Tribunal Judiciaire · Chambre Civile 2 — 10 octobre 2024

ORDONNANCE DU : 10 octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 22/03288 - N° Portalis DBWH-W-B7G-GETI





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

Chambre Civile 2

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT



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Juge de la mise en état : Stéphane THEVENARD,

Greffier : Camille BOIVIN,






DEMANDERESSE AU PRINCIPAL
DÉFENDERESSE A L’INCIDENT

S.C.I. TOURMALINE REAL ESTATE
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 483 831 939, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe REFFAY, avocat au barreau de l’Ain (T. 16), avocat postulant, Me Patrick MAUBARET, avocat au barreau de Bordeaux (T. 832), avocat plaidant




DÉFENDERESSE AU PRINCIPAL
DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.A.S.U. CHATILLON DISTRIBUTION
immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Annecy sous le numéro 314 789 314, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Bertrand GENAUDY, avocat au barreau de l’Ain (T. 61), avocat postulant, Me Anne BOLLAND-BLANCHARD, avocat au barreau de Lyon (T. 656)












EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 23 décembre 2008, la SCI Tourmaline real estate a consenti à la société Châtillon distribution un bail commercial en l’état futur d’achèvement sur des locaux en construction sur les communes de Bellegarde-sur-Valserine et Châtillon-en-Michaille à usage d’hypermarché, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 650 000 euros hors taxes et hors charges, avec indexation.

Par avenant sous signature privée du 18 septembre 2009, les parties ont précisé notamment que :
- le bail conclu le 23 décembre 2008 a pris effet à compter du 19 août 2009,
- les locaux ont été mis à disposition le 24 juillet 2009,
- le loyer annuel est fixé à la somme de 656 630 euros hors taxes et hors charges,
- l’indexation serait appliquée pour la première fois le 19 août 2013, puis au 19 août chaque année, l’indice de base étant celui du quatrième trimestre de l’année 2011.

Par avenant sous signature privée du 11 mars 2010, prenant effet le 1er avril 2010, les parties ont convenu que le loyer serait payable par périodicité mensuelle, le 1er de chaque mois, et elles ont prévu le paiement du loyer et des charges par prélèvement.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2022, la SCI Tourmaline real estate a fait procéder à la saisie conservatoire des créances détenues par la société Châtillon distribution sur la société Lyonnaise de banque en garantie de sa créance d’un montant de 167 661,37 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges.

La saisie conservatoire a été dénoncée le 15 septembre 2022 à la société Châtillon distribution.

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Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2022, la SCI Tourmaline real estate a fait assigner la société Châtillon distribution devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de voir :

“Vu le bail commercial,
Vu notamment les articles 1103 et suivants, 1728 du Code Civil,

CONDAMNER la SAS Châtillon DISTRIBUTION au paiement de la somme de 184 494,37 € correspondant aux loyers et charges impayés au 3 octobre 2022 outre intérêts à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance,

LA CONDAMNER au paiement de la somme de 18 449 € sur le fondement de la clause pénale contractuelle,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit,

LA CONDAMNER au paiement d'une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du CPC outre entiers dépens qui comprendront notamment le coût de la saisie conservatoire du 9 septembre 2022 et de sa dénonciation du 15 septembre 2022.”

La société Châtillon distribution a constitué avocat par acte notifié par voie électronique le 7 novembre 2022.

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Par conclusions en réponse sur incident devant le juge de la mise en état (4) notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, la société Châtillon distribution a demandé au juge de la mise en état de :

“Vu les articles 73, 74, 789 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence visée,
Vu les pièces versées aux débats,

In limine litis

Vu les articles 56, 114, 654, 655, 693 du code de procédure civile, et 1369 du code civil,

PRONONCER la nullité de l’assignation délivrée le 7 octobre 2022,

Subsidiairement

=> Sur les demandes de la société CHATILLON DISTRIBUTION

Vu les articles 143, 144 et 232 du code de procédure civile

1/ DESIGNER tel expert qu'il plaira du Juge de la Mise en état avec pour mission de :

• Convoquer les parties dans le respect du contradictoire,

• Se faire remettre tous documents pour l'exercice de sa mission notamment mais pas exclusivement :

- Pour le centre commercial : titres de propriété, plans du centre, répartition des surfaces du centre commercial entre les différents locataires, clé de répartition, conventions locatives, appels et redditions de charges de tous les locataires du centre commercial sur les années 2018 à 2023 inclus, pièces justificatives de l'ensemble des dépenses du centre sur les années 2018 à 2023 inclus, ainsi que tout autre document qu'il jugerait utile à sa mission). Il devra notamment vérifier les intitulés des relevés de dépenses au regard des pièces justificatives, vérifier si les charges refacturées sont conformes aux dispositions légales et notamment à l’article R. 145-35 du code de commerce, vérifier la répartition des charges entre les différents locataires.

- Pour les vérifications relatives à l’absence de refacturation de la zone commerciale : Plan de la zone commerciale, forme juridique de la zone commerciale et mode et clé de répartition des charges, impôts, travaux de la zone commerciale entre les différents propriétaires, appels et redditions de charges pour les années 2018 à 2023 des propriétaires de la zone commerciale.

• Procéder à un audit comptable des charges, impôts et des travaux facturés à la société CHATILLON DISTRIBUTION sur les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, et dire si les charges facturées correspondent aux catégories de charges, et surfaces occupées dans le centre conformément aux dispositions de la loi Pinel et aux obligations contractuelles, à l'exclusion de toutes surfaces dans la zone commerciale. S'attacher à vérifier les catégories de charges facturées, les surfaces facturées au sein du centre commercial, ainsi que l'absence de facturation des charges relatives à la zone commerciale.

• S'adjoindre s'il le faut tout sapiteur de son choix, et notamment un géomètre, aux fins de cerner les surfaces occupées par la société CHATILLON DISTRIBUTION dans le centre commercial.

• Eclairer le juge sur des faits pouvant caractériser une éventuelle faute de gestion,

• Dire de l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

• Fixer le montant de la provision a valoir sur la rémunération de l'expert à la charge de la société TOURMALINE REAL ESTATE

• Entendre les parties en leurs dires et explications, les joindre au rapport de l'expert,

• Déposer un pré-rapport avant le dépôt du rapport définitif,


• Dire qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement,

Vu les articles 1955 et suivants, 1961 à 1963 du code civil

2/ DESIGNER tel séquestre qu'il plaira, charge de conserver, jusqu'à ce qu’elle statue, 50% des provisions (quel qu'en soit l’intitulé : charges, travaux, assurances, taxes foncière) appelées et redditions, à venir à compter de la décision désignant l’expert,

CONDAMNER la société TOURMALINE REAL ESTATE au paiement du coût du séquestre.

=> sur les demandes reconventionnelles de la société TOURMALINE REAL ESTATE

Vu l’article 789 du code de procédure civile

DEBOUTER la société TOURMALINE REAL ESTATE de ses demandes de condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 525.000 € outre intérêts,

En tout état de cause

DEBOUTER la société TOURMALINE REAL ESTATE de toutes autres demandes, fins et conclusions,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNER la société TOURMALINE REAL ESTATE au paiement de la somme de 3.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.”

Au soutien de son exception de nullité, la société Châtillon distribution affirme que l’acte d’assignation qui lui a été remis par le commissaire de justice ne contenait aucun procès-verbal de signification et que cette irrégularité lui fait grief en ce qu’elle l’empêche de vérifier les modalités de signification de l’acte.

Subsidiairement, elle fait valoir que les pièces 2, 3, 4, et 5 listées dans l’assignation ne correspondent nullement aux pièces 2, 3, 4, et 5 du bordereau et que cette numérotation erronée lui porte grief en ce qu’elle peut difficilement viser les pièces adverses dans le cadre de ses propres écritures.

A l’appui de sa demande d’expertise, la société Châtillon distribution expose qu’elle a constaté des montants de provisions très inférieurs ou très supérieurs aux charges réelles, entraînant des redditions pour des montants très élevés avec deux années de retard, des charges réelles exorbitantes pour des prestations tout à fait quelconques et une absence de diminution des charges refacturées à la suite du renouvellement du bail du 19 août 2018 et l’entrée en vigueur de la loi Pinel, qu’elle n’a aucun moyen de vérifier que les charges refacturées sont conformes aux dispositions de la loi Pinel et qu’elle souhaite s’assurer, par la désignation d’un expert, de la seule refacturation à son encontre de charges, impôts, taxes, redevances, ou encore du coût de travaux relatifs à ses locaux sans aucune refacturation de locaux vacants, et de la seule facturation de charges, strictement énumérées, et légalement transférables sur le preneur en vertu de l’article R. 145-35 du code de commerce a contrario, et selon une répartition en fonction de la surface exploitée conformément aux dispositions de l’article L. 145-40-2 de code de commerce.

Elle déclare avoir le plus intérêt à la désignation d’un séquestre chargé de conserver 50 % des provisions jusqu’à ce que la présente juridiction statue au fond, les 50 % restants étant réglés aux échéances normales.

La société Châtillon distribution s’oppose à la demande reconventionnelle de provision, expliquant que les sommes réclamées sont contestées et contestables et qu’elle ne peuvent pas faire l’objet d’une provision.


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Dans ses conclusions III sur incident devant le juge de la mise en état notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, la SCI Tourmaline real estate a demandé au juge de la mise en état de :

“Vu notamment l’article 789 du CPC,

DEBOUTER la société CHATILLON DISTRIBUTION de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

LA CONDAMNER au paiement de la somme provisionnelle de 525 000 € au titre des impayés arrêtés au 18 mars 2024, outre intérêts,

LA CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 3 000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC outre entier dépens.”

La SCI Tourmaline real estate conclut au rejet de la demande de nullité de l’assignation, dès lors que l’assignation comporte cinq feuillets dont le procès-verbal de signification, que ce dernier relate la vérification par le commissaire de justice instrumentaire de la réalité du siège social, l’habilitation de Madame [X] [P] selon ses propres déclarations à recevoir copie de l’acte, son acceptation de cette signification outre le nombre de feuillets (cinq) et que l’acte est ainsi parfaitement régulier. Elle ajoute que la défenderesse ne justifie d’aucun grief, puisqu’elle s’est constituée et que les pièces ont été échangées.

Elle s’oppose à la demande d’expertise adverse, considérant que les dispositions contractuelles relatives aux charges locatives sont parfaitement claires et qu’elle fournit les justificatifs afférents. Subsidiairement, elle demande que la consignation de la provision sur les honoraires de l’expert soit mise à la charge de la société Châtillon distribution.

La SCI Tourmaline real estate conclut également au rejet de la demande de séquestre, observant que la totalité des charges appelées sont exigibles et sont justifiées.

A l’appui de sa demande reconventionnelle de provision, la SCI Tourmaline real estate fait valoir que l’obligation au paiement de la société Châtillon distribution n’est pas sérieusement contestable pour résulter des dispositions contractuelles.

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Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

A l’audience du 5 septembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2024.


MOTIFS


1 - Sur la demande de nullité de l’assignation :

1.1 - Sur le moyen tiré de l’absence du feuillet de signification :

Il résulte des articles 654 et suivants du code de procédure civile que l’huissier de justice doit signifier l’acte à personne, que si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence et que l’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.



Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, “Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.”

En l’espèce, la société Châtillon distribution produit en pièce numéro 36 une copie de l’assignation du 7 octobre 2022 qui comporte deux feuilles imprimées au recto et au verso, soit quatre feuillets au total, la copie ne comportant pas le feuillet précisant les modalités de délivrance de l’acte.

Il ressort cependant de la première page de l’acte que l’huissier de justice est entré en contact avec Madame [X] [P], assistante de direction générale au sein de la société Châtillon distribution, mention dont il se déduit que l’acte a été remis à une personne habilitée, conformément aux dispositions de l’article 654, alinéa 2, du code de procédure civile.

L’absence dans l’assignation délivrée à la société Châtillon distribution du feuillet relatant les modalités de délivrance de l’acte ne lui a causé strictement aucun grief, dès lors qu’elle a bien été informée de la teneur des demandes adverses, qu’elle a pu constituer avocat et qu’elle a pu présenter ses moyens de défense en concluant abondamment.

Le premier moyen de nullité sera rejeté.

1.2 - Sur le moyen tiré de l’erreur de numérotation des pièces :

Il est établi que la liste des pièces insérée en page 3 de l’assignation du 7 octobre 2022 est différente de celle du bordereau de communication de pièces notifié par voie électronique le 13 décembre 2022.

La renumérotation de ses pièces par la demanderesse ne constitue pas une irrégularité de forme et n’est pas de nature à affecter la validité de l’assignation délivrée antérieurement. En outre, la nouvelle numérotation des pièces n’empêche nullement la partie défenderesse de se défendre, puisque celle-ci peut viser dans ses écritures les pièces adverses telles qu’elles sont numérotées dans le dernier bordereau de communication de pièces notifié.

Le second moyen de nullité sera également écarté.

La demande tendant à l’annulation de l’assignation sera donc rejetée.


2 - Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, “Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.”

Aux termes de l’article 144 du même code, “Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.”

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Cour de cassation, 3e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-14.168).

Au regard des contestations élevées par la société Châtillon distribution, la SCI Tourmaline real estate devra produire, si elle ne l’a déjà fait, l’ensemble des pièces de nature à justifier du montant des charges locatives facturées à la société preneuse, à savoir les justificatifs des dépenses faites et les justificatifs des modalités de répartition, la juridiction ayant la charge de déterminer si les sommes facturées sont conformes aux dispositions légales et aux stipulations contractuelles.

Il n’est donc pas justifié d’ordonner une mesure d’expertise, laquelle n’a vocation ni à pallier l’éventuelle carence des parties dans l’administration de la preuve, ni à empiéter sur l’office du juge.


3 - Sur la demande de séquestre judiciaire :

Il résulte de l’article 1961 du code civil que la justice peut ordonner le séquestre d’une chose mobilière dont la propriété est litigieuse. Une telle mesure peut être ordonnée s’il existe un litige sérieux opposant les parties et si elle est nécessaire à la conservation des droits des parties.

En l’espèce, il existe un litige sur le montant des charges facturées par le bailleur au preneur, les contestations portant à la fois sur la légalité des remboursements de charges et sur les modalités de répartition des charges.

Pour autant, la société Châtillon distribution n’explique ni ne prouve en quoi il existerait un risque d’insolvabilité de la SCI Tourmaline real estate dans l’hypothèse où le juge du fond ordonnerait la restitution de tout ou partie des provisions sur charges qu’elle a versées.

La nécessité d’ordonner le séquestre judiciaire des provisions sur charges n’étant pas démontrée, la demande de séquestre judiciaire de la moitié des provisions sur charges sera rejetée.


4 - Sur la demande reconventionnelle de provision :

En vertu de l’article 789, 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail commercial (article 23.2), qui fait la loi des parties, que le preneur est tenu de régler, le premier jour de chaque trimestre civil, sa quote-part de provision pour charges correspondant au quart du budget annuel.

La SCI Tourmaline real estate produit en pièce numéro 23 un décompte actualisé au 18 mars 2024 mentionnant un solde débiteur de 525 371,03 euros. A ce stade de la procédure, l’existence d’une créance de restitution de la société Châtillon distribution à l’encontre de la SCI Tourmaline real estate au titre des charges n’est pas établie. L’obligation de payer la somme de 525 371,03 euros n’apparaît donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, la société Châtillon distribution sera condamnée à payer à la SCI Tourmaline real estate la somme provisionnelle de 525 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.


5 - Sur les frais et dépens :

La société Châtillon distribution, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’incident.

Elle sera déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer sur ce même fondement la somme de 3 000 euros à la SCI Tourmaline real estate.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejette l’exception de nullité de l’assignation présentée par la société Châtillon distribution,

Déboute la société Châtillon distribution de sa demande d’expertise,

Déboute la société Châtillon distribution de sa demande de séquestre judiciaire,

Condamne la société Châtillon distribution à payer à la SCI Tourmaline real estate la somme provisionnelle de 525 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

Condamne la société Châtillon distribution aux dépens de l’incident,

Déboute la société Châtillon distribution de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Châtillon distribution à payer à la SCI Tourmaline real estate la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoie l’affaire à la mise en état électronique du 19 décembre 2024,

Invite Maître Bertrand Genaudy, conseil de la défenderesse, à conclure au fond au plus tard le 16 décembre 2024.

Prononcé le dix octobre deux mille vingt-quatre par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Sandrine Laventure, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le juge de la mise en état




















copie exécutoire + ccc le :
à
Me Philippe REFFAY
Me Bertrand GENAUDY