Tribunal Judiciaire · REFERES JCP <ou= 10 000€ — 8 octobre 2024

COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00191 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JWLA 

Minute N° : 24/00371 
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
 Code de procédure Civile art.454

DU 08 Octobre 2024






Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me CANO
Copie délivrée à :M.[T]-PREFECTURE
le :08/10/2024



























DEMANDEURS

Monsieur [U] [Z]
né le 02 Janvier 1960 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représenté par Me Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [N] [Z]
née le 01 Décembre 1957 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [H] [T]
né le 07 Décembre 1951 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2021, [N] [Z] et [U] [Z] ayant pour mandataire la société FONCIA FABRE GIBERT, ont consenti à [B] [T] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 650,03 euros outre 50 euros de provisions sur charges.

Le 29 septembre 2023, un congé pour motifs légitimes et sérieux, motivé par le défaut répété de paiement des loyers a été délivré à [B] [T], pour la date du 31 mars 2024.

Par ailleurs, et par exploit du 20 décembre 2023, les époux [Z] ont fait délivrer à [B] [T] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 3.720,39 euros outre les frais.

Faute de régularisation dans les délais impartis, et par exploit délivré le 26 mars 2024, les époux [Z] ont fait citer [B] [T] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de la voir principalement condamnée à :

- voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

- l'expulsion du locataire, dans la huitaine de la signification de l’ordonnance, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

- lui payer à titre provisionnel et de l'arriéré locatif dû la somme de 5.110,27 euros ;

- lui payer une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 700 euros ;

- lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

L'affaire est fixée à l’audience du 17 septembre 2024 lors de laquelle les époux [Z] comparaissent représentés et, soutenant oralement le dossier qu'ils déposent, sollicitent le bénéfice de leur assignation sous réserve d'une actualisation de la dette locative à la hausse à la somme de 8.481,39 euros selon décompte arrêté au 2 septembre 2024 ; ils précisent s’opposer à tout délai de paiement ou délai supplémentaire pour quitter les lieux. 

[B] [T] comparaît en personne. Il explique avoir effectué deux virements partiels à hauteur de 250 euros le 5 août 2024 et le 13 septembre 2024 ; il ne veut être maintenu dans le logement mais sollicite des délais pour quitter les lieux ; il sollicite également des délais de paiement pour pouvoir régler la dette

Le Diagnostic Social et Financier communiqué par la Préfecture de Vaucluse avant l'audience reprend les mêmes éléments exposant les difficultés financières et ajoutant que le loyer actuel n’est pas adapté aux ressources de l’intéressé, qui travaille néanmoins pour compléter sa retraite.

La décision est mise en délibéré au 8 octobre 2024.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu en personne, la présente ordonnance, susceptible d'appel, sera contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de Vaucluse le 27 mars 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX de Vaucluse a été saisie le 21 décembre 2023, de la situation d'impayé, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par les époux [Z] est donc recevable.

1) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de location est bien doté d'une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par les époux [Z] que [B] [T] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti par les termes du bail, plus favorable par rapport aux nouvelles dispositions législatives, soit avant le 21 février 2024, la dette ayant continué d'augmenter entre la date du commandement de payer et celle de l'assignation.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice du bailleur depuis le 21 février 2024.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après examen des décomptes produits par les époux [Z], la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande, arrêtée au 1er septembre 2024 est fondée à hauteur de 8.481,39euros (hors frais d’huissier et de procédure), à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de septembre 2024 inclus et décompte arrêté au 1er septembre 2024.

Cette somme sera assujettie au taux d'intérêt légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 5.110,27 euros alors due et de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

3) Sur les délais de paiement :

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d'une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le Juge

En l’espèce, l'examen des décomptes produits à l’audience démontre que les versements au titre des loyers et charges n’ont pas entièrement repris avant l’audience, Monsieur [T] n’ayant qu’effectué deux virements partiels de 250 euros en août et septembre 2024. Par ailleurs, le locataire reconnaît lui-même ne pas être en mesure d’assurer la charge du loyer avec ses revenus, malgré une activité complémentaire pour compléter sa retraite, ce que reprend en l’espèce le DSF.

Ainsi, les conditions légales permettant d’accorder des délais de paiement au locataire en mesure de solder la dette locative ne sont pas remplis, et la demande de délais de paiement sera rejetée.

4) Sur l'expulsion

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution vient le compléter en disposant que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit des époux [Z] à compter du 21 février 2024, et [B] [T] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s'accroisse.
Pour autant, [B] [T] a sollicité des délais supplémentaires à l'audience pour quitter les lieux et il convient de faire droit à sa demande au vu de sa situation personnelle pour pouvoir organiser son départ et assurer son relogement. Ainsi il lui sera accordé des délais à hauteur de quatre mois maximum suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux.

A l’expiration de ce délai, et à défaut d'un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l'expulsion de [B] [T] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

 4) Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 21 février 2024, [B] [T] a causé un préjudice aux époux [Z]. Il convient donc d'octroyer à ceux-ci une indemnité d'occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.
*
En l'espèce, il convient de condamner cette dernière à verser à titre provisionnel aux époux [Z] au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, et à compter du 2 septembre 2024, lendemain du dernier arrêté de compte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par [N] [Z] et [U] [Z] concernant le contrat de bail du 1er mars 2021 consenti à consenti à [B] [T] et portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 1] ;

Condamnons [B] [T] à payer à [N] [Z] et [U] [Z] la somme de 8.481,39euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de septembre 2024 inclus et décompte arrêté au 1er septembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 5.110,27 euros alors due et de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 février 2024;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 21 février 2024;

Constatons que [B] [T] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Rejetons la demande de délai de paiement

Accordons à [B] [T] un délai maximal de quatre mois pour libérer les lieux suite à la signification du commandement de quitter les lieux;

Au delà de ce délai, faute de départ volontaire,

Autorisons l'expulsion de [B] [T] et de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, l'intéressée pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

Disons qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons [B] [T] à payer à [N] [Z] et [U] [Z] à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 2 septembre 2024, lendemain de l'arrêté de compte, avec indexation ;

Condamnons [B] [T] à payer à [N] [Z] et [U] [Z] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité;

Condamnons [B] [T] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 octobre 2024.


Le Greffier Le Juge