Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 11 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS





JUGEMENT DU 11 OCTOBRE 2024



Minute n° :

N° RG 24/00646 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTX4


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

SOCIETE FONCIERE D'HABITAT ET HUMANISME
dont le siège social est sis 69 chemin de Vassieux - 69300 CALUIRE ET CUIRE
représentée par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d'ORLEANS


DÉFENDEURS :

Madame [V] [S]
demeurant 03 rue Clémént V - Appt 214 - 45000 ORLEANS
non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [Y]
demeurant 03 rue Clément V - Appt 214 - 45000 ORLÉANS
non comparant, ni représenté




A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2024, prorogé à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :






EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2020, la SOCIETE FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME a donné en location à Monsieur [T] [Y] et à Madame [V] [S] un bien à usage d’habitation situé 3 rue Clément V -appartement n° 214 – 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel de 458,23 euros (charges de 130 € incluses), payables d'avance. 

Au regard d’impayés locatifs répétés, et de l’absence de souscription de l’assurance obligatoire « risques locatifs », et ce, en dépit de multiples relances amiables qui se sont avérées vaines, la société bailleresse a fait délivrer, le 28 avril 2023 à Monsieur [T] [Y] et à Madame [V] [S], un congé pour motifs légitimes et sérieux avec un préavis de 6 mois expirant le 29 octobre 2023.

Suivant procès-verbal de constat dressé par acte d’huissier de justice le 30 octobre 2023, les locataires se maintenant dans les lieux sans avoir contesté ledit congé, la société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME a fait assigner le 5 février 2024 - par actes de commissaire de justice signifiés à l’étude - Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Valider le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré le 28 avril 2023 à Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] pour la date du 29 octobre 2023 ;Déclarer Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] occupants sans droit ni titre depuis le 30 octobre 2023 des locaux qu’ils occupent situés au 3 rue Clément V -appartement n° 214 – 45000 ORLEANS et, d’ordonner en conséquence leur expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de leur chef ;Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] au paiement depuis le 1er janvier 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 573,38 € ;Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] au paiement de la somme de 4.569,35 euros correspondant aux loyers et charges arriérés dus au 31 décembre 2023 ;Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] à payer à la SCA SOCIETE FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME une somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] à tous les dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 30 octobre 2023 pour une somme de 328,10 €, et ce conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure civile.
L’assignation a été communiquée au Préfet du Loiret le 6 février 2024 par la voie électronique.

L’affaire a été appelée à l’audience publique qui s’est tenue le 25 juin 2024.

A cette audience, la SCA SOCIETE FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes introductives d’instance en précisant que le congé pour reprise a été régulièrement délivré le 28 avril 2023 et en ajoutant que le congé était valable en la forme et au fond. Elle a ensuite déposé son dossier et indiqué que les locataires restent redevables d’une dette locative à hauteur de 7.496,25 euros selon décompte actualisé du 24 juin 2024 produit à l’audience.


Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S], bien que régulièrement cités à l’étude, n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024, prorogé au 11 octobre 2024.



MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le présent jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.


I. Sur la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux, sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le congé délivré par acte de commissaire de justice a été signifié le 28 avril 2023 à Monsieur [T] [Y] (à l’étude) et à Madame [V] [S] (à l’étude), soit au moins six mois avant le terme annuel du bail fixé le 30 octobre 2023.

En conséquence, le congé est valable en sa forme.

Sur le fond, le congé contient l’indication générale qu’il est fondé sur des motifs légitimes et sérieux, à savoir des loyers et charges impayés par les locataires ainsi qu’un défaut de souscription obligatoire par ces derniers d’une assurance du logement loué couvrant les risques locatifs. 

Il s'ensuit que le congé en date du 28 avril 2023 est parfaitement valide.




En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet dudit congé, et les locataires Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 30 octobre 2023, le bail ayant pris fin le 29 octobre 2023 à 24 heures.

En outre, il a été constaté que Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] étaient encore présents dans le logement lors du constat d’huissier de justice établi le 30 octobre 2023 et versé aux débats.

Etant devenus occupants sans droit ni titre, Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] devront par conséquent quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Faute pour les locataires de quitter les lieux dans le délai précité, Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il est constant que les locataires devenus occupants sans droit ni titre à l’issue de la résiliation du bail demeurent redevables au créancier-bailleur non plus d’un loyer, mais d’une indemnité d'occupation. Cette indemnité cesse d’être due seulement lorsque les locataires ont remis les clefs du logement à une personne habilitée.

Ces indemnités d'occupation ont une nature compensatrice et indemnitaire en ce qu’elles constituent la contrepartie de la jouissance des locaux mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il est privé de la libre disposition des lieux.

En l’espèce, il n’est pas contestable que Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] se sont maintenus dans les locaux appartenant à la SCA SOCIETE FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, ceci malgré la prise d’effet régulière du congé précité.

Cette occupation sans droit ni titre a directement et incontestablement causé un préjudice au bailleur qui n’a pu disposer à sa guise du bien, malgré les effets du congé. La solidarité des époux est, en outre, prévue contractuellement dans le bail.

En conséquence, au titre de la réparation de ce préjudice de jouissance subi par la société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 573,38 € du fait de l'occupation indue du logement pour la période courant du 1er janvier 2024, conformément à la demande contenue dans l'assignation, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité sera fixé au montant des loyers et charges contractuellement dus, conformément également à la demande formulée dans l'assignation introductive d’instance.






II. Sur la condamnation au titre de l’arriéré de loyers et charges :

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] restent redevables des loyers jusqu’au 29 octobre 2023 et, à compter du 30 octobre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle, comme indiqué ci-avant.

La société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME produit un décompte détaillé et actualisé de la créance arriérée de loyers et charges qu’elle déclare détenir à l’égard de Monsieur [T] [Y] et de Madame [V] [S], et ce, à concurrence d’une somme de 7.496,25 euros à la date du 24 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Cependant, il ressort de l’analyse précise du décompte de la créance locative produit à la procédure par le bailleur que des mentions apparaissent :

d’une part, en page 3 : « dépenses réelles 2020/2021 » du 01/04/2022 pour un montant appelé (débit) de 2.167,03 € ; la mention « reprises de provisions » à la même date figurant en ligne du dessous pour un montant réglé (crédit) de 1.438,39 € ;d’autre part, en page 4 : « dépenses réelles 2020/2021 » du 01/06/2023 pour un montant appelé (débit) de 2.744,82 € ; la mention « reprises de provisions » à la même date figurant en ligne du dessous pour un montant réglé (crédit) de 1.560,00 €.
Au regard de ces mentions ambigües et peu compréhensibles incluses dans le décompte de la créance locative réclamée par la société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME (pièce n°7-Me PIOUX) à hauteur d’une somme totale de 7.496,25 euros comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, il ne peut être, en conséquence, envisageable de faire droit à cette demande de condamnation en paiement. 

En effet, si la créance locative paraît bien fondée quant au principe et à la nature de la dette arriérée dont restent solidairement redevables Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S], elle ne revêt pas - en l’état du document justificatif produit - la régularité nécessaire pour être recevable.

La SCA SOCIETE FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME sera donc déboutée de sa demande de condamnation en paiement des loyers et charges arriérés échus au 31 décembre 2023 s’élevant à 4.569,35 €, conformément à la demande contenue dans l'assignation, les sommes dues postérieurement par les locataires correspondant aux indemnités mensuelles d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En outre, il sera rappelé qu’absents à l’audience - bien que régulièrement cités à comparaître devant la présente juridiction - les locataires ne contestent aucunement devoir une dette locative arriérée à leur bailleur, tandis qu’ils n’ont élevé, par ailleurs, aucune contestation relativement au congé qui leur a été précédemment délivré.


 III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société bailleresse, Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.




PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé pour reprise délivré par la SCA SOCIETE FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME à Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] le 28 avril 2023 avec effet au 29 octobre 2023 est valide et a été régulièrement délivré, concernant le logement situé 3 rue Clément V – 45000 ORLEANS et pris à bail le 30 octobre 2020 ;

DIT que le contrat de location conclu le 30 octobre 2020 entre la SCA SOCIETE FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, d’une part, Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S], d’autre part, se trouve par conséquent résilié, par l’effet du congé, à compter du 29 octobre 2023 ;

DIT en conséquence que Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 30 octobre 2023 ;




DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, la SCA SOCIETE FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tout autre occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

DEBOUTE la SCA SOCIETE FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [T] [Y] et de Madame [V] [S] au paiement des loyers et charges arriérés échus au 31 décembre 2023 s’élevant à 4.569,35 € (cf. décompte du 24 juin 2024) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] à payer à la SCA SOCIETE FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 573,38 € équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [V] [S] à payer à la SCA SOCIETE FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, Le Juge,