Tribunal Judiciaire · 1ère chambre - Référés — 9 octobre 2024

- N° RG 24/00628 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTBH

Date : 09 Octobre 2024 

Affaire : N° RG 24/00628 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTBH

N° de minute : 24/00534














Formule Exécutoire délivrée
le : 11-10-2024

à : Me François MEURIN + dossier 



Copie Conforme délivrée 
le : 

à : 




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Monsieur Nicolas NOVION, Juge placé auprès du premier président de la Cour d'appel de PARIS, délégué au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance du 9 juillet 2024 pour exercer les fonctions de juge non spécialisé, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entre :

DEMANDERESSE

SAEM PAYS DE MEAUX HABITAT
[Adresse 1] 
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX



DEFENDERESSE

ASSOCIATION CRAZY MEDIAS
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparante


=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 25 Septembre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 13 janvier 2023, la société anonyme d'économie mixte du PAYS DE MEAUX (le bailleur) a donné à bail civil à l'association CRAZY MEDIAS (le preneur) des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de 3 ans à compter du 16 janvier 2023, moyennant un loyer annuel de 3.600,00 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme de 2.127,67euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 avril 2024 et du coût du commandement de payer.


 - N° RG 24/00628 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTBH
Exposant que les causes du commandement de payer sont demeurées totalement ou partiellement inexécutées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en conséquence la résiliation du bail à compter du 11 juin 2024, 
- ordonner l'expulsion de l'association CRAZY MEDIAS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte définitive de 100,00 euros par jour de retard,
- ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner l'association CRAZY MEDIAS à lui payer la somme provisionnelle de 2.935,65 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 inclus,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle dûe à compter du 1er juillet 2024 à une somme égale au montant du loyer, jusqu'à la restitution des locaux et la remise des clés, et la condamner au paiement de cette indemnité,
- condamner l'association CRAZY MEDIAS au paiement d'une somme de 293,56 euros au titre de la clause pénale,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,
- la condamner à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle a maintenu ses demandes à l’audience du 25 septembre 2024 à laquelle l'affaire a été retenue.

Bien que régulièrement assignée à étude, l'association CRAZY MEDIAS n'a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 octobre 2024.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et précise que cette disposition est d'ordre public.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties vise expressément les dispositions du code civil. Dans la mesure où il est conclu pour une durée de trois ans, le droit commun des contrats ci-dessus rappelé doit être appliqué pour statuer sur le bien-fondé des demandes de la société anonyme d'économie mixte du PAYS DE MEAUX.

Il n’existe en l’espèce aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer délivrée par commissaire de justice le 13 mai 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. Figure en effet le détail complet des loyers et charges dus. Elle précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et des clauses du bail relatives au dépôt de garantie et au paiement des loyers y figurent. Le commandement de payer contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver sa critique.

En faisant délivrer ce commandement de payer, la société anonyme d'économie mixte du PAYS DE MEAUX n’a fait qu’exercer les droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement de payer porte sur une créance d'un montant de 1.991,07 euros, arrêtée au 23 avril 2024, au titre de l'arriéré locatif, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative. 

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 13 juin 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de l'association CRAZY MEDIAS et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par l'association CRAZY MEDIAS depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société anonyme d'économie mixte du PAYS DE MEAUX, l'obligation de l'association CRAZY MEDIAS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 1er juin 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 2.935,65 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner l'association CRAZY MEDIAS.

Sur la demande au titre de la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L'association CRAZY MEDIAS, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mai 2024.

En considération de l’équité, l'association CRAZY MEDIAS sera condamnée à payer à la société anonyme d'économie mixte du PAYS DE MEAUX la somme de 1.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 juin 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l'association CRAZY MEDIAS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l'association CRAZY MEDIAS, à compter du 13 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision l'association CRAZY MEDIAS à payer à la société anonyme d'économie mixte du PAYS DE MEAUX la somme de 2.935,65 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires dus au 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Condamnons l'association CRAZY MEDIAS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mai 2024,

Condamnons l'association CRAZY MEDIAS à payer à la société anonyme d'économie mixte du PAYS DE MEAUX la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Le Greffier Le Président