Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/01695 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X26K

N° de Minute : 24/00171

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Octobre 2024





Association ARELI


C/

[S] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Association ARELI, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par [U] [M], munie d'un pouvoir écrit


ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [S] [F], demeurant [Adresse 3]


comparante en personne 





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2024 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier


















RG 23/1695 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2022, l’association Aréli a donné en location à Mme [S] [F], pour une durée initiale de 6 ans, un logement n°2 situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 445,43 euros, outre une provision sur charges de 139,05 euros.

Par acte d'huissier du 2 octobre 2023, l’association Aréli a fait délivrer à Mme [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 5 805,04 euros dont 5 646,81 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 3 octobre 2023.

Par acte d’huissier du 5 décembre 2023, l’association Aréli a fait assigner en référé Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
être déclarée recevable en ses demandesconstater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à la date du 3 décembre 2023,constater la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs de Mme [F] à la date du 3 décembre 2023,En tout état de cause,
ordonner l’expulsion de Mme [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,dire et juger que les effets et objets mobiliers de Mme [F] se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsé,condamner Mme [F] à lui payer la somme provisionnelle de 6 955,35 euros correspondant au montant des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, restés impayés, arrêté au 29 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 octobre 2023,condamner Mme [F] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant de son engagement, soit 658,94 euros mensuel, et jusqu’à la restitution des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 octobre 2023,condamner Mme [F] à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.
Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 5 décembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2024.

L’association Aréli, représentée par Mme [U] [M], munie d’un pouvoir pour la représenter, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 12 657,62 euros et à préciser qu’elle ne s’opposait pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et à des délais de paiement ; que Mme [F] est salariée, que son salaire est de 1 500 euros environ par mois ; que Mme [F] a dû régler une dette envers la CAF d’un montant de 4 000 euros ; qu’elle est disposée à régler la somme mensuelle de 400 euros en sus du loyer courant sur 36 mois.

Mme [F] a indiqué qu’elle terminait de régler sa dette envers la CAF fin septembre 2024 ; qu’elle donnait 100 euros par mois ; qu’elle propose de verser à l’association Aréli la somme mensuelle de 1 019 euros dont 400 euros au titre de la dette ; qu’elle n’a personne à charge.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 15 novembre 2022 contient une clause résolutoire suivant laquelle à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Il y a donc lieu de faire application du délai de 2 mois.

Cette clause résolutoire est visée et reprise sur le commandement de payer qui a été délivré par l’association Aréli à Mme [F] le 2 octobre 2023 afin d’obtenir le paiement d’une somme de 5 646,81 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte actualisé au 27 août 2024 produit par l’association Aréli, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 décembre 2023.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ne ressort pas du décompte actualisé produit que Mme [F] aurait réglé le loyer courant. Son dernier règlement remonte au 15 avril 2023.
Pour autant, le bailleur indique qu’il n’est pas opposé à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.
Par ailleurs, Mme [F] a expliqué qu’elle avait une dette à régler auprès de la CAF.

Il convient donc d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le bail suivant les modalités reprises dans le dispositif de la présente ordonnance.
Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, suivant le décompte arrêté au 27 août 2024, la dette de Mme [F] au titre des loyers et charges impayés est de 12 657,62 euros, échéance d’août 2024 incluse.

Il convient donc de condamner Mme [F] à payer cette somme à l’association Aréli et de l’assortir des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 sur la somme de 5 646,81 euros et de la présente ordonnance pour le surplus.

Mme [F] sera autorisée à s’acquitter de cette dette de manière échelonnée suivant les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance, étant observé qu’une mensualité de 400 euros sur 36 mois conduit à une somme supérieure à la somme totale due.

Les mensualités seront donc fixées à 350 euros, la dernière devant toutefois être ajustée pour permettre de régler le solde de la dette.

Par ailleurs, si Mme [F] ne respecte pas l’échéancier prévu, elle pourra être expulsée et sera tenue de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [F] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 octobre 2023.

La situation économique de Mme [F] commande de rejeter la demande présentée par l’association Aréli au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2022 entre l’association Aréli et Mme [S] [F] relatif à un logement n°2 situé [Adresse 3] à [Localité 4], étaient réunies à la date du 3 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Mme [S] [F] à payer à l’association Aréli la somme provisionnelle de 12 657,62 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 août 2024, échéance d’août 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 sur la somme de 5 646,81 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;
AUTORISONS Mme [S] [F] à s'acquitter de sa dette en 36 mensualités de 350 euros, en plus du loyer courant, payables le 5 du mois à partir du 5 novembre 2024, la dernière mensualité devant toutefois être ajustée pour permettre d’apurer le solde de la dette en principal et intérêts ;

SUSPENDONS, jusqu'à l'apurement de la dette, les effets de la clause résolutoire contenue au bail et DISONS que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué;

DISONS que pendant le délai consenti, à défaut de paiement à l'échéance du montant ainsi convenu ou du loyer courant et à la suite d'une mise en demeure adressée à Mme [S] [F] et restée infructueuse pendant plus de 15 jours :
1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 3 décembre 2023 ;
3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Mme [S] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personne expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution;
5°) Mme [S] [F] sera condamnée à payer à l’association Aréli une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu'à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande présentée par l’association Aréli au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [S] [F] aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 2 octobre 2023 ;

REJETONS les autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 7 octobre 2024

LE GREFFIER LE JUGE