Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS



JUGEMENT DU 11 OCTOBRE 2024

Minute n° :

N° RG 23/02214 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GMXI


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Déborah STRUS, Greffier



DEMANDEUR :

S.A. HLM VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis 24 rue du pot de fer - CS 51717 - 45007 ORLEANS CEDEX 1
non comparante, ni représentée



DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [K], demeurant 4 rue Thibault - 45520 GIDY
non comparante, ni représentée









A l'audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :










EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 25 février 2021, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a consenti à Madame [P] [K] un bail conventionné, portant sur un appartement à usage d’habitation de type F4 sis 4 rue Thibault Gaudin -n°6 en Rdc- 45520 GIDY, moyennant, à titre principal, un loyer mensuel de 483,90 € - majoré de 23,05 € de charges générales - et à titre accessoire, d’un loyer mensuel de 44,18 € s’agissant du garage et de 22,09 € pour le jardin, payables à terme échu, le contrat d’entretien collectif multiservices s’élevant en outre à 8,18 € par mois.
Se prévalant d'une situation d'impayés, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait délivrer le 14 février 2023 à Madame [P] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire des baux précités portant sur la somme en principal de 1.694,22 euros au titre de l’ensemble des loyers et charges échus et impayés pour la période de février 2022 à janvier 2023. 
Par acte d’huissier de justice signifié le 15 juin 2023 à l’étude, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
prononcer l’acquisition de la clause résolutoire avec résiliation de plein droit des baux d’habitation principal et accessoires liant les parties, et en conséquence ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [P] [K], et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier en vertu de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
condamner Madame [P] [K] à payer la somme principale de 3.480,80 euros représentant l’arriéré de loyer et charges en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 al 3 du code civil ;
condamner Madame [P] [K] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1760 du code civil ;
condamner Madame [P] [K] au paiement d’une somme de 500,00 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
condamner Madame [P] [K] au paiement d’une somme mensuelle de 8,18 € au titre du contrat d’entretien multiservices ;
Voir condamner Madame [P] [K] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et la présente assignation en vertu de l’article 696 du CPC ;
L’affaire a été appelée une première fois à l’audience publique du 28 novembre 2023 où, à la demande de son avocat, elle a été reportée à la date du 19 décembre 2023 afin de permettre le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle de Madame [P] [K], puis en attente d’une décision de la commission de surendettement de la Banque de France, l’affaire fut mise en délibéré au 23 février 2024. 
Une réouverture des débats a ensuite été ordonnée par le tribunal aux fins d’obtenir la production du jugement de surendettement suite à la contestation par le bailleur VALLOIRE HABITAT du plan de surendettement, à l’audience du 16 avril 2024, où un dernier renvoi au 25 juin 2024 est intervenu.
A l’audience du 25 juin 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [U] [X], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes initiales en actualisant sa créance à la somme de 4.974,26 euros - hors frais de poursuites - en faisant état d’une dette ancienne de février 2021, en s’opposant ensuite à tous délais de paiement de la dette locative, le loyer courant s’élevant ce jour à 621,73 €, et indiquant enfin qu’un moratoire de 24 mois à compter du 14 mai 2024 a été décidé par la commission de surendettement conformément aux termes du jugement prononcé le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire.
Madame [P] [K], représentée par son avocat, tout en reconnaissant devoir sa dette arriérée de loyers et charges, sollicite néanmoins des délais de paiement à hauteur de 24 mois au regard de son plan de surendettement, ainsi que la suspension de la clause résolutoire de son bail. 
La fiche de diagnostic social et financier relatif à la situation de Madame [P] [K] a été reçue au greffe du tribunal avant l'audience, et il ressort de ce document qu’elle élève seule ses 2 enfants à charge, ne dispose pas de ressources stables et régulières (son dernier contrat à durée déterminée qui s’est achevé le 3 mars 2024 a été renouvelé pour 6 mois) et rencontre des difficultés à honorer ses autres charges courantes, vu son état de surendettement.
 L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024, prorogé au 11 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de chacune des parties présente ou représentée à l’audience publique.

I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur VALLOIRE HABITAT justifie avoir procédé à ce signalement suivant lettre avec accusé de réception du 6 juillet 2022.
Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique le 16 juin 2023 soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2023.
La demande formée par la société VALLOIRE HABITAT est donc recevable.

II. Sur les demandes principales
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable lors de la délivrance le 14 février 2023 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, force est de relever en l’espèce que le contrat de location conclu le 25 février 2021 portant sur un logement d’habitation, un garage et un jardin contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 5 A page 7 des conditions particulières), et le commandement de payer dans les 2 mois la somme principale de 1.694,22 euros visant spécifiquement cette clause a été signifié le 14 février 2023.

A compter de la délivrance dudit commandement de payer, Madame [P] [K] disposait donc d’un délai pour régler cette somme expirant le 14 avril 2023 à 24 heures. En l’absence de règlement des causes du commandement relatif aux loyers impayés, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 14 avril 2023. 

L'expulsion de Madame [P] [K] du logement sera ordonnée, en conséquence, ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation
Madame [P] [K] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 14 avril 2023, et à compter du 15 avril 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. 
En effet, Madame [P] [K], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 15 avril 2023 cause un préjudice certain à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu, de ce fait, disposer du logement à son gré. 
Aussi, il convient en conséquence de fixer à la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation de 596,37 € - égale au montant mensuel du loyer d’habitation/garage/jardin et des charges y afférentes, tel que si le contrat n’avait jamais été résilié - laquelle s’appliquera à compter du 15 avril 2023, et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.
En outre, ladite indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur le montant de l'arriéré locatif 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats le bail du 25 février 2021 en cours, l’accord collectif local prévoyant un contrat d’entretien multiservices avec une charge mensuelle par logement - complémentaire aux charges générales - de 8,18 € TTC, ainsi qu’un décompte des loyers et charges impayés arrêté à la date du 20 juin 2024, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. 
Ce décompte évalue la dette locative pour la période du 26 février 2021 au 20 juin 2024 - frais de poursuites déduits - à la somme de 4.974,26 euros.
Madame [P] [K], représentée par son avocat, ne conteste pas le montant de sa dette de loyers et charges, étant précisé que sa demande d’octroi de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative ne pourra lui être légalement accordée par le tribunal, au regard notamment de la non-reprise régulière et intégrale de son loyer courant à la date de l’audience. 
De surcroît, tant le montant important de la dette locative accumulée que la situation financière dégradée et l’absence de revenus réguliers de Madame [P] [K], ne permettent raisonnablement pas d’espérer le strict respect d’un échelonnement de paiement de ladite dette sur 24 mois.
Il convient en conséquence de condamner Madame [P] [K] au paiement de la somme de 4.974,26 euros, qui portera intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

III - Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [P] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 14 février 2023 et de l’assignation introductive d’instance. 
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Au regard de sa situation financière avérée de surendettement, il n’apparaît ni opportun ni équitable de condamner Madame [P] [K] à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SA D'HLM VALLOIRE HABITAT sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location portant sur le logement d’habitation et ses accessoires (garage et jardin) conclu le 25 février 2021, entre la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, d’une part, et Madame [P] [K], d’autre part, situés au 4 rue Thibault Gaudin -n°6 en Rdc- 45520 GIDY, sont réunies à la date de résiliation du bail le 15 avril 2023 ;
DIT que Madame [P] [K] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clés ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [P] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution dans le cadre des opérations d'expulsion ;
CONDAMNE Madame [P] [K] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.974,26 € (quatre mille neuf cent soixante quatorze euros et vingt six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 20 juin 2024), ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE Madame [P] [K] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 596,37 € (cinq cent quatre vingt seize euros et trente sept centimes) calculée à compter du 15 avril 2023, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;
DIT n’y avoir lieu à condamnation de Madame [P] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE Madame [P] [K] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 février 2023 et de l’assignation introductive ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.
La greffière, Le juge,