Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 11 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00370 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U6AM
CODE NAC : 70E - 0A
AFFAIRE : E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH C/ SDC 178 AVENUE GALLIENI - 94160 SAINT MANDE


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDEUR

PARIS HABITAT-OPH, EPIC inscrit au RCS de PARIS sous le n° 344 810 825, dont le siège social est sis 21 bis, rue Claude Bernard - 75253 PARIS CEDEX 05

représentée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0096




DEFENDEUR

SDC 178 AVENUE GALLIENI - 94160 SAINT MANDE,représenté par son syndic en exercice la SAS STARES FRANCE, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 885 132 068, dont le siège social est sis 178 avenue Galliéni - 94160 ST MANDÉ

représenté par Me Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0237


Débats tenus à l’audience du : 04 Juin 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024


L'EPIC PARIS HABITAT OPH a entrepris deux opérations de réhabilitation – démolition – reconstruction de deux immeubles sis l’un au 3, avenue Joffre/1 rue des Vallées et l’autre au 182 avenue Galliéni / 3 rue des Vallées à SAINT MANDÉ (94160).

L'EPIC PARIS HABITAT OPH a fait désigné par une ordonnance rendue le 7 octobre 2019 par le juge des référés d’un expert judiciaire, Madame [R] [X], dans le cadre d’un référé préventif.

L’immeuble du 178 avenue Galliéni à SAINT MANDÉ est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic est le cabinet STARES COPROPRIETE ;

Vu l'assignation aux fins de comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL que, par acte en date du 23 février 2024 l'EPIC PARIS HABITAT OPH a fait délivrer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ par laquelle il est demandé au juge des référés de :

- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ, représenté par son syndic, le Cabinet STARES FRANCE, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance, de laisser l’accès aux parties communes de son bâtiment, limité au rez-de-chaussée et à la cour commune, situé au même niveau et d’autoriser la pose et la dépose de l’échafaudage en surplomb, le temps nécessaire à la réalisation du ravalement du mur pignon de l’immeuble voisin,
- dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de 1 mois et que passé ce délai elle pourra être liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit,
- se réserver la liquidation de l’astreinte,
- dire qu’à défaut pour le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ de déférer à cette injonction à compter du prononcé de la décision et à tout le moins de la signification de l’ordonnance, l'EPIC PARIS HABITAT OPH et les entreprises mandatées par lui seront autorisés à pénétrer dans les parties communes en recourant à un serrurier, le temps nécessaire à l’exécution et l’achèvement du ravalement du pan de mur pignon le temps nécessaire à l’exécution et l’achèvement du ravalement du pan de mur pignon accessible par la cour commune, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin,
- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;


L'affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024 puis a été renvoyée contradictoirement pour permettre au défendeur de conclure et avec injonction donnée aux parties de comparaître à l’audience du 4 juin 2024 afin de bénéficier d’une information à la médiation.

A l’audience du 4 juin 2024 les parties ont bénéficié d’une information à la médiation à l’issue de laquelle elles n’ont pas souhaité mettre en œuvre de médiation.


Vu les conclusions soutenues à l'audience par la partie demanderesse qui maintient ses demandes introductives d'instance et y ajoutant demande de voir :
- autoriser l'EPIC PARIS HABITAT OPH à exercer une servitude de tour d’échelle sur le mur séparatif de la copropriété du 178 avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ le temps nécessaire à la réalisation des travaux de ravalement du mur pignon, par l’entreprise de son choix, soit pendant 15 jours ouvrés, étalés sur une période de 30 jours en raison de l’interruption de deux semaines où l’accès ne sera pas nécessaire ;
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ de ses demandes reconventionnelles ;


L'EPIC PARIS HABITAT OPH soutient qu’il est fondé à solliciter un tour d’échelle afin de faire réaliser les travaux indispensables de ravalement du pan de mur pignon ; que dans le cadre des opérations d’expertise confiées à Madame [R] [X], a été sollicité l’avis de Monsieur [E], géomètre-expert qui a confirmé le respect des règles et l’absence de surplomb ; que la méthodologie proposée pour réaliser le ravalement a été validée par l’expert ; que la demande subsidiaire de paiement de la somme de 10 000 € est exorbitante et sera rejetée.


Vu les conclusions soutenues à l'audience par la partie défenderesse qui sollicite, notamment, de voir :

A titre principal,

- juger que l'EPIC PARIS HABITAT OPH ne justifie pas d’une impossibilité matérielle de procéder au ravalement de son mur nouvellement construit sans passer par le fonds du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ,
- juger que l'EPIC PARIS HABITAT OPH ne justifie pas de la méthodologie employée ;
- juger que l'EPIC PARIS HABITAT OPH ne justifie pas de la durée et donc du caractère temporaire de l’accès au fonds du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ ;

En conséquence,

- juger qu’il existe des contestations sérieuses sur les demandes formulées par l'EPIC PARIS HABITAT OPH et juger qu’elle ne justifie d’aucune urgence ;
En conséquence,
- la renvoyer à mieux se pourvoir,

A titre subsidiaire,

- s’il était fait droit à la demande de l'EPIC PARIS HABITAT OPH, fixer les conditions suivantes :
* limiter l’accès à 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance
* condamner l'EPIC PARIS HABITAT OPH à lui payer à titre provisionnel une indemnité de 10 000 € au titre du trouble de jouissance subi,
* juger que l'EPIC PARIS HABITAT OPH devra payer à titre provisionnel une pénalité de 500 € par jour de retard à compter du 9ème jour suivant la signification de l’ordonnance,
- dire que préalablement à toute intervention un procès-verbal de constat de l’état de la cour commune de l’immeuble devra être dressé par Me [K], Commissaire de justice, aux frais exclusifs de l'EPIC PARIS HABITAT OPH;
- condamner l'EPIC PARIS HABITAT OPH à nettoyer et remettre en état la cour commune de l’immeuble sous astreinte de 500 € par jour à compter de la fin du chantier dont l'EPIC PARIS HABITAT OPH devra justifier auprès du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ par courrier RAR,

En tout état de cause,
- rejeter les demandes de l'EPIC PARIS HABITAT OPH ;
- dire n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de dire et juger formulées par l'EPIC PARIS HABITAT OPH,
- condamner l'EPIC PARIS HABITAT OPH à nettoyer la cour commune de l’immeuble sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,
- se réserver la liquidation de l’astreinte,
- condamner l'EPIC PARIS HABITAT OPH au paiement de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile 


Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ fait notamment valoir que le tribunal ne pourra pas statuer sur les demandes de dire et juger de l'EPIC PARIS HABITAT OPH qui ne constituent pas des demandes ; que ses demandes se heurtent à des contestations sérieuses, en l’absence d’urgence, de justification de la possibilité de réaliser ses travaux de ravalement sans passer par le fonds du syndicat des copropriétaires, alors que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ ne peut donner son accord pour le ravalement d’un mur pignon alors qu’il estime qu’il est construit en violation de ses droits de surplomb de sa cour commune, que la demande l'EPIC PARIS HABITAT OPH n’est ni détaillée, ni limitée dans le temps aux termes de son assignation. Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ rappelle que selon la jurisprudence, la servitude de tour d’échelle ne peut être mise en œuvre que pour les constructions existantes et non les constructions nouvelles ; qu’il s’agit en l’espèce d’une surélévation qui constitue un empiétement sur la cour commune de l’immeuble ; que l’expert judiciaire, s’est prononcé en dehors de sa mission sur la nature juridique du mur supportant l’élévation et sur l’absence d’empiétement constaté par Maître [K], commissaire de justice. Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ indique que l'EPIC PARIS HABITAT OPH n’a pas procédé de la cour de l’immeuble et de l’auvent qui ont été dégradés par ces travaux.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.


SUR CE

Sur la demande de tour d’échelle:

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. 

L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Lorsque des travaux indispensables sur un ouvrage existant ne peuvent être effectués que depuis un fonds voisin, les propriétaires de cet ouvrage peuvent obtenir le passage sur le fonds voisin, dès lors que ce passage ne cause pas aux occupants du dit fonds une sujétion intolérable et excessive.

En l'espèce, il est constant et résulte des pièces produites aux débats que le mur pignon de l’immeuble construit par l'EPIC PARIS HABITAT OPH au 182, avenue Galliéni à SAINT MANDÉ est construit en élévation des existants mitoyens et en limite de propriété avec le terrain du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ ; qu’il s’agit d’une opération de réhabilitation, démolition reconstruction qui ne s’apparente pas à une construction entièrement nouvelle ; qu’en toute hypothèse il ne résulte pas de la jurisprudence récente que l’exercice d’un tour d’échelle est exclu s’agissant d’une construction nouvelle.

Pour s’opposer à l’exercice par l'EPIC PARIS HABITAT OPH d’un tour d’échelle, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ invoque l’existence d’un empiètement de la construction de l'EPIC PARIS HABITAT OPH sur sa propriété. Il ressort des pièces produites aux débats par les parties que par un dire de son conseil du 26 septembre 2022 (pièce n° 3 du défendeur) le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ a saisi l’expert judiciaire, Madame [X], afin qu’elle donne son avis sur l’existence d’un empiètement en surplomb de la construction de l'EPIC PARIS HABITAT OPH et joignait à l’appui de son dire le constat d’huissier de Me [K], commissaire de justice du 23 septembre 2022 (pièce N° 8 du défendeur). Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ ayant expressément sollicité l’avis de l’expert, ne peut à présent invoquer son défaut de qualité pour exprimer cet avis.

Dans sa note du 2 décembre 2022 (pièce n° 1 du demandeur) l’expert judiciaire relève qu’à la suite du dire du 26 septembre 2022 du conseil du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a missionné, à la demande de l’expert (pièce n° 2 du demandeur) un cabinet de géomètres experts pour relever l’implantation de l’immeuble en construction vis à vis des limites de la parcelle cadastrée A n° 121 et 122 et qu’il « appert que l’immeuble a été construit en adossement des existants mitoyens laissés en place, à la côte 58,52, soi 67 cm au-dessus du couronnement du mur de clôture du 178 avenue Gallinéné et 41 cm au-dessus de la couverture du 1 bis rue des vallée, le mur pignon est construit en encorbellement d’nvison 30 cm, jusqu’à la limite séparative. De fait le relevé de géomètre démontre l’absence de surplomb des propriétés voisines ». Dans sa note du 1er décembre 2023 (pièce n° 6 du demandeur) l’expert judiciaire rend compte de sa septième réunion d’expertise du 16 novembre 2023 dans le cadre de laquelle a été discutée, s’agissant de la copropriété du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ, de la mitoyenneté avec le cabinet ROULLEAUX-HUCK-[E], géomètre-expert lequel a confirmé « le respect des règles : le nu extérieur du mur pignon nouvellement construit s’aligne avec l’axe de la mitoyenneté. ».

Il résulte suffisamment de ces éléments, sans que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ ne produise un rapport d’un géomètre-expert permettant de sérieusement contester l’avis de l’expert judiciaire et du cabinet ROULLEAUX-HUCK-[E], géomètre-expert, que l’existence d’un empiétement de la construction de l'EPIC PARIS HABITAT OPH sur la propriété du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ n’est pas suffisamment démontrée.

Il est constant que le ravalement du mur pignon n’a pas été réalisé. Il n’est pas sérieusement contestable que ces travaux de ravalement sont indispensables à l’achèvement de l’immeuble en conformité avec le permis de construire et qu’un ravalement est indispensable à la conservation et à la pérénité d’une construction.

S’agissant des modalités de réalisation des travaux de ravalement, compte tenu de la configuration des lieux, il apparaît que les travaux de ravalement ne peuvent être réalisés sur le mur pignon mitoyen du 178 avenue Galliéni sans passage sur la propriété du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ. Il ressort des éléments techniques produits par l'EPIC PARIS HABITAT OPH, à savoir le courrier adressé à l’expert le 29 novembre 2023 par la SAS TEMPERE CONSTRUCTION (pièce n° 5 du demandeur) et l’avis de l’expert dans sa note du 1er décembre 2023 (pièce n° 6 du demandeur) que les travaux de ravalement peuvent être opérés par l’installation en surplomb d’un échaffaudage accroché au mur pignon, sans reposer sur aucune partie de la copropriété du 178, avenue Galliéni, avec l’installation d’un filet de protection, nécessitant une semaine de montage de l’échaffaudage et une semaine de démontage avec passage par les parties communes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ, ainsi que deux semaines de travaux pendant lesquelles les ouvriers n’auront pas besoin de passer par les parties communes mais travailleront sur l’échaffaudage en surplomb, outre 2 jours de protection des parties communes et 3 jours de nettoyage des parties communes du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ. Ces modalités d’installation de l’échaffaudage limitant l’emprise sur la propriété du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ, ainsi que la présence des ouvriers sur les parties communes de cette copropriété, et la durée limitée des travaux n’apparaissent pas porter une atteinte disproportionnée aux droits du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ.

Il convient de faire droit à la demande d'échelage dans les conditions prévues au dispositif qui prévoieront notamment l’établissement d’un constat d’huissier avant et après la réalisation des travaux, une protection des parties communes et un nettoyage ainsi que proposé par l'EPIC PARIS HABITAT OPH.

Il convient de prévoir une astreinte en cas de non-respect des modalités fixées dans le dispositif dont la présente juridiction se réservera la liquidation.

En l’état, il n’apparaît pas justifié de faire droit à la demande de l'EPIC PARIS HABITAT OPH d’être autorisé à pénétrer dans la copropriété du 178 avenue Galliéni avec un serrurier et la force publique, alors qu’une astreinte apparaît suffisante pour obtenir l’exécution de la présente décision.


Sur les demandes reconventionnelles du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ :

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ qui sollicite une indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait des travaux réalisés par l'EPIC PARIS HABITAT OPH ne produit pas suffisamment d’éléments concernant l’existence de ces troubles ainsi que pour permettre de chiffrer son préjudice ; qu’ il n'y a lieu à référé sur cette demande.

S’agissant de sa demande de nettoyage de la cour commune cette demande est en l’état prématurée dans la mesure où un nettoyage de la cour commune est prévu à l’issue des travaux de ravalement.


Sur les demandes accessoires :

Compte tenu des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ succombant à l’instance sera condamné aux dépens.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible d'appel, assortie de plein droit de l'exécution provisoire, 

Enjoignons au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ d'autoriser l'EPIC PARIS HABITAT OPH à faire pénétrer sur son fonds, sis 178 avenue Galliéni à SAINT MANDÉ (94) une entreprise pour y implanter un échafaudage et pour y effectuer des travaux de ravalement sur le mur pignon, et sous réserve :

- d'avoir sécurisé le chantier et assuré la protection des parties communes de l’immeuble du 178 avenue Galliéni à SAINT MANDÉ (94) ;
- d'avoir prévenu le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ du jour de la date de début des travaux et de leur durée par lettre recommande avec accusé de réception ou courriel avec accusé de réception au moins huit jours à l'avance, 
- d'avoir préalablement fait procéder par un huissier de justice de son choix, à ses frais, à un constat des lieux contradictoire et de faire effectuer, toujours à ses frais, un constat à l'issue des travaux,
- de respecter le calendrier et les modalités proposés par la SAS TEMPERE CONSTRUCTION dans son courrier du 29 novembre 2023 à savoir :
* 2 jours de protection des parties communes,
* 1 semaine de montage de l’échaffaudage (nécessitant un passage par les parties communes du 178 avenue Galliéni à SAINT MANDÉ (94),
* 2 semaines de travaux (durant lesquels les ouvriers seront en surplomb de la propriété du 178 avenue Galliéni à SAINT MANDÉ (94) mais sans avoir à passer par les parties communes),
* 1 semaine de démontage de l’échaffaudage (nécessitant un passage par les parties communes du 178 avenue Galliéni à SAINT MANDÉ (94),
* 3 jours de nettoyage des parties communes (cour et abris),
* pose d’un filet de protection sur toute la hauteur de l’échaffaudage


Disons qu’à défaut de laisser l’accès à son fonds à la date fixée ci-dessus le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ encourra une astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance et ce, pendant deux mois, à la suite de quoi, il sera à nouveau statué ; 

Nous réservons la liquidation de l’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ ;

Disons n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 178, avenue Galliéni 94160 SAINT MANDÉ aux entiers dépens de l’instance de référé ;

Rejetons toutes autres demandes ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit.
 

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 11 juillet 2024


LE GREFFIER , LE JUGE DES REFERES