Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 2 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 02 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 393





N° RG 23/09449



N° Portalis DBVB-V-B7H-BLUJF







Syndicat des copropriétaires de la copropriété

[5]





C/



[Z] [C] [M] [X] 



[J] [T] [U]









































Copie exécutoire délivrée le : 





à :





Me Laurent GAY











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 28 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/06207.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [5] sis à [Localité 4]

représenté par son syndic en exercice, la Société SIGA, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège



représentée par Me Laurent GAY, membre de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Madame [Z] [C] [X]

née le 17 Août 1989 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]



signification de la DA le 28/07/2023 

signification de conclusions le 30/08/2023 à personne.



défaillante



Monsieur [J] [T] [U]

né le 27 Décembre 1983 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]



signification de la DA le 28/07/2023 

signification de conclusions le 30/08/2023 à personne.



défaillant





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 11 Juin 2024 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024.



ARRÊT

réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

Madame [Z] [X] et Monsieur [J] [U] sont propriétaires en indivision des lots n°913 et 933 au sein de l'ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [5], [Adresse 1].



Débiteurs d'un arriéré de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [5] leur a adressé des mises en demeure les 25 novembre 2021 et 9 février 2022.



Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2022, le SDC [5] a fait assigner les consorts [X] ' [U] aux fins de les voir condamnés à lui payer les sommes de 5.566,92 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022, de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



Par jugement du 28 juin 2023, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a condamné in solidum les copropriétaires à payer au SDC [5] la somme de 373,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022 au titre des charges de copropriété impayées, a dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts et les a condamnés à payer au SDC [5] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



Par déclaration au greffe en date du 17 juillet 2023, le SDC [5] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris, de condamner in solidum Madame [X] et Monsieur [U] aux sommes de 7.303,02 euros en principal selon décompte arrêté au 21 mars 2024 au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 22 mars 2022 jusqu'à parfait paiement, de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 22 mars 2022. 



A l'appui de son recours, le SDC [5] fait valoir que le premier juge a mal apprécié les éléments de preuve fournis aux débats, et que sont produits l'ensemble des justificatifs au soutien de ses demandes. 



Madame [X] et Monsieur [U], régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2024. 



MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu'en application de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 

Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; 

Que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l'article 24 de cette même loi ;

Que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ;

Que l'article 19-2 de cette même loi prévoit que, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; 

Que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ; 

Que Madame [X] et Monsieur [U] n'ayant pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes et le budget prévisionnel de la copropriété, ils ne sont ainsi pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées ; 

Qu'il appartient au SDC [5] de prouver que Madame [X] et Monsieur [U] sont redevables de la somme réclamée dans sa totalité ; 

Que réciproquement, il appartient à ceux-ci de prouver s'en être acquittés ; 

Qu'en cause d'appel, le SDC [5] sollicite le paiement des charges de copropriété de la période allant du 1er octobre 2021 au 21 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2022 ; 

Que le SDC produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant aux majorités légalement requises les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2021, du 1er janvier au 31 décembre 2022, ajustant le budget pour les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2022 et approuvant le budget des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2023 et du 1er janvier au 31 décembre 2024, les appels de fonds des sommes échues, les appels de provisions et les détails des régularisations, ainsi qu'un décompte arrêté au 21 mars 2024 ; 

Que celui-ci révèle que la dette des intimés s'élève à 7.303,02 euros ; 

Que, toutefois, il fait apparaitre plusieurs sommes relatives à des frais engagés par le SDC [5] auprès d'avocats et de commissaires de justice, ainsi que des frais de mise en demeure qui ne peuvent être considérés comme des charges de copropriété ; 

Que ceux-ci s'élèvent à la somme de 2.196,46 euros ; 

Qu'il convient donc de déduire de la somme globale de 7.303,02 euros due au titre de l'arriéré des charges de copropriété la somme de 2.196,46 euros ; 

Que la somme de 5.106,56 euros qu'il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété imputable aux consorts [X]-[U] apparaît dûment justifiée ; 

Qu'il y a donc lieu, par voie de réformation du jugement dont appel, de condamner Madame [X] et Monsieur [U] à payer au SDC [5] la somme de 5.106,56 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 21 mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022, date du commandement ; 



Attendu que l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; 

Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ; 

Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ; 

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ;

Qu'ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ; 

Qu'ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 

Que l'examen du décompte arrêté au 21 mars 2024 fait apparaître un solde débiteur de 2.196,46 euros au titre de divers frais (mises en demeure, relances, frais de remise de dossier huissier et avocat, commandement de payer, audience de conciliation, protocole d'accord, honoraires, significations d'assignation, de déclaration d'appel et de conclusions, frais de rejet de chèques) ; 

Que certains ne correspondent pas aux frais nécessairement exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance tels que définis par l'article précédemment cité ; 

Que concernant ceux qui peuvent mis à la charge des copropriétaires sur ce fondement, ils sont partiellement justifiés par les éléments versés aux débats par le SDC [5] ;

Qu'il convient alors de retenir les frais au titre de la mise en demeure du 25 novembre 2021, de la relance après mise en demeure du 09 février 2022, les frais de remise de dossier et les significations de déclaration d'appel et de conclusions d'appelant ; 

Qu'il ressort du décompte arrêté au 21 mars 2024 que les intimés sont donc redevables de la somme de 544,44 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le SDC [5] comprenant uniquement les frais nécessaires de recouvrement dûment justifiés ; 

Qu'il y a donc lieu de condamner les consorts [X]-[U] à payer au SDC [5] la somme de 544,44 euros au titre des frais exposés pour recouvrer sa créance avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022, date du commandement ; 



Attendu que l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ; 

Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; 

Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; 

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; 

Que les manquements de Madame [X] et Monsieur [U] à leurs obligations essentielles à l'égard du SDC [5] de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ; 

Qu'il convient ainsi de condamner les consorts [X]-[U] à verser au SDC [5] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; 



Attendu qu'il sera alloué au SDC [5], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d'appel, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Attendu que les intimés, qui succombent, supporteront les dépens de première instance et d'appel en ceux compris le coût du commandement de payer ; 



PAR CES MOTIFS 

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort,



REFORME le jugement rendu le 28 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a condamné les copropriétaires à payer au SDC [5] la somme de 373,54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022 au titre des charges de copropriété impayées et dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts ; 



CONFIRME le surplus du jugement ; 



Statuant à nouveau sur les chefs de jugement réformés et y ajoutant, 



CONDAMNE solidairement Madame [X] et Monsieur [U] à payer au SDC [5] la somme de 5.106,56 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 21 mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022, date du commandement de payer ; 

CONDAMNE solidairement Madame [X] et Monsieur [U] à payer au SDC [5] la somme de 544,44 euros au titre des frais exposés pour recouvrer sa créance avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022, date du commandement de payer;



CONDAMNE solidairement Madame [X] et Monsieur [U] à payer au SDC [5] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; 



CONDAMNE solidairement Madame [X] et Monsieur [U] à payer au SDC [5] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



CONDAMNE solidairement Madame [X] et Monsieur [U] aux entiers dépens de la présente procédure. 





LA GREFFIERE LE PRESIDENT