Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 8 octobre 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 08 OCTOBRE 2024









N° RG 24/01624 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NW3V







Madame [D] [M] épouse [W]



c/



S.A.S. LA TAVERNE DU MIDI

























Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE































Grosse délivrée le :



aux avocats 



Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 18 mars 2024 (R.G. 24/00471) par le Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 05 avril 2024





APPELANTE :



Madame [D] [M] épouse [W], née le 04 Juillet 1963 à [Localité 4] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



Représentée par Maître Marie Anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A.S. LA TAVERNE DU MIDI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 1]



Représentée par Maître Luc LHUISSIER de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.







* * *







EXPOSE DU LITIGE:



Par acte du 9 septembre 1998, M. et Mme [M] aux droits desquels vient [D] [M] épouse [W], ont donné en location à la SARL Ibiza Café, aux droits de laquelle vient la SAS Taverne du Midi, des locaux situés au [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 4] comprenant une cave, une cour extérieure, un rez-de-chaussée et un premier étage.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1998. 

Après cession de fonds de commerce, il a été renouvelé pour une durée de 9 ans au profit de la société Taverne du Midi, à compter du 1er juillet 2007, puis il s'est poursuivi par tacite prolongation à compterdu 30 juin 2016. 



Par acte du 14 mars 2023, le bailleur a donné congé et a proposé une offre de renouvellement du bail, à effet au 30 septembre 2023. Le 14 juin 2023, la société Taverne du Midi a accepté le renouvellement du bail. 



A partir de l'été 2023, la société Taverne du Midi s'est plaint d'infiltrations d'eau par la toiture, occasionnant des dégâts dans le local. 



Le 30 octobre 2023, le preneur a vainement mis en demeure le bailleur de procéder à des réparations. 



En décembre 2023, des travaux sur la couverture du local ont été réalisés à l'initiative de Mme [W]. 



La société Taverne du Midi a fait réliser un rapport d'expertise amiable par M. [H] [I], qui a conclu le 24 janvier 2024 à l'existence de diverses dégradations. 



Par acte du 1er mars 2024, la société Taverne du Midi a saisi le juge des référés pour voir ordonner la suspension du règlement des loyers, la réalisation de travaux conservatoires sous astreinte ainsi que la désignation d'un expert judiciaire afin de procéder aux constats. 



Par ordonnance du 18 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a : 



-débouté la SAS Taverne de ses demandes de suspension des loyers commercial et d'habitation.



-autorisé la SAS Taverne du Midi à consigner les loyers commerciaux dus à Mme 

[W] sur le compte séquestre du Bâtonnier de l'ordre de avocats de Bordeaux jusqu'au prononcé d'une décision définitive de la juridiction saisie au fond.



Vu l'article 145 du code de procédure civile, ordonné une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et a commis pour y procéder M. [R] [V] avec mission pour lui de :



- entendre et convoquer les parties,

- se faire communiquer dans le délai qu'il lui appartiendra de fixer, tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'exercice de sa mission,

- se rendre sur les lieux 

- dire si les désordres allégués par la requérante existent et dans ce cas, les décrire en précisant leur localisation et leur importance,

- de façon plus générale, déterminer la cause des désordres constatés chez la requérante et dire si, et pour quelles raisons, partiellement ou totalement, ces désordres trouvent ou non leur origine dans une défectuosité ou un défaut d'entretien des installations de l'immeuble ou dans une autre cause qu'il lui appartiendra alors de déterminer,

- rechercher la cause des désordres en précisant s'il y a eu un vice de matériau, malfaçon dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance, défaut d'entretien ou de toute autre cause ;



Préciser, si les désordres sont susceptibles de compromettre la solidité de l'ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination, s'ils sont d'ores et déjà apparents dans leur intégralité et à défaut fournir tous éléments techniques permettant d'apprécier le 20 délai approximatif probable d'apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage ;



Préciser si les travaux réalisés en décembre 2023 sont conformes aux DTU et règles de l'art applicables à chaque corps de métier ;



- donner son avis sur les travaux réparatoires d'ores et déjà effectués chez la requérante et dire s'ils sont conformes et répondent à la problématique des désordres identifiés, 

- donner tous éléments techniques et de fait susceptibles de permettre aux juges du fond de déterminer les responsabilités encourues,



Donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluant le coût HT et TTC et la durée (désordre par désordre) en communiquant au besoin aux parties des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés nécessaires à la délivrance conforme du local commercial à la destination contractuelle convenue entre les parties, en même temps que son pré rapport et en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d'un mois suivant la date de cette communication ; 



- donner tous éléments techniques et de fait susceptibles de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par la requérante en intégrant la remis en état et les réparations du bien ainsi que les pertes locatives et financières et proposer à cet égard une base d'évaluation,

- constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le magistrat chargé du contrôle des expertises. 

- faire toutes observations utiles au règlement du litige,



En cas d'urgence ou de péril en la demeure constatés par l'expert, autorisé la SAS Taverne du Midi à faire procéder à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux jugés nécessaires par l'expert et ce par des entreprises spécialisées de son choix et sous le contrôle d'un maître d''uvre de son choix.



Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile.



Dit que la SAS Taverne du Midi devra consigner la somme de 4 000 euros par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro Portalis située en haut à gauche sur la première page de l'ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l'expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée ces parties ne soient dispensées du versement d'une consignation par application de la loi sur l'aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le trésor,



Dit que faute par la requérante d'avoir consigné cette somme et d'avoir fourni des explications au juge sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la décision ordonnant l'expertise deviendra caduque.



Dit que l'expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe.



Désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction.



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article du code de procédure civile.



Dit que la requérante conservera provisoirement la charge des frais de la présente procédure sauf à ceux-ci à les inclure dans son préjudice final s'il y a lieu. 



Par déclaration au greffe du 5 avril 2024, Mme [M] a relevé appel de l'ordonnance aux chefs expressément critiqués. 



Par ordonnance du 17 mai 2024, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 3 septembre 2024.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par dernières écritures notifiées par message électronique le 28 mai 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, Mme [M] demande à la cour de : 



Vu les dispositions contractuelles

Vu les articles 1728, 1219 et 1220 du code civil,



Infirmer partiellement l'ordonnance de référé du 18 mars 2024 en ce qu'elle a :

-autorisé la SAS Taverne du Midi à consigner les loyers commerciaux dus sur le compte séquestre du bâtonnier de l'ordre des avocats de Bordeaux jusqu'au prononcé d'une décision définitive de la juridiction saisie au fond,



-Rejeter en conséquence la demande de consignation des loyers,



Sur l'appel incident de l'intimée,



-Rejeter l'appel incident comme étant mal fondé,



Confirmer l'ordonnance de référé du 18 mars 2024 en ce qu'elle débouté la SAS

Taverne du Midi en ses demandes de suspension du loyer et de condamnation à faire réaliser les travaux conservatoires de toiture et de remise en état du local d'habitation et du local commercial



Condamner la société locataire au paiement d'une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par dernières écritures notifiées par message électronique le 2 septembre 2024 (après clôture) auxquelles la cour se réfère expressément, la société Taverne du midi demande à la cour de : 



Vu l'article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1219 et 1220 du code civil,

Vu les pièces,



A titre liminaire,



Révoquer l'ordonnance de clôture de la mise en état du 20 août 2024.

Fixer la clôture de la mise en état au jour des plaidoiries soit le 03 septembre 2024.

Dire et juger, par conséquent, recevables les présentes conclusions et la pièce n°14 produites par la société La Taverne du Midi.

 

A titre principal,



Réformer partiellement l'ordonnance de référé du 18 mars 2024 en ce qu'elle a débouté la société la Taverne du Midi en ses demandes de suspension du loyer commercial, de condamnation à faire réaliser des travaux conservatoires de toiture et de condamnation à faire réaliser des travaux de remise en état pour assurer la décence du local d'habitation loué dans le bail commercial.



Statuant à nouveau,



Ordonner la suspension du règlement du loyer commercial jusqu'à la réalisation de travaux conservatoires opportuns et suffisants permettant d'assurer le clos et le couvert du local commercial.



Ordonner la suspension du règlement de la quote-part du loyer afférent à l'appartement jusqu'à la réalisation des travaux de mise aux normes constructives, techniques et énergétiques pour assurer la décence du local d'habitation.



Condamner Mme [W] à faire réaliser les travaux conservatoires opportuns et suffisants permettant d'assurer le clos et le couvert du local commercial, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir.



Condamner Mme [W] à faire réaliser les travaux de remise en état aux normes constructives, techniques et énergétiques pour assurer la décence du local d'habitation, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir.



A titre subsidiaire,



Confirmer l'ordonnance de référé du 18 mars 2024 en ce qu'elle a autorisé la société la Taverne du Midi à consigner les loyers commerciaux jusqu'au prononcé d'une décision de justice définitive statuant sur les dommages intérêts et les responsabilités afférentes.



En tout état de cause,



Condamner Mme [W] au paiement d'une somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 août 2024.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.



MOTIFS DE LA DECISION:



Sur la recevabilité des dernières écritures et pièces 



1- La société La Taverne du Midi a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture du 20 août 2024 et la fixation de la clôture au jour des plaidoiries soit le 03 septembre 2024 pour voir déclarer recevables ses dernières écritures en date du 02 septembre 2024 et la pièce n°14 faisant état des nouvelles infiltrations dans les locaux donnés à bail. 



2- Le conseil de Mme [W] s'est opposée à cette demande, indiquant n'avoir pas eu le temps matériel de prendre connaissance de ces dernières écritures, ni de la nouvelle pièce communiquée, 



Sur ce : 



3- Aux termes de l'article 15 du Code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.



4- Aux termes de l'article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.



5- L'article 802 du code de procédure civile dispose qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.



6- En outre, l'article 803 du code de procédure civile conditionne la révocation de l'ordonnance de clôture à la révélation d'une cause grave depuis qu'elle a été rendue. 



7- En l'espèce, le 02 septembre 2024 soit la veille de l'audience, la société La Taverne du Midi a, par voie de courrier officiel et vidéo à l'appui, entendu informer Mme [W] de nouvelles infiltrations d'eau affectant le local commercial. Le jour de l'audience soit le 03 septembre 2024, elle a souhaité communiquer de nouvelles écritures et produire la vidéo faisant état des infiltrations. 



8- Or l'ordonnance de clôture est intervenue le 20 août 2024, d'où il suit que les nouvelles écritures déposées et pièces produites par l'intimée l'ont été postérieurement à l'ordonnance de clôture ce qui constitue une cause d'irrecevabilité prononcée d'office. 



9- Seule une cause grave depuis que l'ordonnance de clôture a été rendue permet la révocation de celle-ci, ce qui n'est pas avéré en l'espèce dans la mesure où les nouvelles infiltrations constituent une simple continuation des désordres préalablement constatés. 



10- En outre, la communication de nouvelles écritures et pièces postérieurement à l'ordonnance de clôture n'a pas permis à l'appelante d'y répondre utilement. 



11- Dès lors, la cour rejettera la demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de fixation de la clôture au jour des plaidoiries soit le 03 septembre 2024 et déclarera par conséquent irrecevables les dernières conclusions en date du 02 septembre 2023 et la pièce n°14. 





12- La cour ne retiendra, dans sa décision, que les moyens, les explications invoqués et les pièces produites par l'intimée dans le cadre de ses conclusions en date du 01 août 2024. 



Sur les demandes relatives à la suspension ou la consignation des loyers du bail commercial:



13- Selon les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



14- Selon les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



15- Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023 (avec photographies), dressé à la requête de la société La Taverne du Midi, que des infiltrations d'eau pluviale se produisent:

- dans le faux-plafond de la cuisine de l'immeuble donné à bail (au-dessus de la plonge), avec parfois de l'écoulement à l'intérieur des cuisines depuis les rails du faux-plafond, 

-dans le sas conduisant au bureau (dont le doublage est détrempé et moisi),

-dans le bureau,

-dans l'appartement situé au-dessus du restaurant (traces d'infiltrations sur les ouvertures, sur l'un des murs du couloir).



16- En accord avec le bailleur, le preneur a fait intervenir le 14 avril 2023 un artisan, qui a simplement posé un bâche de protection afin d'assurer la mise en protection de la toiture (pour un coût de 790 euros).



17- Puis, Mme [W] a fait réaliser des travaux par la société Boucly, selon facture du 22 décembre 2023, pour un montant de 5824,29 euros TTC, comprenant la mise en place d'un pare-vapeur, d'une feuille de bitume élastomère sur certaines parties, et une étanchéité des relevés.



18- Dans son rapport du 24 janvier 2024, réalisé à la demande du locataire, M. [H] [I] indique avoir constaté le colmatage de fissures d'un plaque d'amiante-ciment, la pose d'une canalisation permettant aux eaux pluviales des parties 1 et 2 de la toiture de ne plus se déverser dans le chéneau de la partie 5, mais directement sur la petite terrasse, qui a fait l'objet de travaux de pose d'un revêtement d'étanchéité neuf.



19- L'expert mentionne que les travaux ne sont pas terminés; qu'ils présentent un important point faible au niveau de l'éxutoire du chéneau de la partie 5; qu'il subsiste des trous dans les plaques d'amiante-ciment générant des fuites; que les colmatages sommaires sont insuffisants (les plaques vétustes devant être remplacées); que le mode d'évacuation des eaux pluviables est totalement non-conforme aux règles de l'art et générera de manière inévitable d'importantes infiltrations d'eau en cas de pluies violentes (les débits d'eaux pluviales à évacuer étant nettement supérieurs aux capacités d'évacuation du seul exutoire existant. Il a en outre observé que la partie 5 de la couverture (en zinc), gravement déficiente, doit être entièrement refaite; et que la canalisation d'évacuation posée sans fixation sur la couverture de la partie 3 peut se déplacer en cas de fort coup de vent.



20- Mme [W] a fait constater par commissaire de justice, par temps pluvieux (ou juste après des périodes de pluie), le 30 novembre 2023 à 12 h 15 puis 13 h 00, le 8 décembre 2023 à 12h30, le 13 décembre 2023 à 19h15, que la brasserie était ouverte, que les salles de restauration étaient actives, avec des personnes attablées en train de se restaurer ou en attente de leur commande.



21- Il résulte de ces éléments (dont la matérialité n'est pas contestée) que les infilltrations d'eau pluviale à l'intérieur du local donné à bail occasionnent de manière incontestable un trouble de jouissance au preneur, en perturbant son activité commerciale, sans pour autant la rendre impossible. 



22- La société La taverne du midi n'a d'ailleurs produit au débat aucune pièce démontrant une cessation d'activité commerciale, même temporaire, consécutive aux infiltrations. Il existe donc une contestation sérieuse sur le fait que les infiltrations aient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils sont destinés.



23- Au stade du référé, et au regard des condiitons énoncées à l'article 1219 du code civil, il n'est donc pas justifié d'un manquement contractuel suffisamment grave, imputable au bailleur, justifiant la mise en oeuvre de l'exception d'inexécution, qu'elle prenne la forme d'une suspension des loyers ou d'une consignation.



24- Il convient en conséquence d'infirmer l'ordonnance, en ce qu'elle a fait droit sur ce dernier point à la demande du preneur, en autorisant celui-ci à consigner les loyers sur une période non déterminable, à savoir jusqu'au prononcé d'une décision définitive de la juridiction saisie au fond.



Sur la demande de suspension d'une quote-part du loyer afférent à l'appartement à usage d'habitation:



25- Selon les dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.



26- En l'espèce, le bail liant les parties concerne à la fois des locaux à usage commercial et un appartement en premier étage, à usage d'habitation, avec 4 chambres, une salle de bains, annexes et dégagement.



27- En l'espèce, la société La taverne du Midi devait rapporter la preuve que les conditions d'application de l'article 1719 étaient toutes réunies. Or, elle n'allègue pas que cet appartement serve de résidence principale à son gérant, et selon les conclusions du bailleur, non contestées sur ce point par le preneur, l'appartement serait sous-loué à des salariés.





28- Par ailleurs, il n'est pas démontré que les désordres affectant l'appartement soient de nature à rendre celui-ci totalement inhabitable; ils n'avaient d'ailleurs donné lieu à aucune demande particulière ni mise en demeure du bailleur, avant l'introduction de l'instance. Au stade du référé, il n'y a donc lieu ni à consignation, ni à suspension de la quote-part de loyer afférent au local d'habitaition.



Sur la demande tendant à la réalisation de travaux:



29- Dès lors que l'expertise est en cours, et que l'expert désigné a pour mission (notamment) de décrire les désordres, de rechercher leurs causes, et de déterminer la nature et le coût des travaux réparatoires nécessaires, la demande de condamnation sous astreinte du bailleur à réaliser des travaux apparaît prématurée et se heurte à une contestation sérieuse tenant justement à la nature exacte des prestations à réaliser pour mettre un terme aux désordres.



30- Dès lors, l'ordonnance doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté cette prétention.



Sur les demandes accessoires:



31- Chaque partie ayant partiellement échoué en ses prétentions devant la cour, il n'est pas inéquitable de rejeter les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :





Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,



Déclare irrecevables les conclusions et pièce notifiées par la SARL La Taverne du Midi le 2 septembre 2024,



Infirme partiellement l'ordonnance rendue le 18 mars 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu'elle a autorisé la SAS La Taverne du Midi à consigner les loyers commerciaux dus à Mme [W] sur un compte séquestre du Bâtonnier de l'ordre des avocats de Bordeaux jusqu'au prononcé d'une décision définitive de la juridiction saisie au fond, 



Statuant à nouveau de ce chef,



Rejette la demande de la SARL la Taverne du Midi, tendant à être autorisée à consigner les loyers (commerciaux ou d'habitation) sur compte séquestre,



Confirme l'ordonnance pour le surplus de ses dispositions contestées,



Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,









Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président