Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 10 octobre 2024

ARRET 

N°





[S]





C/



[H]

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES













CJ/SGS/VB/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DIX OCTOBRE 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01556 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IXGN 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PROXIMITE DE PERONNE DU SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



Madame [V] [X] [S]

née le 13 Septembre 1992 à [Localité 4] (60)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Virginie BERNIER - VAN WAMBEKE de la SCP DUSSEAUX-BERNIER-VAN WAMBEKE-DATHY, avocat au barreau d'AMIENS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000248 du 16/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS)



APPELANTE



ET



Monsieur [U] [C] [B] [H]

né le 10 Décembre 1990 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]



Assigné à étude le 22 juin 2023



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Audrey BOUDOUX D'HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS





INTIMES





DEBATS :



A l'audience publique du 13 juin 2024, l'affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 octobre 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière assistée de M. [D] [J], greffier stagiaire.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 10 octobre 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





*

* *



DECISION :



Suivant contrat de bail en date du 6 octobre 2020, M. [A] [Y] et Mme [W] [Y] ont donné à bail à Mme [V] [S] et M. [U] [H] un logement en location sis à [Adresse 5], moyennant le versement d'un loyer mensuel de l'ordre de 620 euros. La SAS Action Logement Services s'est portée caution des locataires pour le paiement des loyers et charges. 



Par exploit de commissaire de justice en date du 10 mars 2021, la SAS Action Logement Services a fait délivrer aux locataires un commandement de payer à hauteur de 1 240 euros. 



Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2022, la SAS Action Logement Services a fait assigner Mme [V] [S] et M. [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Péronne aux fins notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion des locataires outre leur condamnation solidaire au paiement de 6 387,46 euros. 



Par jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2022, le juge a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2020 étaient réunies au10 mai 2022 ; 

- condamné solidairement Mme [S] et M. [H] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 10 125,73 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d'occupation dus au mois de septembre 2022 (l'indemnité d'occupation du mois de septembre 2022 incluse), outre intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022 sur la somme de 1 240 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ; 

- ordonné à Mme [S] et M. [H] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef ;

- dit que faute pour Mme [S] et M. [H] de s'exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ; 

- dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- condamné in solidum Mme [S] et M. [H] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité d'occupation égale à 620 euros à compter du 1er novembre 2022 et sous réserve de la production par la SAS Action Logement Services de quittances subrogatives justifiant des indemnités d'occupation acquittées auprès des bailleurs et jusqu'à la libération effective des lieux; 

- condamné in solidum Mme [S] et M. [H] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement du 10 mars 2021, de la notification à la CCAPEX, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; 

- condamné in solidum Mme [S] et M. [H] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles. 



Suivant déclaration du 29 mars 2023, Mme [S] a interjeté appel de la décision entreprise. 

Par ses dernières conclusions signifiées le 5 février 2024, Mme [S] demande à la cour d'infirmer totalement le jugement entrepris et statuant à nouveau, à titre principal, de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en date du 6 octobre 2020, de juger n'y avoir lieu à prononcer son expulsion, de reporter en conséquence pour une durée de deux années le paiement des sommes dues au titre des arriérés locatifs ou en tout état de cause, juger que Mme [S] pourra s'acquitter des dites sommes par mensualités à hauteur de 400 euros en sus du versement du loyer courant, subsidiairement, juger que Mme [S] pourra s'acquitter de son arriéré locatif par mensualités de 400 euros, dire n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle indique avoir repris le règlement du loyer courant depuis janvier 2023 et réalisé des versements complémentaires à hauteur de 400 euros mensuels pour apurer son arriéré locatif. Elle ajoute qu'à compter d'octobre 2023, ses droits APL ont été rétablis. 



Elle indique percevoir des indemnités Pole Emploi de 1 115 euros par mois tandis que son compagnon perçoit des indemnités journalières pour un montant mensuel à hauteur de 909 euros et bénéficie de l'allocation Pôle Emploi pour une durée de 545 jours. 



Elle relève que la société Action Logement admet que la dette a été intégralement réglée tout en faisant état d'un nouvel arriéré. Elle observe que le propriétaire est d'accord pour qu'elle se maintienne dans les lieux. 



Par ses dernières conclusions signifiées le 14 octobre 2023, la SAS Action Logement Services demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [H] et Mme [S] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, condamner solidairement M. [H] et Mme [S] à lui payer la somme de 8 363,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mars 2021 sur la somme de 1 240 euros, et pour le surplus à compter du jugement, infirmer le jugement du chef du montant de l'indemnité d'occupation, statuant à nouveau du chef infirmé, fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges et accessoires, condamner solidairement M. [H] et Mme [S] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [H] et Mme [S] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 mars 2021, de la notification à la CCAPEX, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture, y ajoutant, condamner in solidum M. [H] et Mme [S] à lui payer une indemnité de 1200 euros pour les frais irrépétibles d'appel outre leur condamnation in solidum aux dépens. 



Elle s'oppose à la suspension de la clause résolutoire car les impayés de loyers qui l'ont amenée à se substituer au locataire ont duré jusqu'au mois de mars 2023, pour un montant total de 13 919,33 euros, et que les débiteurs se sont bornés à régler 2 325,62 euros. Elle expose que si les débiteurs sont à jour du paiement des loyers aux bailleurs, ils demeurent redevables de plus de 10 000 euros. 



Elle demande la fixation d'une indemnité d'occupation et la condamnation de Mme [S] et de M. [H] à lui régler les sommes dues sur justification d'une quittance subrogative. 



M. [U] [H], régulièrement cité à l'étude de l'huissier de justice le 22 juin 2023, n'a pas constitué avocat. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



La clôture de la procédure est intervenue le 14 février 2024 et l'affaire a été fixée pour être plaidée le 13 juin 2024. 



MOTIFS



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.



L'article 24 de la même loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 6 octobre 2020 contient une clause résolutoire.



Le 10 mars 2021, la société Action Logement Services subrogée dans les droits du bailleur à la suite du règlement de loyers impayés en exécution de sa garantie ainsi qu'en atteste une quittance subrogatoire du 2 mars 2021, a fait signifier un commandement de payer à M. [H] et Mme [S] visant expressément cette clause qui prévoit que la résolution est acquise deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux. 



Les locataires ne justifient pas avoir réglé l'arriéré de loyers visé par le commandement de payer dans ce délai. 



Ce commandement étant resté infructueux deux mois après sa signification, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les conditions de la clause résolutoire contenue au bail étaient réunies le 10 mai 2021. 



Il convient de confirmer le jugement sur ce point.



Sur la demande de suspension de la clause résolutoire



Selon l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années (') au locataire en situation de régler sa dette locative. (') Pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »



En l'espèce, Mme [S] justifie être à jour du paiement des loyers courants ce que ne conteste pas la société Action Logement qui verse par ailleurs un décompte qui établit que Mme [S] et M. [H] ont versé la somme totale de 3 230 euros par le biais d'un règlement de 430 euros, suivi de 7 versements mensuels et successifs de 400 euros de mars à septembre 2023. 



Mme [S] affirme sans le démontrer avoir réalisé davantage de paiements. 



Si les locataires ont réalisé des efforts de paiement incontestables et produisent des échanges de messages avec leur bailleur par lequel ce dernier indique être d'accord pour qu'ils se maintiennent dans les lieux dès lors qu'ils sont à jour du paiement des loyers, l'octroi de délais de paiement visant à la suspension de la clause résolutoire suppose que les locataires démontrent que leurs ressources et leur situation leur permet de solder la dette tout en poursuivant le règlement de leur loyer mensuel. 



Or, Mme [S] se prévaut dans ses conclusions d'une situation financière et personnelle conforme aux justificatifs produits pour le début de l'année 2023 mais qui ne correspond pas aux pièces produites au titre de la fin de l'année 2023 et au début de l'année 2024. 



Ainsi, elle prétend que les ressources du foyer composé du couple et de leurs deux enfants résultent de son allocation Pole Emploi de 1115 euros par mois, de celle de M. [H] qu'elle n'évalue pas, d'indemnités journalières perçues par l'intéressé à hauteur de 909 euros, d'une allocation de base PAJE de 184,81 euros et d'allocations familiales modulées pour 141,99 euros, d'une aide au logement de 754 euros sur laquelle était opérée une retenue de 163,62 euros pour une courte période. Elle produit à ce titre divers justificatifs qui attestent de l'exactitude de certains de ces montants à certaines périodes de l'année 2023. 



Cependant, il ressort des pièces produites qu'au moins depuis décembre 2023, Mme [S] perçoit le RSA pour 167,88 euros, l'allocation PAJE pour 184,81 euros, les allocations familiales modulées pour 141,99 euros, une allocation logement de 440 euros et que les versements font l'objet d'une retenue dont le montant varie (173,30 euros en octobre et novembre et 115,45 euros en décembre 2023). Par ailleurs, elle perçoit l'allocation de soutien familial pour un montant de 374,48 euros ce qui démontre que M. [H] ne réside plus avec elle et n'est pas en mesure de verser une pension alimentaire suffisante pour couvrir les besoins de ses enfants. Mme [S] a par ailleurs fait signifier ses conclusions à M. [H] à une adresse distincte de la sienne le 9 février 2024 et ne s'explique pas sur les conditions dans lesquelles il pourrait lui apporter une aide financière pour apurer la dette de loyers. 



Mme [S] perçoit donc des ressources d'un montant de 1 194,16 euros et ne justifie pas percevoir des indemnités de Pôle Emploi, avoir repris une activité professionnelle ou bénéficier du soutien financier de M. [H]. 



Elle demande en premier lieu le report du paiement de l'arriéré locatif au terme d'un délai de deux ans. Elle ne s'explique cependant pas sur les événements qui pourraient lui permettre de solder sa dette à cette échéance. 



Dans un second temps, elle propose de s'acquitter du paiement de la dette par des versements mensuels de 400 euros. Or, sa situation financière et personnelle ne lui permet pas de régler à la fois son loyer courant et de tels mensualités. 



Mme [S] sera donc déboutée de sa demande de suspension de la clause résolutoire et le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de M. [H] (en l'absence de résiliation malgré son départ des lieux loués) et de Mme [S] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique. 



En revanche, le jugement a condamné Mme [S] et M. [H] à payer à la société Action Logement une indemnité d'occupation de 620 euros à compter du 1er novembre 2022 sous certaines conditions alors qu'il est nécessaire de fixer le montant de l'indemnité d'occupation et de statuer sur son point de départ à compter de la résiliation du contrat de bail. 



Il convient donc de fixer l'indemnité d'occupation due à la date de résiliation, soit le 10 mai 2021, jusqu'au départ effectif de Mme [S] et M. [H] des lieux loués, au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi. 



Sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation



Il convient de relever que la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de la bailleresse du fait des impayés du locataire, dispose encore d'un recours personnel sur le fondement de l'article 2305 du code civil. 



Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s'est acquittée entre les mains de la bailleresse en lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative. 



Aux termes de la dernière quittance subrogative délivrée par les bailleurs le 27 mars 2023, la SAS Action Logement Services est intervenue en lieu et place des locataires à hauteur d'une somme totale de 13 919,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à mars 2023. 



Mme [S] et M. [H] ont réglé 2 325,62 euros puis ont versé la somme totale de 3 230 euros à l'huissier chargé du recouvrement de la créance. 



Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement qui les a condamnés au paiement de la somme de 10 125,73 euros et de condamner Mme [S] et M. [H] solidairement compte tenu de la stipulation contractuelle en ce sens, à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 8 363,71 euros avec intérêts au taux légal sur le somme de 1 240 euros à compter du commandement de payer du 10 mars 2021 et pour le surplus à compter du présent arrêt. 



Le jugement sera par ailleurs infirmé en ce qu'il a condamné Mme [S] et M. [H] à payer à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d'occupation égale à 620 euros à compter du 1er novembre 2022 sous réserve de la production par la société de quittances subrogatives justifiant des indemnités d'occupation acquittées auprès du bailleur jusqu'à la libération effective des lieux. 



Compte tenu du montant des indemnités précédemment fixé, Mme [S] et M. [H] seront condamnés in solidum à payer à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi sous réserve de la production par la société de quittances subrogatives justifiant des indemnités d'occupation acquittées auprès du bailleur jusqu'à la libération effective des lieux. 



Pour les mêmes motifs que ceux qui ont conduit au rejet de la demande de suspension de la clause résolutoire, Mme [S] n'apparaît pas en mesure d'apurer la créance de 8 363,71 euros par des versements mensuels de 400 euros comme elle le sollicite sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement. 



Sur les autres demandes 



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [S] et M. [H] in solidum aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [S] et M. [H] seront en outre condamnés in solidum à payer à la société Action Logement Services une indemnité de 400 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il condamne Mme [V] [S] et M. [U] [H] à payer à la SAS Action Logement Services :



- solidairement la somme de 10 125,73 euros au titre des loyers, provisions pour charges et indemnités d'occupation dus au mois de septembre 2022 (l'indemnité d'occupation du mois de septembre 2022 incluse), outre les intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022 sur la somme de 1 240 euros, et à compter de la décision pour le surplus ; 

- in solidum une indemnité d'occupation égale à 620 euros à compter du 1er novembre 2022 et sous réserve de la production par la SAS Action Logement Services de quittances subrogatives justifiant des indemnités d'occupation acquittées auprès des bailleurs et jusqu'à la libération effective des lieux ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Fixe l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation, soit le 10 mai 2021, jusqu'au départ effectif de Mme [V] [S] et M. [U] [H] des lieux loués, au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ;



Condamne solidairement Mme [V] [S] et M. [U] [H] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 8 363,71 euros avec intérêts au taux légal sur le somme de 1 240 euros à compter du commandement de payer du 10 mars 2021 et pour le surplus à compter du présent arrêt ;



Condamne in solidum Mme [V] [S] et M. [U] [H] à payer à la SAS Action Logement Services les indemnités d'occupation précédemment fixées dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;



Déboute Mme [V] [S] de l'ensemble de ses demandes ;



Condamne in solidum Mme [V] [S] et M. [U] [H] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



Condamne in solidum Mme [V] [S] et M. [U] [H] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE