Tribunal Judiciaire · Référés — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES


ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 14 Octobre 2024


N°R.G. : 23/03050
N° Portalis DB3R-W-B7H-ZBAD 


N° minute : 





Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic : Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT

c/

[O] [J], [C] [J] épouse [X]




DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic :
Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 22


DEFENDEURS

Madame [O] [J], décédée, ayant demeuré au
[Adresse 2]

Madame [C] [J] épouse [X]
[Adresse 1]
[Localité 4]

non comparante



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier


Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.





Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 09 septembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :


EXPOSE DU LITIGE
 
Madame [O] [J] et Madame [C] [J] épouse [X] sont propriétaires respectivement en qualité d’usufruitière et nu-propriétaire des lots n°225 et 278 au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2].
   
Par lettre recommandées avec accusé de réception en date des 15 octobre et 30 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [O] [J] et Madame [C] [J] épouse [X] de régler leurs charges de copropriété à hauteur de la somme de 5047,80 euros.
 
Vu les exploits d’huissier en date des 11 et 14 décembre 2023, par lesquels le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Madame [O] [J] et Madame [C] [J] épouse [X] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

- 14.766,05 euros au titre des charges de copropriété échues avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2022, et capitalisation des intérêts,
- 655,18 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement,
- 5000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.
  
L’affaire étant venue une première fois le 25 mars 2024, elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande du requérant en raison d’un règlement des défendeurs qui devait intervenir.

Elle a été rappelée à l’audience du 9 septembre 2024, à l’occasion de laquelle le syndicat des copropriétaires a indiqué que sa créance était désormais de 3816,01 euros dont elle réclame le paiement. Elle a maintenu ses autres demandes.
 
Régulièrement assignée en étude, Madame [C] [J] épouse [X] n’a pas comparu à l’audience.

Concernant Madame [O] [J], il apparaît en réalité que celle-ci est décédée depuis le 2 août 2023, soit avant l’introduction de la présente instance.
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.


MOTIFS
 
Sur le décès de Madame [O] [J]

Au vu de l’acte de décès produit aux débats, Madame [O] [J] est décédée depuis le 2 août 2023.

L’instance s’en trouve éteinte à son égard conformément aux articles 370 et suivants du code de procédure civile, dans la mesure où Madame [C] [J] épouse [X], nu-propriétaire des lots de copropriété, en est devenue automatiquement l’unique propriétaire.

Sur les charges de copropriété
 
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
 
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
 
Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.
 
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment de la matrice et de l’acte de donation en date du 21 octobre 2010, des procès-verbaux des assemblées générales des 14 avril 2021, 13 avril 2022 et 21 mars 2023 approuvant les dépenses des exercices 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022 et les budgets prévisionnels, des attestations de non-recours des trois assemblées générales, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues au 18 octobre 2023 que les défendeurs sont redevables d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.
 
Il résulte de ces éléments que Madame [C] [J] épouse [X] ne s’est pas acquittée de la totalité des charges depuis plus d’une année. De plus, elle ne s’est pas acquittée de la provision échue dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 30 novembre 2022 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2024 devenues exigibles.
 
Il s’ensuit que Madame [C] [J] épouse [X] sera condamnée au paiement de la somme de 3816,01 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 9 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, date de la réception de la mise en demeure.

En dernier lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Dans son décompte du 2 septembre 2024, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés à hauteur de 655,18 euros, correspondant à des frais de mise en demeure et de relance à hauteur de 296,06 euros et des frais de mise en contentieux pour un montant de 405 euros.

Cependant, le demandeur ne justifie que des frais de mise en demeure en date des 15 octobre 2022, 30 novembre 2022 et 12 octobre 2023 envoyés par son avocat. A cet égard, les factures d’honoraires produites aux débats à ce titre doivent être intégrées à l’article 700 du code de procédure civile. Il convient dès lors de rejeter la demande en paiement sur ce chef.
  
Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.
 
La mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens, que Madame [O] [J] et Madame [C] [J] épouse [X] ne payaient plus leurs charges de copropriété depuis plus d’une année.
 
En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [C] [J] épouse [X], qui succombe, aux dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [C] [J] épouse [X] à lui payer la somme de 1500 euros.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate le décès de Madame [O] [J] survenu le 2 août 2023 et dit que l’instance est éteinte en ce qui la concerne,
 
Condamne Madame [C] [J] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, les sommes de :
- 3816,01 euros au titre des charges de copropriété échues, selon décompte arrêté au 09 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024,
- 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
  
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] du surplus de ses demandes,

Condamne Madame [C] [J] épouse [X] aux entiers dépens de l’instance,
 
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 14 Octobre 2024.

LE GREFFIER,


Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRESIDENT.


François PRADIER, 1er Vice-président