Tribunal Judiciaire · Référés — 8 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-



Référé 
N° RG 24/01138 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YQJO
SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 OCTOBRE 2024




DEMANDERESSE : 

S.C.I. RIO CALDO
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDERESSE : 

S.C.I. FREYJA
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Laurent ABOUCAYA, avocat au barreau de LILLE






JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Septembre 2024

ORDONNANCE du 08 Octobre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 12 janvier 2024 par ARSENAL NOTAIRES ASSOCIES, la SCI CALDO et [G] [F] et [J] [M], aux droits desquels vient la SCI FREYJA, ont conclu un compromis de vente sous condition suspensive notamment d’obtention de prêt, portant sur les lots 203 et 208, dépendant d’un immeuble situé à [Localité 4] (59), [Adresse 2] et [Adresse 5], moyennant le prix de 335.000 euros, la réitération de la vente devant intervenir avant le 15 mars 2024. 

La régularisation n’étant pas intervenue à la date fixée, un procès-verbal de difficultés a été dressé le 14 mai 2024. 

Par acte du 02 juillet 2024, la SCI RIO CALDO a fait assigner la SCI FREYJA, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, aux fins notamment, de constatation de la caducité de la promesse de vente. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024 pour y être plaidée. 

A cette date, la SCI RIO CALDO sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance repris oralement, aux fins de : 
-Déclarer la demande de SCI RIO CALDO recevable et bien fondée, et en conséquence :
Vu les articles 834 et suivants du code de Procédure Civile,
Vu les articles 1103 et suivants, 1304 et suivants, 1186, 1187 alinéa 1 er , 1231-1 et suivants et 1344 et suivants du code civil, 
Vu la jurisprudence, 
Vu la promesse de vente régularisée suivant acte sous seing privé du 12 janvier 2024, 
Vu le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt dans le délai de soixante jours imparti à la promesse et en tout état de cause dans le délai de réitération de la vente, 
Vu le procès-verbal de difficultés dressé par Me [Y] [V] le 14 mai 2024, 
Vu l’absence de toute action en vente forcée dans le délai d’un mois imparti à la promesse, 
Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond,
Mais, dès à présent,
-Se déclarer compétent pour statuer sur le présent litige, 
-Constater la caducité de la promesse de vente régularisée sur l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 4] suivant acte sous seing privé du 12 janvier 2024, entre, d’une part, Monsieur [G] [F] et Madame [J] [M], auxquels s’est substituée la SCI FREYJA, en qualité d’acquéreur, et, d’autre part, la SCI RIO CALDO, en qualité de venderesse,
-Acter la renonciation de la SCI FREYJA à l’acquisition de l’immeuble susvisé et à la vente forcée, 
-Ordonner l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé à intervenir au seul vu de la minute,
-Débouter la SCI FREYJA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 
-Condamner la SCI FREYJA à payer à la SCI RIO CALDO la somme de 5 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 
-Condamner la Société civile immobilière FREYJA aux entiers dépens et dire que conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Florence MAS pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

La SCI FREYJA représentée par son avocat a développé oralement ses écritures déposées à l‘audience, formant les prétentions suivantes :
Vu les pièces, 
-Rejeter l’intégralité des demandes de la SCI RIO CALDO 
-Condamner la SCI RIO CALDO au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
-Condamner la SCI RIO CALDO aux entiers dépens.


 
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

sur la caducité de la vente

La SCI RIO CALDO poursuit la constatation de la caducité et subsidiairement, le prononcé de la promesse de vente, faute de réalisation des conditions suspensives de vente dans le délai imparti, quand bien même l’acquéreur a justifié d’un contrat de prêt, postérieurement à la date butoir pour la réitération de la vente. La SCI RIO CALDO expose que les contestations soulevées par la défenderesse sont dépourvues de sérieux, la SCI FREYJA n’ayant pas saisi le tribunal au fond, afin de requérir la régularisation de la vente dans le délai imparti d’un mois à compter en l’espèce du procès-verbal de difficultés du 14 mai 2024. 

La SCI FREYJA s’oppose à la constatation de la caducité de la vente, soutenant que la réitération de la vente n’a pu être réalisée, du fait de la carence du vendeur à exécuter ses propres obligations et notamment celle de remise aux normes du bien, ce qui a donné lieu au procès-verbal de difficultés, alors qu’elle a justifié, avant le 15 mars 2024, de l’obtention d’un prêt et qu’elle a toujours manifesté son intention d’acquérir le bien. La SCI FREYJA conteste avoir renoncé à obtenir la vente de l’immeuble et indique qu’il ne lui appartenait pas de saisir le juge du fond, puisque c’est elle qui refusait la réitération de la vente eu égard aux carences du vendeur. 

En application de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le demandeur justifie d’un acte notarié en date du 12 janvier 2024 par lequel il a consenti une promesse de vente à la SCI FREYJA pour une durée expirant au 15 mars 2024. L’acte notarié prévoit notamment au titre des conditions suspensives l’obtention d’une offre de prêt, matérialisée “par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. La réception de cette offre de prêt devra intervenir au plus tard dans les 60 jours des présentes. L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et au notaire” (pièce n°1 RIO CALDO page 10 § réalisation de la condition suspensive). 

Il est également stipulé au terme de cet acte (pièce n°1 RIO CALDO pages 28 et 29 § réitération authentique) que “En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 15 mars 2024...
Les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte des délais et procédures spécifiques.(...) la date d’expiration de ce délai n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter (...)
Si le défaut de réitération à la date prévue de la réalisation, dûment constaté, provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception ....Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’acquéreur par la faute duquel le contrat n’a pas été exécuté”. 

Enfin, l’acte prévoit que “la non-réalisation d’une seule de ces conditions pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes qui sont alors réputées n’avoir jamais existé . (...) La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer (...)” (pièce n°1 RIO CALDO page 9 § conditions suspensives) 

Il est constant que l’offre de prêt, consentie par l’organisme bancaire à l’acquéreur, n’a été signée que le 27 mars 2024 et a été produite à l’acquéreur postérieurement à la date butoir pour régularisation de la vente, fixée au 15 mars 2024, l’obtention du prêt au-delà de la date fixée pour la signature de l’acte authentique étant sans incidence sur la caducité de la promesse. Antérieurement, la SCI FREYJA ne justifie à cette date que d’une proposition de prêt, faisant état des principales caractéristiques du prêt, (pièce FREYJA du 29 février 2024) mais non pas d’ “une offre écrite” émise par la banque de consentir au prêt, au sens du compromis. La SCI FREYJA n’a par ailleurs jamais justifié du déblocage des fonds.

Certes la SCI FREYJA a indiqué avoir informé le vendeur et son notaire, par mail du 06 avril 2024, d’erreurs sur le DPE, de présence d’amiante, de la nécessité de réaliser des travaux par le vendeur au titre d’un ERP. Toutefois, ces contestations d’une part sont bien postérieures à la date du 15 mars 2024 et sont sans incidence, dans le présent litige, le vendeur ne s’étant aucunement engagé, à titre de conditions suspensives de la réitération de la vente, de procéder à des travaux dans les lieux et l’acquéreur ayant lui-même déclaré avoir connaissance de la situation et faire son affaire personnelle de toute demande complémentaire de l’autorité compétente et de tout recours ou retrait contre l’autorisation de travaux et renoncer à toute condition suspensive (pièce n°1 RIO CALDO page 16 § obtention d’autorisation pour un ERP). 

Il convient dès lors de constater la caducité de la promesse de vente, consentie par la SCI RIO CALDO à la SCI FREYJA, du fait de la non-réalisation des conditions suspensives avant la date fixée pour la signature.

Sur la renonciation de la SCI FREYJA à l’acquisition de l’immeuble 

La promesse de vente stipule également que “En conséquence si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice...”

Le Notaire chargé de la régularisation de la vente a, par acte du 14 mai 2024, dressé un procès-verbal de difficultés, faisant état des contestations émises par l’acquéreur. (Pièce SCI CALDO n°5). 

La SCI FREYJA a tout à la fois, d’une part, menacé d’assigner la SCI RIO CALDO, dans sa lettre du 06 avril 2024, dans le délai d’un mois pour permettre à la SCI FREYJA de solliciter l’exécution forcée du contrat, ce qui laisse supposer que le vendeur était à l’origine du refus de réitération de l’acte de vente, et d’autre part, dans un courrier officiel du 26 août 2024, soutenu qu’il incombait au vendeur de poursuivre la vente forcée du bien, laissant supposer qu’elle-même se trouvait à l’origine du refus de réitération de la vente (pièce RIO CALDO n°8). 

Force est de constater qu’aucune des parties n’a en conformité avec ces stipulations, saisi le juge du fond, pour obtenir l’exécution forcée de la promesse de vente. Outre les contradictions de la SCI FREYJA sur ce point, il n’y a pas lieu à référé pour “acter la renonciation de la SCI FREYJA à agir”. 

Sur les autres demandes

La SCI FREYJA qui succombe supportera les dépens et ses propres frais. Sa demande pour frais irrépétibles sera rejetée.
Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI RIO CALDO la somme de 1.200 euros, au titre des frais irrépétibles que celle-ci a été contrainte d’exposer pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATONS la caducité de la promesse de vente du 12 janvier 2024,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la constatation de la renonciation à la vente, de la SCI FREYJA

CONDAMNONS la SCI FREYJA à payer à la SCI RIO CALDO, la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI FREYJA aux dépens de la présente instance,

AUTORISONS Maître Florence MAS à recouvrer directement contre la SCI RIO CALDO, ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS






Sébastien LESAGE Carine GILLET