Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 18 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 21/06316 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OGWO

NAC : 51A

FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL MORELLI, Me Yusuf YESILBAS





Jugement Rendu le 18 Juillet 2024



ENTRE :

Syndicat des copropriaires résidence [4] 
sis [Adresse 6] 
[Localité 3]

représenté par son syndic la SARL CLD IMMOBILIER 

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [X] [Y]
né le 01 Octobre 1973 à [Localité 5] (Turquie), de nationalité Turque, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Yusuf YESILBAS, avocat au barreau de MELUN plaidant

DEFENDEUR







COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assistée de Eloïse FIGUIGUI, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Mai 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 9 Novembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Juillet 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [Y] est propriétaire des lots n° 567, 583, 857 et 859 dans la résidence [4] sise à [Localité 3].

Par exploit de commissaire de justice du 8 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic en exercice, la SARL CLD IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [X] [Y] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 8.539 euros au titre des charges de copropriété impayées au 19 octobre 2021, 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, 407,80 euros de frais de recouvrement et 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

En l’état de ses dernières conclusions en réponse et d’actualisation, notifiées par voie dématérialisée le 22 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :

- Débouter Monsieur [X] [Y] de sa demande de délais de paiement ;
- Débouter Monsieur [X] [Y] de sa demande de paiement de la somme de 2.000 euros à titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Débouter Monsieur [X] [Y] de sa demande de condamnation de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles de1’artic1e 37 de la loi de 1991;
- Condamner Monsieur [X] [Y], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] [Adresse 6], la somme de 7.357,64 euros arrêtée au 22/02/2023, appel de fonds du ler trimestre 2023 et appel fonds travaux 01/2023 inclus,



-Le condamner à régler cette somme au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] [Adresse 6] avec intérêts au taux légal a compter du 8 novembre 2021 (date de l’assignation)
- Condamner Monsieur [X] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] [Adresse 6] la somme de 777,80€ euros en règlement des frais de recouvrement,
- Condamner Monsieur [X] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] [Adresse 6] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamner Monsieur [X] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] [Adresse 6] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, 
- Ordonner 1'exécution provisoire,
- Condamner Monsieur [X] [Y] aux entiers dépens. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires explique que deux précédentes procédures ont été menées contre Monsieur [Y] (Jugement 30/11/2017 et 5 février 2020), dont l’une a débouché sur une saisie avortée par le paiement de Monsieur [Y]. De plus, il souligne que Monsieur [Y] est de mauvaise foi d’affirmer être à jour du paiement de ses charges, d’autant qu’il n’a pas contesté les assemblées générales. 

Il s’oppose à des délais supplémentaires de paiement, estimant que le défendeur ne présente pas d’élément probant ou sérieux de nature à démontrer sa capacité financière à rembourser la dette en plus des charges courantes dues. 
Par ailleurs, pour soutenir le rejet de la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Y] pour procédure abusive, il relève que le défendeur est de mauvaise foi en ne payant pas ses charges. 

En l’état de ses dernières conclusions en réponse régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 22 juin 2022, Monsieur [X] [Y] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de :

A titre principal, 
 
• CONSTATER l’absence de fondement des demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [4] ; 
 
• DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [4] de l’intégralité de ses demandes ; 
 
A titre reconventionnel, 
 
• CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [4] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages- intérêts au bénéfice de Monsieur [Y] conformément à l’article 32-1 du Code de procédure civile ; 
 
A titre subsidiaire, 
 
• ALLOUER à Monsieur [Y] les plus larges délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil ; 
 
En tout état de cause, 
 
• CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [4] à verser à Maître YESILBAS la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles de l’article 37 de la loi de 1991 ; 

Monsieur [Y] soutient qu’il a payé l’intégralité de ses charges.

Il s’oppose au paiement des frais de recouvrement en ce que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce au soutien si bien qu’ils ne sont pas vérifiables.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il souligne que le décompte du syndicat est fait unilatéralement et ne fait pas état des règlements de Monsieur [Y].

Il sollicite des délais de paiement à titre subsidiaire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie expressément à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 novembre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 16 mai 2024. Les parties comparantes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION DE LA DÉCISION 

Sur la demande de paiement des charges de copropriété 

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »


L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Y], qui indique les tantièmes représentés par ses lots n° 567, 583, 857, 859 dans la copropriété ;
-les appels de fonds et relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 4/12/2018, 12/11/2019, 18/12/2019, 4/02/2020, 6/01/2021, 11/03/2021, 20/12/2021, 1/02/2022, 13/02/2023 ;
- un jugement du tribunal d’instance d’Evry du 30 novembre 2017 ;
- le jugement d’orientation du JEX d’EVRY du 5 février 2020 ;
- le jugement JEX d’EVRY du 25 novembre 2020, 
- le contrat de syndic ;
- un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 22/02/2023, pour la période du 30/06/2017 au 22/02/2023 provisions et appel fonds 1er trimestre 2023 et appel fonds travaux 01/2023 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 7.357,64 euros ;

A l'examen des pièces produites et suffisantes, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur selon arrêté de compte du 22 février 2023 pour la période du 30/06/2017 au 22/02/2023, appel de fonds 1er trim.2023, appel fonds travaux 01/2023 et référence encaissement 2578013 inclus s'élève bien à la somme de 7.357,64 euros, le défendeur ne démontrant pas s’être libéré du paiement en procédant uniquement par simple affirmation d’avoir réglé les charges. 

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayées portera intérêt au taux légal, à compter de l’assignation en justice soit le 8 novembre 2021.


Sur les demande de dommages et intérêts 

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Monsieur [Y] sans justifier d’une raison valable (après une condamnation) à la carence constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. 

En conséquence, Monsieur [Y] est condamné à payer la somme de 700 euros de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires .

Monsieur [Y] ne peut qu’être débouté de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée, le syndicat des copropriétaire ayant usé de son droit d’ester en justice pour obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues.

Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 777,80 euros.

En l’espèce, n’apparaissent pas bien fondés les frais d’actualisation dossier avocat et gestion annuelle dossier avocat puisque le syndic ne justifie pas de diligences exceptionnelles excédant le cadre habituel de ses missions.

Les frais d’hypothèque légal d’un montant de 113,05 euros ont été justifiés et apparaissent bien fondés.

Par conséquent, Monsieur [Y] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 113,05 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délai de paiement 

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”. 

Le défendeur sollicite à titre reconventionnel des délais de paiement sans toutefois justifier de ses capacités financières et sans production de ses revenus et charges aux fins de permettre au tribunal d’apprécier sa situation. 

En conséquence, il ne peut qu’être débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [Y] qui succombe est condamné à payer les dépens.

Il est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement .

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 7.357,64 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur selon arrêté de compte du 22 février 2023, pour la période du 30/06/2017 au 22/02/2023 appel de fonds 1er trim.2023, appel fonds travaux 01/2023 et référence encaissement 2578013 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 8 novembre 2021, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 113,05 euros au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [Y] de sa demande de délaiq de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi fait et rendu le DIX HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT