Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


70C

Minute n° 24/813


N° RG 24/00114 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNAA

3 copies















GROSSE délivrée
le 07/10/2024
à la SARL ALBRESPY AVOCATS
la SCP HARFANG AVOCATS


Rendue le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

S.A.S. COMPAGNIE DU JARDIN DES PLANTES
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Nicolas ALBRESPY de la SARL ALBRESPY AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.A.S. INSTITUT SUPERIEUR D’OPTIQUE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX








I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 11 janvier 2024, la SAS COMPAGNIE DU JARDIN DES PLANTES a fait assigner la SAS INSTITUT SUPERIEUR D’OPTIQUE (la société ISO) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article 809 (835) du code de procédure civile, de voir :
- constater que depuis le 02 octobre 2023, la société ISO occupe illégalement, sans droit ni titre, les superficies qui lui avaient été dévolues par les conventions d’occupation précaire des 22 juillet 2021 et 21 juillet 2022 au sein du lot 2 de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] ; 
- en conséquence,
- ordonner l’expulsion de la société ISO ainsi que celle de tout occupant de son chef ;
- condamner à titre provisionnel la société ISO à lui payer, jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation de 3 333,33 euros pour les lieux occupés au titre de la COP du 22 juillet 2021 et de 833,33 euros pour les lieux occupés au titre de la COP du 21 juillet 2022, soit une somme s’élevant à 16 667 euros à parfaire à la date de libération effective ;
- la condamner à titre provisionnel à lui payer, jusqu’à la libération effective des lieux, l’astreinte contractuellement convenue entre les parties équivalant à 300 euros par jour de retard pour les lieux occupés au titre de la COP du 22 juillet 2021 et 300 euros par jour de retard pour les lieux occupés au titre de la COP du 21 juillet 2022, soit une somme s’élevant à 58 800 euros à parfaire à la date de libération effective ;
- dire que pour l’exécution de la décision, elle pourra se faire assister si besoin de tout commissaire de justice, de la force publique, d’un déménageur et d’un serrurier ;
- l’autoriser si besoin à faire transporter tous les meubles et objets mobiliers présents sur les lieux dans un garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
- condamner la société ISO à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

La demanderesse expose qu’elle est propriétaire du lot de copropriété n° 2 (d’une superficie d’environ 2 900 m2) d’un immeuble situé [Adresse 1] visé par une ordonnance d’expropriation du 19 juin 2020 prise au profit de l’EPA BORDEAUX EURATLANTIQUE qui lui a été signifiée le 03 février 2021 ; que la société ISO était locataire d’une partie du lot (pour une superficie de 847,43 m2) en vertu d’un bail en date du 03 mai 2016 ; que si l’ordonnance d’expropriation a emporté extinction automatique du bail, la locataire a pu légitimement se maintenir dans les locaux dans l’attente de l’indemnisation de son éviction par l’EPA expropriant ; qu’en sa qualité de propriétaire exproprié, elle a perdu la qualité de propriétaire mais conservé la jouissance et la disposition de l’immeuble jusqu’à son indemnisation ; qu’à la demande de la société ISO qui souhaitait occuper des superficies supplémentaires laissées libres par le départ de ses autres locataires, elle lui a consenti le 22 juillet 2021 puis le 21 juillet 2022 deux conventions d’occupation précaire d”une durée indéterminée portant sur des superficies de 360 et 94,60 m2 ; que dans le cadre des discussions avec l’EPA, et de l’accord envisagé qui prévoyait le transfert des surfaces autres que celles données à bail, elle a fait signifier le 11 mai 2023 à la société ISO deux congés à l’échéance du 30 septembre 2023 ; que la société ISO n’a pas réagi ; que par courrier du 13 septembre 2023, elle a fait part de sa volonté de rester dans les lieux en vertu du bail et de faire valoir ses droits directement à l’encontre de l’expropriant ; que la mise en demeure du 21 septembre 2023 est restée sans effet ; que son maintien dans les lieux est constitutif d’un trouble manifestement illicite qui fonde la compétence du juge des référés; qu’il lui cause un préjudice grave dans la mesure où il empêche la signature d’un accord amiable avec l’expropriant et le versement de l’indemnisation.

L’affaire, appelée à l’audience du 29 janvier 2024, a été renvoyée pour échange des conclusions entre les parties avant d’être retenue à l’audience du 09 septembre 2024. 

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la demanderesse, le 09 septembre 2024, dans des conclusions aux termes desquelles, renonçant à sa demande d’expulsion et à sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, elle maintient sa demande de paiement au titre des astreintes, à hauteur d’une somme actualisée à 121 800 euros pour la période du 1er octobre 2023 au 20 avril 2024, et ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
 
- la société ISO, le 13 juin 2024, dans des conclusions aus termes desquelles elle demande qu’il soit jugé :
- que les demandes sont irrecevables ;
- que la demanderesse renonce à ses demandes portant sur son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;
- qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement à titre provisionnel d’une astreinte contractuelle sauf à la limiter à 1 euro par jour de retard ;
- en tout état de cause, que la demanderesse soit déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions, et condamnée à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle soutient que les demandes sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir en faisant valoir notamment que la demanderesse n’a pas dénoncé sa présence dans les lieux à l’EPA, qu’elle ne peut agir en résiliation du bail postérieurement à l’ordonnance d’expropriation qui a opéré transfert de la propriété à l’expropriant, alors qu’au moment de la saisine elle était en discussion sur son indemnité avec L’EPA Bordeaux, que les courriers de l’EPA demandant l’autorisation de procéder à des investigations et diagnostics dans les surfaces libérées et se charge de notifier au locataire résilduel des offres indemnitaires en vue de son éviction ne permet pas de caractériser l’urgence de résilier les conventions d’occupation précaire, cette résiliation devant se faire en fonction de la réalisation d’un évènement extérieur et non de la seule volonté d’une partie ; que la possibilité même pour la demanderesse de conclure de telles conventions est discutable et interroge sur sa qualité à agir. Sur le fond, elle fait valoir que la demande de provision au titre des astreintes conventionnelles se fonde sur des clauses pénales dont l’examen ne relève pas de la compétence du juge des référés.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.




II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

Aux termes des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le juge de référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, 
Dans les cas où l’existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peu accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 

sur la recevabilité des demandes :

La défenderesse soutient que les demandes sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir en faisant valoir notamment que la demanderesse n’a pas dénoncé sa présence dans les lieux à l’EPA, qu’elle ne peut agir en résiliation du bail postérieurement à l’ordonnance d’expropriation qui a opéré transfert de la propriété à l’expropriant, alors qu’au moment de la saisine elle était en discussion sur son indemnité avec L’EPA Bordeaux, que l’urgence n’est pas caractérisée, et que la possibilité même pour la demanderesse de conclure de telles conventions est discutable et interroge sur sa qualité à agir.

La demanderesse est cependant fondée à faire valoir :
- d’une part, que si, aux termes de l’article L.222-2 du code de l’expropriation, l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles, l’exproprié a néanmoins la possibilité de conclure une convention d’occupation précaire puisqu’il dispose de la jouissance de son bien jusqu’au paiement de l’indemnité ;
- d’autre part, qu’elle n’agit pas sur le fondement du bail mais des COP signées postérieurement et régulièrement entre les parties, dans le cadre d’une relation contractuelle parfaitement régulière distincte de l’expropriation et inopposable à l’EPA Bordeaux qui n’y était pas partie.

Il convient de relever que ces circonstances particulières sont clairement rappelées dans les conventions d’occupation précaire librement signées par la défenderesse.

La contestation sur l’étendue des droits de la SAS COMPAGNIE DU JARDIN DES PLANTES depuis l’ordonnance et les modalités de résiliation ne peut dès lors être qualifiée de sérieuse.

Le moyen tiré de la signature du traité d’adhésion en cours de procédure est lui aussi inopérant, l’intérêt à agir s’appréciant au moment de l’introduction de la demande. Or l’intérêt de la SAS COMPAGNIE DU JARDIN DES PLANTES à agir en janvier 2024, pour la période précédant le traité, pendant laquelle la société ISO s’est maintenue, au delà de l’expiration du congé donné en exécution des COP, dans des lieux dont la demanderesse avait conservé la jouissance, ne souffre aucune contestation sérieuse.

Les demandes sont donc recevables.

sur les demandes :

La SAS COMPAGNIE DU JARDIN DES PLANTES a renoncé :
- d’une part, à sa demande d’expulsion, devenue sans objet, l’EPA étant entrée en possession des lieux le 20 avril 2024 et ayant consenti à faire son affaire personnelle de la libération des lieux par la société ISO ;
- d’autre part, à sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, la défenderesse étant à jour des sommes dues à ce titre à la date de la signature du traité d’adhésion qui a transféré à L’EPA Bordeaux la qualité de créancier des sommes dues.

Il n’y a lieu dès lors de statuer que sur la demande de provision au titre des astreintes contractuelles, arrêtée à la somme totale de 121 800 euros (600 euros X 203 jours).

La demanderesse, qui rappelle que le maintien de la société ISO dans les surfaces litigieuses a compliqué et retardé la signature d’un accord amiable avec l’expropriant, et qu’eu égard des très importantes sommes en jeu, ce retard de six mois lui a causé un grave préjudice, fonde cette demande sur les stipulations de chaque convention qui prévoient qu’à défaut pour l’occupant de restituer les lieux à l’expiration du préavis et après établissement d’un état des lieux, il encourra une astreinte de 300 euros par jour de retard.

La société ISO oppose que la liquidation de l’astreinte n’est pas de la compétence du juge des référés, que la validité des COP est contestable, que ces clauses s’apparentent à des clauses pénales, que le montant en est excessif, et que la pénalité n’est pas encourue faute de mise en demeure au débiteur de respecter ses engagements contractuels.

Il a cependant été jugé supra que la validité des conventions d’occupation précaire ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. 

La demanderesse, qui se prévaut de deux courriers officiels de son conseil en date des 21 septembre 2023 et 02 octobre 2023 avisant la défenderesse “qu’à défaut de libération à la date convenue, elle engagerait sans délais les procédures utiles pour obtenir en référé la libération des lieux et le paiement provisionnel des deux astreintes contractuellement convenues pour un montant total de 600 euros”, est par ailleurs fondée à soutenir que ces courriers contiennent mise en demeure de s’exécuter et menace de sanction.

Quant aux clauses litigieuses, qui s’apparentent en effet à des clauses pénales, si le juge des référés ne peut exercer le pouvoir modérateur que l’article 1231-5 du code civil reconnaît au juge du fond, il doit néanmoins allouer une provision sur le montant d’une clause pénale qui lui paraît justifiée et peut dès lors en apprécier le montant.

La formulation des clauses rappelée plus haut ne permet pas de considérer, comme le soutient la demanderesse, que la société ISO est tenue, du fait de sa carence, de verser une astreinte du montant indiqué, mais seulement qu’elle encourt ce risque. La défenderesse peut ainsi utilement soutenir que le montant de ces astreintes, soumis au pouvoir modérateur du seul juge du fond, est sérieusement contestable.

Pour autant, le principe même de ces astreintes ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En l’état des pièces et débats, leur montant peut être fixé à une somme provisionnelle de 300 euros (2 X 150 euros) par jour, soit une somme totale de 60 900 euros (300 euros X 203 jours).

sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS COMPAGNIE DU JARDIN DES PLANTES les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de la procédure d’appel. La société ISO sera condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
 
La défenderesse sera condamnée aux entiers dépens.


III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel ;

CONDAMNE la SAS INSTITUT SUPERIEUR D’OPTIQUE à payer à la SAS COMPAGNIE DU JARDIN DES PLANTES une somme de 60 900 euros à titre de provision sur les astreintes conventionnelles ;

CONDAMNE la SAS INSTITUT SUPERIEUR D’OPTIQUE à payer à la SAS COMPAGNIE DU JARDIN DES PLANTES une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE la SAS INSTITUT SUPERIEUR D’OPTIQUE eux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier, Le Président,