Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 2 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00546 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U5PE
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. IMMOBILIERE CHATEAU ROUGE C/ S.A.R.L. THINO


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMOBILIERE CHATEAU ROUGE, inscrite au RCS D’EVRY sous le n° 788 678 936, dont le siège social est sis 5 bis rue Maurice Marion - 91270 VIGNEUX SUR SEINE

représentée par Me Carole ABOUT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : J121




DEFENDERESSE

S.A.R.L. THINO, dont le siège social est sis 4 avenue d’Alfortville - 94600 CHOISY LE ROI

non représentée


Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2024


FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


Par acte du 1er février 2020, la S.C.I. IMMOBILIERE CHATEAU ROUGE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. THINO des locaux situés à 4 rue d'Alfortville à CHOISY LE ROI (94600), moyennant un loyer annuel de 1 600,00 €, hors charges, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.



La S.C.I. IMMOBILIERE CHATEAU ROUGE a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 4 octobre 2023, à la S.A.R.L. THINO, pour une somme de 14 230,00 €, au titre de l’arriéré locatif au 20 septembre 2023, déduction faite de la clause pénale.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 5 mars 2024, la S.C.I. IMMOBILIERE CHATEAU ROUGE a fait assigner la S.A.R.L. THINO devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

- c onstater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résolution du dit bail à compter du 4 novembre 2023 ;

- condamner la S.A.R.L. THINO à payer à la S.C.I. IMMOBILIERE CHATEAU ROUGE la somme provisionnelle de 14 100,90 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2023 ;

- condamner la S.A.R.L. THINO au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux ;

- ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. THINO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

- ordonner le transport du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur en garantie des sommes dues ;

- condamner la S.A.R.L. THINO au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.


Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 21 mai 2024, la S.C.I. IMMOBILIERE CHATEAU ROUGE, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. THINO n'a pas constitué avocat. 

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024.


SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. IMMOBILIERE CHATEAU ROUGE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 14 230,00 €. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 5 novembre 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 


L’expulsion de la S.A.R.L. THINO et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. THINO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. IMMOBILIERE CHATEAU ROUGE, l'obligation de la S.A.R.L. THINO au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 3 novembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 711,95 € (loyers et charges au 3 novembre 2023 inclus après déduction de 2388,05 € de pénalités qui apparaissent manifestement excessives), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. THINO, avec intérêts au taux légal.


Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.R.L. THINO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. THINO ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. IMMOBILIERE CHATEAU ROUGE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.




PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 novembre 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. THINO et de tout occupant de son chef des lieux situés à 4 rue d'Alfortville à CHOISY LE ROI (94600) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. THINO, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. THINO à la payer ; 

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. THINO à payer à la S.C.I. IMMOBILIERE CHATEAU ROUGE la somme de 11 711,95 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires au 3 novembre 2023 (loyers et charges au 3 novembre 2023 inclus après déduction de 2388,05 € de pénalités qui apparaissent manifestement excessives), avec intérêts au taux légal, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; 

CONDAMNONS la S.A.R.L. THINO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la S.A.R.L. THINO à payer à la S.C.I. IMMOBILIERE CHATEAU ROUGE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 2 juillet 2024.


LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS