juin 2019 ne sont pas afférentes aux services collectifs et éléments d'équipement commun mais les charges générales de la copropriété. 

Par ailleurs, contrairement à ce qui est annoncé dans son titre, cette résolution a eu pour premier objet de modifier le nombre de millièmes de la copropriété. 

En conséquence, cette résolution ne pouvait pas être adoptée à la majorité des voix de l'article 25, e), dont les dispositions n'étaient pas applicables ; elle devait l'être à l'unanimité des voix. 



En conséquence, il convient d'infirmer le jugement dont appel et de faire droit à la demande de Mme [O] tendant à l'annulation de la résolution 19, et consécutivement de la résolution 20, adoptées le 19 juin 2019. 



 

Sur la demande indemnitaire de Mme [O]



Mme [O] affirme subir de nombreuses nuisances du fait de la transformation des lots 14 et 15 en un studio. 

Il lui appartient de démontrer que le syndicat des copropriétaires a commis une faute en lien de causalité avec ces nuisances dont elle demande réparation. 



Or, elle se borne à évoquer les conditions, tant juridiques que matérielles, dans lesquelles les époux [P] ont transformé les lots 14 et 15 et ne caractérise aucun manquement du syndicat des copropriétaires à ses obligations. 



En conséquence, il convient de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [O] de sa demande indemnitaire. 





Sur les frais de procès



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel doivent être supportés par le syndicat des copropriétaires.



Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur de Mme [O]. Toutefois, dans la mesure où lorsqu'elle a acquis son appartement en duplex le 2 décembre 2016, les travaux de transformation des lots 14 et 15 en un studio étaient déjà réalisés, l'équité commande de laisser à sa charge l'ensemble des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. 







PAR CES MOTIFS, 



La cour, 



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [O] de sa demande indemnitaire, 



Statuant à nouveau et ajoutant, 



Annule les résolutions 19 et 20 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] le 19 juin 2019, 



Condamne le syndicat des copropriétaires de cet immeuble aux dépens de première instance et d'appel, 

Rappelle les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, 



Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier Le président