Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Dalila CHOUKI

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/03533 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OWD

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 03 octobre 2024


DEMANDERESSE
La société HENEO
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Me Ali DERROUICHE, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS et PARIS,


DÉFENDERESSE
Madame [G] [J]
 demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
comparante en personne, assistée de Me Dalila CHOUKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0294
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-010635 du 17/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 juin 2024
Délibéré au 19 septembre 2024, prorogé au 03 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03533 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OWD



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 29 novembre 2022, la société HENEO a donné en sous-location un logement meublé à Mme [G] [J] situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour une redevance mensuelle de 671,34 euros, charges comprises.

Le 1er août 2023 la société HENEO mettait Mme [G] [J] en demeure de quitter les lieux au 30 novembre 2023 pour non-respect du règlement intérieur par lettre recommandée avec accusé de réception, réceptionnée le 2 août 2023.

Par acte d'huissier en date du 15 mars 2024, la société HENEO a fait assigner Mme [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater que le contrat de résidence a pris fin depuis le terme du contrat le 31 août 2023 et au plus tard le 30 novembre 2023 à la suite du courrier du bailleur du 1er août 2023,
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 80 euros par jours de retard,
-ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
-condamner Mme [G] [J] à lui payer :
-une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le contrat de résidence s'était poursuivi,
-la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l'audience du 19 juin 2024, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Mme [G] [J], assistée de son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :
prononcer la nullité de l'assignation,rejeter la demande d'expulsion,subsidiairement, lui accorder un délai de trois ans pour quitter le logement,condamner la société HENEO à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,débouter la société HENEO de ses demandes,écarter l'exécution provisoire,condamner la société HENEO à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi de 1991 à distraction de Maître CHOUKI qui le cas échéant renoncera à la part contributive de l'état et aux dépens.
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes de " donner acte ", de " constater " ou de " dire et juger " ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la nullité de l'assignation

En application des articles 114 et 115 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l'acte si aucune forclusion n'est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

En application de l'article 54 du code de procédure civile, la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties. A peine de nullité, la demande initiale mentionne :
5° Lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative.

En l'espèce, Mme [G] [J] ne justifie pas d'une obligation de procéder à des diligences en vue de parvenir à un règlement amiable du litige étant précisé que la demande principale d'expulsion n'est pas soumise à l'exigence de tentative préalable de conciliation posée par l'article 750-1 du code de procédure civile. Il y a donc lieu de rejeter la demande d'annulation de l'assignation.

Sur la résiliation du titre d'occupation 

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

En l'espèce, le contrat du 29 novembre 2022 comprend une durée allant du 1er septembre 2022 au 31 août 2023, non renouvelable tacitement. Il est aussi prévu qu'un congé puisse être donné par le bailleur, en cas de non respect des conditions d'admission.

Un congé, se fondant sur le non-respect du règlement intérieur a été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, réceptionnée le 2 août 2023 à effet au 30 novembre 2023.

Le contrat ne prévoyant pas de possibilité de reconduction tacite et soumettant son renouvellement a une procédure aboutissant à une réadmission prononcée par la société HENEO il convient de constater qu'il a pris fin le 31 août 2023 à sa date d'échéance et ce peu importe le motif invoqué par la société HENEO. Il convient en outre de précisé que le juge des contentieux de la protection ne détient pas le pouvoir d'interférer dans les procédures d'admission de la société HENEO.

Ainsi, Mme [G] [J] est sans droit ni titre depuis 1er décembre 2023, la société HENEO l'ayant autorisée à se maintenir dans les lieux jusqu'au 31 novembre 2023.

Sur l'expulsion

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Mme [G] [J] qui est en capacité de régler un loyer mensuel de 726,90 euros ne justifie pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, sa demande de délai pour quitter les lieux sera, par conséquent, rejetée.

Dès lors, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [G] [J] sera donc condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l'existence d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien entre le préjudice et la faute commise.

En l'espèce, Mme [G] [J] ne démontre pas l'existence d'une faute du bailleur, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [G] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d'annulation de l'assignation,

CONSTATE la résiliation du contrat de sous-location conclu le 29 novembre 2022 entre la société HENEO et Mme [G] [J] concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 3], à l'arrivée de son terme le 31 août 2023,

DEBOUTE Mme [G] [J] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande d'astreinte,

CONDAMNE Mme [G] [J] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [G] [J] à verser à la société HENEO une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [J] aux dépens,

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

 
La greffière, La juge des contentieux de la protection.
Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03533 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OWD