Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 9 octobre 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 09 OCTOBRE 2024



N° 2024/ 405







N° RG 23/01848



N° Portalis DBVB-V-B7H-BKXMX







[J] [W]





C/





[I] [Y]









































Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Françoise BOULAN





Me Camille TAPIN-REBOUL

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 18 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/06037.





APPELANT



Monsieur [J] [W]

né le 22 Juillet 1957 à [Localité 4] (MAROC), demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Françoise BOULAN, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant 

Me Fabien BOUSQUET, membre de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Marion BESSOUDO-QUILICHINI, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉ



Monsieur [I] [Y]

né le 31 Juillet 1972 à [Localité 8] (76), demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2024.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat ayant pris effet à compter du 6 octobre 2000, Monsieur [J] [W] a donné à bail d'habitation à Monsieur [I] [Y] des locaux au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6].



Par exploit d'huissier du 9 février 2021, le bailleur a fait signifier à son locataire un congé pour reprise aux fins d'habitation personnelle, venant à échéance au 5 octobre 2021.



Ce dernier s'étant maintenu dans les lieux au-delà de cette date, Monsieur [W] l'a assigné le 2 novembre 2021 à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour voir prononcer son expulsion et l'entendre condamner au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au double du loyer, conformément à l'une des clauses du bail.



Le défendeur s'est opposé à cette action en invoquant le caractère frauduleux du congé, et a réclamé reconventionnellement paiement de dommages-intérêts.



Par jugement rendu le 18 janvier 2023, le tribunal a annulé le congé litigieux, débouté en conséquence M. [W] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné en revanche à payer à M. [Y] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral, outre les dépens et une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que le motif du congé invoqué par le bailleur apparaissait 'invraisemblable' en raison du caractère 'spartiate' des locaux faisant l'objet de la reprise et des moyens dont il disposait par ailleurs pour assurer son relogement.





Monsieur [W] a interjeté appel de cette décision le 31 janvier 2023.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 9 octobre 2023, Monsieur [J] [W] conteste toute intention frauduleuse. Il expose qu'il entend déménager de l'appartement qu'il occupe actuellement au [Adresse 1] à [Localité 7] 'en raison de bouleversements familiaux qui lui sont personnels' et que, s'il est effectivement propriétaire de nombreux immeubles de rapport, le logement faisant l'objet du congé est le plus adapté à ses besoins, en raison de sa superficie, de sa situation géographique et de son accessibilité, compte tenu de son handicap physique. Il ajoute que les échéances des baux de ses autres appartements étaient plus lointaines.



Il fait valoir d'autre part que [I] [Y] habiterait en réalité dans un autre appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], dont il est propriétaire.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

- de constater la résiliation du bail par l'effet du congé,

- d'ordonner en conséquence l'expulsion de M. [Y] et de tous occupants de son chef,

- de le condamner à payer une indemnité d'occupation égale au double du loyer, charges en sus,

- et de mettre les entiers dépens à la charge de l'intimé, outre une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Suivant conclusions notifiées le 10 juillet 2023, Monsieur [I] [Y] invoque in limine litis la nullité de la déclaration d'appel sur le fondement des articles 54 et 901 du code de procédure civile en raison d'une domiciliation fictive de l'appelant, en soutenant, sur la foi de plusieurs témoignages, que M. [W] résiderait en réalité dans le même immeuble que celui abritant les locaux faisant l'objet du congé.



Subsidiairement au fond, il fait valoir que les locaux donnés à bail ne sont pas adaptés aux besoins du bailleur, et que la véritable intention de ce dernier serait de remettre ces locaux en location dans le cadre d'un bail commercial, conformément à leur vocation initiale.



S'il reconnaît par ailleurs être propriétaire d'un appartement situé [Adresse 3], il conteste en revanche qu'il s'agisse de son domicile réel, et produit un constat dressé le 4 juillet 2023 par un commissaire de justice établissant que ces locaux sont en chantier et inhabitables en l'état.



Il déclare subir un préjudice moral important du fait du harcèlement dont il serait l'objet de la part du bailleur pour le contraindre à quitter les lieux.



Il demande principalement à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf quant au montant de l'indemnité qui lui a été allouée en réparation de son préjudice moral, qu'il entend voir majorer à la somme de 20.000 euros.



Subsidiairement, en cas de validation du congé, il sollicite les plus larges délais de grâce pour libérer les lieux et demande que l'indemnité d'occupation soit fixée à un montant équivalent au dernier loyer.



En tout état de cause, il réclame paiement de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.





La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 juin 2024.





DISCUSSION





Sur l'exception de nullité de la déclaration d'appel :



Ce moyen ne figure pas au rang des exceptions de procédure pour lesquels le conseiller de la mise en état dispose d'une compétence exclusive en application de l'article 914 du code de procédure civile, de sorte qu'il est recevable devant la cour. 



Il s'agit toutefois d'une nullité de forme nécessitant la démonstration d'un grief, laquelle fait défaut en l'espèce.













En outre, M. [W] a communiqué en cours d'instance deux nouvelles pièces (facture d'énergie et avis d'imposition) établissant la réalité de sa domiciliation au [Adresse 1].



Il convient en conséquence de rejeter l'exception de nullité soulevée.





Sur la validité du congé :



En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui donne congé à son locataire afin de reprendre le logement pour son usage personnel doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision, et il appartient au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité du motif invoqué.



En l'espèce, il doit être relevé en premier lieu que Monsieur [J] [W] ne précise pas les raisons personnelles qui le conduisent à devoir déménager du logement qu'il occupe actuellement.



Il ne justifie pas davantage de la réalité du handicap physique qu'il invoque, et qui l'obligerait à résider désormais dans un appartement de plain-pied.



En outre, les photographies produites par l'intimé révèlent que les locaux donnés à bail ne sont pas adaptés à une personne en situation de handicap du fait de leur aménagement sommaire, s'agissant en particulier du cabinet de toilette, comportant une marche haute, et de la mezzanine servant de chambre, accessible par une échelle étroite. 



Il est constant que ces locaux, donnant directement sur la rue, étaient précédemment affectés à un usage commercial et que M. [J] [W] avait envisagé en 2015 de leur restituer cette vocation, en proposant à son locataire un autre lieu pour y installer son atelier d'artiste, moyennant un dédommagement de l'ordre du tiers du 'pas de porte' qu'il pouvait en obtenir (cf la pièce n° 9 du dossier de plaidoirie de l'intimé).



En considération de l'ensemble de ces éléments, il convient donc de considérer que le bailleur ne justifie pas du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.



Par ailleurs, aucune conséquence juridique ne peut être tirée du fait que M. [I] [Y] soit propriétaire d'un autre appartement, dès lors que la loi ne fait aucunement dépendre la validité du congé des solutions de relogement dont dispose le locataire.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a annulé le congé litigieux et débouté M. [W] de l'ensemble de ses demandes.





Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :



C'est à bon droit que le premier juge a retenu que la délivrance d'un congé dépourvu de motif réel et sérieux constituait une faute de la part du bailleur et avait occasionné au locataire un préjudice moral, dont il a justement évalué la réparation à la somme de 2.000 euros, aucune circonstance nouvelle ne justifiant de majorer le montant de cette indemnité en cause d'appel.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Rejette l'exception de nullité de la déclaration d'appel, 





Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,





Y ajoutant, 





Condamne Monsieur [J] [W] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser à Monsieur [I] [Y] une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT