Cour d'Appel · Chambre sociale — 31 juillet 2024

ARRET N° .



N° RG 23/00069 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BINDX







AFFAIRE :



S.A.S. TIMES



C/



S.C.I. SCI LA GENTIANE la SCI LA GENTIANE, SCI au capital de 1.372,04 €, dont le siège est situé [Adresse 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de ANGOULEME sous le numéro 342 260 254, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.









VC/MS





Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion







Grosse délivrée à Me Philippe CHABAUD, Me Catherine AUTEF, le 31-07-2024.









COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE



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ARRÊT DU 31 JUILLET 2024



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Le trente et un Juillet deux mille vingt quatre la Chambre économique et sociale de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



S.A.S. TIMES, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Catherine AUTEF de la SELARL SELARL AUTEF & SENAMAUD, avocat au barreau de LIMOGES









APPELANTE d'une décision rendue le 13 OCTOBRE 2022 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES



ET :



S.C.I. SCI LA GENTIANE la SCI LA GENTIANE, SCI au capital de 1.372,04 €, dont le siège est situé [Adresse 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de ANGOULEME sous le numéro 342 260 254, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES









INTIMEE







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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 1er Juillet 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 février 2024.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Valérie CHAUMOND, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Mme Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendu en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.



Après quoi, Madame Valérie CHAUMOND, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.



La mise à disposition de cette décision a été avancée au 31 juillet 2024, les avocats des parties en ayant été régulièrement informés. 



Au cours de ce délibéré, Madame Valérie CHAUMOND, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et d'elle même. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.





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LA COUR



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FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES : 



Par acte notarié en date du 18 juillet 2013, la SCI LA GENTIANE a donné à bail commercial à M. [C] [H] 'dans un immeuble à usage mixte d'habitation et de commerce sis [Adresse 2], deux locaux commerciaux communicants:

- l'un situé au rez-de-chaussée de l'immeuble donnant [Adresse 3],

- l'autre situé au rez-de-chaussée de l'immeuble donnant [Adresse 2]'. 

Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf années : il commençait à courir le 01 août 2013 et se terminait le 31 juillet 2022 ; le loyer convenu s'élevait à 4 550 euros HT.



Puis, par acte notarié en date du 15 janvier 2014, un avenant au contrat a été conclu entre la société TIMES, représentée par M. [H], et la SCI LA GENTIANE aux termes duquel :

' la société TIMES se substituait, en qualité de preneur, à M. [H],

' aux locaux désignés dans le contrat initial conclu avec M. [H], s'ajoutait 'un appartement à l'état neuf comprenant tout le premier étage du bâtiment',

' le loyer mensuel de la partie commercial, hors charges, restait inchangé à compter de la prise d'effet du bail et celui de la partie habitation s'élevait à 750 euros HT et hors charges à compter du 01 août 2016.



Pendant la crise sanitaire, du mois d'avril 2020 au 01 juillet 2021, la société TIMES ne s'est pas acquittée de ses différents loyers et charges, à l'exception du paiement, le 06 juillet 2020, de la somme de 6 718,04 euros. 



La SCI LA GENTIANE a, en conséquence, mis en demeure la SAS TIMES de régler ses arriérés de loyers et charges, puis lui a fait délivrer un commandement de payer avant de faire pratiquer une saisie conservatoire de créances entre les mains de la caisse fédérale du crédit mutuel pour la somme de 87 794,14 euros.



Par jugement du 30 novembre 2021, le juge de l'exécution a :

- limité les effets de la saisie conservatoire à la somme de 11 250 euros au titre du loyer dû pour la partie habitation des locaux loués,

- ordonné sa mainlevée pour les sommes saisies au titre du loyer dû pour la partie commerciale des locaux loués.



La SCI LA GENTIANE a fait pratiquer, le 23 novembre 2021, une seconde saisie conservatoire auprès du même organisme pour la somme de 96 270,60 euros et, le 01 décembre suivant, a levé l'intégralité de la première saisie conservatoire avant de signifier à la SAS TIMES, le 25 mai 2022, la conversion de la seconde saisie-conservatoire pour la somme de 89 709,88 euros.



La SCI LA GENTIANE a, par ailleurs, assigné la SAS TIMES devant le tribunal judiciaire de Limoges par acte d'huissier de justice du 07 juillet 2021 afin d'obtenir, outre le règlement de l'arriéré de loyers et charges, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire.



Le tribunal judiciaire de Limoges a, par jugement du 13 octobre 2022 :

- révoqué l'ordonnance de clôture du 19 mai 2022 et prononcé une nouvelle clôture le 13 octobre 2022 ;

- dit que le commandement de payer délivré le 24 juin 2021 est inopposable à la SAS TIMES ; 

- déclaré l'action en expulsion diligentée par la SCI LA GENTIANE à l'encontre de la SAS TIMES irrecevable ;

- condamné la SAS TIMES à payer à la SCI LA GENTIANE la somme de 99 988,64 euros au titre des loyers impayés, et celle de 5 390,34 euros au titre des charges non réglées ;

- autorisé la SAS TIMES à se libérer de sa dette comme suit :

' règlement de la somme de 50 000 euros dans le délai d'un mois du présent jugement,

' en 22 échéances mensuelles successives d'un montant, pour chacune, de 2 517 euros en sus du loyer courant, et d'une dernière échéance représentant le solde de sa dette,

' la première échéance de 2 517 euros devant intervenir le 01 janvier 2023 et les suivantes le premier de chaque mois ; 

- suspendu, pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire ;

- dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué si la SAS TIMES se libère dans les conditions ci-dessus définies, en s'acquittant des échéances de loyers et charges courantes ;

- dit que, dans le cas contraire, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,

3°/ le locataire sera tenu de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- écarté l'exécution provisoire de droit du présent jugement ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'instance. 



Par déclaration en date du 17 janvier 2023, la SAS TIMES a interjeté appel de la décision rendue.



Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives signifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, la société TIMES demande à la cour de : 

- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;



Y faisant droit, 

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Limoges le 13 octobre 2022 en ce qu'il a :

' condamné la SAS TIMES à payer à la SCI LA GENTIANE la somme de 99 988,64 euros au titre des loyers impayés, et celle de 5 390,34 euros au titre des charges non réglées ;

' autorisé la SAS TIMES à se libérer de sa dette comme suit :

' règlement de la somme de 50 000 euros dans le délai d'un mois du présent jugement,

' en 22 échéances mensuelles successives d'un montant pour chacune de 2 517 euros en sus du loyer courant, et d'une dernière échéance représentant le solde de sa dette,

' la première échéance de 2 517 euros devant intervenir le 01 janvier 2023 et les suivantes le premier de chaque mois ; 



Statuant à nouveau,

- fixer le montant maximal de la créance de la SCI LA GENTIANE à un montant de 90 988,64 euros ;

- autoriser la SAS TIMES à se libérer de sa dette comme suit :

' règlement de la somme de 50 000 euros dans le délai d'un mois du présent jugement,

' en 22 échéances mensuelles successives d'un montant pour chacune de 2 517 euros en sus du loyer courant, et d'une dernière échéance représentant le solde de sa dette,

' la première échéance de 2 517 euros devant intervenir le 01 janvier 2023 et les suivantes le premier de chaque mois ; 

- condamner la SCI LA GENTIANE à lui restituer l'excédent des sommes appréhendées pour un montant global de 88 770,60 euros comparativement à la somme à la somme à laquelle elle aurait effectivement pu prétendre au jour de l'arrêt à intervenir en exécution de l'échéancier ci-dessus ;



Sur l'appel incident de la SCI LA GENTIANE 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Limoges le 13 octobre 2022 en ce qu'il a dit que la SAS TIMES n'était pas redevable des charges d'eau au titre de l'année 2020 à défaut pour ces dernières d'être justifiées ;

- rejeter les demandes de la SCI LA GENTIANE quant au paiement des charges d'eau et d'assurance 2022 à défaut d'être justifiées ; 

- condamner la SCI LA GENTIANE à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile.



Elle soutient que :

- elle a mis volontairement en place, à compter du mois d'août 2021 et jusqu'au mois de juin 2022, un versement mensuel de la somme de 1 500 euros en sus du loyer courant ;

- il ne s'agit pas d'une demande nouvelle dès lors que l'indication de ce versement figurait dans les premières conclusions et qu'il s'agit du complément nécessaire de la demande initiale, au sens de l'article 566 du code de procédure civile ;

- elle a ainsi régularisé la somme globale de 16 500 euros entre le 01 août 2021 et le 09 juin 2022 et donc celle de 9 000 euros entre les mois de décembre 2021 et juin 2022, qu'il convient de déduire de la somme de 99 998,64 euros, à défaut de quoi il y aurait enrichissement sans cause du bailleur ;

- les effets de la clause résolutoire devront être suspendus et la restitution des sommes excédant celles jugées exigibles devra être ordonnée ;

- la somme de 4 137,03 euros réclamée au titre de l'assurance devra également être déduite au regard de la solution apportée par la cour d'appel dans un arrêt du 01 juin 2021 dans un litige opposant déjà les deux parties (absence de justification de ce que le contrat d'assurance souscrit par le bailleur l'a été en accord avec le preneur), ce d'autant qu'elle a désormais souscrit son propre contrat d'assurance comme elle en a déjà justifié auprès du bailleur ;

- s'agissant de la somme de 1 253,31 euros au titre des 'autres charges' mises à sa charge, elles ne sont confortées par aucun justificatif ;

- il ne s'agit pas d'une demande nouvelle dès lors qu'elle entre dans le champ de sa demande de réduction du quantum des charges retenues par le tribunal judiciaire ;

- le tribunal a omis de statuer sur sa demande de restitution de la somme retenue dans le cadre de la saisie conservatoire et excédant la créance de la SCI LA GENTIANE ; 

- la demande de modification de l'échéancier ne constitue pas une demande nouvelle mais la conséquence du moyen d'appel d'ordonner la restitution des sommes excédant ledit échéancier du fait de la saisie attribution (sur conversion de la saisie conservatoire) ;

- cette demande n'est pas irrecevable sur le fondement de l'Estoppel puisqu'elle ne demande pas une modification de l'échéancier obtenu mais son adaptation au regard des sommes pouvant être mises à sa charge ;

- sur l'appel incident, la preuve de la consommation d'eau n'est toujours pas rapportée, le constat d'huissier n'étant pas produit ;

- les demandes relatives aux charges d'eau et d'assurances pour 2022 ne sont pas mentionnées dans le jugement dont appel et constituent donc des demandes nouvelles ;

- elle s'est acquittée, comme sollicité dans le commandement de payer, des sommes dues au titre des taxes foncières 2019 à 2022 et a justifié de l'assurance dans le délai d'un mois. 





Aux termes de ses conclusions n° 2 signifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, la SCI LA GENTIANE demande à la cour de : 

- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

- débouter la société TIMES en toutes ses demandes, fins et conclusions ;



I. Sur les fins de non recevoir :

- prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées pour la première fois par la société TIMES, à savoir :

' irrecevabilité de la demande de prise en 'compte des régularisations intervenues entre le mois de février 2022 et la date du jugement',

' irrecevabilité de la demande tendant à dire que le tribunal aurait 'méconnu l'arrêt de la cour d'appel de Limoges en date du 01 juin 2021 rendu entre les mêmes parties sur cette même question,

' irrecevabilité de la demande tendant à modifier l'échéancier pourtant sollicité en première instance par la société TIMES,

' irrecevabilité de la demande de 'restitution des sommes appréhendées par la SCI LA GENTIANE dans le cadre d'une saisie attribution et excédent ce qui était exigible aux termes de l'échéancier consenti' ;

- prononcer l'irrecevabilité des prétentions de la société TIMES relatives à la fixation de l'échéancier judiciaire sur le fondement de l'estoppel ;

- se déclarer incompétent pour statuer sur les contestations de la société TIMES relatives à la saisie attribution du 25 mai 2022 ;



II. Au fond :

Sur les demandes soumises au tribunal judiciaire en première instance : 

- confirmer le jugement du 13 octobre 2022 en ce qu'il a :

' condamné la société TIMES à lui payer les sommes dues au titre de son arriéré locatif,

' prononcé la condamnation à paiement en retenant le quantum, non contesté à la date de la remise en état, de la dette de loyer de la société TIMES, comprenant l'échéance de loyer du mois de janvier 2022, soit la somme de 99 988,64 euros sauf à parfaire,

' dit qu'en cas de non-respect de l'échéancier judiciaire accordé à la société TIMES et de paiement des loyers et charges, après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,

3°/ le locataire sera tenu de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a statué ultra petita en déduisant du quantum des charges d'eau et d'assurance sollicitées par la SAS TIMES (sic) ;



Statuant à nouveau :

- condamner la société TIMES à lui payer la somme de 15 543, 81 euros, sauf à parfaire, au titre des charges arrêtées à la date des présentes conclusions ;

- infirmer le jugement du 13 octobre 2022 en ce qu'il a dit n'y avoir n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;



Statuant à nouveau :

- condamner la société TIMES au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel dont distraction, en application de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître Philippe CHABAUD, au titre de la première instance ;



Sur les demandes nouvelles de la société TIMES :

- débouter la société TIMES de sa demande de modification de l'échéancier judiciaire qui ne repose sur aucun fondement ;

- débouter la société TIMES de sa contestation de la saisie attribution pratiquée le 25 mai 2022 et de sa demande en condamnation à son encontre ;



III. En tout état de cause :

- condamner la société TIMES aux entiers dépens de la procédure d'appel dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamner la société TIMES à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.

 

Elle soutient que :

- au visa de l'article 564 du code de procédure civile, les nouvelles prétentions des parties sont irrecevables, telle la demande de prise en compte des régularisations intervenues entre le mois de février 2022 et la date du jugement ;

- la société TIMES, qui a conclu en réponse le 10 juin 2022, soit 06 jours avant l'audience de première instance à la faveur d'une décision de rabat de l'ordonnance de clôture, ne s'est pas prévalue, alors, des règlements qu'elle avait pu effectuer jusqu'à cette date ;

- la demande formulée dans les conclusions d'appelante est différente de celle figurant à la déclaration d'appel ;

- la société TIMES n'a pas contesté le quantum des charges dans le dispositif de ses conclusions de première instance ;

- en première instance, la société TIMES a sollicité un échéancier et il a partiellement été fait droit à sa demande ; en cause d'appel, elle sollicite désormais une modification du montant des échéances mensuelles, laquelle ne repose sur aucun fondement ;

- la demande, par la société TIMES, de restitution des sommes appréhendées dans le cadre de la saisie attribution, ne relève pas de la compétence de la cour mais de celle du juge de l'exécution ; cette demande qui, de surcroît, n'a pas été présentée en première instance, est donc irrecevable ;

- la demande de réduction des charges d'eau n'étant pas formulée au dispositif des conclusions de la société TIMES, le tribunal a statué ultra petita ;

- les sommes dues au titre de la taxe foncière ne sont pas comprises dans le quantum des charges dont le paiement est sollicité dans le cadre de cette procédure ;

- l'assurance souscrite ne couvre ni l'appartement ni la totalité de la surface de la discothèque ;

- le bail doit en conséquence être résilié en application de la clause résolutoire ;

- la clause résolutoire est en outre acquise en cas de non-respect de l'échéancier judiciaire. 





L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 février 2024. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.



 

MOTIFS DE LA DÉCISION :



Il sera au préalable rappelé que selon l'alinéa 3 de l'article 954 du code de procédure civile la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. 



Au cas d'espèce, il n'a pas été relevé appel par les parties des dispositions par lesquelles le jugement rendu le 13 octobre 2022 frappé d'appel a :

- révoqué l'ordonnance de clôture du 19 mai 2022 et prononcé une nouvelle clôture le 13 octobre 2022 ;

- dit que le commandement de payer délivré le 24 juin 2021 est inopposable à la SAS TIMES ; 

- déclaré l'action en expulsion diligentée par la SCI LA GENTIANE à l'encontre de la SAS TIMES irrecevable ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- écarté l'exécution provisoire de droit du présent jugement ;

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'instance.



Par ailleurs, si l'argument figure en page 8 des conclusions responsives et récapitulatives de la SAS TIMES signifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, 'la demande tendant à dire que le tribunal aurait 'méconnu l'arrêt de la cour d'appel de Limoges en date du 01 juin 2021 rendu entre les mêmes parties sur cette même question', ne figure pas au dispositif des dites conclusions et ne constitue donc pas une demande en cause d'appel. 

La Cour n'a donc pas à statuer sur sa recevabilité. 





- Sur la dette locative :



' Sur la recevabilité de la demande de prise en compte des versements :



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'



En cause d'appel, la SAS TIMES sollicite de la cour d'appel que, statuant à nouveau, elle réduise le montant de sa dette locative à la somme de 90 988,64 euros et l'autorise à s'en acquitter selon les modalités suivantes :



' règlement de la somme de 50 000 euros dans le délai d'un mois du présent jugement,

' en 22 échéances mensuelles successives d'un montant pour chacune de 2 517 euros en sus du loyer courant, et d'une dernière échéance représentant le solde de sa dette,

' la première échéance de 2 517 euros (sic) devant intervenir le 01 janvier 2023 et les suivantes le premier de chaque mois.



Au soutien de sa demande, elle argue des versements de 1 500 euros qu'elle a effectués du mois de janvier 2022 et jusqu'au mois de juin 2022, en sus du loyer courant et qui doivent venir en déduction de la créance réclamée par la SCI LA GENTIANE.



La SCI LA GENTIANE excipe de l'irrecevabilité de la demande au motif qu'il s'agit d'une nouvelle demande présentée par l'appelante, au sens de l'article 564 du code de procédure civile.



Toutefois, l'article 566 du même code dispose que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.



Or, la demande tendant à voir réduire la créance dont le paiement est réclamé au motif qu'une partie de ladite créance, dont le montant initial n'est d'ailleurs pas contesté en cause d'appel, a d'ores et déjà été réglé ne constitue pas une demande nouvelle. En effet, cet argument est déjà développé dans les conclusions responsives et récapitulatives n° 2 de la SAS TIMES en première instance et la période de versement de la somme mensuelle de 1 500 euros est identique.

Cependant, la SAS TIMES plaidant l'absence d'exigibilité des loyers, cette demande n'est pas reprise au dispositif.

Toutefois, dès lors que le tribunal judiciaire est entré en voie de condamnation, la demande présentée par l'appelante apparaît comme le complément nécessaire à la fixation de la créance et découlant de la demande initiale en première instance.





Pareillement, il y a lieu de constater que les modalités d'apurement de la dette fixées par le jugement entrepris et ainsi libellées :

' règlement de la somme de 50 000 euros dans le délai d'un mois du présent jugement,

' en 22 échéances mensuelles successives d'un montant, pour chacune, de 2 517 euros en sus du loyer courant, et d'une dernière échéance représentant le solde de sa dette,

' la première échéance de 2 517 euros devant intervenir le 01 janvier 2023 et les suivantes le premier de chaque mois ; 

sont en tous points identiques à celles sollicitées par l'appelante dans le dispositif de ses conclusions.



Dès lors, il ne s'agit pas davantage d'une demande nouvelle.



' Sur le montant de la dette locative :



Il ressort des pièces produites, des conclusions des parties et des débats que la SAS TIMES ne conteste plus le montant de la dette locative initiale réclamé par la SCI LA GENTIANE.



En revanche, l'appelante sollicite que le montant de la créance de la SCI LA GENTIANE soit ramené à la somme de 90 988,64 euros arguant de versements mensuels qu'elle a effectués et qui doivent venir en déduction de la créance réclamée.

La SAS TIMES fait valoir que, en première instance, la SCI LA GENTIANE a tenu compte, dans sa demande, des versements de 1 500 euros qu'elle avait effectués entre les mois d'août et décembre 2021, date du dernier décompte produit, pour réduire le montant de ses prétentions. 

Or, la SAS TIMES établit que, de janvier à juin 2022, elle a poursuivi les versements de la somme de 1 500 euros, soit la somme totale de 1 500 x 6 = 9 000 euros, laquelle doit pareillement venir en déduction de sa dette de loyer, de sorte qu'elle ne doit plus être tenue qu'au paiement de la somme de 99 988,64 - 9 000 = 90 988,64 euros.



Il est constant que, si la SCI LA GENTIANE a soulevé l'irrecevabilité de la demande présentée par la SAS TIMES de ce chef, elle ne conteste pas, en revanche, avoir effectivement perçu la somme de 9 000 euros de janvier à juin 2022 : ne pas en tenir compte serait donc permettre à la SCI LA GENTIANE un enrichissement sans cause.



En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande présentée par l'appelante et de fixer la créance locative de la SCI LA GENTIANE à la somme de 90 988,64 euros, à laquelle la SAS TIMES sera tenue en deniers ou quittances : le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.



' Sur les modalités d'apurement de la dette locative :



Si la SAS TIMES a sollicité, de ce chef, la réformation de la décision entreprise, il doit être constaté que le dispositif de ses conclusions responsives et récapitulatives signifiées par voie électronique le 27 septembre 2023 reprend les modalités d'apurement de la dette prévues au dispositif du jugement critiqué, rendu le 13 octobre 2022 soit, notamment, le versement de 22 mensualités de 2 517 euros (et non 1 782 euros comme mentionné dans le corps des dites conclusions).



La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef, sauf à constater que les versements de 2 517 euros éteindront nécessairement plus rapidement la dette locative. 



Il convient également de confirmer la décision critiquée pour ce qui concerne par ailleurs la suspension, pendant le délai accordé, des effets de la clause résolutoire, ainsi que les conséquences prévues au non-respect, par la SAS TIMES, dudit échéancier : ces deux dispositions sont en effet les conséquences directes de l'octroi de délais de paiement.











- Sur les charges locatives :



Aux termes de l'article 1353 du code civil, 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



Pareillement, l'article 9 du code de procédure civile dispose que 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.



Au cas d'espèce, la SAS TIMES sollicite, d'une part la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a dit qu'elle n'était pas redevable des charges d'eau au titre de l'année 2020 à défaut pour ces dernières d'être justifiées ; elle sollicite par ailleurs sa réformation en ce que qu'elle l'a condamnée à payer à la SCI LA GENTIANE la somme de 5 390,34 euros au titre des charges locatives.

Elle soutient en effet que la somme de 4 137,03 euros réclamée au titre de l'assurance devra être déduite faute de justification que la souscription du contrat d'assurance par le bailleur l'a été faite en accord avec elle, ainsi que celle de 1 253,31 euros au titre des 'autres charges', faute de justificatif.



Par appel incident, la SCI LA GENTIANE sollicite de la cour, d'une part la réformation du jugement dont appel en ce qu'il a statué ultra petita en réduisant le quantum des charges d'eau et d'assurance sollicitées et, d'autre part la condamnation de la SAS TIMES à lui payer la somme de 15 543, 81 euros, sauf à parfaire, au titre des charges arrêtées à la date des dernières conclusions.



Toutefois, il entre dans l'office du juge de vérifier la nature et le quantum des sommes dont le paiement est réclamé en justice : en réduisant le quantum de sommes réclamées, le juge n'a donc pas statué ultra petita.



' Sur les charges d'eau :



Au soutien de ses prétentions de ce chef, la SCI LA GENTIANE produit, d'une part un document intitulé EAU 'TIMES' faisant état d'un relevé d'huissier et mentionnant, pour les années 2019 à 2022, une dette totale de 8 322,44 euros et, d'autre part deux factures, l'une intermédiaire et l'autre du solde au titre de l'année 2022.



Il convient tout d'abord de constater que la demande présentée en cause d'appel incident par la SCI LA GENTIANE inclut, au titre des charges d'eau, une demande au titre de l'année 2022 pour un montant de 3 412,33 euros ; à cet égard, elle précise explicitement : 'il convient d'ajouter les charges d'eau [...] postérieures au jugement, et non payées par la SAS TIMES.



En conséquence de la naissance de cette dette postérieurement au jugement entrepris, il y a lieu de dire qu'il s'agit nécessairement d'une demande nouvelle qui sera déclarée irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile.



Par ailleurs, il convient de constater que rien ne vient confirmer l'exactitude des éléments contenus dans le premier document, dont il n'est pas même établi qu'il s'agit d'un relevé d'huissier puisque l'original n'est pas produit. Au surplus, seules deux factures concernant l'année 2022 sont versées aux débats, à l'exclusion de tout justificatif pour les années 2019 à 2021.



Dès lors, en application des dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile rappelées supra, il y a lieu de constater que la juridiction de première instance a fait une juste application de la loi. 

En outre, il y a lieu de confirmer le jugement rendu le 13 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Limoges sur ce point, en ce que la SCI LA GENTIANE ne justifie pas davantage des charges d'eau qu'elle réclame à la SAS TIMES.





' Sur les charges d'assurance :



Au rang des 'charges et conditions' prévues au bail commercial conclu entre les parties le 18 juillet 2013, figure un paragraphe consacré aux assurances ainsi rédigé : ' le 'bailleur' souscrira, en son nom et pour son propre compte, mais en accord avec le 'preneur', qui devra payer les primes correspondantes ou les rembourser au 'bailleur', une police multirisque couvrant l'ensemble immobilier pour sa valeur de reconstruction à neuf, contre l'incendie, la foudre, les explosions, les dégâts causés par l'électricité, les chutes d'aéronefs, les tempêtes, ouragans, trombes, tornades, cyclones, grêle sur les toitures, les dégâts des eaux, la privation de jouissance et la perte de loyer y consécutive, les détériorations résultant d'émeutes, d'actes de vandalisme, de terrorisme et de mouvements populaires y compris le sabotage et une police assurance (sic) le recours des voisins et des tiers, la responsabilité civile pour dommages causés aux tiers du fait des biens immobiliers loués'. 



Or, il est là encore constant que, au-delà d'un décompte établi dans les mêmes formes que celui relatif aux charges d'eau, la SCI LA GENTIANE ne produit aucune facture justifiant des sommes réclamées, à l'exception de celles pour l'année 2022.



Au surplus, elle ne justifie pas davantage de l'accord du preneur sur cette souscription, pourtant explicitement prévu au contrat de bail, qui constitue la loi des parties.



En application des dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, le jugement rendu le 13 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Limoges sera donc infirmé sur ce point et la SCI LA GENTIANE déboutée de sa demande de ce chef. 



' Sur la refacturation de charges :



La SCI LA GENTIANE sollicite de la SAS TIMES le paiement de la somme de 1 253,31 euros au titre de la refacturation de charges.

Il a été fait droit à cette demande par la décision critiquée, la somme étant comprise dans celle, globale, de 5 390,34 euros allouée au titre des charges locatives. 



Or, là encore, la SCI LA GENTIANE, non seulement ne précise pas ce que recouvre cette 'refacturation' mais ne produit pas davantage de justificatifs au soutien de sa demande, en violation des dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile.



Le jugement dont appel sera en conséquence infirmé de ce chef et la SCI LA GENTIANE déboutée de sa demande en paiement de cette somme à l'encontre de la SAS TIMES.



 

- Sur la restitution des sommes appréhendées :



Aux termes de l'article L. 512-1 du code des procédures civiles d'exécution, 'même lorsqu'une autorisation préalable n'est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L. 511-1 ne sont pas réunies.

A la demande du débiteur, le juge peut substituer à la mesure conservatoire initialement prise toute autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties.

La constitution d'une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure sollicitée dans la saisie entraîne mainlevée de la mesure de sûreté, sous réserve des dispositions de l'article L. 511-4".



L'article R. 512-3 du même code dispose que 'la demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure. Si celle-ci a été prise sans autorisation préalable du juge, la demande est portée devant le juge de l'exécution du lieu où demeure le débiteur. Toutefois, lorsque la mesure est fondée sur une créance relevant de la compétence d'une juridiction commerciale, la demande de mainlevée peut être portée, avant tout procès, devant le président du tribunal de commerce de ce même lieu'.



Et l'article R. 512-3 d'ajouter : 'les autres contestations sont portées devant le juge de l'exécution du lieu d'exécution de la mesure'.



Au cas d'espèce, la SAS TIMES sollicite de la cour d'appel la condamnation de la SCI LA GENTIANE à lui restituer l'excédent des sommes appréhendées par la conversion de saisie-attribution en date du 25 mai 2022 pour un montant global de 88 770,60 euros, comparativement à la somme à laquelle cette dernière aurait effectivement pu prétendre au jour de l'arrêt à intervenir en exécution de l'échéancier arrêté. 



Elle argue de ce qu'elle a, à titre infiniment subsidiaire, saisi le tribunal judiciaire d'une demande en restitution des sommes excédant celles que le tribunal jugera exigibles et les délais de paiement consentis, lequel a omis de statuer sur ce point.



Par appel incident, la SCI LA GENTIANE sollicite pour sa part que la cour d'appel se déclare incompétente pour statuer sur les contestations de la société TIMES relative à la saisie attribution du 25 mai 2022. 



Or, en application des articles sus-visés, il apparaît que la cour d'appel n'a pas compétence en la matière ; cette demande relève en effet de la seule compétence du juge de l'exécution ou, à défaut, du tribunal de commerce.



En conséquence, la SAS TIMES sera déboutée de sa demande de ce chef et le jugement rendu le 13 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Limoges confirmé sur ce point.





- Sur les demandes accessoires :



 La SCI LA GENTIANE n'obtient pas gain de cause et sera en conséquence condamnée aux dépens d'appel. 



En revanche, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





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PAR CES MOTIFS



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La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, rendu par mise à disposition et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



DIT l'appel de la SAS TIMES recevable ; 



DÉBOUTE la SCI LA GENTIANE de ses fins de non-recevoir ;



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Limoges en date du 13 octobre 2022 en ce qu'il a : 



- autorisé la SAS TIMES à se libérer de sa dette comme suit :

' règlement de la somme de 50 000 euros dans le délai d'un mois du présent jugement,

' en 22 échéances mensuelles successives d'un montant, pour chacune, de 2 517 euros en sus du loyer courant, et d'une dernière échéance représentant le solde de sa dette,

' la première échéance de 2 517 euros devant intervenir le 01 janvier 2023 et les suivantes le premier de chaque mois ; 

- suspendu, pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire ;

- dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué si la SAS TIMES se libère dans les conditions ci-dessus définies, en s'acquittant des échéances de loyers et charges courantes ;

- dit que, dans le cas contraire, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,

3°/ le locataire sera tenu de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. 



L'INFIRME en ce qu'il a :



- condamné la SAS TIMES à payer à la SCI LA GENTIANE la somme de 99 988,64 euros au titre des loyers impayés, et celle de 5 390,34 euros au titre des charges non réglées ;



Statuant à nouveau :



CONDAMNE la SAS TIMES à payer à la SCI LA GENTIANE, en deniers ou quittances, la somme de 90 988,64 euros (quatre vingt dix mille neuf cent quatre vingt huit euros et soixante quatre centimes) ;



DÉBOUTE la SCI LA GENTIANE de ses demandes au titre des charges locatives et refacturation de charges ;



SE DÉCLARE INCOMPÉTENT pour statuer sur la demande de restitution de l'excédent des sommes appréhendées par la conversion de saisie-attribution en date du 25 mai 2022 pratiquée par la SCI LA GENTIANE ;



Y ajoutant :



CONDAMNE la SCI LA GENTIANE aux entiers dépens de la procédure d'appel ;



DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,











Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.