Tribunal Judiciaire · JCP — 14 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/00871
N° Portalis DBZS-W-B7I-X62T

N° de Minute : L 24/00511

JUGEMENT 

DU : 14 Octobre 2024





S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES


C/

[O] [P]
[V] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5]


représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [O] [P], demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]


Mme [V] [I], demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]

non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Juillet 2024 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier














RG 24/00871 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 1er décembre 2021, M. [C] [B] a donné à bail à M. [O] [P] et à Mme [V] [I], pour une durée initiale de trois ans, un appartement situé au 3ème étage du [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 24 novembre 2021, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par les locataires auprès de M. [B].

Par courrier du 13 avril 2023 remis en mains propres le 14 avril 2023, Mme [I] a notifié un congé à l’agence gestionnaire du bien en indiquant qu’elle quitterait le logement le 29 avril 2023.

Par acte d'huissier du 4 septembre 2023, la SASU Action Logement Services a fait délivrer à Mme [I] et M. [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d'obtenir le paiement de la somme de 1 404,52 euros dont 1 282,41 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Il a été notifié par voie électronique à la CCAPEX le 8 septembre 2023.

Par actes de commissaire de justice des 7 et 18 décembre 2023, la SASU Action Logement Services a fait assigner Mme [I] et M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 1249 et suivants, devenus les articles 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil:

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de M. [O] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner solidairement M. [P] et Mme [I] à lui payer la somme de 2 984,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2023,fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner solidairement M. [P] et Mme [I] à lui payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner solidairement M. [P] et Mme [I] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner in solidum M. [P] et Mme [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Ces assignations ont été notifiées par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département du Nord le 11 décembre et 20 décembre 2023.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 30 avril 2024 entre le bailleur et M. [P].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2024.

La SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son assignation sauf à actualiser le montant de sa demande de paiement d’arriérés à la somme de 5 894,49 euros arrêtée à la date de l’audience et à préciser que le logement avait été repris par le bailleur le 30 avril 2024 de sorte que la demande d’expulsion était dépourvue d’objet.

M. [P], assigné par remise de l’acte à l’étude d’huissier et Mme [I], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action de la SASU Action Logement Services

L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".

L'article 2306 du code civil ajoute que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur".

En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats l’acte sous seing privé aux termes duquel elle s’est portée caution des engagements pris par les locataires auprès du bailleur qui comporte une clause relative à la subrogation de la caution dans les droits du bailleur.

Elle produit également des quittances subrogatives dont la plus récente datée du 11 mars 2024 qui fait état du paiement d'une somme totale de 5 894,49 euros au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés entre les mois de mai 2023 et février 2024.

Il s'en déduit que la SASU Action Logement Services a réglé au bailleur les sommes dues par Mme [I] et M. [P] en vertu du contrat de bail.

La SASU Action Logement Services a donc qualité pour engager à l'encontre des locataires une action en paiement des arriérés assumés par elle et en expulsion.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande d’expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail du 1er décembre 2021 comporte une clause résolutoire (article VIII) rédigée dans le même sens.


La SASU Action Logement Services justifie avoir, par acte d'huissier du 4 septembre 2023, fait délivrer à Mme [I] et M. [P] un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d'obtenir le règlement de la somme de 1 282,41 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Par ailleurs, il ressort de la lecture du décompte produit par la SASU Action Logement Services que Mme [I] et M. [P] n'ont pas réglé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.
Le commandement de payer ainsi délivré est donc resté infructueux pendant plus de deux mois.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 5 novembre 2023, ce qu’il convient de constater.
Toutefois, dans la mesure où la SASU Action Logement Services a admis que la demande d’expulsion était devenue sans objet puisque le logement a été libéré par M. [P], le 30 avril 2024, cette demande sera rejetée.
Sur les sommes dues
Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

En l'espèce, il ressort de la quittance subrogative la plus récente datée du 11 mars 2024 que la SASU Action Logement Services a réglé au bailleur la somme totale de 5 894,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par M. [P] et Mme [I] entre les mois de mai 2023 et février 2024.
Mme [I] a notifié son congé au bailleur le 14 avril 2023.

Celui-ci a donc pris effet le 14 juillet 2023, soit trois mois plus tard, dans la mesure où la commune d’[Localité 6] n’est pas située en zone considérée comme tendue.

L’article VII du contrat de bail précise que si un colocataire délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du paiement des loyers et accessoires, et plus généralement, de toutes les obligations du bail en cours au moment de la délivrance du congé, de ses suites et notamment des indemnités d’occupation et de toutes sommes (…) au même titre que le colocataire demeuré dans les lieux pendant une durée de 6 mois à compter de la date d’effet du congé.

Cette clause reprend les termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

En l’espèce, il y a lieu de faire application de ces dispositions à Mme [I].

Elle est donc solidairement tenue du paiement du loyer et des charges jusqu’au 14 janvier 2024, soit six mois après le 14 juillet 2023, date d’effet du congé.



Pour le mois de janvier 2024, cela représente au prorata du temps concerné, soit 14 jours, la somme de 269,51 euros (585,55 euros x 12 mois /365 jours x 14 jours).

Par ailleurs, pour les mois de mai 2023 à décembre 2023, cela représente, d’après le décompte produit, une somme de 4 137,84 euros.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire de la SASU Action Logement Services à hauteur de 4 402,28 euros (moindre que celle due d’après le calcul précédemment exposée), le juge étant tenu dans la limite des demandes présentées en application du principe dispositif.

M. [P] et Mme [I] seront donc solidairement condamnés à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 4 402,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 janvier 2024 qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 1 282,41 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.
M. [P] sera condamné à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 1 492,21 euros pour les indemnités d’occupation dues du 15 janvier 2024 à l’échéance de mars 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Dans la mesure où la SASU Action Logement Services ne justifie pas avoir réglé d'autre somme et que l'indemnité d'occupation répare un préjudice causé au bailleur, le surplus des demandes sera rejeté.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [I] et M. [P] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 septembre 2023.
La situation économique de Mme [I] et de M. [P] commande de rejeter la demande présentée par la SASU Action Logement Services au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
DECLARE la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services recevable en son action ;
CONSTATE la résiliation du bail du 1er décembre 2021 conclu entre M. [C] [B], d’une part et Mme [V] [I] et M. [O] [P], d’autre part, et portant sur un appartement situé au 3ème étage du [Adresse 3] à [Localité 6] à compter du 5 novembre 2023 ;

REJETTE la demande d’expulsion compte tenu de la libération du logement intervenue le 30 avril 2024 ;


CONDAMNE solidairement Mme [V] [I] et M. [O] [P] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services la somme de 4 402,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 janvier 2024 qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 1 282,41 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [O] [P] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services la somme de 1 492,21 euros au titre des indemnités d’occupation impayées entre le 15 janvier 2024 et jusqu’à l’échéance de mars 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE les autres demandes en ce compris celle présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [P] et Mme [V] [I] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 septembre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 14 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

La GREFFIÈRE Le JUGE