Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I] [L]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Ali DERROUICHE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/05153 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45YZ

N° MINUTE : 5







JUGEMENT 
rendu le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis 
[Adresse 2]
représentée par Me Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #P500
comparant

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [L], 
demeurant [Adresse 1]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière





Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05153 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45YZ



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 octobre 2017, la société HENEO a donné en location un logement meublé à M. [I] [L] situé dans la résidence sociale du [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 372,22 euros, prestations obligatoires comprises, payable d'avance chaque mois.

Des redevances étant demeurées impayées, la société HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 2 630,80 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2024, la société HENEO a fait assigner M. [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,ordonner, dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la présente décision, l'expulsion, du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte journalière de 80 euros,statuer sur le sort des meubles,condamner M. [I] [L] à lui payer  :2 971,07 euros au titre des redevances impayées, montant arrêté au 25 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,rejeter toute demande de délai de grâce,
A l'audience du 14 juin 2024, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3 538,72 euros, selon décompte en date du 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

M. [I] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais indique avoir versé la somme de 200 euros le 1er juin 2024. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement de la redevance courante, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l'arriéré.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.







MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [I] [L] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 23 octobre 2017 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 décembre 2022, pour la somme en principal de 2 630,80 euros. Cependant, le procès-verbal de signification de cet acte n'est pas joint, si bien que le commandement ne peut être considéré comme avoir été valablement délivré. 

La clause résolutoire n'est donc pas acquise.

Toutefois, il résulte du décompte produit par la société HENEO le jour de l'audience que la dette locative s'élève à 3 538,72 euros et qu'elle est ancienne puisqu'elle a commencé à se former en 2018. Les paiements effectués par Monsieur [I] [L] apparaissent très irréguliers.

Les pièces médicales qu'il produit pour s'en expliquer concernent Madame [H] [L], qui sembe demeurer au Sénégal et ne permettent pas de justifier un tel manquement.

Le montant de la dette et son ancienneté constituent des inexécution contractuelle suffisamment graves justifiant ainsi que soit ordonnée la résiliation du contrat de bail.

Il convient de relever qu'aucune disposition légale ne permet de suspendre les effets de la résiliation pendant l'octroi de délais de paiement qui ne peuvent ainsi être accordés que sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Ainsi, la demande de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire formée par M. [I] [L] ne saurait prospérer.

Compte-tenu de résiliation judiciaire du bail ordonnée, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [L] ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [I] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que M. [I] [L] reste lui devoir la somme de 3 538,72 euros, euros à la date du 11 juin 2024, au titre de l'arriéré des loyers impayés.

M. [I] [L], qui ne conteste pas le principe de la dette, indique avoir effectué un virement supplémentaire de 200 euros le 1er juin 2024 mais n'en justifie pas. Il sera donc condamné, en denier ou quittance, au paiement de la somme de 3 538,72 euros, avec les intérêts au taux légal sur à compter du prononcé de la décision, conformément aux dispositions des article 1231-7 et 1344-10, compte tenu des paiements intervenus postérieurement à l'assignation.

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Au regard de la situation de M. [I] [L] exposée à l'audience, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

M. [I] [L] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de la présente décision jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société HENEO de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 23 octobre 2017 entre la société HENEO d'une part et M. [I] [L] portant sur un logement situé dans la résidence sociale du [Adresse 1],

DEBOUTE M. [I] [L] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 48 heures à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE, en deniers ou quittance, M. [I] [L] à verser à la société HENEO la somme de 3 538,72 euros (décompte arrêté au 11 juin 2024, incluant la mensualité du mois de mai 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, avec les intérêts au taux légal du prononcé de la présent décision;

AUTORISE M. [I] [L] à s'acquitter de cette somme en 17 mensualités de 200 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
 
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [I] [L] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DIT n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


CONDAMNE M. [I] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

La greffière, La présidente.