Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 4 octobre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 4 octobre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00666 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGNL

PRONONCÉE PAR 

Virginie BOUREL, Vice-Présidente, 
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 3 septembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE COQ
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G608

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. ETOILE 91
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART


ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 21 juin 2024, la SCI LE COQ a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS ETOILE 91, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article L 145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;

- Ordonner l'expulsion dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir de la SAS ETOILE 91 de tous occupants de son chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°Z) de l'ensemble immobilier situé au centre commercial du [Adresse 3] à [Localité 2], de justifier de l'acquittement des charges locatives et de remettre les clefs ;

- Autoriser la SCI LE COQ à expulser la SAS ETOILE 91 des lieux et tous occupants de son chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°Z) de l'ensemble immobilier situé au centre commercial du [Adresse 3] à [Localité 2] en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ;

- Ordonner la séquestration, aux frais de la SAS ETOILE 91 à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

- En cas de maintien dans les lieux après l'acquisition de la clause résolutoire, condamner la SAS ETOILE 91 à payer solidairement à la SCI LE COQ une somme provisionnelle principale trimestrielle hors taxes et hors charges correspondant au dernier loyer courant, soit la somme trimestrielle actuelle de 2.733,51 euros hors taxes, à titre d'indemnité d'occupation, augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges jusqu'à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l'indexation annuelle prévue dans le bail ;

- Condamner la SAS ETOILE 91 à payer à la SCI LE COQ la somme provisionnelle de 20.327,06 euros TTC suivant décompte établi par la société SODES arrêté au 6 juin 2024 (2e trimestre 2024 inclus) ;

- En application des stipulations de la clause résolutoire du bail, obligeant la SAS ETOILE 91 à payer à la SCI LE COQ tous frais de procédure, de mise en demeure, frais de conseils, frais d'huissier en ce compris les dépenses et frais de levée d'états et de notification, condamner la SAS ETOILE 91 à payer à la SCI LE COQ :

- la somme de 192,79 euros au titre des frais du commandement de payer signifié le 28 décembre 2023 ;

- la somme de 69,92 euros au titre de l'extrait KBIS et de l'état des inscriptions de la SAS ETOILE 91 ;

- Condamner la SAS ETOILE 91 à payer à la SCI LE COQ la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance et aux dépens nécessaires pour l'exécution de l'ordonnance à intervenir.
Au soutien de ses demandes, la SCI LE COQ expose que :

- par acte sous seing privé du 27 juillet 2007, elle a donné à bail à la SARLU LAURE des locaux commerciaux situé au sein du centre commercial du [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 8.160 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d'avance,

- par acte notarié du 10 octobre 2022, la SARLU LAURE a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la SAS ETOILE 91,

- sa locataire ne payant plus ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 28 décembre 2023 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 14.647,09 euros au titre des impayés locatifs arrêté au 4e trimestre 2023 inclus, qui est demeuré infructueux,

- la SAS ETOILE 91 reste redevable de la somme en principal de 16.947,08 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du deuxième trimestre 2024 inclus.

A l'audience du 3 septembre 2024, la SCI LE COQ, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS ETOILE 91 n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Par acte délivré par commissaire de justice le 5 juillet 2024, la présente assignation a été dénoncée à la société LAURE en sa qualité de créancier nanti du fonds de commerce objet de la présente procédure.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SCI LE COQ justifie, par la production du bail en date du 27 juillet 2007, de l'acte de cession du fonds de commerce du 10 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 28 décembre 2023 et du décompte arrêté au 2e trimestre 2024 inclus, que sa locataire, la SAS ETOILE 91, a cessé de payer ses loyers et charges.

Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement à payer demeuré infructueux.

La SCI LE COQ a fait délivrer à la SAS ETOILE 91 un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 28 décembre 2023 d'avoir à payer la somme, en principal, de 20.327,06 euros au titre des loyers et charges impayés au 2e trimestre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 28 décembre 2023, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 29 janvier 2024.

L'obligation de la SAS ETOILE 91 de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SAS ETOILE 91 occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SCI LE COQ étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

Sur le sort des objets mobiliers et réparations locatives

Comme demandé, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

S'agissant de la demande d'autorisation à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice, il convient de relever qu'il n'appartient pas au commissaire de justice de chiffrer, ni d'estimer les réparations locatives. Ainsi, il n'y a pas lieu de dire que le commissaire de justice sera assisté d'un technicien.

Sur l'indemnité d'occupation

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS ETOILE 91 causant un préjudice à la société SCI LE COQ, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 29 janvier 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS ETOILE 91 au paiement de ladite indemnité à compter du 1er juillet 2024, les indemnités dues entre le 29 janvier 2024 et le 30 juin 2024 relevant de la demande provisionnelle.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, le décompte arrêté au 6 juin 2024 laisse apparaître un solde débiteur de 20.327,06 euros.

Il convient de préciser que le décompte produit à l'audience ne l'a pas été au contradictoire de la SAS ETOILE 91 de sorte qu'il ne peut être pris en compte.

Il ressort de l'examen des pièces versées aux débats, en particulier du décompte arrêté au 6 juin 2024, que sont réclamés en paiement le montant des loyers et charges impayés au 30 juin 2024 inclus, la somme de 341,47 euros au titre du "remplacement des blocs secours" ainsi que le montant du dépôt de garantie et son réajustement à hauteur de la somme totale de 2.733,51 euros.

La demande en paiement formée au titre du dépôt de garantie s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il convient en conséquence de déduire la somme totale de 2.733,51 euros du solde débiteur tel qu'il ressort du décompte ainsi que la somme facturée au titre du "remplacement des blocs secours" qui n'est pas justifiée.

En conséquence, il convient de condamner, à titre de provision, la SAS ETOILE 91 à payer à la SCI LE COQ la somme non sérieusement contestable de 17.252,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 juin 2024.

Il y a lieu de préciser que les frais réclamés au titre du commandement de payer, de la délivrance de l'extrait KBIS et de l'état des inscriptions relèvent des dépens.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS ETOILE 91 qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, les frais de délivrance de l'extrait KBIS et de l'état des inscriptions, les frais de signification de l'assignation, les frais de signification et d'exécution de l'ordonnance à intervenir, ainsi que l'émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SAS ETOILE 91, partie succombante, sera condamnée à payer à la SCI LE COQ la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée (lot architecte Z) du centre commercial du [Adresse 3] à [Localité 2] à la date du 29 janvier 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la SAS ETOILE 91 et/ou de tous occupants de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée (lot architecte Z) du centre commercial du [Adresse 3] à [Localité 2] ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

AUTORISE la SCI LE COQ à faire procéder par commissaire de justice de son choix à un constat d'état des lieux lors de l'expulsion et/ou de la reprise des lieux en cause ;

REJETTE la demande tendant à faire estimer par commissaire de justice les réparations locatives ;

FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS ETOILE 91 à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI LE COQ aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 29 janvier 2024 ;

CONDAMNE la SAS ETOILE 91 à payer à la SCI LE COQ, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SAS ETOILE 91 à payer à la SCI LE COQ la somme provisionnelle de 17.252,08 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de juin 2024 inclus ;

CONDAMNE la SAS ETOILE 91 aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, les frais de délivrance de l'extrait KBIS et de l'état des inscriptions, les frais de signification de l'assignation, les frais de signification et d'exécution de l'ordonnance à intervenir, ainsi que l'émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice ;

CONDAMNE la SAS ETOILE 91 à payer à la SCI LE COQ la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 4 octobre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,