Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 24/00899 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PX4H

NAC : 72I

FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL BJA

Jugement Rendu le 11 Juillet 2024



ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[3]”, situé [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.R.L. CABINET A2C IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS plaidant, vestiaire E1811

DEMANDEUR

ET :

Madame [Z] [H] [J] [X], née le 02 Mai 1976 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

comparante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Fabien DUPLOUY, Greffier lors des débats à l’audience du 16 Mai 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe 

DÉBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 26 Janvier 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Mai 2024 et mise en délibéré au 11 Juillet 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.


EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Z] [H] [J] [X] est propriétaire du lot n°135 et bénéficie d’un droit de jouissance du lot n°191 au sein de la résidence en copropriété [3] située [Adresse 1]. 
 
Par exploit de commissaire de Justice du 26 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet A2C IMMO, a fait assigner Madame [Z] [H] [J] [X] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : 
 
- condamner Madame [Z] [H] [J] [X] au paiement d’une somme de 4.206,51 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse). 

- condamner Madame [Z] [H] [J] [X] au paiement d’une somme de 400,26 euros (381,20 euros + 19,06 euros) au titre des charges courantes non encore échues sur l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, devenues immédiatement exigibles

- condamner Madame [Z] [H] [J] [X] au paiement d’une somme de 1.612,40 euros (1.535,60 euros + 76,80 euros) au titre des charges courantes non encore échues sur l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025, devenues immédiatement exigibles ; 

- condamner Madame [Z] [H] [J] [X] au paiement d’une somme de 821,48 euros au titre des appels de travaux votés non encore échus, devenus immédiatement exigibles; 

- ordonner la capitalisation des intérêts. 

- condamner Madame [Z] [H] [J] [X] au paiement d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts. 

- rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifiée qu’elle soit écartée. 

- condamner Madame [Z] [H] [J] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité d’un montant de 1.560,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

L’audience du 27 février 2024 a été renvoyée. 

L’audience du 14 mars 2024 a été renvoyée à la demande du syndicat des copropriétaires.

A l’audience du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans ses assignations introdutives d’instance. Il précise qu’il s’en remet à la sagesse du tribunal s’agissant des demandes de délais de paiement présentées.

Madame [Z] [H] [J] [X], régulièrement assignée a comparu et indique que: 

- elle ne conteste ni le principe ni le montant des charges réclamées au titre des arriérés impayés et des charges devenues exigibles 

- mais qu’elle conteste le principe et le montant des demandes présentées à son encontre au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles 

- qu’elle a réglé la somme de 400 euros au syndicat des copropriétaires dans les quinze jours précédents l’audience 

- qu’elle sollicite des délais de paiement et propose de payer des mensualités de 70 euros par mois jusqu’à apurement de la dette.

Il ressort des débats que Madame [Z] [H] [J] [X] exerce la profession de femme de ménage et qu’elle perçoit à ce titre une rémunération mensuelle de 1.300 euros à 1.600 euros. Elle précise qu’elle vit seule, et qu’elle rembourse un crédit immobilier mensuellement à hauteur d’une somme de 488 euros ainsi qu’un crédit pour un véhicule à hauteur de 156 euros par mois. 


Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
  1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
  2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 17 juillet 2023 distribuée en recommandé avec avis de réception à Madame [Z] [H] [J] [X] - l’avis de réception portant la mention cochée “pli avisé et non réclamé”. 

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.311,85 euros, échéance du 3ème trimestre 2023 inclus au titre des charges de copropriété, outre une somme de 30 euros correspondant au coût de la mise en demeure.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.
Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement:

- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [Z] [H] [J] [X] qui indique les tantièmes représentés par son lot n°135 au sein de la copropriété 
- l’acte notarié qui indique le droit de jouissance de Madame [Z] [H] [J] [X] sur le lot n°191 au sein de la copropriété
- les procès verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 4 septembre 2020, 24 juin 2022, 26 juin 2023, 
- les appels de fonds et charges sur les périodes considérées 
- un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er octobre 2023, pour la période du 22/03/2022 au 01/10/2023, échéance 4ème trimestre 2023 01/10/2023-31/12/2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4.206,51 euros
- un décompte, des sommes à échoir sur la période du 01/07/2024 au 01/01/2025, Appel de fonds 1er trimestre 2025 et Appel travaux ALUR 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 1.209,30 euros
- un décompte, des sommes à échoir sur la période du 01/07/2024 au 01/10/2024, Appel refection toiture 15/16 et 16/16, et appel projet de plan pluriannuel de travaux inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 410,74 euros 

S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR impayés: 

A l'examen des pièces produites, il convient de déduire du montant de la créance réclamée la somme suivante qui ne constitue pas des charges de copropriété ni des appels de fonds travaux: 

- 16/08/2022 Relance 
- 31/08/2022 AR MED
- 19/01/2023 impayé prélèvement (x4)
- 19/01/2023 Frais impayés
- 24/01/2023 Commandement de payer
- 16/02/2023 impayé prélèvement (x3)
- 15/03/2023 Frais impayés
- 16/03/2023 impayé prélèvement (x3)
- 16/03/2023 Frais impayés 
- 01/07/2023 relance
- 17/07/2023 BJA MED 
- 31/07/2023 AR MED [J] 
- 15/09/2023 Honoraires proc

Il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées arrêté au 1er octobre 2023, pour la période du 22/03/2022 au 01/10/2023, échéance 4ème trimestre 2023 01/10/2023-31/12/2023 inclus, s’élève à la somme de 3.069,45 euros (4.206,51 - 30 - 7,41 - 50,78 - 16,80 - 127,07 - 6,35 - 33,60 - 138,15 - 50,78 - 6,35 - 127,07 - 50,40 - 50,78 - 6,36 - 127,06 - 50,40 - 30 - 120 - 7,70 - 100).

Il apparaît également que la défenderesse est redevable d’une somme de 381,20€+19,06 euros = 400,26 euros au titre des provisions charges et appels de fonds travaux pour la période du 01er janvier 2024 au 31 mars 2024.

Au final, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées arrêté au 31 mars 2024, pour la période du 22/03/2022 au 31 mars 2024, échéance 1er trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 3.069,45 + 381,20 + 19,06 = 3.469,71 euros. 

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 17 juillet 2023, date de la mise en demeure.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°8 du PV de l’assemblée générale du 26 juin 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025) il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles arrêté au 1er octobre 2023 sur la période du 01/04/2024 au 31/03/2025, appel de fonds 1er trimestre 2025 et Appel travaux ALUR 1er trimestre 2025 inclus, s’élève bien à la somme de 1.612,40 euros. 

Par ailleurs, à l’examen des pièces produites (résolution n°14 du PV de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 approuvant les travaux de réfection et d’isolation de la toiture terrasse) il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des travaux votés et approuvés en assemblée générale non encore échus, Appel refection toiture 15/16 et 16/16, et appel projet de plan pluriannuel de travaux inclus, s’élève bien à la somme de 821,48 euros. 

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Madame [Z] [H] [J] [X], laquelle ne se présume pas.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] de sa demande au titre des dommages et intérêts. 


Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Madame [Z] [H] [J] [X] , qui sollicite des délais de paiement en demandant une mensualité maximale de 100 euros sans verser aucune pièce aux débats, ne justifie pas de sa situation financières et n’établit pas, comme soutenu, être en capacité d’apurer sa dette grâce à l’octroi de délais de paiement.

La demande n’apparaît pas bien fondée et la défenderesse ne peut qu’ne être déboutée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Z] [H] [J] [X] qui succombe, est condamnée aux entiers dépens.
 
Madame [Z] [H] [J] [X] est par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort 

CONDAMNE Madame [Z] [H] [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] la somme de 3.469,71 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêté au 31 mars 2024, pour la période du 22/03/2022 au 31/03/2024, échéance 1er trimestre 2024 inclus

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 17 juillet 2023, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil 
CONDAMNE Madame [Z] [H] [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] la somme de 1.612,40 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles arrêté au 1er octobre 2023 sur la période du 01/04/2024 au 31/03/2025, appel de fonds 1er trimestre 2025 et Appel travaux ALUR 1er trimestre 2025 inclus 

CONDAMNE Madame [Z] [H] [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] la somme de 821,48 euros au titre des travaux votés et approuvés en assemblée générale non encore échus, Appel refection toiture 15/16 et 16/16, et appel projet de plan pluriannuel de travaux inclus 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE Madame [Z] [H] [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
DÉBOUTE Madame [Z] [H] [J] [X] de sa demande de délais de paiement

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires 

CONDAMNE Madame [Z] [H] [J] [X] aux entiers dépens. 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi fait et rendu le ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,