Cour d'Appel · 3e chambre civile — 10 octobre 2024

ARRÊT n°



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 10 OCTOBRE 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 20/02696 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OTXW





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 15 JUIN 2020 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER 

N° RG 18/00083





APPELANTS :



Madame [U] [Y]

née le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]-ESPAGNE

et

Madame [W] [J] épouse [Y]

née le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 6]-ESPAGNE

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]-ESPAGNE

et

Monsieur [P] [Y]

né le [Date naissance 5] 1942 à [Localité 6]-ESPAGNE

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]-ESPAGNE

Représentés par Me Francis TOUR de la SCP THEVENET, TOUR, avocat au barreau de MONTPELLIER







INTIME :



Maître [Z] [M] membre de la SCP NOGUES [M] RAYAN NOUBEL, Notaires associés 

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER





Ordonnance de clôture du 04 Juin 2024





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





*

* *





EXPOSÉ DU LITIGE 



Madame [U] [Y], propriétaire d'une maison d'habitation située sur la commune de [Localité 9] a souhaité la vendre. Elle indique avoir mandaté ses parents, Monsieur [P] et Madame [W] [Y], pour mener à bien cette vente.



Madame [F] [V] a souhaité acquérir le bien et Maître [Z] [M], notaire à [Localité 8] a été chargé d'établir l'acte de vente.



Maître [M] a communiqué aux parties un projet d'acte le 18 décembre 2012.



Le 27 décembre 2012, la vente a été conclue en l'étude du notaire moyennant le prix de 180 000 euros.



La vente mettait à la charge du vendeur plusieurs obligations tendant à la réalisation de travaux et la séquestration de la somme de 8 000 euros entre les mains du notaire en garantie des engagements pris par le vendeur.



Madame [V], estimant que les clauses du contrat n'avaient pas été respectées a notamment obtenu par jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 27 novembre 2014 l'allocation de 60 000 euros de dommages et intérêts en application de la clause pénale. Cette décision a été frappée d'appel



Par arrêt du 24 mai 2018, la cour d'appel de Montpellier a confirmé le jugement du 27 novembre 2014 en ce qu'il avait condamné les consorts [Y] à payer 60 000 euros en application de la clause pénale, ordonné au notaire de se libérer des fonds séquestrés entre les mains de Madame [V] et condamné les consorts [Y] aux dépens en ce compris le coût des constats d'huissier ainsi qu'aux frais irrépétibles. La cour d'appel a en outre condamné les consorts [Y] à verser à Madame [V] diverses sommes correspondant à la réalisation des travaux à réaliser en exécution de la vente.



Parallèlement, les consorts [Y], estimant que cette procédure résultait de la faute du notaire qui n'avait pas respecté les instructions de ses clients, ont, par acte d'huissier du 27 décembre 2017, fait assigner Maître [M] devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin qu'il soit condamné à payer 99 % des condamnations prononcées à leur encontre en faveur de Madame [V] sur le fondement des clauses fautives de l'acte du 27 décembre 2012.



Par jugement du 15 juin 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

- Débouter les consorts [Y] de l'intégralité de leurs demandes ;

- Condamné les consorts [Y] à payer à Maître [Z] [M] une indemnité globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné les consorts [Y] in solidum aux entiers dépens.



Par déclaration d'appel, enregistrée par le greffe le 6 juillet 2020, les consorts [Y] ont interjeté appel du jugement rendu le 15 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu'il a rejeté leurs demandes et les a condamnés aux frais irrépétibles et aux dépens.



Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 2 octobre 2020, les consorts [Y] demandent à la cour d'appel de:

- Juger que Maître [M] a failli à son devoir de conseil ;

- Réformer le jugement entrepris ;

- Condamner Maître [Z] [M], notaire associé membre de la société civile professionnelle de notaires Gérard Nogues-[Z] [M]-Isabelle Rayan Noubel, notaires associés, titulaire de l'office notarial de [Adresse 1], à payer à Madame [U] [Y], Monsieur et Madame [P] et [W] [Y], 99 % des condamnations prononcées à leur encontre en faveur de Madame [F] [V] sur le fondement des clauses fautives de l'acte de son ministère en date du 27 décembre 2012 ;

- Condamner Maître [M] à payer 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil, et aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 17 décembre 2020, Maître [M] demande à la cour d'appel de :

- Confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

- Condamner solidairement les consorts [Y] à régler à Maître [M] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel, outre les entiers dépens.



La clôture de la procédure est intervenue le 4 juin 2024.





MOTIFS 



Sur le manquement du notaire 



Le jugement a écarté la faute du notaire en estimant que celui-ci justifie avoir parfaitement exécuté les instructions que les consorts [Y] lui aurait données :

- Il a inscrit dans l'acte les mentions qui apparaissent comme le résultat de la discussion entre les parties quant aux travaux relatifs à l'approvisionnement en eau (ceux relatifs à l'assainissement étant acceptés tels que demandés par l'organisme de contrôle), même si la mention inscrite dans l'acte ne permettait pas de respecter les exigences de l'administration ;

- Il n'est pas contredit que le notaire n'avait pas été informé des délais nécessaires à la réalisation des travaux de mise en conformité de l'installation électrique dont Monsieur [Y] avait connaissance depuis 1 an avant la date de signature de l'acte de vente ;

- Le notaire n'est pas tenu d'une obligation d'information ou de conseil au titre des particularités techniques affectant l'immeuble.



Il ressort de ces moyens articulés que :

- Seuls les manquements des consorts [Y] à leurs propres engagements et obligations sont à l'origine de la condamnation prononcée à leur encontre dans le litige les opposant à l'acquéreur.

- Aucun manquement du notaire à l'obligation de conseil et d'information dont il est débiteur à l'égard de l'ensemble des parties à l'acte qu'il reçoit n'est établi ;

- L'acte est pleinement efficace, la propriété du bien qui en était l'objet ayant bien et valablement été réalisé en faveur de l'acquéreur.



Les consorts [Y] (appelants) sollicitent l'infirmation du jugement et développent que la faute du notaire serait double :

o Il n'a pas exécuté les instructions reçues sans les réfuter, ni s'en expliquer ;

o Il a défailli à son devoir de conseil et de mise en garde contre les conséquences de sa rédaction complaisante à l'acquéreur.

Cette faute serait en causalité avec le préjudice des consorts [Y], analysée comme une perte de chance de ne pas subir cette situation à hauteur de 99 %.

En l'absence des clauses litigieuses qui n'avaient rien d'obligatoire, il n'y aurait pas eu de procès avec l'acquéreur si ce n'est pour un préjudice de jouissance, or l'acquéreur n'a été privé qu'un seul jour d'une adduction électrique, d'une alimentation en eau et d'un assainissement ;

- Les travaux ont été réalisés avec du retard non en raison d'une faute de leur part mais en raison de la configuration des lieux et de l'intervention de tiers (la SNCF qui n'a pas voulu enterrer les câbles et ERDF qui a choisi une alimentation par une autre voie) ;

- Le prix convenu avec assainissement à la charge de l'acquéreur a été modifié le jour de l'acte sans information préalable et le notaire ne s'est pas expliqué sur le bien-fondé de cette initiative ;

Le notaire n'a ni conseillé ni mis en garde le vendeur contre l'aggravation de ses obligations alors qu'aucune question technique ne l'empêchait de recevoir l'acte comme les parties l'avaient voulu.



Maître [M] sollicite la confirmation du jugement.



Il sera observé que l'arrêt de la Cour d'appel de Montpellier du 24 mai 2018 à condamné les consorts [Y] pour ne pas avoir respecté, en toute connaissance, diverses obligations qui étaient à leur charge, obligations formalisées dans l'acte notarié de Maître [M] en date du 27 décembre 2012 que l'on décomposera ainsi :

- Enfouissement des câbles électriques

- Mise en conformité de l'assainissement individuel

- Installation d'une pompe immergée

Il s'avère que ces obligations retranscrites par le notaire dans l'acte avaient été dictées par M. [Y] agissant au nom de sa fille comme le démontre le courriel du 19 décembre 2012 qui précise ainsi le délai pour lequel s'engage le vendeur.



En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce sens qu'il a constaté que le notaire avait retranscrit les engagements précis et circonstanciés du vendeur et les discussions entre les parties à l'acte de vente.



Enfin concernant les délais d'exécution des travaux, il convient de se référer aux motivations de l'arrêt du 24 mai 2018, décision définitive, qui mentionne " les consorts [Y] avaient parfaitement conscience des délais impératifs imposés par les services techniques 'En s'engageant à réaliser ces travaux dans un délai de 8 jours de la délivrance du Consuel ils savaient qu'ils ne pourraient respecter cette obligation. Cet engagement irréaliste était manifestement destiné à rassurer l'acquéreur afin qu'il signe l'acte ".

 

Dès lors, il appartenait aux consorts [Y] d'alerter le notaire sur les contraintes de l'extension du réseau électrique, ils sont responsables de s'être engagés à réaliser les travaux dans un délai impossible et concernant l'enfouissement des câbles électriques, l'intervention du notaire est sans lien causal avec cette situation créée par les consorts [Y] ;



Le jugement de première instance sera aussi confirmé sur ce point et ainsi ce sont les inexécutions contractuelles cumulées des consorts [Y] qui ont justifiées la condamnation au titre de la clause pénale, de même que celle au titre de la prise en charge des travaux à réaliser. Aucune faute n'est imputable à Maître [M] et les consorts [Y] seront déboutés de leurs demandes.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les consorts [Y], succombants, seront condamnés au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.





PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire de Montpellier en date du 15 juin 2020 ; 



Condamne solidairement Mme [U] [Y], Mme [W] [J] épouse [Y], M. [P] [Y] à payer la somme de 2000 euros à Maître [Z] [M] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 



Condamne solidairement Mme [U] [Y], Mme [W] [J] épouse [Y], M. [P] [Y] aux entiers dépens.



Le greffier, Le président,