Tribunal Judiciaire · JCP — 18 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024


N° RG 24/00116 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GVYY

N° minute : 24/00238 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDEUR

Monsieur [S] [K]
né le 15 Février 1995 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]

comparant

et

DEFENDERESSE

Madame [Z] [E]
demeurant [Adresse 2]

non comparante


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Juin 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024



copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
Monsieur [S] [K]
Madame [Z] [E]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à :
Monsieur [S] [K]


RAPPEL DES FAITS

La SCI DU CENTRE a donné à bail à Mme [Z] [E] un logement situé au [Adresse 2], à [Localité 3] par contrat du 1er décembre 2019, pour un loyer mensuel de 350 € et 10 € de provision sur charges par mois.

Par acte notarié du 4 mars 2021, M. [S] [K] a acquis la propriété de l'immeuble comportant ce logement.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [S] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 20 décembre 2023 ; puis il a fait assigner Mme [Z] [E] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 29 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion de la locataire et la condamnation de cette dernière au paiement de l'arriéré locatif.

A l’audience du 6 juin 2024, M. [S] [K] maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation . Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :
-de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
-de constater la mauvaise foi de la défenderesse et de supprimer le délai de deux mois prévu par le commandement de quitter les lieux ;
-d'ordonner l’expulsion de Mme [Z] [E], ainsi que tous occupants de son chef,
-de condamner Mme [Z] [E] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux,
-de condamner Mme [Z] [E] à lui payer la somme de 720 € au jour de l'audience au titre de l'arriéré locatif, outre la somme de 300 € pour résistance abusive et la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Bien que régulièrement assignée le 29 février 2024 à étude, Mme [Z] [E] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 1er mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :


L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Le bail conclu le 1er décembre 2019 contient une clause résolutoire (article p.3). Cette clause prévoit expressément un délai de deux mois à l'issue duquel la résolution du bail sera acquise si les causes du commandement ne sont pas apurées. Nonobstant le délai de 6 semaines indiqué par erreur dans le commandement de payer, c'est bien le délai convenu par les parties de deux mois qui trouve à s'appliquer (en ce sens, avis de la Cour de cassation précité). Le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2023, pour la somme en principal de 720 €. Par conséquent la locataire avait jusqu'au 20 février 2024 pour apurer les causes du commandement. Or, il résulte des explications du bailleur à l'audience que Mme [E] a procédé à deux règlements de 360 € , soit 720 € au total, les 9 janvier 2024 et 5 février 2024.

Si le bailleur prétend que ces versements correspondent au règlement des loyers courants, il ne rapporte pas la preuve que la locataire aurait expressément indiqué que ces règlements avaient pour but de régler les loyers de janvier et février. Il doit être rappelé qu'en application de l'article 1342-10 du code civil, à défaut d'indication par le débiteur, l'imputation des paiements a d'abord lieu sur les dettes échues, parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. Par conséquent, les règlements effectués entre la délivrance du commandement et le 20 février 2024 ont totalement apuré les causes du commandement, de sorte que la clause résolutoire n'est pas acquise.

Le demandeur sera donc débouté de sa demande de constat de résiliation du bail et de ses demandes en découlant (indemnités d'occupation, expulsion). 

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

M. [S] [K] indique que Mme [Z] [E] a toujours deux mois de loyer en retard.

La défenderesse, non comparante, sur qui repose la charge de la preuve des paiements, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Mme [E] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 720 €.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Ni la mauvaise foi, ni la résistance abusive de la locataire n'est établie. Il n'est par ailleurs pas rapporté la preuve par le bailleur d'un préjudice distinct du simple retard. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Mme [Z] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation mais à l'exception du coût de sa notification à la préfecture, la demande en constat de la résiliation du bail étant infondée. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [S] [K], Mme [Z] [E] sera condamnée à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [S] [K] de sa demande en constat de la résiliation du bail le liant à Mme [Z] [E] ;

DEBOUTE M. [S] [K] en conséquence de ses demandes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ;



CONDAMNE Mme [Z] [E] à verser à M. [S] [K] la somme de 720 € au titre des loyers impayés, somme arrêtée au jour de l'audience ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Mme [Z] [E] à verser à M. [S] [K] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation à l'exception de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et dit n'y avoir lieu à l'écarter ;

DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 18 juillet 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,