Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 3 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]





REFERENCES : N° RG 24/00646 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXD4

Minute : 24/00596







Société [Adresse 8]
Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

 

C/


Monsieur [W] [C]
Madame [T] [C] NEE [P]






OK



Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL ADANI

Copie délivrée à :
Monsieur [W] [C]
Madame [T] [C] NEE [P]
Le 25 Avril 2024


AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au Greffe de la Juridiction de Proximité en date du TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge du tribunal de proximité de Aulnay-Sous-Bois, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffière ;

Après débats à l'audience publique du 08/02/2024
tenue sous la Présidence de Madame Mélissa BLANCHE, Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge du tribunal de proximité de Aulnay-Sous-Bois, 
Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEREUR :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], sise [Adresse 9] - [Localité 6] représenté par son syndic, la Société d’Etudes et de Gestion Immobilière du Nord EST SEGINE dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 5], elle même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE


D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 8] - [Adresse 8] - [Localité 6]
comparant en personne,

Madame [T] [C] NEE [P], demeurant [Adresse 8] - [Adresse 8] - [Localité 6]
non comparante, ni représentée


D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
 
Monsieur [W] [C] et Madame [T] [C] née [P] sont copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 9] [Localité 6]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic la société SEGINE (société d'études et de gestion immobilière du Nord-Est), a fait assigner Monsieur et Madame [C] devant le tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois. 

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme de 9652,84 euros suivant décompte arrêté au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022, date de la mise en demeure,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

A l'audience du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes en précisant que la dette est décomposée entre 8315,47 euros de charges, 1145,37 euros de frais et 192 euros de dépens. Il indique que les règlements des copropriétaires ont bien été imputés sur la dette. Il s'oppose à tout délai de paiement au motif qu'il s'agit de la troisième procédure contre eux. 

Monsieur [C], comparant en personne, conteste le montant de la dette en indiquant que des paiements à hauteur de 3500 euros et 2000 euros n'ont pas été comptabilisés. Il fait état d'une incohérence entre le décompte de l'ancien et du nouveau syndic. Il sollicite des délais des paiement sur 24 mois et propose de régler 500 euros par mois. Sur sa situation, il indique qu'il est artisan, qu'un projet de vente de son bien est en cours et que son épouse perçoit 1200 euros par mois. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2024.


MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ". 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation (en l'occurrence le syndicat qui réclame à un copropriétaire le paiement de sa quote-part de charges) doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré (en l'occurrence le copropriétaire qui dit avoir effectué des règlements) doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale laissant apparaître que Monsieur et Madame [C] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°732,
- les procès-verbaux d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née,
- les attestations de non recours, 
- le relevé de compte des copropriétaires et les appels de fonds pour la période comprise entre le 01/04/2021 et le 31/03/2024, comprenant les charges de copropriété et des frais, 
- le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés,
- un extrait du règlement de copropriété visant la clause d'indivisibilité.

Le décompte des charges incombant à Monsieur et Madame [C] arrêté au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 8315,47 euros, outre 1145,37 euros au titre des frais de syndic et 192 euros au titre des " dépens ". Il ressort de ce décompte que les mises en demeure et l'assignation sont demeurées sans effet. 

Ce décompte est contesté à l'audience par Monsieur [C] qui mentionne des paiements non comptabilisés et une incohérence avec le décompte de l'ancien syndic. Toutefois, il n'apporte aucunement la preuve des paiements effectués et n'est pas en mesure de les dater précisément. Il ne produit pas non plus le décompte de l'ancien syndic dont il se prévaut. Or, si des règlements sont intervenus, c'est à Monsieur et Madame [C] de justifier de ces paiements libératoires, et non au syndicat de copropriétaires de justifier qu'il n'a pas reçu d'autres règlements que ceux qui figurent sur son décompte.

De plus, il convient de relever que le décompte versé par le syndicat des copropriétaires démarre bien à l'origine de la dette. Il sera en outre rappelé que les défendeurs ont été condamnés, par un précédent jugement, à régler la somme de 3460,05 euros arrêtée au 1er janvier 2021, au titre des appels de charges et travaux, 1er trimestre 2021 inclus, et que, dans le cadre de la présente procédure, il est demandé le paiement des charges à compter du 2ème trimestre 2021. 

L'examen de ce décompte et des appels de charges permet de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.

Monsieur et Madame [C] sont tenus solidairement de ces sommes en vue de la clause de solidarité prévue au règlement de copropriété (article 17). 

Par conséquent, après déduction des frais, Monsieur et Madame [C] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 8315,47 euros arrêtée au 1er janvier 2024 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 01/04/2021 et le 31/03/2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022, date de réception de la première mise en demeure. 

Sur les frais de recouvrement

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance figurant dans le décompte des charges relèvent de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel prévoit que sont imputables au copropriétaire défaillant " les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. 

Ces frais ne sont nécessaires que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences inhabituelles, réelles et nécessaires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 1337,37 euros au titre de l'article 10-1. 

Il est demandé le remboursement des frais de relance du 24 novembre 2022 (42,16 euros), des frais de relance du 15 décembre 2022 (30,16 euros) et des frais d'affranchissement du 24 novembre 2022 et du 15 décembre 2022 (5,84 euros chacun). Ces sommes d'un montant raisonnable et correspondant à la tarification du contrat de syndic seront accordées. 

Il est encore demandé 347,17 euros de frais de " suivi impayé " le 18 novembre 2021, 240 euros de frais de " transmission avocat " le 20 juillet 2023 et 478,20 euros de frais de " suivi contentieux 2ème trimestre " le 22 décembre 2023. Cependant, il n'est pas justifié du temps passé ni des diligences exceptionnelles effectuées qui sortiraient de la gestion courante du syndic. Ils seront écartés.

Les frais de lettre comminatoire envoyée par l'avocat (192 euros) relèvent en réalité des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, Monsieur et Madame [C] seront solidairement condamnés au paiement de la somme totale de 84 euros au titre les frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022, date de réception de la première mise en demeure, sur la somme de 48 euros et à compter de l'assignation sur le surplus. 




Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil et compte tenu du montant de la dette, le juge peut, en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la partie défenderesse propose de verser 500 euros chaque mois pour apurer sa dette. Dans ces conditions, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il importe toutefois d'attirer l'attention de Monsieur et Madame [C] sur le fait qu'à défaut de règlement des charges courantes ou d'une mensualité à son échéance, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le demandeur a déjà été contraint de diligenter deux procédures à l'encontre des copropriétaires défaillants. Le 15 février 2018, le tribunal d'instance d'Aulnay-sous-Bois a rendu un jugement de désistement puis, par jugement du 12 octobre 2021, Monsieur et Madame [C] ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires le somme de 3460,05 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2021. 

Dès lors, la carence réitérée des défendeurs a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

En conséquence, Monsieur et Madame [C] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément à l'article 1231-7 du code civil. 

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [C], qui succombe à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Compte-tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur et Madame [C] à lui verser la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aucun motif ne justifiant d'en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [T] [C] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 9] [Localité 6], représenté par son syndic la société par actions simplifiée SEGINE (société d'études et de gestion immobilière Nord-Est), la somme de 8315,47 euros arrêtée au 1er janvier 2024 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 01/04/2021 et le 31/03/2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [T] [C] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 9] [Localité 6], représenté par son syndic la société par actions simplifiée SEGINE (société d'études et de gestion immobilière Nord-Est), la somme de 84 euros au titre des frais dus en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022 sur la somme de 48 euros et à compter de l'assignation sur le surplus,

AUTORISE Monsieur [W] [C] et Madame [T] [C] née [P] à s'acquitter de ces sommes en 16 mensualités d'au moins 500 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE que ces versements viendront en sus des charges courantes,

DIT qu'à défaut de paiement des charges courantes ou d'une mensualité à son échéance, l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

RAPPELLE qu'au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [T] [C] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 9] [Localité 6], représenté par son syndic la société par actions simplifiée SEGINE (société d'études et de gestion immobilière Nord-Est), la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [T] [C] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 9] [Localité 6], représenté par son syndic la société par actions simplifiée SEGINE (société d'études et de gestion immobilière Nord-Est), la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [C] et Madame [T] [C] née [P] aux dépens, comprenant le coût de l'assignation, sans autre frais préalable à la présente décision,

REJETTE tout autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 3 avril 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE