Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 7 octobre 2024

Du 07 octobre 2024


5AE


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 22/01755 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WX2Z



[O] [X], S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

C/

[P] [G]




Expéditions délivrées à :
Me GIRERD
Me MULLER

FE délivrée à :
Me GIRERD

Le 07/10/2024

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 07 octobre 2024



JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE



DEMANDERESSES :

1°) Madame [O] [X] née le 29 Août 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

2°) S.A.S. HUMAN IMMOBILIER - RCS Bordeaux n° 414 854 216 - [Adresse 4]

Représentée par Me Anne-sophie VERDIER loco Me Christine GIRERD, avocat au barreau de Bordeaux

 

DEFENDERESSE :

Madame [P] [G] née le 12 Novembre 1983 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Benjamin MULLER, avocat au barreau de Bordeaux


DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Juin 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 







EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant un acte sous seing privé signé le 20 mars 2018, Madame [O] [X], représentée par la SAS L’IMMOBILIERE DE GESTION, INTEGRAL IMMOBILIER, a consenti à Madame [P] [G] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 640 € outre des provisions sur charges de 45 €.

Par une lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 26 novembre 2021, Madame [P] [G] a notifié à l'agence HUMAN LOCATION, gestionnaire du bien en location, son intention de quitter le logement loué au 30 décembre 2021 en respectant un préavis d'un mois. 

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 décembre 2021 entre Madame [P] [G] et le mandataire de la bailleresse, la SAS HUMAN IMMOBILIER, anciennement la SAS INTERGRALE IMMOBILIER.

Par lettre recommandée avec accusé réception, non réclamée, en date du 14 février 2022, la SAS HUMAN IMMOBILIER a mis en demeure Madame [P] [G] de régulariser la somme de 1.926,90 € correspondant à son décompte de sortie. 

En l’absence de paiement, Madame [O] [X] a, par acte introductif d'instance délivré le 7 juin 2022,fait assigner Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de la voir, principalement, condamner à lui payer la somme de 1.517,70 €.

La SAS HUMAN IMMOBILIER est intervenue volontairement à la procédure par conclusions signifiées le 8 avril 2024. 

L’affaire a été retenue au cours de l’audience du 27 juin 2024, après plusieurs renvois contradictoires, justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces. 

A l'audience, Madame [O] [X] et la SAS HUMAN IMMOBILIER, représentées par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, sur le fodement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1346-1 et 1728 du code civil, du décret n°87-712 du 26 août 1987 et des articles 328 et suivants du code civil, de : 
▸ juger l'assignation parfaitement recevable et bien fondée.

▸ juger recevable et bien fondée l'invention volontaire de la SAS HUMAN IMMOBILIER, 
▸ débouter Madame [P] [G] de l'intégralité de ses demandes, 
▸ condamner Madame [P] [G] à verser à :
• la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 730,97 € au titre de l'arriéré de loyers et charges, déduction faite des frais de relance de 50 €, ainsi que de la somme de 12,11 € au titre de la régularisation de charges, 
• Madame [O] [X] la somme de 599,50 € au titre des frais de remise en état, le tout avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2022 et avec capitalisation des intérêts au titre de l'arriéré de loyers et charges,
▸ déduire du montant des sommes dues le montant du dépôt de garantie, 
▸ condamner Madame [P] [G] à verser à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. 

En défense, Madame [P] [G], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’article 54, des articles 112 et suivants, de l’article 750-1 et des articles 117 et suivants du code de procédure civile :

 à titre principal : 
▸ de constater que l'assignation en date du 7 juin 2022 s'abstient de la mention des diligences entreprises ou de la justification d'une dispense, concernant l'obligation de tentative préalable de conciliation, de médiation, ou d'une procédure participative, 
▸ de prononcer la nullité de l'assignation en date du 7 juin 2022 comme ne répondant pas aux exigences de l'article 54 du code de procédure civile, prescrite à peine de nullité, 
- à titre subsidiaire, 
▸ de constater que l'assignation en date du 7 juin 2022 a été introduite sans le respect préalable d'une tentative de conciliation, de médiation, ou d'une procédure participative, au sens de l'article 750-1 du code de procédure civile, 
▸ de prononcer l'irrecevabilité de l'assignation en date du 7 juin 2022, 

concernant l’action de la SAS HUMAN IMMOBILIER : 
▸ de constater que l'intervention volontaire de la SAS HUMAN IMMOBILIER par conclusions notifiées sur le RPVA le 8 avril 2024 a été introduite sans le respect préalable d'une tentative de conciliation, de médiation, ou d'une procédure participative, au sens de l'article 750-1 du code de procédure civile, 

▸ de prononcer l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la SAS HUMAN IMMOBILIER, 

en tout état de cause et sur le fond : 
▸ de dire et juger que le bailleur et son mandataire ne font pas la démonstration de présenter un solde en leur faveur au titre des loyers et charges, et remise en état des lieux, 
▸ d’ordonner la compensation des sommes dues entre les parties, 
▸ de constater qu'après compensation des sommes dues entre les parties la situation locative présente un solde en sa faveur pour un montant de 45,36 €,
▸ de dire et juger que l'action du bailleur et de son mandataire est abusive, constitutive d'un abus de droit, justifiant une réclamation indemnitaire,

en conséquence : 
▸ de débouter Madame [O] [X] de ses demandes, fins et conclusions, 
▸ de débouter la SAS HUMAN IMMOBILIER de ses demandes, fins et conclusions, 
▸ de condamner solidairement Madame [O] [X] et la SAS HUMAN IMMOBILIER à la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit, 
▸ de condamner solidairement Madame [O] [X] et la SAS HUMAN IMMOBILIER à la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
▸ de condamner solidairement Madame [O] [X] et la SAS HUMAN IMMOBILIER aux entiers dépens.

Pour l'exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024. 

La présente décision, insusceptible d'appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. 

MOTIFS 

Sur la nullité de l'acte introductif d'instance :

L'article 54 du code de procédure civile prévoit que «la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties. À peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;
2° L'objet de la demande ;
3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;
b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement ;
4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;
5° Lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative». 

En application des dispositions de l'article 114 du même code, une nullité de forme ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité.

Madame [P] [G] soutient que l'assignation est nulle, cette dernière ne respectant pas les dispositions de l'article 54 du code de procédure civile. Elle affirme que la mention dans l’assignation «malgré plusieurs relances», elle «n’a pas procédé au paiement de cette somme» ne remplit pas le formalisme institué à peine de nullité, la saisine d’un conciliateur en amont de l’assignation ne pouvant être confondue avec la simple mention de plusieurs relances. Elle ajoute que le non-respect du préalable de tentative de résolution amiable du litige lui cause un grief puisqu’elle était favorable à un rapprochement avec le bailleur, de sorte qu’un mode amiable de règlement du conflit lui aurait permis de définir une somme intermédiaire en rapport avec l’évolution de ses ressources et le montant des charges qu’elle conteste.

Madame [O] [X] soutient que l'assignation justifie les diligences entreprises en vue de résoudre amiablement le litige avant d'initier une procédure contentieuse. Elle affirme que Madame [P] [G] n'a jamais répondu aux sollicitations de la SAS HUMAN IMMOBILIER et ne l'a jamais contactée. 

En l'espèce, l’assignation mentionne «malgré plusieurs relances, Madame [G] n'a pas procédé au paiement de cette somme. Aucune conciliation n'étant possible, Madame [X] n'a pas d'autre choix aujourd'hui que de saisir la présente juridiction afin que Madame [G] soit condamnée au paiement de la somme de 1.517,70 € au titre de l'arriéré locatif». 



Il ressort des pièces visées et jointes à l’assignation que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 février 2022, non réclamé, Madame [P] [G] a été mise en demeure de régulariser sa dette s’élevant à 1.926,90 €. Elle a, également, fait l’objet d’une relance par courrier électronique le 3 mars 2022. 

Ces deux courriers sont visées dans le corps de l’assignation : «pièce 13 : relances HUMAN IMMOBILIER». 

Il apparaît, en conséquence, que l’assignation mentionne les diligences entreprises afin de résoudre amiablement le litige.

Au surplus, aucun élément versé aux débats par Madame [P] [G] ne permet d'établir qu'elle a formulé une réponse à la SAS HUMAN IMMOBILIER au courrier de mise de mise en demeure ou de relance qui lui ont été adressés, prouvant le fait qu’elle n’était pas opposée à une démarche amiable. 

Dans ces conditions, elle ne justifie pas d'un grief.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation qui lui a été délivrée le 7 juin 2022.

Sur la recevabilité de la demande en justice :

Aux termes des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile, pris dans sa version applicable au jour de la délivrance de l'assignation, le 7 juin 2022, «à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du code de l'organisation judiciaire.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution». 

En outre, aux termes de la décision n°436939, 437002 du 22 septembre 2022, le Conseil d'état statuant au contentieux a, entre autres dispositions, annulé l'article 750-1 du code de procédure civile. 

Madame [P] [G] argue de l’irrecevabilité de la demande en justice, laquelle n’a jamais été précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative. 

Il est admis qu’il n’y a pas lieu de déclarer irrecevables les demandes en justice qui n’avaient pas été précédées d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, ainsi que l’imposait l'article 750-1 du code de procédure civile, lorsque l’instance était en cours au moment du prononcé de la décision du Conseil d’Etat. 

En l’espèce, il est constant que Madame [O] [X] n’a pas fait précéder sa demande en justice d’une tentative de règlement amiable comme l’imposait l’article 750-1 du code de procédure civile au moment de la délivrance de l’assignation, le 7 juin 2022. 

Toutefois, l’affaire qui avait fait l’objet de nombreux renvois étaient encore en cours lorsque la décision a été rendue par le Conseil d’état. 

Les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ayant été annulées alors que la présente instance était en cours, il n’y a pas lieu, en conséquence, de prononcer l’irrecevabilité de l’assignation laquelle n’était plus encourue. 

Dès lors, la demande de Madame [P] [G] tendant à voir prononcer l'irrecevabilité de l'assignation de Madame [O] [X] sur le fondement de l'article 750-1 du code de procédure civile sera rejetée. 





Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la SAS HUMAN IMMOBILIER :

Il résulte de l'article 325 du code de procédure civile que «l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant». 

L'article 329 du même code prévoit que «l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention». 

L'intervention volontaire n'entraîne pas la création d'une nouvelle instance. Elle n'est donc pas soumise au préalable à une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile.

En revanche, il ressort du mandat de gestion locative signé le 5 octobre 2016 que Madame [O] [X] a donné mandat à la SAS HUMAN IMMOBILIER, anciennement la SAS INTEGRAL IMMOBILIER, pour gérer la location de son bien immobilier situé [Adresse 7]. Ce mandat prévoit, notamment, au titre des missions du mandataire qu’«en cas de difficultés et de défaut de paiement de toutes sommes dues par le locataire, [d']exercer à son encontre, sans attendre l'accord exprès du mandant, toutes poursuites judiciaires, [de] faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant les tribunaux et toutes commissions administratives, [de] se concilier et requérir jugement (…) ".

La SAS HUMAN IMMOBILIER verse aux débats une quittance subrogative, établie le 18 mars 2024, dans lequel Madame [O] [X] reconnaît avoir reçu de cette dernière la somme de 743,08 €, au titre de la garantie loyers impayés, correspondant au solde de la régularisation du loyer et des charges dus par Madame [P] [G]. Il s’ensuit que la SAS HUMAN IMMOBILIER est subrogée dans les droits et actions de Madame [O] [X] à l'encontre de Madame [P] [G]. Aussi, la SAS HUMAN IMMOBILIER, mandataire et subrogeant Madame [O] [X], justifie d'un intérêt légitime à intervenir. 

Dès lors, il convient de la déclarer recevable en son intervention volontaire. Madame [P] [G] sera, en conséquence, déboutée de sa demande visant à voir déclarer irrecevable l’intervention de la SAS HUMAN IMMOBILIER. 




Sur la demande en paiement de la dette locative :

En application de l'article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail. 

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires».

L'article 1353 du code civil dispose que «celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation».

Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

Madame [O] [X] et la SAS HUMAN IMMOBILIER soutiennent que Madame [P] [G] est redevable d’une somme de 730,97 € au titre de l’arriéré de loyers et charges  ainsi que de la régularisation de charges d’un montant de 12,11 € , déduction faite des frais de relance d’un montant de 50 €,et du règlement d’un montant de 650 € intervenu en cours d’instance. 
Madame [P] [G] admet être débitrice d’une somme totale de 594,64 € correspondant aux loyers des mois de novembre 2021 et de décembre 2021, déduction faite des provisions sur charges lesquelle doivent appréciées en fonction des régularisations annuelles. Elle précise également avoir effectué un premier paiement de 650 € suivant une lettre du 2 février 2023. Elle conteste les frais de relance et rappels de charges qui lui ont été facturés au mépris des dispositions légales. 


Il ressort de l'extrait de compte locatif pour la période du 7 avril 2018 au 16 juin 2023 que les loyers et les provisions sur charges des mois de novembre et de décembre 2021 sont respectivement d’un montant de 703,67 € et de 680,97 € (703,67 € - 22,70 € correspondant à l’annulation de loyer du 31 décembre 2021), soit une somme totale de 1.384,64 €. 

Madame [P] [G] consteste la facturation de frais de relance. Pour autant, il convient de constater que tels frais ne lui sont pas réclamés.

Elle conteste, également, les régularisations de charges et taxes pour les années 2020 et 2021. Elle soutient, s’agissant de la régularisation pour l’année 2020, que le décompte de charges a été établi en violation de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il n'observe aucune ventilation par nature de charges ni aucun mode de répartition entre les différents locataires. Elle conclut qu’il n’a aucune valeur probante de sorte que la réclamation financière correspondante doit être rejetée. Elle précise également que les régularisations de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui font partie des charges récupérables doivent, également, obéir aux prescriptions de l'article 23 précité, ce qui en l’espèce n’est pas le cas. 

La SAS HUMAN IMMOBILIER et Madame [O] [X] mettent avant les justificatifs de régularisation de charges et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 à 2021 montrant qu’il existe un solde de régularisation de charges d’un montant de 12,11 € au profit de Madame [O] [X]. 

En l’espèce, Madame [O] [X] et la SAS HUMAN IMMOBILIER produisent un décompte de charges pour la période du 1er janvier 2020 au 31 janvier 2020 montrant que Madame [P] [G] est débitrice de la somme de 12,94 € au titre de la régularisation des charges locatives ainsi que la répartition des charges au sein de la copropriété adressée par le syndic de copropriété à Madame [O] [X]. Elles justifient, ainsi, des sommes dues au titre de la régularisation des charges pour l’année 2020. 

S’agissant de la régularisation des charges pour l’année 2021, Madame [P] [G] ne conteste pas le décompte de charges versé aux débats montrant qu’une somme de 115,16 € doit lui être restituée. 

S’agissant de la taxe d’ordures ménagères, il est nécessaire de rappeler que le bailleur est fondé à en solliciter le remboursement, s’agissant de taxes et impôts dont le locataire profite directement. 



Madame [O] [X] et la SAS HUMAN IMMOBILIER versent aux débats deux décomptes de charges concernant les taxes sur les ordures ménagères de 2020 et de 2021 et les avis de taxe foncières mentionnant les cotisations des années 2020 et 2021. Il apparaît que Madame [P] [G] est donc bien redevable des sommes de 123 € et de 122,66 € qui lui sont réclamées au titre des taxes d'ordures ménagères pour les périodes précitées. 

Il apparaît ainsi que Madame [P] [G] est redevable de la : 

• taxe ordures ménagères de 2020 : 123,00 €
• taxe ordures ménagères de 2021 : 122,66 € 
• régularisation de charges pour l’année 2020 : 12,94 €
TOTAL : 258,60 €

Il convient de déduire les sommes qui lui sont dues au titre de la : 

• régularisation de charges pour l’année 2019 : 131,37 €
• régularisation de charges pour l’année 2021 : 115,12 €
TOTAL : 246,49 €

Elle est donc redevable au titre des charges locatives d’une somme de : 

258,60 € - 246,49 € = 12,11 € 


Il est constant que par chèque CARPA, le conseil de Madame [P] [G] a adressé à celui de Madame [O] [X] et de la SAS HUMAN IMMOBILIER un règlement d’un montant de 650 €, le 2 février 2023. 

Aussi compte tenu de ces éléments, il apparaît que Madame [P] [G] est redevable : 

• de loyers et provisions sur charges de novembre
et décembre 2021 : 1.384,64 €
• de régularisations de charges locatives : 12,11 € 
TOTAL : 1.396,75 €


Il convient de déduire des sommes suivantes : 
• règlement : 650 €




Il apparaît, en conséquence, qu’elle est redevable :

1.396,74 € - 650 € = 746,74 € 

Madame [O] [X] et la SAS HUMAN IMMOBILIER versent aux débats une quittance subrogative signée le 18 mars 2024 par Madame [O] [X] relative au paiement du solde de régularisation de charges locatives d’un montant de 12,11 € et d'arriérés de loyers et charges d’un montant de 730,97 €. 

La SAS HUMAN IMMOBILIER justifie subroger la bailleresse, pour un montant de 743,08 €. Aussi, Madame [P] [G] sera condamnée à lui payer cette somme. 

Sur les dégradations locatives :

L'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que «le locataire est obligé : 
- c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, 
- d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation».

Il échet de souligner que si c'est au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, c'est au bailleur d'établir leur existence, notamment par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Madame [O] [X] sollicite la somme de 599,50 € au titre des frais de remise en état du placard d’entrée à la suite d’un dégât des eaux. Elle souligne que Madame [P] [G] a été indemnisée par son assurance mais n’a pas effectué les travaux de remise en état.

Madame [P] [G] conteste cette somme soulignant qu’elle n’a pas à prendre en charge le coût de la remise à l’état neuf 


du placard et soutient que sa compagnie d’assurance n’a pris en charge que les prestations qui étaient décrites dans le devis de [Z] [Y]. 

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu'un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 6 avril 2018, entre le mandataire de la bailleresse et la locataire. Un état des lieux de sortie a également été effectué contradictoirement le 30 décembre 2021. 

Le placard de l'entrée est décrit en état d'usage lors de l'entrée dans les lieux de la locataire, le mur présentant des traces jaunes autour du tuyau, des traces des portes coulissantes, des traces étendues à droite tout le long, une tablette avec des traces noires, une penderie et un cumulus ATLANTIC en état d'usage avec des traces et petits enfoncements. En revanche, le placard est indiqué en état moyen avec des plinthes absentes lors du départ de la locataire des lieux loués. 

Les parties s’accordent sur le fait que le cumulus situé dans le placard a causé un dégât des eaux au cours de la période de location. 

Il ressort des pièces susvisées que Madame [P] [G] a été indemnisée par son assureur à la suite de ce sinistre et qu’un virement de 330 € a été effectué en sa faveur pour la reprise des dommages consécutifs. 

Or, il apparaît que cette somme correspond au montant du devis établi par la société HELP ! CONFORT en date du 10 juin 2021 qui concerne la reprise des embellissements du placard à la suite de la fuite du cumulus (dépose des plinthes et du parquet flottant, reprise d’enduit et retouche peinture, fourniture et pose de mousse de protection pour le sol). Il échet de constater que ce devis ne mentionnait pas la repose des plinthes. Il s’évince du courrier électronique adressé par Madame [P] [G] au gestionnaire de l’appartement, le 8 juin 2021, que la société HELP ! CONFORT a été mandatée par la Société INTEGRAL-IMMOBILIER, devenue la SAS HUMAN IMMOBILIER. Dans ce courrier, Madame [P] [G] informe le gestionnaire que l’entreprise mandatée devait lui transmettre le devis pour «le remplacement» afin d’obtenir l’accord de la propriétaire. L’état des lieux de sortie montre que les plinthes du placard sont absentes, ce qui permet de conclure que la dépose des plinthes est intervenue durant la location de Madame [P] [G] et qu’elle fait suite aux travaux qui ont été réalisés à la suite du dégât des eaux, lesquels ont été validés par le bailleur. Il s’ensuit qu’il ne peut être reproché à Madame [P] [G] de ne pas avoir procédé à la repose des plinthes. Enfin, compte tenu de l’état du placard au moment de l’entrée de la preneuse et de son état moyen après une occupation des lieux durant 4 années, les désordres allégués ne peuvent être imputés à Madame [P] [G]. Madame [O] [X] sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

Sur la compensation : 

Il est constant que Madame [P] [G] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 640 €.

Après compensation, Madame [P] [G] sera condamnée à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de : 
743,08 € - 640 € = 103,08 €

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en l’absence de preuve d’une mise en demeure datée du 13 mars 2022.

Sur l’abus de droit :

Madame [P] [G] sollicite une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus de droit. 

Madame [P] [G] ne rapporte pas la preuve que Madame [O] [X] et la SAS HUMAN IMMOBILIER ont commis une faute en adoptant un comportement constitutif d'un abus de droit ni ne démontrent l'existence d'un préjudice. 

En conséquence, elle sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la capitalisation des intérêts :

En application de l'article 1343-2 nouveau du code civil, il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts. 

Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens. 

Il n’apparaît pas inéquitable, en l’espèce, de laisser à chacune des parties la charge de leurs propres frais irrépétibles. 






PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et en dernier ressort : 

DIT que l’assignation délivrée le 7 juin 2022 est régulière ; 

DECLARE recevable la demande en justice de Madame [P] [G] ;

DÉCLARE recevable l'intervention volontaire de la SAS HUMAN IMMOBILIER ;

CONDAMNE Madame [P] [G] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 103,08 € au titre loyers et charges impayés après déduction du dépôt de garantie ; 

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE Madame [O] [X] de sa demande au titre des frais de remise en état ; 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

DIT n'y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [X] aux dépens ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection