Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 1 octobre 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 1er OCTOBRE 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20456 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEWYP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de Sucy-en-Brie RG n° 11-19-1536





APPELANT

 

Monsieur [N] [T]

Né le 17 avril 1957 à [Localité 12] (75)

[Adresse 8]

[Localité 7]



Représenté par Me Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/037745 du 26/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIMES 



Monsieur [O] [R] [B]

né le 23 avril 1936 à [Localité 12] (14)

[Adresse 4]

[Localité 10]



Représenté par Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600



Madame [F] [I] [A] [X] épouse [B]

née le 19 septembre 1936 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 10]



Représentée par Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600



Monsieur [G], [U], [O] [B]

né le 16 octobre 1962 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600

















Madame [C] [Y] [J] [B]

née le 10 juin 1967 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 10]



Représentée par Me Hugues MAISON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0600



Madame [Z] [D]

Née le 15 février 1973 à [Localité 14] (Cameroun)

[Adresse 8]

[Localité 7]



Défaillante



Assignation devant la Cour d'appel de PARIS en date du 03 février 2022, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile





PARTIE INTERVENANTE 



SAS FONCIA MARNE EUROPE

Immatriculée au RCS de MELUN sous le numéro B 349 270 942

[Adresse 3]

[Localité 9]



Représentée par Me Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire et Madame Marie MONGIN, conseillère faisant fonction de président, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Mme Marie MONGIN, conseiller

M. Claude CRETON, président magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Mme Eva ROSE-HANO



ARRET :



- Par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, et par Madame CARMENT Dominique, greffière présente lors de la mise à disposition. 



* * * * * * * * 





EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 10 novembre 2005, M. [O] [B], Mme [F] [B], M. [G] [B] et Mme [C] [B] (ci-après, les consorts [B]), par l'intermédiaire de la société Foncia Marne Europe (ci-après, la société Foncia), ont donné à bail à M. [N] [T] et Mme [Z] [D] un pavillon à usage d'habitation, sis [Adresse 6] [Localité 10] (94).



Saisi par les consorts [B] par actes d'huissier de justice délivrés les 30 octobre 2018, 2 novembre 2018 et 12 décembre 2019, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie du tribunal judiciaire de Créteil, par jugement contradictoire rendu le 20 mai 2021, a : 

- rejeté les exceptions de nullité soulevées par M. [N] [T] et Mme [Z] [D]

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [N] [T] et Mme [Z] [D]

- déclaré recevable l'action formée par M. [O] [B], Mme [F] [B], M. [G] [B] et Mme [C] [B] à l'encontre de M. [N] [T] et Mme [Z] [D]

- condamné in solidum M. [N] [T] et Mme [Z] [D], déduction faite du dépôt de garantie, au paiement de la somme de 2 933,18 euros au titre des réparations locatives en exécution du contrat de bail en date du 10 novembre 2005 liant les parties et portant sur le pavillon sis [Adresse 6] [Localité 10] (94) ;

- condamné solidairement M. [G] [B] et Mme [C] [B], M. [O] [B], Mme [F] [X] épouse [B] à payer à M. [N] [T] et Mme [Z] [D] à la somme de 692,58 euros correspondant aux loyers irrégulièrement appelés sur la période du 1er janvier 2016 au 31 août 2017 ;

- condamné la société Foncia Marne Europe à garantir M. [G] [B] et Mme [C] [B] de la condamnation prononcée à leur encontre de 692,58 euros correspondant aux loyers irrégulièrement appelés sur la période du 1er janvier 2016 au 31 août 2017 ;

- rejeté la demande de M. [N] [T] et Mme [Z] [D] de se voir restituer la somme de 2 700 euros versée au titre du dépôt de garantie ;

- débouté M. [N] [T] et Mme [Z] [D] de leur demande en constatation de l'indécence du logement et de leur demande d'indemnisation subséquente pour troubles de jouissance ;

- condamné in solidum M. [N] [T] et Mme [Z] [D] aux entiers dépens ;

- condamné in solidum M. [N] [T] et Mme [Z] [D] à payer la somme de 1000 euros à M. [G] [B] et Mme [C] [B], M. [O] [B], Mme [F] [X] épouse [B] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la société Foncia Marne Europe à payer la somme de 300 euros à M. [G] [B] et Mme [C] [B], M. [O] [B], Mme [F] [X] épouse [B] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté la société Foncia Marne Europe de sa demande d'indemnisation à l'encontre de M. [G] [B] et Mme [C] [B], M. [O] [B], Mme [F] [X] épouse [B] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif ;

- ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration reçue au greffe le 24 novembre 2021, M. [N] [T] a interjeté appel de ce jugement et, dans ses dernières conclusions adressées à la cour le 13 février 2023, M. [T] lui demande de :

- infirmer partiellement le jugement en date du 20 mai 2021, rendu par le juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de Sucy-en-Brie ;

- prononcer l'annulation de l'assignation introductive, en date du 30 octobre 2008 ;

- prononcer l'annulation de l'assignation, en date du 12 décembre 2019 ;

subsidiairement,

- débouter les consorts [B] de toutes leurs prétentions, y compris de rétablissement au rôle ;

- condamner solidairement les consorts [B] à lui verser la somme de 2700 euros au titre du dépôt de garantie, 

- condamner solidairement les consorts [B] à lui verser la majoration de 10% prévue par l'article 22, avant-dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 ;

- condamner solidairement les consorts [B] à lui verser ainsi qu'à Mme [Z] [D] la somme 31 250 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le 1er janvier 2016 et le 31 août 2017 ;

- déclarer les consorts [B] irrecevables en leurs demandes de verser la somme de 28 326,12 euros pour réaliser les travaux visés aux devis ;

en tout état de cause,

- condamner solidairement les consorts [B] à verser à Maître Jean Emmanuel Nunes, avocat, la somme de 2 500 euros au titre de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle,

- condamner solidairement les consorts [B] aux entiers dépens.



Dans leurs dernières conclusions en date du 10 mai 2022 les consorts [B] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 20 mai 2021 par le juge des contentieux et de la protection de Sucy en Brie en l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il a : 

- condamné M. [T] et Mme [D] à payer une somme de 2 933,18 euros au bailleur au titre des réparations locatives, 

- condamné solidairement les bailleurs à payer une somme de 692,58 euros à M. [T] et Mme [D] correspondant aux loyers irrégulièrement réglés 

- débouté les parties de toutes autres demandes différentes plus amples ou contraires, 

et statuant de nouveau, 

- condamner in solidum, M. [N] [T] et Mme [Z] [D] à payer la somme de 28 326,12 euros aux consorts [B], 

- condamner la SAS Foncia à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, 

- condamner la société Foncia à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre, 

en tout état de cause, 

- à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux consorts [B],

- condamner in solidum la SAS Foncia, M. [N] [T] et Mme [Z] [D] au paiement des entiers dépens. 



Dans des conclusions déposées le 1er août 2022, la société Foncia sollicite de la cour qu'elle :

- confirme le jugement rendu le 20 mai 2021 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de Proximité de Sucy en Brie, en l'ensemble de ses dispositions sauf en ce qu'il l'a condamnée à garantir les consorts [B] de la condamnation prononcée à leur encontre de 692,58 euros correspondant aux loyers irrégulièrement appelés sur la période du 1er janvier 2016 au 31 août 2017,

et statuant de nouveau :

- constate qu'elle a parfaitement exécuté son mandat,

par conséquent,

- déboute les consorts [B] de l'intégralité de leurs demandes,

- déboute M. [T] et Mme [D] de leur demande de condamnation dirigée contre les consorts [B] et elle-même visant au règlement de la somme de 692,58 euros au titre des indexations de loyers,

- les condamne solidairement à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.





Les conclusions des parties ont été signifiées à Mme [D] suivant la procédure prévue par l'article 659 du code de procédure civile les 17 février et 2 juin 2022. L'arrêt sera rendu par défaut à son encontre.



Il convient de se reporter aux énonciations de la décision déférée pour un plus ample exposé des faits de la procédure antérieure et des moyens. 



Par ordonnance sur incident en date du 13 septembre 2022, le conseiller le mise en état a jugé la déclaration d'appel recevable. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024.





SUR CE,



Considérant, s'agissant de la nullité des assignations délivrées par les consorts [B] les 30 octobre 2018 et 12 décembre 2019, que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte expressément, que le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, a rejeté les demandes de l'appelant ;



Que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef ;



Considérant que l'appelant conteste également la recevabilité de cette action au motif que les consorts [B] ayant vendu le bien immobilier, objet de la location dont il s'agit, le 24 juillet 2019, ils n'ont plus qualité à agir ;



Que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté cette fin de non-recevoir, la relation contractuelle entre les parties, fondement des demandes des consorts [B], ayant pris fin antérieurement, soit le 30 août 2017, du fait de la libération des lieux par les locataires ;



Que de ce chef également le jugement sera confirmé ;



Considérant que M. [T] critique le jugement entrepris en ce qu'il a indemnisé les consorts [B] au titre des réparations locatives pour un montant de 5 633,18 euros ; qu'il fait valoir que le logement était «usagé» et «dégradé» selon le constat d'entrée dans les lieux et qu'ils n'ont effectué aucun travaux pour améliorer l'état du logement ;



Que néanmoins, cette argumentation ne peut être accueillie dès lors, d'une part, que l'état des lieux d'entrée vise un «état d'usage» et non un état «usagé» ou «dégradé» et, d'autre part, que les bailleurs justifient (pièces n°19 des bailleurs) avoir fait réaliser de nombreux travaux durant la location en répondant aux demandes des locataires ayant notamment fait remplacer la chaudière en 2011 ;



Qu'en revanche, il apparaît à la lecture du constat d'état des lieux de sortie que le logement était en très mauvais état ; que comme l'a précisément mentionné le premier juge, cet état des lieux de sortie révèle une absence de tout nettoyage et une saleté généralisée, des vitres ainsi qu'une poignée de velux et des carreaux de faïence cassés, un trou dans le sol, des équipements sanitaires entartrés, des robinets de radiateur manquants, la serrure du portail rouillée, le garage envahi par la végétation et supportant sur un de ses murs des tags, la pelouse du jardin en friche et les arbres ni taillés ni élagués ;



Que si c'est à juste titre que le jugement entrepris, pour apprécier le montant de la réparation des dégradations causées par une occupation anormale, a pris en compte la vétusté en raison de la durée du bail de plus de onze années, une telle prise en compte n'avait pas lieu d'être s'agissant de l'absence d'entretien du jardin privatif alors que l'annexe au décret 87-712 du 26 août 1987 prévoit qu'ont le caractère de réparations locatives l'entretien courant des pelouses ainsi que la taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes ;



Que dans ces conditions, il convient d'ajouter à la somme retenue par le juge des contentieux de la protection, celle de 1 600 euros correspondant à 80% des frais de travaux devant être effectués dans le jardin ;



Que c'est donc de la somme de 7 233,18 euros (5 633,18+1 600) dont sont redevables M. [T] et Mme [D] à l'égard des consorts [B] au titre des dégradations locatives ;



Qu'il convient de déduire de cette somme celle de 2 700 euros correspondant au dépôt de garantie de sorte que M. [T] et Mme [D] seront condamnés à verser la somme de 4 533,18 euros ;



Que le jugement ayant débouté les locataires de leur demande de restitution du dépôt de garantie et de la majoration de 10% sera confirmé ;



Considérant, s'agissant des demandes reconventionnelles de M. [T] et Mme [D] portant sur la réparation d'un préjudice de jouissance, que c'est par une motivation pertinente et circonstanciée que le premier juge a relevé à la fois l'intervention d'entreprises mandatées par les bailleurs pour répondre aux demandes des locataires, les manquements par ces derniers à l'entretien normal du logement s'abstenant notamment de faire effectuer un ramonage périodique nécessaire au bon fonctionnement de la chaudière, de déclarer un dégât des eaux ou de graisser les serrures voire de refuser au mandataire des bailleurs l'accès au logement pour vérifier l'installation électrique ;



Que de surcroît, si M. [T] et Mme [D] affirment avoir saisi les services municipaux pour faire constater l'indécence de leur logement, ils ne font pas état de la suite qui a été donnée à cette démarche ; 



Que de ce chef également le jugement sera confirmé ;



Considérant s'agissant des demandes de dommages-intérêts pour perte de chance, dirigées par les consorts [B] à l'encontre de leur mandataire, la société Foncia, que, comme l'a justement relevé le juge des contentieux de la protection, les pièces versées aux débats par ledit mandataire démontrent que celui-ci a pris les mesures conservatoires qui s'imposaient, a fourni des devis de réparation aux bailleurs et a répondu à leur avocat qui, par courrier du 21 novembre 2017, lui a demandé la communication des pièces du dossier afin d'engager une procédure judiciaire, de sorte que la responsabilité de la société Foncia ne peut être retenue ;



Que de ce chef encore le jugement entrepris sera confirmé ;



Considérant s'agissant de l'indexation du loyer, que le premier juge a fait droit à la demande des locataires et a condamné les bailleurs à leur verser la somme de 692,58 euros pour la période demandée par les locataires, soit du 1er janvier 2016 au 31 août 2017, en raison de l'absence d'élément justificatif du calcul de l'indexation et du montant du loyer au 19 novembre 2010 ; 



Que cependant, pour la période objet de la demande, du 1er janvier 2016 au 31 août 2017, le montant versé par les locataires au titre de l'indexation du loyer s'élève à 33,33 euros (2,39x11 +0,88x8) ;



Que c'est donc cette somme de 33,33 euros qui doit être mise à la charge des bailleurs, lesquels seront garantis par la société Foncia en charge d'établir les indexations du loyer ;



Que le jugement sera confirmé sauf quant au quantum de la dette ; 



Considérant que les mesures accessoires prononcées par le premier juge seront confirmées ; qu'en cause d'appel M. [T] qui succombe en son appel sera condamné aux dépens de la procédure ainsi qu'à verser aux consorts [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande fondée sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,



Que la société Foncia sera condamnée à verser aux consorts [B] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR, 



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt rendu par défaut.





- Confirme le jugement entrepris sauf les quantum retenus sur ces deux chefs du dispositif en ce qu'il :

- condamne in solidum M. [T] et Mme [D] à verser aux consorts [B], déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 2 933,18 euros au titre des réparations locatives en exécution du contrat de bail en date du 10 novembre 2005 liant les parties,

- condamne solidairement les consorts [B] à verser à M. [T] et Mme [D] la somme de 692,58 euros correspondant aux loyers irrégulièrement appelés sur la période du 1er janvier 2016 au 31 août 2017,



Statuant à nouveau et y ajoutant,

- Condamne in solidum M. [T] et Mme [D] à verser aux consorts [B], déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 4 533,18 euros au titre des réparations locatives en exécution du contrat de bail en date du 10 novembre 2005 liant les parties,



- Condamne solidairement M. [G] [B], Mme [C] [B], M. [O] [B], Mme [F] [X] épouse [B], pris ensemble, à payer à M. [N] [T] et Mme [Z] [D] à la somme de 33,33 euros correspondant aux indexations de loyers irrégulièrement appelées sur la période du 1er janvier 2016 au 31 août 2017,



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Condamne M. [N] [T] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile,



- Condamne M. [N] [T] à verser à M. [G] [B], Mme [C] [B], M. [O] [B], Mme [F] [X] épouse [B], pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne la société Foncia à verser à M. [G] [B], Mme [C] [B], M. [O] [B], Mme [F] [X] épouse [B], pris ensemble, la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







 LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE