Tribunal Judiciaire · 6ème chambre 2ème section — 2 février 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

6ème chambre 2ème section

 
N° RG 21/10907 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU3KU

N° MINUTE : 

Contradictoire 

Assignation du :
26 Juillet 2021















JUGEMENT 
rendu le 02 février 2024 
DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, le CABINET SOLIGNAC LACAZE IMMOBILIER (CSLI) S.A.S. immatriculée au RCS de Paris sous le n° 325 446 193 ayant son siège social 
[Adresse 2] 
[Localité 6]


Monsieur [O] [T]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par Maître Céline LOUDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0325










Décision du 02 Février 2024
6ème chambre 2ème section
 N° RG 21/10907 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU3KU



DÉFENDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIPV)
[Adresse 1]
[Localité 5]


représentée par Maître Brigitte BEAUMONT de la SELEURL CABINET BRIGITTE BEAUMONT, avocats au barreau de PARIS,, vestiaire #A0372


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nadja GRENARD, Vice-présidente
Madame Stéphanie VIAUD, Juge
Madame Marion BORDEAU, Juge

assistée de Madame Audrey BABA, Greffier



DEBATS


A l’audience du 23 novembre tenue en audience publique devant Madame BORDEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

- contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
- Signé par Madame Nadja Grenard , Présidente de formation et par Madame BABA Audrey, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 














EXPOSÉ DU LITIGE 

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (ci-après la RIVP) est propriétaire d’un immeuble d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7].

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 9] est une copropriété. 

Monsieur [T] est copropriétaire et occupant d’un logement dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8].

Lors de travaux réalisés en 1986, la RIVP a fait édifier un mur au pignon du bâtiment B du [Adresse 4], ainsi qu’une rampe d’accès avec décaissement vers le sous-sol, ces deux ouvrages étant adossés et prenant appui sur divers éléments de gros œuvre du bâtiment B.

Des désordres affectant les parties communes et privatives (lots n°102 et 103) du bâtiment B sont apparus en août 2015 (notamment un affaissement du mur situé en contre-face de l’habitation de M [T]).

Un constat d’huissier a été dressé à la requête du syndicat des copropriétaires le 16 novembre 2015.

Le syndic de l’immeuble du [Adresse 4] a mandaté M. [I] [E], en qualité de conseil technique lequel a établi un rapport le 1er décembre 2016 aux termes duquel il conclut notamment à ce que « la désolidarisation » du contre-mur, côté [Adresse 3], présent le long du bâtiment B du [Adresse 4], « provoque un tirage de la structure du bâtiment B en son coin entre la descente du garage et le contre mur du [Adresse 3] par un effet de rotation sur la structure du bâtiment B. Le contre-mur RIVP étant mal fondé voir non fondé décroche vers l’avant et a créé un désordre sur la structure du bâtiment B du [Adresse 4].»

Suivant LRAR du 16 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires a transmis le rapport dressé par M. [I] [E] à la RIVP et l'a mis en demeure de procéder à la réparation des désordres. 

Suivant assignation délivrée le 21 avril 2017, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] et les époux [T], ont assigné la RIVP, aux fins de référé-expertise.

Par ordonnance rendue le 20 juin 2017, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de PARIS a désigné Madame [M] [B] [X] en qualité d'expert judiciaire. 

L'expert a déposé son rapport le 30 septembre 2019.

Par acte d'huissier en date du 26 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [T] ont assigné la RIVP devant le tribunal judiciaire de Paris. 

POSITION DES PARTIES 

Suivant dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 10 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [T] sollicitent du tribunal de :

“Déclarer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le CABINETSOLIGNAC LACAZE IMMOBILIER (CSLI) S.A.S. ayant son siège social [Adresse 2], et Monsieur [O] [T], recevables et bienfondés en leurs demandes, fins et prétentions.

Y faisant droit,

CONDAMNER la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le CABINET SOLIGNAC LACAZE IMMOBILIER (CSLI) S.A.S. ayant son siège social [Adresse 2], les sommes suivantes :

- au titre des travaux réparatoires et coûts annexes des parties communes :

* 4.224 euros au titre du coût des travaux de reprise des désordres causés aux parties communes hors maîtrise d’œuvre,

* 6.690 euros au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre pour les travaux de reprise des désordres causés au Bâtiment B du [Adresse 4],

* 2.181,60 euros au titre du coût de l’assurance dommages ouvrage,

Dire que les coûts des travaux, des honoraires de maitrise d’œuvre et d’assurance dommages ouvrage seront réactualisés suivant le dernier indice BT01 du coût de la construction publié au jour du jugement, l’indice de référence étant le dernier indice publié au 30 septembre 2019, date du rapport d’expertise et condamner la RIVP au paiement desdites sommes,

- au titre des débours exposés par la copropriété en raison des désordres causés aux parties communes:

* 2.365 euros au titre des frais exposés pour la pose et le suivi des sondes et témoins G1+ et l’établissement de rapports établis par la société Tecnika communiqués à l’expert judiciaire et qui lui ont permis de contrôler l’évolution des fissures lors des opérations d’expertise,

* 10.881 euros, au titre des frais et honoraires de conseil technique, utiles aux opérations d’expertise judiciaire,

* 6.796 euros au titre des frais et honoraires du syndic pour le suivi de dossier spécifique (hors contrat annuel),

* 464,52 euros représentant le coût du constat d’huissier dressé le 16 novembre 2015 (380,00 € TTC) ainsi que sa dénonciation à la RIVP par exploit d’huissier du 4 janvier 2016 (84,52 € TTC),

* 25.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (RIVP) à payer à Monsieur [O] [T] les sommes suivantes :

- au titre des travaux réparatoires et coûts annexes des parties privatives:

* 43.560 euros au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant les parties privatives du bâtiment B appartenant à M [T],

Dire que cette somme sera réactualisée suivant le dernier indice BT01 du coût de la construction publié au jour du jugement, l’indice de référence étant le dernier indice publié au 30 septembre 2019, date du rapport d’expertise et condamner la RIVP au paiement de ladite somme,

* 3.000 euros au titre des frais de relogement pendant les travaux,

* 2.287 euros et subsidiairement 2.107,91 € au titre du coût afférent aux intérêts de l’emprunt souscrit par M. [T] pour financer la deuxième provision de l’expertise judiciaire,

Au titre des préjudices immatériels subis par M. [T] depuis 2015:

* 884 euros par mois au titre des troubles de jouissance subis par M. [T] sur la période d’août 2015 jusqu’à la date du jugement à intervenir, délai à majorer de trois mois (deux mois nécessaires pour planifier les travaux et un mois de réalisation desdits travaux),

Subsidiairement, si le tribunal estimait devoir retenir l’indemnisation jusqu’à la date de justification de la réalisation des travaux réparatoires par la RIVP majorée de 3 mois :

* 44.200 euros sur la période d’août 2015 à septembre 2019 inclus, au titre des troubles de jouissance subis par M. [T],

En tout état de cause,

* 10.000 € au profit de M. [T], en réparation du préjudice moral subi par ce dernier,

CONDAMNER la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) aux entiers dépens, incluant notamment les frais d’expertise judiciaire en application des articles 696 à 699 du Code de procédure civile, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Céline LOUDET, Avocat au Barreau de Paris, pour ceux dont elle aura fait l’avance”.

*

Suivant conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 18 janvier 2023, la RIVP sollicite du tribunal de :

“DEBOUTER et Subsidiairement Réduire dans de sérieuses proportions les réclamations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], au titre des frais et honoraires de son syndic de copropriété ; au titre des frais d’huissier ; au titre des frais de conseil technique et de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 

DEBOUTER et Subsidiairement REDUIRE dans de sérieuses proportions les réclamations de Monsieur [T] au titre des pertes locatives, du préjudice de jouissance, du préjudice moral et du trouble dans les conditions d’existence, au titre du coût afférent aux intérêts du prêt bancaire, au titre des dépens et frais d’expertise judiciaire.

DEBOUTER les demandeurs de toutes prétentions, fins et conclusions contraires aux présentes.”

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I.Sur les demandes principales

Le syndicat des copropriétaires et Monsieur [T] sollicitent la condamnation de la RIVP sur le fondement du trouble anormal du voisinage. 

La RIVP ne conteste pas sa responsabilité au titre du trouble anormal du voisinage.

Un trouble anormal du voisinage est constitué dès lors que sont constatés des désagréments excédant ceux inhérents à la vie en société, s'inscrivant dans un rapport de voisinage et à l'origine directe d'un préjudice. 

Il convient de rappeler que le régime des troubles anormaux du voisinage est un régime de responsabilité étranger à la notion de faute. 

Aussi, il n'est pas nécessaire de rapporter la preuve d'une faute, mais celle du caractère anormal du préjudice subi par un fonds voisin. 

A) Sur la matérialité, la cause et l'origine des désordres

A.1.Sur la matérialité des désordres

A.1.i) sur les désordres subis par le syndicat des copropriétaires (parties communes) 

En l'espèce, l'expert relève en page 47 de son rapport, avoir examiné les « multiples fissures et déstabilisations d’ouvrages de maçonnerie et de structure affectant le mur du bâtiment B de l’immeuble en copropriété [Adresse 4], séparatif de la parcelle de l’immeuble voisin, propriété de la RIVP, sis [Adresse 3]. » 

A.1.ii) sur les désordres subis par Monsieur [T] (parties privatives)

En l'espèce, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 16 novembre 2015, du rapport établi le 1er décembre 2016 par le conseiller technique de la copropriété Monsieur [E], du procès-verbal de constat d’huissier établi le 28 septembre 2018, ainsi que du rapport d'expertise judiciaire la présence de nombreuses fissures et de décollements de peinture dans le logement de Monsieur [T] affectant le sol, le parquet, les murs, les poutres, les encadrements de fenêtres, les châssis, et les marches d’escalier, et ce dans plusieurs pièces de vie du logement (notamment dans le séjour, le salon et la mezzanine). 

La matérialité de ces désordres est établie. 

A.2. Sur la cause et l'origine des désordres

Les examens complémentaires (notamment les sondages) réalisés au cours de l'expertise judiciaire ont permis d'établir que ces désordres sont liés au décaissement du sol de la cour côté RIVP lors de la création de la rampe de parking et à la nature du sol dans sa partie située en bordure du pignon latéral du bâtiment B ainsi qu’à des anomalies au niveau des fondations du bâtiment construit par la RIVP, adossé au mur du fond du bâtiment B, les désordres étant aggravés par la présence d’infiltrations permanentes à l’angle de ces deux murs.

En l'absence de contestation des parties sur ce point et à défaut d'éléments sérieux de nature à contredire les conclusions du rapport d'expertise judiciaire sur les causes des désordres, il convient dès lors d'entériner son avis à ce titre.

B) Sur la responsabilité au titre du trouble anormal du voisinage

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'anormalité du trouble causé est parfaitement caractérisée (risque d'effondrement). En effet, en raison de leur importance et de leur nature, ces désordres dépassent les inconvénients habituels du voisinage.

Par conséquent, la RIVP, en sa qualité de propriétaire du fonds voisin à l'origine du trouble anormal, sera jugée responsable du trouble anormal du voisinage et doit être tenue d'indemniser le syndicat des copropriétaires et Monsieur [T] des préjudices subis. 

C) Sur les préjudices subis

Une victime est en droit d’obtenir réparation intégrale du préjudice personnellement subi et directement consécutif aux manquements retenus. 

Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il résulte pour elle ni perte, ni profit.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

C.1.Sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires

C.1.i) Sur les travaux de reprise et les frais annexes 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la RIVP à lui verser les sommes suivantes, réactualisées suivant le dernier indice BT01 du coût de la construction : 

- 4.224 euros au titre du coût des travaux de reprise ; 

- 6.690 euros au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

- 2.181,60 euros au titre du coût de l’assurance dommages ouvrage. 

La RIVP ne s'oppose pas à cette demande, mais sollicite que les montants ne soient pas actualisés suivant l'indice BT01 du coût de la construction, aux motifs qu'il appartenait au demandeur de présenter un devis actualisé et qu'à défaut, seul le devis produit aux débats et validé par l'expert doit être retenu. 

En l'espèce, les travaux de reprise en sous-œuvre et de consolidation du mur séparatif de la RIVP et les travaux réparatoires des parties communes du bâtiment B (reprise du pied de poteau en bois extérieur, habillage formant étanchéité de la façade en ligne du bâtiment B de l’immeuble [Adresse 4]) ont été réalisés au cours de l'expertise par la RIVP. 

Toutefois, l'expert a validé le devis de la société Nocéenne arrêtant la somme de 4.224 € T.T.C au titre des travaux restant à effectuer pour le compte de la copropriété consistant en une reprise des fissurations en façade côté cour intérieure du bâtiment B. 

Au regard des pièces versées aux débats, et étant rappelé que ces sommes n'ont fait l'objet d'aucune contestation, il convient de retenir ce montant qui a été évalué par l'expert.

Il convient d'indiquer qu'il n'y a pas lieu de faire supporter au syndicat des copropriétaires l'augmentation des coûts de la construction entre le dépôt du rapport d'expertise et le présent jugement. En effet, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir financé dès 2019 les travaux de reprise d'un sinistre dont il n'est pas responsable. Aucune inertie ne peut donc être reprochée au syndicat des copropriétaires et par conséquent, les sommes allouées seront actualisées au jour de la présente décision en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport de l’expert (soit le 30 septembre 2019) et celle du présent jugement. 

En outre, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 6.690 euros au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre et la somme 2.181,60 euros au titre du coût de l’assurance dommages ouvrage. Ces montants ont été validés par l'expert judiciaire en page 56 de son rapport et étant rappelé que la RIVP ne formule aucune critique quant à ces demandes tant dans leur principe que dans leur quantum.



C.1.ii) Sur les débours exposés par la copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la RIVP à lui verser les sommes suivantes: 

- 2.365 euros au titre des frais exposés pour la pose et le suivi des sondes et témoins G1+ et l’établissement de rapports établis par la société Tecnika 

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir versé la somme de 2.365€ T.T.C. à la Société Tecnika pour le contrôle de l’évolution des fissures. La Société RIVP, qui ne conteste pas devoir cette somme, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.365 euros de ce chef.

- 10.881 euros au titre des frais et honoraires de conseil technique 

A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires, indique que l’expert judiciaire a retenu l’intervention de M. [E] comme devant être « prise en charge » par la RIVP au titre « des frais et débours du poste « autres coûts associés ». Le syndicat des copropriétaires ajoute que le rapport d’expertise et les dires des parties témoignent de l’intervention indispensable de M. [E], lequel a dû pallier les carences de la RIVP tout au long des opérations d’expertise.

La RIVP s'oppose à cette demande en indiquant que le choix du syndicat des copropriétaires de se faire assister par un conseil technique alors qu’un expert judiciaire était déjà désigné lui appartenait et n’était pas indispensable. 

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a confié à Monsieur [E] une mission de conseil technique et que celui-ci a établi plusieurs rapports et notes d’analyse technique (rapport du 1er décembre 2016, note du du 12 mai 2017, rapport du 9 octobre 2017, rapport du 9 avril 2018, note du 19 juin 2018, note du 1er mars 2019) et assisté aux opérations d’expertise judiciaire. 

En outre, le syndicat des copropriétaires justifie avoir versé la somme de 10.881 euros à ce titre par la production de 12 factures du 21/11/2016 au 28/02/2019 ainsi que par la production de la copie des Grands Livres de comptes du syndicat des copropriétaires. 

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats (notamment des dires émis par la RIVP dans le cadre de l'expertise judiciaire), que la défenderesse s'est également adjointe, au cours de l'expertise, les services d'un conseil technique (la société GM CONSULTANT), de telle sorte qu'elle ne peut soutenir dans le cadre du présent litige que cette prestation n'était pas indispensable.

Le syndicat des copropriétaires justifiant de la nécessité de faire appel à un conseiller technique pour l'assister dans la gestion du sinistre, ne peut se voir condamné à supporter ces frais, lesquels sont directement la conséquence de désordres dont il n'est pas responsable. 

Par conséquent, la RIVP sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 10.881 euros au titre des frais et honoraires de conseil technique.

- 6.796 euros au titre des frais et honoraires du syndic pour le suivi de dossier spécifique (hors contrat annuel)

Le syndicat des copropriétaires soutient que les honoraires de syndic pour le suivi du présent sinistre et pour le suivi de la procédure ne font pas partie des honoraires forfaitaires de gestion courante en application de l’article 18-1 A loi du 10 juillet 1965.

La RIVP s'oppose à cette demande indiquant qu'il ne lui appartient pas de supporter les honoraires injustifiés que le syndic aurait fait supporter au syndicat des copropriétaires. La RIVP soutient que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce qu'une « prestation particulière » au sens de la loi de 1965 ait été fournie. 

L’article 18-1 A loi du 10 juillet 1965 dispose que I.-La rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat. 

En application du décret du 17 mars 1967, ne sont pas compris comme des prestations particulières les travaux mentionnés à l'article 14.2 de la loi de 1965 soit les travaux de conservation, d'entretien de l'immeuble, les travaux d'amélioration et d'une manière générale les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble. 

En l'espèce, les travaux objets de la présente procédure ne peuvent pas être qualifiés de travaux d'entretien courant ou de maintenance. Ils ne rentrent donc pas dans le cadre des travaux relevant du budget prévisionnel. À ce titre, ils peuvent faire l'objet d’honoraires spécifiques qui concernent les dépenses hors budget visées à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d'un courriel du 13 février 2018 du service comptabilité du cabinet Patrick DALLEMAGNE (syndic) ainsi que d'une copie du grand livre de compte avoir versé la somme de 6.796 € au titre des honoraires du syndic pour la gestion de ce sinistre (les prestations correspondant, selon le libellé du grand livre de compte, aux réunions préparatoires aux expertises, suivi des expertises, visites aux domiciles des copropriétaires, tenue d'assemblée générales spéciales). 

Par conséquent, la RIVP sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.796 euros au titre des honoraires du syndic pour le suivi de ce dossier. 

- 464,52 euros au titre des frais d’huissier.

Les frais d'huissier seront compris dans les frais irrépétibles en application des articles 700 et suivants du code de procédure civile. 

C.2. Sur les préjudices subis par Monsieur [T]

C.2.i) Au titre des travaux de reprise

Monsieur [T] sollicite la condamnation de la Société RIVP à lui payer la somme de 43.560 euros T.T.C., avec réactualisation suivant le dernier indice BT01 du coût de la construction, au titre des travaux réparatoires à effectuer dans la partie privative de l’immeuble lui appartenant. 

La RIVP ne s'oppose pas à cette demande, mais indique toutefois qu'il appartenait au demandeur de présenter un devis actualisé et qu'à défaut, seul le devis produit aux débats et validé par l'expert judiciaire sera retenu par le Tribunal. 

En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise que le devis de la société RDM du 16/02/2018 a été validé par l'expert laquelle a indiqué que l'examen du devis n'appelait «aucune observation particulière que ce soit sur les postes ou sur les montants » et conclut que les travaux de reprise affectant les parties privatives appartenant à Monsieur [T] s'élèvent à 43.560 euros. 

Au regard des pièces versées aux débats, et étant rappelé que ces sommes n'ont fait l'objet d'aucune contestation, il convient de retenir ce montant qui a été évalué par l'expert.

Il convient d'indiquer qu'il n'y a pas lieu de faire supporter à Monsieur [T] l'augmentation des coûts de la construction. En effet, il ne saurait être reproché à Monsieur [T] de ne pas avoir financé dès 2018 les travaux de reprise d'un sinistre dont il n'est pas responsable. Aucune inertie ne pouvant lui être reproché, les sommes allouées seront actualisées au jour de la présente décision en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre la date du rapport de l’expert (soit le 30 septembre 2019) et celle du présent jugement. 

C.2.ii) Au titre des frais de relogement durant les travaux

Monsieur [T] sollicite la somme de 3.000 euros au titre des frais de relogement pendant les travaux. 

La RIVP ne s'oppose pas à cette demande. 

En l'espèce, l’expert judiciaire (page 56 de son rapport) a évalué à 5 semaines la durée des travaux de reprise. Au regard des justificatifs produits en cours d'expertise, l'expert a validé le montant de 3.000 euros, lequel est corroboré par la valeur locative du bien immobilier. 

Par conséquent, la RIVP, laquelle ne conteste pas devoir cette somme, sera condamnée à verser à Monsieur [T] la somme de 3.000 euros au titre des frais de relogement durant les travaux. 

C.2.iii) Au titre du cout afférent aux intérêts de l'emprunt 

Monsieur [T] sollicite à titre principal la somme de 2.287 euros et subsidiairement 2.107,91 € au titre du coût afférent aux intérêts de l’emprunt souscrit pour financer la deuxième provision de l’expertise judiciaire. À ce titre, il fait valoir qu'il a été contraint de souscrire un prêt pour financer la deuxième provision de l’expertise judiciaire à laquelle il était tenu in solidum avec le syndicat des copropriétaires. 

La RIVP s'oppose à cette demande en indiquant que les sommes alléguées par Monsieur [T] ne correspondent à aucun montant en relevant d'une part que 4% de 14.000 euros représentent un total de 560 euros et d'autre part que le tableau d’amortissement fait ressortir un coût total à payer au titre des intérêts de 1.512,87 euros.

En l'espèce, Monsieur [T] verse aux débats la copie du contrat de prêt bancaire souscrit le 30 octobre 2017 auprès de la BANQUE POPULAIRE d'un montant de 14.000 euros, ainsi que le tableau d'amortissement. En page 2 du contrat, paraphée par Monsieur [T], il ressort que le coût total du crédit (TAEG de 4,23%) est de 16.107,91 euros (montant total avec intérêts et assurances). Par conséquent, le coût des intérêts est de 2.107,91 euros. 

En outre, il justifie avoir souscrit et avoir versé un chèque n° 9058762 de 13.300,00 € à l’ordre de la régie du Tribunal pour régler la consignation complémentaire telle que fixée par ordonnance du Juge du Contrôle des Expertises du 20 octobre 2017.

Par conséquent, la RIVP sera condamnée à verser à Monsieur [T] la somme de 2.107,91 euros. au titre du cout afférent aux intérêts de l'emprunt souscrit pour payer les frais d'expertise. 

C.2.iv) Au titre du trouble de jouissance

Monsieur [T] sollicite, à titre principal, au titre du trouble de jouissance, la somme 884 euros par mois à compter du mois d’août 2015 jusqu’à la date du jugement à intervenir, délai à majorer de trois mois (deux mois nécessaires pour planifier les travaux et un mois de réalisation des dits travaux). À titre subsidiaire, il sollicite la somme de 44.200 euros sur la période d’août 2015 à septembre 2019 inclus.

Il fait valoir que depuis l’apparition des désordres courant août 2015, il existe incontestablement un trouble de jouissance important, vu la présence des témoins relevés régulièrement pour contrôler les fissures importantes dont était affecté ce logement, et au regard des conditions d’occupation nécessairement précaires dudit bien, qui ne pouvait être ni vendu, ni loué. 

La RIVP sollicite le débouté de cette demande aux motifs que Monsieur [T] n'a pas cessé d'occuper le logement et que l'expert ne s'est pas prononcé sur ce poste de préjudice. Enfin, la société défenderesse soutient que Monsieur [T] ne justifie pas de la somme sollicitée en ce qu'il se contente d’indiquer que son préjudice « doit être estimé à minima à 35% de la valeur locative ».

En l'espèce, il est non contesté que le logement de Monsieur [T] a été affecté de nombreuses fissurations et décollements de peinture dans plusieurs pièces de vie de son logement et notamment le salon et la salle à manger, et ce depuis 2015. 


Monsieur [T] verse aux débats un rapport d’expertise immobilière établi par le cabinet FBI Voltaire Immobilier en date du 31/01/2018 fixant la valeur locative de son bien à la somme mensuelle de 2.527 euros. La RIVP ne conteste pas ce montant. 

Au regard de la nature et de la persistance des désordres, il convient de fixer le trouble de jouissance à 5% de la valeur locative du bien entre le mois de août 2015 et le jour du jugement (la RIVP ne justifiant pas avoir financé les travaux de reprise) soit environ 100 mois, étant rappelé que Monsieur [T] a pu vivre dans son logement en dépit de la persistance des désordres. 

Par conséquent, la RIVP sera condamnée à verser à Monsieur [T] la somme de 12.635 euros au titre du préjudice de jouissance. 


C.2.v) Au titre du préjudice moral


Monsieur [T] sollicite la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral. 

La RIVP s'oppose à cette demande indiquant que Monsieur [T] ne démontre aucunement la nature du préjudice allégué ni son existence et que la demande fait doublon avec sa demande formée au titre du préjudice de jouissance. 

Les tracas liés à la persistance des désordres compte tenu du défaut de sécurisation du mur séparatif seront réparés par l’allocation de la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral. 


II.Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la RIVP succombant, les dépens, en ce compris les frais d'expertise, seront mis à sa charge.

Condamnée aux dépens, la RIVP sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 12.464,52 euros (comprenant la somme de 464,52 euros représentant le coût du constat d’huissier dressé le 16 novembre 2015 ainsi que sa dénonciation à la RIVP par exploit d’huissier du 4 janvier 2016), au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile.








PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire rendu par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort : 

CONDAMNE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8], sur le fondement du trouble anormal du voisinage, à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes : 

- 4.224 euros au titre du coût des travaux de reprise ; 

- 6.690 euros au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;

- 2.181,60 euros au titre du coût de l’assurance dommages ouvrage ; 

- 2.365 euros au titre des frais exposés pour la pose et le suivi des sondes et témoins ; 

- 10.881 euros au titre des frais et honoraires de conseil technique ;

- 6.796 euros au titre des frais et honoraires du syndic ;

DIT que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 30 septembre 2019 jusqu’à la date du présent jugement ; 

CONDAMNE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8], sur le fondement du trouble anormal du voisinage, à verser à Monsieur [O] [T] les sommes suivantes : 

- 43.560 euros au titre du coût des travaux de reprise ;

- 3.000 euros au titre des frais de relogement durant les travaux ;

- 2.107,91 euros au titre du coût des intérêts de l'emprunt souscrit pour payer les frais d'expertise;

- 12.635 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- 2.000 euros au titre du préjudice moral. 

DIT que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 30 septembre 2019 jusqu’à la date du présent jugement ; 

CONDAMNE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] une somme de 12.464,52 euros euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise ; 

DIT que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire;


Fait et jugé à Paris le 02 février 2024



Le Greffier Le Président