Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30G

Minute n° 24/784


N° RG 22/01461 - N° Portalis DBX6-W-B7G-W2JL

3 copies















GROSSE délivrée
le 07/10/2024
à la SELARL AUSONE AVOCATS
Me Catherine CARMOUSE


Rendue le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 02 Septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Eric RUELLE, Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX, assisté de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

S.A.S. COMPAGNIE COMMERCIALE DU BASSIN prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Catherine CARMOUSE, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.C.I. GARHONE prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX






I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 12 juillet 2022, la S.A.S. COMPAGNIE COMMERCIALE DU BASSIN (CCB) a assigné la S.C.I. GARHONE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ses dernières conclusions du 30 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, elle demande au juge des référés de :

- débouter la S.C.I. GARHONE de l’intégralité de ses demandes,

- ordonner une mesure d’expertise confiée à tel expert qu’il plaira en évaluation de local commercial avec avec pour mission de donner tous éléments concernant l’état et la conformité du local, le coût des travaux et de mise en conformité, les conséquences sur l’activité commerciale et de donner tous éléments sur le montant du loyer, compte tenu de l’état du local et des facteurs habituels,

- suspendre les effets de la clause résolutoire,

- dire qu’elle s’acquittera de sa dette dans un délai de 24 mois à compter de la signification de l’ordonnance en application de l’article 1343-5 du Code civil prévoyant le report de la dette,

- dire que les versements qui interviendront dans les conditions sus indiquées s’imputeront en premier lieu sur le principal de la somme faisant l’objet de délais,

- dire que, pendant les délais accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

- condamner la S.C.I. GARHONE à mettre le local commercial en conformité avec l’avis de la commission de sécurité du 22 juillet 2022, sous astreinte de 150 €uros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, afin de permettre l’utilisation de la mezzanine,

- la condamner à réparer le système de climatisation réversible du local commercial sous astreinte de 150 €uros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

- la condamner à lui payer une provision de 100.908 €uros au titre du préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’utiliser une partie des locaux loués,

- la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 3.500 €uros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose que, par acte sous signatures privées en date du 14 avril 2021, la S.C.I. GARHONE lui a donné à bail commercial des locaux situés à [Localité 3], Centre commercial CAP OCEAN, moyennant un loyer annuel de 100.000 €uros, et qu’elle y exploite un établissement à l’enseigne SPORT 2000.
Elle indique qu’elle a rencontré des difficultés dès son entrée dans les lieux, l’une tenant à la non-conformité du local, la commission de sécurité, lui ayant interdit d’utiliser la mezzanine du magasin situé dans la zone de stockage, l’autre tenant à des difficultés financières, le chiffre d’affaires réalisé s’avérant très inférieur aux études de marché, mais que le bailleur n’a pas donné suite à sa demande de réduction du montant du loyer et lui a délivré commandement de payer visant la clause résolutoire. 
Elle conteste la créance alléguée, indiquant avoir reçu du service des impôts d’[Localité 2], un avis à tiers détenteur.
Elle fixe le montant de la créance actuelle de la S.C.I. GARHONE à la somme de 23.462 €uros.
Elle s’estime fondée à obtenir la poursuite de l’activité et le paiement différé des loyers, le chiffre d’affaires s’améliorant chaque mois.
Elle fait état d’un préjudice de jouissance en raison de l’interdiction d’utiliser la mezzanine et de la défectuosité du système de climatisation réversible qui ne lui permet pas de chauffer les locaux l’hiver.

Par ses dernières conclusions du 29 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.C.I. GARHONE demande au juge des référés de :

- débouter la S.A.S. CCB de ses demandes,

- constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;

- ordonner l’expulsion de la S.A.S. CCB preneur et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique,

- la condamner à lui payer :

- 313.626,71 €uros au titre des loyers et charges impayés au 2 septembre 2024,
- une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux, outre les charges,

- la condamner à lui payer 3.500 €uros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle impute à un changement de destination des lieux la nécessaire mise en conformité de la mezzanine, la S.A.S. CCB ayant souhaité y créer une réserve et une salle de réunion, de sorte que les travaux ne lui incombe pas. 
Elle ajoute que le montant de sa créance s’élève à la somme de 313.626,71 €uros, en tenant compte des versements effectués par la société locataire au titre de l’avis à tiers détenteur.
Elle conteste le préjudice de jouissance allégué.
Elle s’oppose aux délais de paiement, la S.A.S. CCB n’ayant procédé à aucun règlement depuis novembre 2022, la mettant en difficulté.






II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse.

L'article 835 permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 

L’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par acte sous signatures privées en date du 14 avril 2021, la S.C.I. GARHONE a donné à bail commercial à la S.A.S. CCB des locaux situés à [Localité 3], Centre commercial CAP OCEAN, moyennant un loyer annuel de 100.000 €uros payable trimestriellement.

La S.C.I. GARHONE a délivré à la S.A.S. CCB commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 juin 2022.

Les parties sont en désaccord sur le montant de la dette actuelle de loyers et charges, fixée à 313.626,71 €uros par la S.C.I. GARHONE et à 23.462 €uros par la S.A.S. CCB.

La S.A.S. CCB ne produit aucun décompte faisant apparaître un solde du d’un montant de 23.462 €uros, ni de justificatifs de ses règlements contredisant le décompte du bailleur qui apparaît par ailleurs bien prendre en compte les sommes versées au titre de l’avis à tiers détenteur en date du 30 novembre 2021 à hauteur de 21 976 €uros.
La dette de loyer doit par conséquent être retenue à hauteur de la somme de 313.626,71 €uros arrêtée au 2 septembre 2024.

Il y a toutefois lieu de permettre à la S.A.S. CCB de faire valoir le préjudice de jouissance qu’elle allègue, dont le principe et le quantum doivent être laissés à l’appréciation du juge du fond au regard des contestations sérieuses élevées. 
Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déterminer si les travaux de mise en conformité au titre de la sécurité et de réparation des blocs de CLIMATISATION incombe au bailleur, au regard de l’imprécision du bail sur ce point.
Il existe en outre une contestation sérieuse sur les charges dues, la promesse de bail du 14 avril 2021 stipulant expressément un ajustement annuel sur production de justificatifs, ce qui n’apparaît pas avoir été fait en l’espèce.
Il y a lieu d’allouer à la S.C.I. GARHONE une provision d’un montant de 200.000 €uros.

Selon les dispositions de l’article 1243-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Pour différer le paiement d’une créance exigible, le juge doit examiner la situation du débiteur, ce qui suppose la production d’éléments justificatifs de sa situation économique.
La S.A.S. CCB n’a produit aucun document permettant de vérifier sa situation financière actuelle et ses facultés de remboursement.
Sa demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire doit être rejetée.

Il en résulte que la résiliation du bail commercial est intervenue le 16 juillet 2022 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

- d'ordonner l'expulsion de la S.A.S. CCB, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique,

- de dire qu'à compter du 22 juillet 2022, la S.A.S. CCB est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée à une somme équivalente au montant mensuel du loyer en vigueur avant cette date, 

* de condamner la S.A.S. CCB à payer à la S.C.I. GARHONE la somme provisionnelle de 200.000 €uros, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable,

Compte tenu de la résiliation du bail commercial entre la S.A.S. CCB et la S.C.I. GARHONE, il n’y a pas lieu à expertise et les demandes de la S.A.S. CCB relatives à à l’exécution de travaux doivent être rejetées. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. GARHONE les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1.500 €uros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d'appel ;

Rejette les demandes de la S.A.S. CCB.

Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la S.A.S. CCB et la S.C.I. GARHONE et en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 22 juillet 2022.

Dit qu'à compter du 22 juillet 2022, la S.A.S. CCB est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant mensuel du loyer en vigueur avant cette date.

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. CCB et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 3], Centre commercial CAP OCEAN,  avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique.
 
Condamne la S.A.S. CCB à payer à la S.C.I. GARHONE :

1°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 31.289,27 €uros par trimestre jusqu’à libération des lieux.

2°) au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges, la somme provisionnelle de 200.000 €uros.

Rejette toutes autres demandes.

Condamne la S.A.S. CCB aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la S.C.I. GARHONE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Eric RUELLE, Président, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier, Le Président,